Od 20 lat jestem na rynku nieruchomości, zajmując się najmem długoterminowym. W tym filmie poznasz moje spostrzeżenia dotyczące cen wynajmu nieruchomości oraz moje ZA i PRZECIW podnoszeniu cen najmu w 2022/2023 roku.
Jak pandemia koronawirusa wpłynęła na rynek nieruchomości? Podsumowanie 2020 roku
Rok 2020 był szczególny dla wszystkich gałęzi rynku. Choć branża nieruchomości okazała się stosunkowo odporna na zagrożenia związane z pandemią, to jednak również uległa pewnym zmianom.
Jeśli chodzi o ceny nieruchomości, to w większości przypadków pozostały one na takim samym poziomie lub nawet wzrosły. Zmieniły się jednak oczekiwania klientów.
Według raportu sporządzonego przez Forbesa we współpracy z serwisami Morizon.pl i Gratka.pl wzrosły oczekiwania klientów dotyczące wykończenia mieszkań i przestrzeni prywatnej.
Istotne zmiany nastąpiły na rynku również w kwestii najmu krótkoterminowego. Duża część mieszkań przeznaczonych dotychczas do wynajmowania na krótszy okres została przekazana na najem długoterminowy.
Jakie inne zmiany na rynku nieruchomości wywołała pandemia koronawirusa? Czy Nieruchomości nadal będą się sprzedawać? Jakie są prognozy na przyszłość?
Te i wiele innych informacji można znaleźć w szczegółowym raporcie na stronie https://morizon-gratka.pl/raport-nieruchomosci/.
Zachęcam gorąco do pobierania.
Semestr 2020/2021. Stacjonarnie czy on-line?
Coraz częściej spotykam się z pytaniem: „Czy studenci wrócą na zajęcia od października?”, “Jakie będą ceny najmu w nowym sezonie?”, “Czy ceny najmu spadną?”, “Jak pandemia wpłynie na wynek wynjamu?”
Powyższe pytania padają z ust Wynajmujących, którzy posiadają mieszkania i pokoje dla studentów. Sądze, że w Krakowie studenci stanowią grupę nabywców ok 40-50% wszystkich nieruchomości wynajmowanych na cele mieszkaniowe.
Postanowiłem zgłębić temat gotowości krakowskich uczelni do nauki zdalnej.
Na chwilę obecną żadna z krakowskich uczelni nie potwierdziła oficjalnie informacji, że zajęcia mają się odbywać w trybie zdalnym. Decyzje swoje uzależniają od sytuacji epidemicznej w kraju oraz wytycznych z Ministerstwa.
Nieoficjalnie udało się ustalić, że uczelnie przygotowują się do prowadzenia wykładów w formie on-line, a laboratoriów w trybie stacjonarnym (mniejsze grupy) – w systemie tydzień na tydzień.
Wszelkich oficjalnych stanowisk możemy się spodziewać w okolicach końca sierpnia.
Powyższe może mieć duże znaczenie szczególnie dla lokalizacji typowo studenckich, takich jak Ruczaj (kampus Uniwersytetu Jagielońskiego), okolice miasteczka AGH, Bronowice (Politechnika, AGH, Uniwersytet Pedagogiczny, Uniwersytet Rolniczy).
Na dzień dzisiejszy (24.06.2020 r.) tylko Uniwersytet Medyczny w Lublinie zapowiedział, że większość zajęć będzie w trybie zdalnym. (Treść zarządzenia Rektora)
W sieci pojawiła się petycja “Nie dla zdalnych studiów”.
Można odczuć, że zasady panujące w nowym roku akademickim są ważne nie tylko dla Najemców, ale również dla Wynajmujących.
Monitorujemy temat, w razie istotnych zmian będziemy o nich informować na bieżąco.
Z życzeniami wysokich czynszów najmu!
Cz.1. Czy najem długoterminowy wyjdzie obronną ręką z pandemii?
Wersja dla niecierpliwych: Tak. wyjdzie.
Wersja dla dociekliwych: Wyjdzie, ale to zależy.
Aby odpowiedzieć na to pytanie należy zacząć od krótkiego spojrzenia na krakowski rynek mieszkaniowy. Kraków słynie z tego, że jest jednym z największych ośrodków akademickich, centrum outsourcingu dla zachodnich korporacji oraz najchętniej odwiedzanym przez obcokrajowców miastem w Polsce. W mojej ocenie te 3 czynniki powodują, że rynek wynajmu mieszkań i inwestycji w nieruchomości jest tak atrakcyjny.
Inwestowanie w mieszkania na wynajem stało się bardzo popularnym sposobem lokowania kapitału. Zachęcały do tego niskie stopy procentowe, a co za tym idzie, niskie oprocentowanie lokat bankowych oraz kredytów hipotecznych.
Na zakup mieszkania na wynajem decydowało się wiele osób, które posiadały środki na lokacie (za ok 200000 zł w roku 2016-2017 można było kupić kawalerkę dająca miesięcznie ok 1200- 1300 zł przychodu z czynszu najmu), decydowali się również posiadacze zdolności kredytowej, którzy cieszyli się wizją mieszkania spłaconego przez najemców.
W zależności od poziomu oszczędności lub zdolności kredytowej ruszył zakup mieszkań na najem długo bądź krótkoterminowy. Opcja najmu na doby kusiła zyskami znacznie wyższymi niż alternatywny najem długoterminowy, ale spowodowała nadpodaż mieszkań.
Poza obrębem Plant w sezonie letnim mieszkania na doby były nadal atrakcyjne, ale od września obłożenie drastycznie spadało, co powodowało, że wielu właścicieli przeszło na najem hybrydowy – w sezonie letnim najem na doby, pozostała część roku – najem długoterminowy.
W związku z koniecznością dużego zaangażowania czasu, mieszkania kupowane przez pojedynczych inwestorów były obsługiwane (za stały lub zmienny czynsz najmu) przez wyspecjalizowane firmy.
Jeżeli ktoś nie miał wystarczającego budżetu na mieszkanie w ścisłym centrum kupował mieszkanie w “dobrej lokalizacji”, co w ostatnich dwóch latach objawiało się tym, że mieszkania w inwestycjach deweloperskich w 60% były kupowane na wynajem.
Na rynku jest jeszcze trzecia grupa inwestujących – wynajmujący na pokoje. Ten model pozwala zarabiać na najmie długoterminowym (chociaż w sezonie 2019 pojawiły się pokoje na najem krótkoterminowy) przy jednoczesnym zwiększeniu przychodów z najmu.
Pojawiły się na rynku mieszkania 50 metrowe, podzielone na 4 lub 5 pokoi, z kuchnią w przedpokoju. Przed 4 – 5 laty najemcy nie zwracali na to uwagi, ale np już w sezonie 2019 wielu najemców szukających pokoju do wynajęcia pytał wprost, ile pokoi znajduje się w mieszkaniu. Mieszkania 3 pokojowe wynajmowały się łatwiej, niż np mieszkania 7 pokojowe. Takie mikroakademiki cechowała również rotacja najemców, co automatycznie wpływa na spadek rentowności przedsięwzięcia.
Jaka z tego płynie konkluzja?
Jest to fragment artykułu który ukazał się w nr 8/2020 dwutygodnika “Krakowski Rynek Nieruchomości“. Autorem jest Józef Kajta
TOP 8 cech firmy zarządzającej najmem, które powinnaś sprawdzić
Po lekturze tego wpisu być może inaczej spojrzysz na ofertę firm zarządzających najmem. Jeżeli zastanawiasz się nad tym, jak wybrać firmę zarządzającą – ten wpis jest dla Ciebie.
Zarządzanie najmem to nowa, wąska nisza na rynku nieruchomości. Jeszcze w 2015 roku na rynku było niewiele firm oferujących tę usługę, ale duże zainteresowanie inwestycjami w mieszkania na wynajem spowodowało, że obecnie usługę zarządzania oferuje niemalże każde biuro nieruchomości. Nadal jest niewiele firm, które zajmują się tylko zarządzaniem i traktują to jako swój jedyny, główny biznes.
W związku z tym, że zarządzanie najmem nadal jest postrzegane jako nowa usługa na polskim rynku brakuje standardów obsługi oraz tego, co zawiera się w “zarządzaniu”.
Czy jest to zarządzanie najmem, czy zarządzanie mieszkaniem na wynajem? Gdzie jest granica? Jakie usługi są “w cenie”, a za co powinno się płacić dodatkowo? Zapraszam do zapoznania się z 8 cechami firmy, której oferta jest godna rozważenia.
Najważniejsza 8:
- Lokalna.
Firma lokalna posiada wiele cech, które są korzystne dla Właściciela mieszkania na wynajem.
a) Lokalność można rozumieć jako obsługę najmu w danym mieście lub dzielnicy. Dzięki temu, że firma jest lokalna doskonale zna rynek oraz w nagłych sytuacjach szybko może zareagować poprzez szybki dojazd do mieszkania.
b) Rynek najmu jest bardzo dynamiczny i różni się w poszczególnych dzielnicach, dlatego małym, lokalnym firmom łatwiej być na bieżąco.
c) Cały zespół jest na miejscu, co ułatwia komunikację i dostęp do bieżących informacji o mieszkaniu.
d) Struktura takiej firmy jest płaska, co zapewnia szybka komunikację.
2. Forma prawna – działalność gospodarcza prowadzona w formie Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością czy Jednoosobowej Działalności Gospodarczej.
Zarządzanie najmem jest związane z powierzeniem komuś swoich pieniędzy (w momencie zapłaty czynszu przez najemcę pieniądze są Twoje, ale znajdują się na koncie firmy zarządzającej)
Czynsze z najmu oraz kaucja zwykle są na koncie firmy zarządzającej, dlatego powinny być bezpieczne w razie nieoczekiwanych sytuacji życiowych osoby prowadzącej taką firmę.
Co może się wydarzyć?
a) Śmierć właściciela jednoosobowej działalności gospodarczej.
W takiej sytuacji przestaje istnieć firma zarządzająca, a Twoje pieniądze są zablokowane na koncie i czekają na postępowanie spadkowe. Jeżeli Twoim mieszkaniem zarządza firma w formie jednnosobowej działalności gospodarcze (JDG), sprawdź w CEIDG czy ta firma posiada zarządcę sukcesyjnego- to może uchronić Twoją płynność w kryzysowej sytuacji. Więcej informacji znajdziesz tutaj. https://www.biznes.gov.pl/pl/firma/zamykanie-firmy/chce-zakonczyc-dzialalnosc-jednoosobowa/zarzad-sukcesyjny-ulatwienie-w-przekazywaniu-firmy-nastepcom
b) Komornik. Jeżeli z jakiegoś powodu (prywatne długi, nieopłacony mandat, inne, czasami błahe sprawy) komornik, Urząd Skarbowy albo ZUS zablokuje prywatne Właściciela firmy, automatycznie są blokowane również konta firmowe (bo w JDG konta firmowe są połączone z osobą fizyczną) Powoduje to sytuację, w której prawdopodobnie nie odzyskasz w szybkim czasie swoich pieniędzy.
W przypadku Spółek z ograniczoną odpowiedzialnością prywatne problemy Właściciela firmy, a nawet jego śmierć nie mają wpływu na Twoje pieniądze. Firma posiadająca osobowość prawną nadal istnieje, a komornik, US czy ZUS mogą blokować konta spółki tylko w sytuacji, gdy problemy dotyczą Spółki, a nie prywatnych spraw Właścicieli.
3. Zatrudnia kilka osób, które mogą się uzupełniać
Na rynku istnieje wiele firm jednoosobowych, w których wszystko robi właściciel. Biorąc pod uwagę, że robiąc coś nie możemy w tym samym czasie robić czegoś innego, powoduje to problemy w zarządzaniu. Doba ma tylko 24 godziny, a efektywnie pracować można przez 8 do 10 godzin (wiem, że takie osoby potrafią pracować po 12-14 godzin, ale nie jest to tematem tego wpisu)
Zatem, jeżeli Właściciel publikuje ogłoszenia aby wynająć mieszkanie, to nie może w tym czasie obsługiwać awarii. Jeżeli obsługuje awarie, to nie może w tej chwili pokazać potencjalnym najemcom Twojego mieszkania itp. Jeżeli zachoruje albo jedzie na wakacje, to zarządzanie Twoim mieszkanie też jedzie na wakacje (czyli go nie ma, albo jest przekazane przypadkowej osobie, aby odebrała telefon w razie potrzeby)
Powierzając mieszkanie firmie zatrudniającej kilka osób masz pewność, że pracownicy mogą się między sobą wymieniać obowiązkami, a w razie wyjazdu lub choroby jednej z nich są inni, nieprzypadkowi ludzie, którzy mogą zadbać o Twoje mieszkanie.
4. Posiada biuro
“Nie posiadamy biura dlatego jesteśmy tańsi niż inne firmy, ponieważ nie mamy dodatkowych kosztów”. Podobnie brzmiące wpisy można spotkać na stronach firm zarządzających. Bardzo często są zarejestrowane i prowadzone w prywatnych mieszkaniach właścicieli tych firm.
Zasadniczo nie ma w tym nic złego, ponieważ jest to zgodne z prawem i może być wygodne.
Niesie jednak za sobą zagrożenia, o których zwykle nie myślimy:
- jak przechowywane są dokumenty (umowa najmu, gdzie są Twoje dane i dane najemców, faktury za naprawy i media, akty notarialne i inne, klucze do mieszkania). W zamykanych szafkach zgodnie z RODO, czy pod łóżkiem w sypialni, ponieważ tylko tam było miejsce (pokój dziecięcy jest zajęty przez dokumenty rodzinne)
- czy dokumenty są bezpieczne i nie ulegną zniszczeniu/ uszkodzeniu?
- czy jeżeli będziesz potrzebował szybko odebrać dokumenty, dobrze będziesz się czuł wchodząc do czyjegoś mieszkania (o ile właściciel nie wyjechał na urlop)
- gdzie znajdują się klucze do mieszkań, jeżeli taka firma posiada pracowników pracujących zdalnie? Jeżeli mieszkania obecnie są puste i trwają poszukiwania najemców, to naturalnym jest, że jeden komplet kluczy będzie u osoby prezentującej mieszkania. A gdzie reszta kluczy? Czy jeżeli mieszkanie się wynajmie, to wszystkie klucze są w mieszkaniu pracownika (agenta nieruchomości) czy w mieszkaniu zarządcy? A jeżeli w czasie trwania najmu są w mieszkaniu zarządcy, którego wyjechał, a pracownik je potrzebuje, to czy pracownik posiada klucze do prywatnego mieszkania swojego szefa? Takie pytania mogą się nasuwać tylko wtedy, gdy realnie odczuliśmy skutki takiej sytuacji.
- możesz przyjść zapytać, porozmawiać i uzyskać informacje. Przez telefon również, ale czasami łatwiej coś załatwić będąc na miejscu.
- biuro to koszty, zatem zwykle sytuacja firmy posiadającej biuro jest stabilna finansowo i rozwojowa. Po wyglądzie biura można się dowiedzieć, jak firma dba o mieszkania i jakie ma poczucie estetyki (które przecież bezpośrednio wpływa na jakość obsługi Twoich mieszkań)
- najemcy mogą przyjść do biura i załatwić sprawy związane z Twoim mieszkaniem. Nie trzeba się umawiać w kawiarniach, restauracjach – firma zarządzająca to Twój pełnomocnik, zatem świadczy to również o Tobie.
- wszystko załatwisz w jednym miejscu, w biurze są wszystkie informacje dotyczące Twojego mieszkania.
5. Oferuje kompleksową obsługę
Zarządzanie najmem to stosunkowo nowa usługa na polskim rynku nieruchomości, dlatego brak jednoznacznie określonego zakresu działań, które mieszczą się w takiej usłudze.
Zarządzanie najmem powinno być usługą kompleksową, dzięki której Właściciel jest odciążony ze wszystkich spraw związanych z posiadanym mieszkaniem. W ramach zarządzania najmem można oczekiwać zarządzania mieszkaniem na wynajem, co oznacza nie tylko prace przy znalezieniu najemcy i jego obsłudze, ale opiekę nad mieszkaniem, gdy jest puste lub wymaga prac remontowo-serwisowych.
Pełne zadowolenie z firmy zarządzającej jest wtedy, gdy najemcy nie posiadają danych kontaktowych do właściciela mieszkania, a co za tym idzie, mogą się kontaktować tylko z pracownikami firmy zarządzającej najmem. Czas dla rodziny i czas na pracę to jedne z głównych motywacji przy oddaniu mieszkania firmie zarządzającej. Czasami usługą zarządzania jest nazywana usługa administrowania. Sądzę, że należy to rozdzielić, ponieważ jest różnica pomiędzy zarządca a administratorem. Główne rozróżnienie zawiera się w tym, że administrator działa tylko na zlecenie zarządcy (lub Właściciela mieszkania). Zarządca natomiast sam podejmuje decyzje i inicjuje kontakt z Właścicielem w celu uzyskania akceptacji dla pewnych działań.
W praktyce przejawia się to tym, że część firm proponujących zarządzanie w rzeczywistości jest tylko administratorem, czyli działa jedynie na zlecenie Właściciela mieszkania. Często jest to absorbujące dla Właściciela, a w przypadku ograniczonego kontaktu (wakacje, choroba, inne obowiązki) administrator nie podejmuje działań.
6. Posiada ubezpieczenie OC Zarządcy
Zarządzanie najmem to młoda specjalizacja na rynku nieruchomości. Nadal trwają prace nad tym, czy zarządzanie powinno być specjalizacją w pośrednictwa czy zarządzania nieruchomościami. Wszystko wskazuje na to, że zarządzaniu najmem bliżej do zarządzania nieruchomościami niż pośrednictwu (chociaż pośrednictwo w znalezieniu najemców to jeden z etapów zarządzania najmem).
Aby zarządzać nieruchomościami lub być pośrednikiem:
– należy prowadzić działalność gospodarczą (w formie JDG lub Spółki)
- należy posiadać ważne ubezpieczenie OC Zarządcy lub Pośrednika
- nie trzeba posiadać licencji (zarządca i pośrednik są na tzw. liście zawodów uwolnionych)
7. Zatrudnia ludzi na stałe, a nie dorywczo
Motto, które pozwoliło Panu Dariuszowi Miłkowi zostać królem polskich butów i jednym z najbogatszych Polaków – CCC (Cena Czyni Cuda) sprawdza się również w innych branżach. Warto jednak wziąć pod uwagę, że nie zawsze najtaniej oznacza najlepiej. W praktyce chodzi o wynagrodzenia dla osób pracujących przy wynajmie i serwisie mieszkań. Trudno jest wyszkolić sezonowych pracowników, pokazać im niuanse weryfikacji najemców. O ile wynajmując pokoje (wynajem mieszkań na pokoje) ryzyko nieuczciwego i nierzetelnego najemcy jest niskie (zwykle młodzi ludzie wynajmujący tylko pokój), to wynajem całego mieszkania jest już bardziej ryzykownym przedsięzwięciem. Wynika to głównie z wysokości czynszu najmu oraz praw, jakie posiadają najemcy mieszkań. Wraz z podpisaniem umowy najmu i wydaniem mieszkania w posiadanie, realnie Właściciel mieszkania traci swoje mieszkanie – ma do niego bardzo ograniczone prawo.
Dlatego tak ważna jest weryfikacja najemcy, a w przypadku problemów z lokatorem – szybka reakcja. Niskie pensje to główna przyczyna dużej rotacji w branży nieruchomości, a podwyżka płacy minimalnej przy braku podwyżej czynszów najmu sprawia, że coraz trudniej o długoterminowych praciwników.
Warto zwrócić uwagę, czy firma posiada stały personel czy tylko zatrudnia dorywczo w szczycie sezonu.
8. Pobiera wynagrodzenie tylko od Ciebie
Na polskim rynku nieruchomości jest kilka modeli wynagrodzenia.
- Wynagrodzenie od Sprzedającego (wynajmującego czyli właściciela)
- Wynagrodzenie od kupującego (najemcy)
- Od obu stron transakcji
Z punktu widzenia właściciela mieszkania na wynajem najlepiej byłoby, gdyby Pośrednik pobierał wynagrodzenie tylko od niego (czyli od Właściciela mieszkania). Nie jest najtańsza opcja (pozornie najtańszą opcją jest ta, w której wynagrodzenie płaci Najemca), ale patrząc długofalowo wydaje się być najbardziej odpowiednią, ponieważ:
- pośrednik pobiera wynagrodzenie od osoby, którą reprezentuje, zatem reprezentuje interesy Właściciela mieszkania
- może współpracować z innymi pośrednikami, ponieważ oni pobierają wynagrodzenie od osób, które reprezentują (czyli Najemców)
- może promować mieszkanie bez prowizji, zatem trafia do 100% najemców szukających mieszkania. Tylko 40% Najemców chce płacić prowizję pośrednikowi.
Mam nadzieję, że powyższe było wartościowe i wniosło nowy punkt widzenia. Rynek jest pełen małych i dużych firm, zatem wybór jest coraz bardziej trudny.
Z życzeniami wysokich czynszów najmu
Józef Kajta
Procedura zgłaszania mieszkania do wynajmu przez pełnomocnika
Procedura zgłaszania umów najmu do Urzędu Skarbowego osobiście oraz przez pełnomocnika.
W dzisiejszym artykule będzie omawiana procedura zgłoszenia umów najmu mieszkania. Aby uzyskać niezbędne informacje potrzebne do napisania tego artykułu odwiedziłem dwa Urzędy Skarbowe- Kraków Śródmieście przy ul. Krowoderskich Zuchów i Kraków Podgórze przy ul. Wadowickiej. Jeżeli jesteś w innym mieście, koniecznie potwierdź poniższe informacje w swoim urzędzie. Zwróć też uwagę, że numery kont będą inne, gdyż każdy urząd Skarbowy i Urząd Miasta ma inne numery rachunków bankowych. Niniejszy wpis ma na celu przybliżenie Ci specyfiki działania przy zgłoszeniu najmu samodzielnie oraz przez pełnomocnika.
O czym się w nim dowiesz?
– Jakie są formy rozliczenia podatków za przychód od najmu i czym się charakteryzują?
– Jakich dokumentów potrzebujesz, aby mógł Cię reprezentować pełnomocnik.
– W jaki sposób wykonać przelew do Urzędu Skarbowego.
– Jak zgłosić umowę i inne kwestie podatkowe, gdy Właściciel mieszkania ma rezydencję podatkową w innym kraju niż Polska
– Jak jest liczony podatek od wynajmu?
Cała procedura składa się z trzech etapów:
- Wybór formy opodatkowania
- Wypełnienie niezbędnych dokumentów
- Wykonanie przelewu podatku do Urzędu Skarbowego
Wybór formy opodatkowania
Pierwsza kwestia to rozliczenie podatków za przychód/dochód z najmu. Wybór formy opodatkowania najmu zgłaszamy w Urzędzie Skarbowym właściwym dla siebie ze względu na miejsce zamieszkania (jeżeli mieszkasz i masz rezydencję podatkową w Polsce). Jeżeli Twoja rezydencja podatkowa jest poza granicami Polski, to podatek od najmu mieszkania rozliczasz w specjalnym urzędzie, który jest przypisany do rozliczania podatku dla całego województwa.
Dla Krakowa i województwa małopolskiego jest to Urząd Skarbowy Kraków – Śródmieście.
Dla pozostałych województw są:
1) w województwie dolnośląskim – Naczelnik Urzędu Skarbowego Wrocław-Psie Pole;
2) w województwie kujawsko-pomorskim – Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Bydgoszczy;
3) w województwie lubelskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie;
4) w województwie lubuskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Zielonej Górze;
5) w województwie łódzkim – Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście;
6) w województwie małopolskim – Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Śródmieście;
7) w województwie mazowieckim – Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa- Śródmieście;
8) w województwie opolskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu;
9) w województwie podkarpackim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie;
10) w województwie podlaskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Białymstoku;
11) w województwie pomorskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku;
12) w województwie śląskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Katowicach;
13) w województwie świętokrzyskim – Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Kielcach;
14) w województwie warmińsko-mazurskim – Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie;
15) w województwie wielkopolskim – Naczelnik Urzędu Skarbowego Poznań-Nowe Miasto;
16) w województwie zachodniopomorskim – Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w Szczecinie.
Na stronach internetowych poszczególnych Urzędów znajdziesz numery kont bankowych i dane kontaktowe.
Gdy mówimy o najmie prywatnym, istnieją dwie formy rozliczania podatku:
- Ryczałt ewidencjonowany (podatek od przychodu)
- Zasady ogólne (podatek od dochodu, obliczany według progresywnej skali podatkowej)
Ryczałt ewidencjonowany:
Jest to najpopularniejsza forma rozliczania podatku od najmu. Co go cechuje?
- płacimy 8,5% od przychodu do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł
- nie sumuje się z innymi dochodami, czyli nie wpływa na stawkę podatku przy zeznaniu rocznym (PIT-36)
- wybór tej formy musimy zgłosić w Urzędzie Skarbowym do 20 dnia miesiąca po miesiącu, w którym był pierwszy przychód bądź do 20 stycznia każdego roku
Przykładowo:
Uzyskujesz 115 tysięcy przychodu z najmu rocznie. Z tej kwoty 100 tysięcy będzie opodatkowane stawką 8,5%, a pozostałe 15 tysięcy stawką 12,5%.
Istotnym jest fakt, że wskazany wyżej limit kwoty przychodów umożliwiający skorzystanie z niższej stawki ryczałtu, dotyczy łącznie obojga małżonków (jeśli istnieje między nimi wspólność majątkowa). Małżonkowie nie będą mogli obniżyć podatku poprzez odrębne rozliczanie przychodów z najmu przez każdego z nich osobno.
Zasady ogólne:
Drugą formą rozliczania podatku są zasady ogólne, czyli podatek dochodowy uzależniony od rocznego dochodu (dochód to przychód minus koszty). Rozliczanie według skali podatkowej, w przeciwieństwie do ryczałtu, obejmuje całość Twoich dochodów. Z tego wynika, że Twój dochód to nie tylko zyski z najmu, ale też zyski np. z pracy na etacie. Pierwszy próg podatkowy w 2018 roku wynosi tyle samo co w 2017, czyli 85 528 zł.
Pierwszy próg podatkowy: 18% od Twojego dochodu do kwoty 85 528 zł
Drugi próg podatkowy: 32% kwoty powyżej dochodu 85 528 zł
Kwestia tego, jaka forma opodatkowania jest najlepsza to bardzo ogólne pytanie i nie da się na nie jednoznacznie odpowiedzieć. Jeżeli nie posiadasz działalności gospodarczej, możesz rozliczać podatek tylko na zasadach ogólnych. Jeżeli ją posiadasz – zastanów się, jakie masz koszty w Twoim wynajmie, które można odliczyć (koszty malowania mieszkania czy napraw). Jeżeli nie posiadasz takich kosztów zbyt dużo, prawdopodobnie lepszym wyborem będzie rozliczenie ryczałtowe. Wybór należy dopasować indywidualnie do własnej sytuacji.
Tutaj możesz pobrać dokument wydany przez Izbę Skarbową w Krakowie traktujący o wyborze formy opodatkowania, gdzie są wytłumaczone wszelkie zawiłości tego, co i w jaki sposób rozliczać.
Podsumowując: Aby sprawnie zgłosić rozliczenie podatku należy:
- wybrać formę rozliczenia (ryczałt lub zasady ogólne)
- wybrać, czy całość przychodu/dochodu rozlicza jeden z małżonków (wspólnota majątkowa)
- udać się do Urzędu Skarbowego i wypełnić odpowiednie druki
Brak zgłoszenia powoduje, że rozliczasz najem na zasadach ogólnych, a przy wspólnocie majątkowej i wynajmie współwłasności małżeńskiej – każdy małżonek rozlicza swoją część.
Wypełnienie niezbędnych dokumentów
Najważniejszym dokumentem, dzięki któremu możesz ustanowić swojego pełnomocnika jest druk pełnomocnictwa PPS1.
Jego wzór możesz pobrać tutaj
PPS 1 – Pełnomocnictwo podatkowe szczególne
W części B wpisujemy dane osoby, która udziela pełnomocnictwa, a w części D dane pełnomocnika – osoby, która będzie nas reprezentowała w Urzędzie. Potrzebny będzie m.in. numer identyfikacyjny osoby (np. numer i seria dowodu osobistego, PESEL), którą chcesz ustanowić swoim pełnomocnikiem.
Jeżeli pełnomocnik nie jest z Tobą spokrewniony, to opłata za pełnomocnictwo wynosi 17 zł. Opłaty należy dokonać na konto Urzędu Miasta w którym znajduje się Urząd Skarbowy.
Dla Krakowa jest to:
Urząd Miasta Krakowa
Wydział Podatków i Opłat
Al. Powstania Warszawskiego 10
31-549 Kraków
PKO Bank Polski S.A. 49 1020 2892 2276 3005 0000 0000
tytułem: Opłata skarbowa za pełnomocnictwo PESEL xxxxxxxxxxx (tutaj swój pesel)
Opłaty można tez dokonać w placówce bankowej lub kasie urzędu. Przed dokonaniem płatności prosimy sprawdzić aktualność powyższych danych tutaj
Szczególnie ważną częścią jest część E – „Zakres pełnomocnictwa”, gdzie należy wpisać wszystkie czynności w których chcemy być reprezentowani.
Wyboru formy rozliczenia dokonujemy poprzez wypełnienie formularza:
- Oświadczenie o wyborze formy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych oraz sposobu wpłacania zaliczek na podatek dochodowy.
Wzór tego oświadczenia można pobrać tutaj
Należy wybrać formę opodatkowania z dwóch opisanych wcześniej (jeżeli mówimy o najmie prywatnym).
Rezydencja podatkowa poza granicami Polski.
Jeżeli na stałe mieszkasz zagranicą i posiadasz rezydencję podatkową poza granicami Polski, prócz powyższego druku musisz wypełnić jeszcze dwa dodatkowe dokumenty:
- ZAP – 3 Zgłoszenie Aktualizacyjne Osoby fizycznej będącej podatnikiem (zielony dokument)
Gdzie m.in należy podać dane i rachunek bankowy, na który będą przelewane zwrotu podatku.
Wzór do pobrania tutaj
- Oświadczenie rezydenta o jego stałym miejscu zamieszkania
Dokument, w którym rezydent poświadcza, że posiada stałe miejsce zamieszkania na terytorium (nazwa kraju) od dnia (data), ponadto podaje numer PESEL/NIP.
Oświadczenie takie dostaniesz w US lub możesz go pobrać TUTAJ
Wykonanie i opisanie przelewu do Urzędu Skarbowego
Na przykładzie Banku ING:
Wybierasz opcję przelewu podatkowego i wpisujesz typ formularza.
Dla rozliczenia na zasadach ogólnych będzie to „PIT 36”
Dla rozliczenia ryczałtowego będzie to „PPE”. W innym banku może to być opisane jako PIT 28.
W pole „Miejscowość urzędu” wpisujesz odpowiedni Urząd Skarbowy ze względu na swoje miejsce zamieszkania do którego jest automatycznie przypisane konto bankowe. Jeżeli masz rezydencję podatkową w innym kraju wybierasz Urząd Kraków Śródmieście.
Przykładowe numery kont bankowych:
- Dla Kraków Śródmieście – 51 1010 1270 0004 1722 2300 0000
- Dla Kraków Podgórze – 96 1010 1270 0004 4622 2300 0000
Następnie wybierasz typ identyfikatora (Do wyboru m.in. dowód osobisty, PESEL czy NIP).
Płatność za podatek zaokrąglamy do pełnych złotych. Jeżeli 8,5% kwoty podatku to 134,40, to przelew wykonujemy na kwotę 134 zł. Jeżeli ilość groszy jest równa lub większa od 50 (134,51 zł) to przelewamy na konto urzędu 135 zł. Podatek opłacamy do 20 dnia miesiąca po miesiącu, w którym nastąpił przychód.
Podsumowanie
Procedura składa się tylko z trzech kroków i nie jest specjalnie skomplikowana – warto po prostu odpowiednio się do niej przygotować.
Jeżeli mieszkasz i rozliczasz podatki w Polsce, kluczowy jest formularz o oświadczeniu wyboru formy rozliczenia. Jeżeli chcesz, aby zrobił to za Ciebie pełnomocnik, musisz dodatkowo wypełnić, podpisać i opłacić pełnomocnictwo. Opłacenie pełnomocnictwa należy sprawdzić w swoim Urzędzie Skarbowym.
Jeżeli masz rezydencję podatkową poza granicami Polski, wypełniasz dodatkowo dwa dokumenty i opłacasz pełnomocnictwo kolejny raz (jedna opłata do jednej czynności).
Więcej o podatkach, w tym ww. listę urzędów znajdziesz tutaj.
Jeśli masz jakieś pytania, pisz na biuro X mistrzwynajmu.pl (gdzie X=@)
Co wynajmujący sądzą o swoich lokatorach?[RAPORT]
Rodziny z dziećmi i obcokrajowcy wśród najbardziej niechcianych lokatorów. Morizon.pl zbadał preferencje wynajmujących
Właściciele mieszkań nie chcą u siebie lokatorów z dziećmi, właścicieli zwierząt i obcokrajowców. Mają dość bałaganu, zniszczeń i opóźnień w płaceniu czynszu. Morizon.pl sprawdził, jak wygląda rynek najmu z perspektywy wynajmujących.
Jak wynajmujący weryfikują potencjalnych najemców? Jak wygląda ich życie po opublikowaniu ogłoszenia i z jakimi problemami muszą sobie radzić, gdy już podpiszą umowę z nowym lokatorem? Morizon.pl znalazł odpowiedzi na te pytania w swoim nowym badaniu, w którym wzięli udział wynajmujący z całej Polski.
Jak wynika z raportu, najemcy nie szanują ani czasu właścicieli, ani wynajmowanych mieszkań. Niemal co drugi badany narzeka na chętnych, którzy umawiają się na oględziny, by ostatecznie w ogóle się nie pojawić. Kiedy już uda się znaleźć lokatora, konieczne są wizyty kontrolne (wynajmowane mieszkanie odwiedza aż 77% badanych) – by uniknąć bałaganu i zniszczeń, które wśród największych problemów wymienia siedmiu na dziesięciu wynajmujących. Co trzeci zwraca również uwagę na opóźnienia w płaceniu czynszu.
Kontrolowanie lokatorów to nie jedyny sposób na uniknięcie trudności. Ważna jest również dokładna weryfikacja chętnych. Owiane złą sławą „castingi na lokatora” stosuje zaledwie 17% badanych. Znacznie częściej wynajmujący posiłkują się… mediami społecznościowymi. By sprawdzić swoich potencjalnych najemców, czterech na dziesięciu właścicieli mieszkań przegląda ich profile na Facebooku.
Morizon spytał również wynajmujących, jakich lokatorów nie chcą u siebie mieszkaniu. Ogromna większość (64%) nie wynajmuje osobom z dziećmi, a co piąty właściciel unika podpisywania umowy najmu z obcokrajowcami.
Poniżej kilka infografik:
Cały raport znajdziesz na stronie Morizona tutaj
Licytacje komornicze w Krakowie
Dzień Dobry!
Zaczynamy 4 cykl szkoleń Mistrza Wynajmu! Obecnie mamy zaplanowane 5 szkoleń:
- Licytacje komornicze
- Odbiory mieszkania od dewelopera
- Negocjacje przy zakupie
- Trudni najemcy – prawa i obowiązki Właściciela i Najemcy
- Zakup i remont kamienicy.
- Handel mieszkaniami – podatki
- Najem długoterminowy, podnajem – podatki
W minionym roku w naszych szkoleniach wzięło udział 280 osób. Jesteśmy przekonani, że tegoroczna tematyka również spotka się z Waszym zainteresowaniem, a nabyta wiedza pozwoli zarobić lub nie stracić tysięcy złotych!
Zapraszamy na najbliższe szkolenie dotyczące licytacji komorniczych – szczegóły TUTAJ.
O pozostałych terminach powiadomimy wkrótce!
Relacja ze szkoleń z rozliczania podatków
Szkolenia z rozliczania podatków przeszły do historii – zarówno rozliczanie handlu mieszkaniami, które odbyło się 6 listopada, jak i rozliczanie najmu, podnajmu oraz najmu krótkoterminowego poprowadzone 7 listopada. Prelegentem był Grzegorz Grabowski, ekspert rozliczania podatków od najmu, twórca biura rachunkowego specjalizującego się w nieruchomościach oraz właściciel bloga wynajmistrz.pl
Przy szkoleniu z rozliczania handlu mieszkaniami zostało rozwianych kilka dużych wątpliwości, które możemy często znaleźć w internecie w formie krążących mitów, takich jak zakładanie działalności gospodarczej przy pierwszym flipie czy zwolnienie od płacenia podatku za sprzedaż mieszkania.
Szkolenie z rozliczania najmu, podnajmu i najmu krótkoterminowego zawierało m.in. informacje odnośnie form rozliczania podatku, a także tego, jak dokładnie wygląda schemat podnajmu mieszkania.
Podatki to zagadnienie, który dotyczy każdego, ale nie każdy wie o nich wszystko, co powinien wiedzieć. Grzegorz w bardzo kreatywny sposób opisał zawiłości naszego prawa podatkowego, dzięki czemu oba szkolenia, oprócz wysokiego poziomu merytorycznego, Szkolenie prowadzone w sposób ciekawy, bardzo prosto wytłumaczone wszystkie niezrozumiałe definicje – napisał w ankiecie jeden z gości.
Uczestnicy zadawali dużo pytań, a z pozoru nudne kwestie podatkowe wywoływały niemałe emocje, co sprawiało, że angażowali się w dyskusje. Duża część gości jednogłośnie stwierdziła, że doświadczenie prowadzącego oraz rozpatrywanie konkretnych przypadków dało im ogromną wartość. Świetna umiejętność prowadzenia zajęć oraz rewelacyjny kontakt z uczestnikami – podsumowują.
Szkoleniami o rozliczaniu podatków kończymy cykl spotkań Mistrza Wynajmu w 2017 roku.
Za nami takie szkolenia jak:
- Licytacje komornicze
- Odbiory techniczne
- Negocjacje w nieruchomościach
- Trudni najemcy
- Zarządzanie najmem
- Rozliczanie podatków od handlu mieszkaniami
- Rozliczanie podatków od najmu, podnajmu, najmu krótkoterminowego
Partnerami medialnymi minionej edycji szkoleń Mistrza była Gratka.pl oraz KRN.pl
Partnerem strategicznym Promabi – obsługa mieszkań na wynajem, wspierało nas również RMKredyty.pl
Zapraszamy na kolejny cykl spotkań Mistrza Wynajmu, który rozpocznie się w styczniu 2018 roku.
Informacje pojawią się wkrótce na fanpage Mistrza Wynajmu oraz w newsletterze.
Zespół Mistrza Wynajmu
Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupu do zysków z najmu
Cykl: Zostań Mistrzem Wynajmu- Od zakupu do zysków z wynajmu.
Mistrz Wynajmu rozpoczyna cykl artykułów „Od zakupy do zysków z wynajmu”, czyli jak kupić, odebrać, wyposażyć i wynająć mieszkanie, aby uniknąć nieprzyjemności i sprawnie przeprowadzić cały proces. W naszych wpisach podzielimy się naszym doświadczeniem i damy niezbędne wskazówki jak sprawnie przeprowadzić proces zakupu mieszkania.
Cykl to 8 artykułów:
- Rynek pierwotny czy wtórny. Który wybrać? Wady i zalety jednego i drugiego?
- W jakiej lokalizacji kupić mieszkanie? Czym kierować się przy jej wyborze?
- Prawa i obowiązki dewelopera w oparciu o ustawę deweloperską
- Umowa rezerwacyjna, umowa deweloperska – czym charakteryzują się obie umowy i jak wygląda proces ich zawarcia?
- Odbiór techniczny, umowa końcowa – Przygotowanie do odbioru, na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania?
- Procedury w Tauronie – jak wygląda proces podpisywania umowy?
- Remont/wyposażenie mieszkania – w jaki sposób remontować mieszkanie? Czym kierować się przy jego meblowaniu?
- Wynajem mieszkania – komu i jak je wynająć?
Cała seria skupia się na najważniejszych etapach, jakie musi przejść każdy, kto chce zakupić, a następnie wynająć mieszkanie. Dostaniesz odpowiedzi na wszystkie swoje pytania oraz dowiesz się, na co zwrócić szczególną uwagę, byś bez przeszkód mógł zostać Mistrzem Wynajmu.
Poszczególne wpisy ukażą się co dwa tygodnie, zawsze w czwartek. Najbliższy wpis 2.11.
Jeśli masz jakieś pytania, pisz na:
biuro@mistrzwynajmu.pl