Studenci Mistrz Wynajmu

Semestr 2020/2021. Stacjonarnie czy on-line?

przez with 2 komentarze AktualnościZostań mistrzem wynajmu

Coraz częściej spotykam się z pytaniem: „Czy studenci wrócą na zajęcia od października?”, “Jakie będą ceny najmu w nowym sezonie?”, “Czy ceny najmu spadną?”, “Jak pandemia wpłynie na wynek wynjamu?”

Powyższe pytania padają z ust Wynajmujących, którzy posiadają mieszkania i pokoje dla studentów. Sądze, że w Krakowie studenci stanowią grupę nabywców ok 40-50% wszystkich nieruchomości wynajmowanych na cele mieszkaniowe.
Postanowiłem zgłębić temat gotowości krakowskich uczelni do nauki zdalnej.

Na chwilę obecną żadna z krakowskich uczelni nie potwierdziła oficjalnie informacji, że zajęcia mają się odbywać w trybie zdalnym. Decyzje swoje uzależniają od sytuacji epidemicznej w kraju oraz wytycznych z Ministerstwa.
Nieoficjalnie udało się ustalić, że uczelnie przygotowują się do prowadzenia wykładów w formie on-line, a laboratoriów w trybie stacjonarnym (mniejsze grupy) – w systemie tydzień na tydzień.
Wszelkich oficjalnych stanowisk możemy się spodziewać w okolicach końca sierpnia.

Powyższe może mieć duże znaczenie szczególnie dla lokalizacji typowo studenckich, takich jak Ruczaj (kampus Uniwersytetu Jagielońskiego), okolice miasteczka AGH, Bronowice (Politechnika, AGH, Uniwersytet Pedagogiczny, Uniwersytet Rolniczy).

Na dzień dzisiejszy (24.06.2020 r.) tylko Uniwersytet Medyczny w Lublinie zapowiedział, że większość zajęć będzie w trybie zdalnym. (Treść zarządzenia Rektora)

W sieci pojawiła się petycja “Nie dla zdalnych studiów”.
Można odczuć, że zasady panujące w nowym roku akademickim są ważne nie tylko dla Najemców, ale również dla Wynajmujących.

Monitorujemy temat, w razie istotnych zmian będziemy o nich informować na bieżąco.

Z życzeniami wysokich czynszów najmu!



umowa najmu mieszkania, umowa wynajmu mieszkania, umowa najmu, umowa najmu lokalu, umowa najmu lokalu mieszkalnego

Umowa najmu mieszkania – co powinno się w niej znaleźć?

przez with No Comment Zostań mistrzem wynajmu

Umowa najmu mieszkania – jakie są jej rodzaje i co powinno się w niej znaleźć?

Ostatni, dziesiąty wpis z serii „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupów do zysków z najmu” podsumowuje całą serię i traktuje o umowach najmu. Gdy już zweryfikujesz swojego przyszłego najemcę, a wszelkie szczegóły są już uzgodnione, pozostaje tylko pisemne dopięcie kwestii wynajmu. Dzięki temu wszystko, co ustaliliście z najemcą będzie miało moc prawną, a on sam będzie doskonale znał zasady, na jakich wynajmuje od Ciebie mieszkanie.

O czym dowiesz się czytając ten artykuł:

– jakie są rodzaje umów najmu

– Jak wygląda struktura umowy najmu

– Najważniejsze informacje, które należy umieścić w umowie najmu

Rodzaje umów najmu

Można wyróżnić takie rodzaje umów najmu jak:

  • Umowa na czas nieoznaczony

Zazwyczaj kończy się wtedy, gdy jedna ze stron złoży wypowiedzenie umowy, ponieważ nie ma w niej czasu trwania najmu. Ze względu na powyższe, należy ściśle określić warunki wypowiedzenia w tej umowie

  • Umowa na czas oznaczony

Tradycyjna umowa najmu zawierająca czas, po którym umowa traci ważność. Zazwyczaj jest to okres jednego roku(w przypadku najmu długoterminowego) lub kilka dni/tygodni(w przypadku najmu krótkoterminowego np. dla turystów)

  • Umowa najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny to szczególna forma najmu długoterminowego, która jest mniej rozpoznawalna niż dwie powyższe. Cechuje się bardzo dobrym zabezpieczeniem interesów wynajmującego, bowiem według jej zapisów, najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w przypadku wypowiedzenia umowy. Ponadto, wskazuje lokal zastępczy do którego się uda, w razie przeprowadzenia egzekucji. Ma ona charakter oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego

Więcej o najmie okazjonalnym możesz przeczytać tutaj

  • Umowa najmu instytucjonalnego

Jest to nowy rodzaj umowy najmu, dostępny w polskim prawie od 11 września 2017 roku, wprowadzony ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Jest to forma zbliżona do najmu okazjonalnego, z tą różnicą, że jest dla osób prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, co wynika bezpośrednio z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

Art. 19f. Najem instytucjonalny lokalu

  1. Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Jedną z głównych różnic między najmem okazjonalnym a instytucjonalnym jest łatwiejsza eksmisja najemcy, w przypadku konfliktu. Najem okazjonalny wymaga od najemcy określenia lokalu, do którego zostanie wyeksmitowany, a najem instytucjonalny – nie.

Przepisy o najmie instytucjonalnym umożliwiają eksmitowanie nierzetelnych najemców bez konieczności przeprowadzania długotrwałej i skomplikowanej procedury eksmisyjnej. Brak uprawnienia najemcy do lokalu socjalnego czy nawet pomieszczenia tymczasowego powoduje, że komornik może od razu dokonać eksmisji do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia opróżnianego lokalu ~ Adwokat Paweł Chojnacki, wypowiedź zaczerpnięta ze strony prawo.gazetaprawna.pl

 

Jak wygląda struktura umowy najmu?

Najważniejsze paragrafy umowy to:

  • Przedmiot najmu

Zapisujemy adres lokalu i dane techniczne (ulica, kod pocztowy, wypisanie konkretnych pomieszczeń w lokalu)

  • Koszty najmu

Koszty czynszu, opłaty eksploatacyjne(np. czynsz administracyjny, woda, ogrzewanie), termin płatności czynszu, konsekwencje opóźnienia w płatnościach(najemca musi płacić terminowo, na co jest paragraf w kodeksie cywilnym)

W tym paragrafie możemy również dodać informację o zobowiązaniu najemcy do przepisania na siebie umów o dostarczanie energii elektrycznej(umowa z Tauronem), co zdecydowanie warto robić. Link do artykułu o umowie z Tauronem znajdziesz na dole strony w podsumowaniu. Warto również dopisać informację o ubezpieczeniu OC.

  • Kaucja

Jej wielkość, dzień wpłaty przez najemcę oraz cel, w którym jest pobierana i kiedy(i w jakim wypadku) zostanie zwrócona

  • Okres obowiązywania umowy oraz informacja o jej wypowiedzeniu

Według Art. 673. Kodeksu Cywilnego:

  • 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód

Takie okresy wypowiedzenia obowiązują tylko przy umowie najmu na czas nieoznaczony

Przy terminowej umowie na czas oznaczony sam ustalasz ostateczny czas trwania umowy, najczęściej jest to okres jednego roku.

  • Obowiązki wynajmującego

Można umieścić tutaj informację o wizytacji lokalu i na jakich zasadach może się ona odbywać

  • Obowiązki najemcy

Informacje m.in. o zachowaniu czystości w mieszkaniu, aktualizacji danych osobowych czy używaniu sprzętu zgodnie z jego przeznaczeniem

  • Ochrona danych osobowych

Krótka informacja  o przetwarzaniu danych

  • Sposób komunikacji z najemcą

Najlepiej mail + telefon do nagłych przypadków

  • Postanowienia końcowe

Informacja o załącznikach do umowy(jak np. protokół zdawczo – odbiorczy czy ogólne warunki najmu)

Najważniejsze kwestie dotyczące umowy najmu

a) Bardzo podstawową, ale niezbędną kwestią jest spisanie umowy najmu. Rynek wynajmu w Polsce dynamicznie się rozwija i w porównaniu do tego, co obowiązywało jeszcze kilkanaście lat temu, ma mnóstwo nowych przepisów i regulacji. Jednym z nich jest kwestia pozbycia się niepłacącego lokatora – nie można się go od razu pozbyć, ponieważ muszą zostać spełnione określone warunki, najczęściej na niekorzyść właściciela mieszkania. Dlatego pamiętaj, aby zawsze dmuchać na zimne i sporządzać umowę najmu w formie pisemnej, zawierając tam najdrobniejsze szczegóły dotyczące wynajmu Twojego mieszkania.

b) Jeżeli decydujesz się na umowę najmu i wynajęcie swojego mieszkania, musisz mieć pewność, że masz do czynienia z rzetelnym i uczciwym człowiekiem. Zanim podpiszesz taką umowę, pamiętaj o weryfikacji swojego najemcy. Kwestie takie jak to, kim jest, gdzie(i czy w ogóle) pracuje to absolutna podstawa, o czym pisałem w poprzednim artykule

c) Opisz, w jakich przypadkach możesz wypowiedzieć umowę z najemcą. Ważnym jest, aby określić konkretne sytuacje, które mogą wystąpić np. zwłoka z płatnościami za opłaty eksploatacyjne bądź media, przebywanie w lokalu większej ilości osób niż zadeklarowana w umowie czy brak kontaktu z najemcą. Aby można było wypowiedzieć umowę, muszą być stwierdzone następujące kwestie:

– lokator zalega z opłatami za trzy pełne okresy płatności (zazwyczaj oznacza to 3 miesiące),

– właściciel dostarczył najemcy pisemną informację o zamiarze wypowiedzenia umowy, wyznaczając dodatkowy miesięczny termin na spłacenie wszystkich zobowiązań,

– lokator zignorował dodatkowy termin spłaty, spłacił tylko część długu lub spłacił go po wyznaczonym terminie

d) Napisz, za które wyposażenie lokalu odpowiada najemca, a za które właściciel. Czasem jest to przyczyna konfliktu, gdy np. zepsuje się lodówka, dlatego lepiej, aby było to dokładnie określone.

 

Podsumowanie

Jako podsumowanie tego artykułu umieszczam linki do poprzednich artykułów z całej serii „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupu do zysków z najmu”. Bezpiecznie przeprowadzą cię od procesu zakupowego mieszkania, przez jego remont i meblowanie, aż po wynajęcie mieszkania z zyskiem i na korzystnych dla Ciebie warunkach.

1. Rynek pierwotny czy wtórny. Który wybrać? Wady i zalety

2. Lokalizacja mieszkania na wynajem – jak ją wybrać?

3. Prawa i obowiązki dewelopera w oparciu o ustawę deweloperską

4. Umowa rezerwacyjna

5. Umowa deweloperska

6. Odbiór techniczny i umowa przyrzeczona

7. Jak podłączyć prąd w zakupionym mieszkaniu(umowa z Tauronem)

8. Remont mieszkania – jak to zrobić?

9. Wynajem mieszkania – komu i jak je wynająć?

 

Jeśli masz pytania, pisz na biuro@mistrzwynajmu.pl

wynajem mieszkania

Wynajem mieszkania – komu i jak je wynająć?

przez with No Comment Zostań mistrzem wynajmu

O czym dowiesz się czytając ten artykuł:

Jak wybrać swojego modelowego najemcę do mieszkania?

 

– Najważniejsze zasady przy wynajmowaniu komuś mieszkania

– Jak zweryfikować najemcę?

– Jak wyposażyć mieszkanie dla grupy docelowej?

 

Modelowy najemca

Wiele osób, które zaczyna inwestować w nieruchomości popełnia podstawowy błąd – kupują pierwsze z brzegu mieszkanie po to, by później je wynajmować. Przez to pojawiają się problemy z wynajmowaniem, a także cała masa innych kwestii jak meblowanie mieszkania czy remont.

Jedna z najważniejszych zasad przy wynajmowaniu mieszkania brzmi:

 

Ustal, jaki jest Twój modelowy(najlepszy) najemca.

Zanim kupisz mieszkanie, musisz dokładnie wiedzieć, kto będzie w nim w przyszłości mieszkał i czego oczekuje od mieszkania. Dzięki temu cały proces wynajmu i znalezienia najemcy będzie dużo łatwiejszy. Można wyróżnić 5 dużych grupy najemców:

 

  1. Studenci
  2. Rodziny
  3. Turyści
  4. Single/pary

 

Przy wynajmie dla tych grup przyda się odpowiedź na poszczególne pytania

  1. Jakiej lokalizacji/wielkości mieszkania/standardu oczekują?
  2. Jakiego wyposażenia potrzebują w mieszkaniu?

 

1. Pierwsza grupa to najemcy, dla których lokalizacja gra główną rolę. Zazwyczaj nie posiadają oni samochodów, a harmonogram wielu uczelni sprawia, że muszą oni podczas dnia dużo podróżować po mieście. Wszędzie tam, gdzie są uczelnie, są też studenci, a to oznacza, że najlepszą lokalizacją mieszkania dla studenta jest właśnie bliskość studiów. Jeżeli chcesz wynajmować mieszkanie dla studenta, bardzo ciężko będzie to zrobić, gdy kupisz nieruchomość na krańcu miasta, daleko do jakiejkolwiek uczelni.

Standard mieszkania nie musi być wysoki, student przede wszystkim chce mieć 4 ściany, w której będzie mógł się pouczyć, zaprosić znajomych czy odpocząć po całonocnej imprezie.

Jeśli chodzi o portret psychologiczny studentów – dużo zależy od tego, co konkretnie studiują i na którym są roku. Nie jest to sztywna zasada, której powinieneś się trzymać, ale generalnie im wyższy prestiż studiów i im bliżej końca, tym bardziej możesz czuć się bezpiecznie(jeśli przyjmujemy zasadę, że starszy=bardziej dojrzały).

Przykładowo, student 5 roku na ścisłym kierunku(np. informatyka) w Krakowie raczej ma już pracę, prawdopodobnie posiada analityczny, spokojny typ osobowości, żeby dobrze radzić sobie na studiach i z dziedziną, jaką jest informatyka. Możesz zatem (ostrożnie) wywnioskować, że taka osoba raczej nie zrobi imprezy na 30 osób w wynajmowym mieszkaniu, a cała komunikacja z nim będzie jasna i precyzyjna.

Student 1 roku kierunku humanistycznego(np. kulturoznastwo) dopiero szuka swojej ścieżki. Nie wiadomo, czy zmieni studia, czy one mu się spodobają, a jeśli przeprowadził się na studia do Krakowa z domu rodzinnego, bardzo możliwe, że będzie chciał się wyszaleć, co wiąże się z imprezami czy zaniedbywaniem stanu Twojego mieszkania. Jak wspomniałem, nie jest to żadna reguła, ale podczas wynajmu powinieneś zebrać tak dużo informacji o Twoim przyszłym najemcy, jak to tylko możliwe i przewidywać pewne zachowania ze strony najemcy

 

Jeśli chodzi o wyposażenie, student potrzebuje wszystkiego, co może mu się przydać na co dzień:

– sztućce, talerze, kubki, garnki
– kuchenka mikrofalowa
– czajnik elektryczny
– AGD, w tym piekarnik, pralka, lodówka, płyta elektryczna/ gazowa
– w lodówce co najmniej jedna półka przypadająca na lokatora/pokój
– w łazience ilość półek równa liczbie pokoi
– suszarka na naczynia
– suszarka na ubrania
– odkurzacz
– w pokoju: łóżko, biurko, szafa, komoda, lampka

2. Druga grupa to rodziny, które zazwyczaj potrzebują 3 pokojowego lub większego mieszkania. Standard wykończenia powinien być tu wyższy, niż w przypadku studentów(np. zmywarka, której w mieszkaniu studenckim zazwyczaj się nie uwzględnia). Bardzo istotna jest kwestia meblowania mieszkania dla rodzin – zazwyczaj mają oni swoje meble i nie jest to konieczne. Można np. umeblować jeden pokój(jeśli masz obecnie jakieś meble i nie wiesz, co z nimi zrobić, a szkoda je wyrzucać lub sprzedawać), a resztę zostawić pustą. Normą jest, że przy wprowadzaniu się takich rodzin do nowego lokalu przyjeżdżają samochody dostawcze czy nawet tir, ponadto najem dla takich rodzin trwa zazwyczaj dłużej niż 12 miesięcy, jak ma to miejsce w przypadku studentów.

3. Trzecia grupa to turyści przyjeżdżający do miasta na krótki okres czasu, więc mówimy o wynajmie krótkoterminowym. Jeśli chodzi o lokalizację w Krakowie, im bliżej rynku tym lepiej. Tacy turyści oczekują dosyć wysokiego standardu i należy zadbać o każdy detal w mieszkaniu taki jak czysta, regularnie prana pościel czy ręczniki w łazience, jednakże dzięki temu można podyktować wyższą cenę. Należy zapewnić turyście wszystko, co niezbędne.

Obecnie w Krakowie(Marzec 2018) najem krótkoterminowy jest bardzo popularny i żeby był rentowny, należy mieć obłożenie mieszkania/mieszkań około 80% w skali miesiąca. Jest to ciekawy model biznesowy wymagający bardzo dużo pracy i przemyślanych strategii, ale osoby trudniące się najmem krótkoterminowym nie mogą narzekać na małe zarobki.

 

4.Ostatnia grupa jest bardzo szeroka, ponieważ każdy singiel może być też studentem czy turystą. To, co jest istotne – jeżeli mówimy o singlach, nie potrzebują oni zbyt dużo przestrzeni życiowej. Zwłaszcza osoby, które dużo pracują, wymagają jedynie podstawowego wyposażenia w mieszkaniu, a sam tym nieruchomości, za jaką powinieneś się rozglądać to kawalerki.

Jeśli chodzi o pary, warto wziąć pod uwagę dwie kwestie:

  1. Mogą się ze sobą rozstać, nawet jeśli teraz nie widzą poza sobą świata
  2. Rodzina może się powiększyć

Piszę o tym po to, aby uwzględnić to przy podpisywaniu umowy, zwłaszcza podpunkt pierwszy. W końcu jako właściciela interesuje Cię przede wszystkim to, żeby czynsz za mieszkanie był płacony na czas.

 

Jak zweryfikować najemcę?

Kiedy już wiesz, komu chcesz wynajmować Twoją nieruchomość i zamieszczasz ogłoszenie w internecie, prawdopodobnie pojawią się pierwsze telefony. Przychodzi moment weryfikacji najemcy. Wielu właścicieli nie dba o to, komu wynajmują mieszkanie, bo wydaje im się, że jak już ktoś chce wynająć to jest dobrze. Problem polega na tym, że jeśli wynajmiesz swoje mieszkanie niewłaściwej osobie, może ona zalegać ze spłatą czynszu lub zdemolować Ci mieszkanie. Niestety, w polskim prawie są pewne kruczki i nawet, gdy nie będziesz dostawał co miesiąc pełnej kwoty najmu, po podpisaniu umowy najmu nie możesz wyrzucić lokatora ze swojego mieszkania.

Weryfikacja najemcy odbywa się na dwóch etapach:

  1. Telefon
  2. Spotkanie
  3. Podpisywanie umowy

 

Podczas rozmowy telefonicznej, bardzo istotnym jest, abyś już wstępnie dowiedział się z kim masz do czynienia. Możesz to zrobić za pomocą następujących pytań:

1. Dla ilu osób szuka Pani/Pan mieszkania?
2. Ile osób będzie mieszkać? ( wbrew pozorom to jest inne pytanie niż 1 )
3. Czy są Państwo studentami?
4. Czy jesteście Państwo osobami pracującymi?
5. Czym się Państwo zajmują zawodowo?
6. Osoby w jakim wieku miałyby mieszkać w tym mieszkaniu?
7. Czy posiadają Państwo zwierzęta?
8. Jaki jest powód przeprowadzki?
9. Na jak długo chcą Państwo wynająć mieszkanie?
10. Czy wynajmowali Państwo wcześniej mieszkanie? Jak długo?
11. Czy mają Kartę Pobytu, pozwolenie na pobyt/pracę? (w przypadku obcokrajowców)

 

Bardzo ważnym jest, aby w rozmowie utrzymać formalny klimat, ale uniknąć sytuacji, w której zadajesz pytania najemcy jedno po drugim i tworzysz uczucie przesłuchania. Jeśli nie czujesz się pewnie w takich rozmowach, zawsze możesz przećwiczyć ją z kimś bliskim, wtedy będziesz się mniej stresował podczas samej rozmowy

 

Jeżeli spotkanie jest umówione, pojawia się kolejny etap weryfikacji najemcy – czy pozytywne odczucie, które uzyskałeś podczas rozmowy telefonicznej, pojawi się także podczas prezentacji mieszkania? Przed spotkaniem i w pierwszych jego minutach warto pamiętać o następujących aspektach:

1. Zadbaj o potwierdzenie przybycia przez najemcę.

Nawet, jeśli spotkanie było umówione tydzień wcześniej, warto skontaktować się z potencjalnym najemcą ponownie, choćby poprzez wysłanie krótkiego smsa.

2. Punktualność przybycia.

W obecnej sytuacji korki i spóźnienia są „normalne” jednak zwróćmy uwagę, że można wyjść kilka minut wcześniej, by być na czas. Jeśli masz do czynienia ze spóźnieniem, zwróć uwagę czy najemca wcześniej Cię o tym poinformuje albo przynajmniej wytłumaczy powód na początku spotkania. Do daje Ci wstępną informację z jaką osobą masz do czynienia.

3. Sposób przywitania się i ogólne zachowanie

Czy jest to uprzejma osoba, czy może „cwaniakuje” i zbytnio się spoufala.
Czasem mimo niewielkiej różnicy wieku, należy zachować oficjalne zwroty i grzeczności.

 

 

Podczas prezentacji mieszkania możesz zadać podobne lub te same pytania, które zadałeś podczas rozmowy przez telefon, aby upewnić się, że dana osoba mówi prawdę, a nie tylko to, co chcesz usłyszeć. Najważniejsze są pytania o pracę, ogólny styl życia i okres czasu, na jaki najemca chce wynająć Twoje mieszkanie. Im bardziej postawisz się w jego sytuacji, okażesz empatię i wysłuchasz, tym więcej się o nim dowiesz.

Podstawową kwestią, o której wielu właścicieli zapomina jest to, że będziesz musiał regularnie spotykać się i kontaktować ze swoim najemcą. Dlatego zadaj sobie pytanie:

Czy chce się z tą osobą regularnie spotykać? Czy odbieranie płatności i załatwianie kwestii formalnych będzie bezproblemowe?

Podsumowanie

Jako podsumowanie artykułu przeczytaj poniższych 5 wskazówek absolutnie niezbędnych do bezpiecznego najmu:

 

  1. Zadawaj pytania i dowiedz się o osobie, która chce wynająć mieszkanie tak dużo, jak to tylko możliwe. Możesz nawet sprawdzić jej profil na facebooku i zobaczyć, czym się interesuje, jakie ma podejście do życia, wartości. W dobie internetu bardzo łatwo jest kogoś „prześwietlić”, co zagwarantuje podjęcie Ci dobrej decyzji odnośnie wynajmu mieszkania danej osobie.
  2. Pamiętaj o kaucji, która powinna stanowić 120-150% czynszu w ramach zabezpieczenia. Jeśli najemca nie oglądając lokalu wcześniej już chce negocjować wysokość kaucji, powinien spotkać się z odmową
  3. Najlepiej, jeśli płatności za wynajem będą wpływały bezpośrednio na Twoje konto bankowe, jest to najszybszy i najmniej problemowy sposób rozliczania.
  4. Umowa pisemna to podstawa. O tym, co powinno się w niej znaleźć przeczytasz w kolejnym artykule z tej serii.

 

 

Jeśli masz pytania, pisz na

biuro@mistrzwynajmu.pl

remont, jak wyremontować mieszkanie, jak zrobić remont, co remontować

Remont mieszkania – jak to zrobić?

przez with 4 komentarze Zostań mistrzem wynajmu

Ósmy, przedostatni wpis z cyklu „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupów do zysków z najmu” dotyczy remontu mieszkania na wynajem. W tym artykule prawdopodobnie dowiesz się wszystkiego, co niezbędne, aby móc wyremontować mieszkanie w korzystnej cenie oraz uniknąć wielu błędów, przy okazji zaoszczędzając kilkaset lub nawet kilka tysięcy złotych.

O czym dowiesz się czytając ten artykuł:
– Jakie pytania zadać sobie przed remontem mieszkania

– Jak oszacować koszty remontu

– Czym się kierować przy wyborze ekipy remontowej

– Co umieścić w umowie z ekipą

– W jakich sytuacjach meblować mieszkanie, a w jakich nie

– Kiedy przeprowadzić remont

 

Jak remontować mieszkanie?

 

Przed remontem dobrze jest się do niego odpowiednio przygotować. Zrobisz to zadając sobie serię kluczowych pytań, szacując koszty remontu oraz planując jacy fachowcy będą Ci potrzebni do wykonania remontu. Ponadto, powinieneś przeprowadzić remont zgodnie z prawem budowlanym. Dzięki tym kwestiom unikniesz niepotrzebnych kłopotów i zaoszczędzisz pieniądze.

Kluczowe pytania, na które każdy musi sobie odpowiedzieć:

 

  1. W jakim celu remontuję mieszkanie? Dla siebie czy na wynajem?

Jeżeli czytasz regularnie tego bloga i serię „Zostań Mistrzem Wynajmu”, prawdopodobnie chcesz kupić mieszkanie i wynająć je z zyskiem. Mimo tego, wiele osób, które chce wynajmować z zyskiem mieszkanie wpada w następującą pułapkę:
Wyposażają lokal w ten sposób, jakby to oni mieli w nim mieszkać.

Pamiętaj, że remont robisz po to, by to Twojemu przyszłemu najemcy żyło się dobrze w wyremontowanym mieszkaniu, nie Tobie. Dlatego nie zawsze to co się podoba Tobie, będzie się podobało także jemu.

 

  1. Co zrobię z meblami? Odświeżę czy kupię nowe? Chcę przeprowadzić remont generalny czy tylko odświeżyć mieszkanie?

 

W tej kwestii bardzo dużo zależy od tego, komu chcesz wynająć mieszkanie. Z tym zagadnieniem jest bezpośrednio związany standard wykończenia. Przykładowo, jeśli remontujesz mieszkanie pod wynajem dla kilkuosobowej rodziny, być może warto postawić na minimalizm w kwestii mebli , gdyż często takie rodziny zazwyczaj mają własne meble. Ponadto zadbać o standard wykończenia. Inaczej jednak będzie wyglądało mieszkanie dla studentów, którzy zazwyczaj potrzebują mieć wszystkie niezbędne meble i nie planują nic dokupować, ale samo wykończenie mieszkania nie jest dla nich aż tak bardzo istotne.

 

  1. Chcę wynajmować całe mieszkanie czy poszczególne pokoje?

Przy wynajmie na pokoje cały projekt musi być bardziej precyzyjny, ponieważ zazwyczaj łączy się to z postawieniem ścian działowych. Być może zajmie to więcej czasu, jednak przełoży się to bezpośrednio na rentowność Twojego najmu.

 

  1. Jeśli chce wynająć mieszkanie, to komu chcę je wynająć? Jaki jest mój modelowy najemca?

Podstawowym błędem popełnianym przy remontowaniu mieszkań jest brak określenia modelowego najemcy. Kiedy wiesz już teraz, komu chcesz wynająć mieszkanie w przyszłości, dużo łatwiej będzie Ci zaplanować co konkretnie należy wyremontować w każdym pomieszczeniu.

 

Główna zasada podczas remontu jest następująca – nie zawsze będziesz w stanie wszystko dokładnie przekalkulować, ale im bardziej zaplanujesz sobie poszczególne jego etapy, tym mniej niespodzianek Cię czeka.

  1. Co konkretnie chcę remontować?

Zazwyczaj chcemy rozpocząć remont jak najszybciej, by też szybko się zakończył, w końcu puste mieszkanie na siebie nie zarabia. Warto jednak rozpisać każde pomieszczenie i zakres prac, które należy tam wykonać. Dzięki temu szybciej osiągniesz porozumienie z ekipą remontową i będziesz miał nad wszystkim lepszą kontrolę.

Koszty remontu

 

Ile chcę/mogę przeznaczyć na remont?

To jest pytanie, na które powinieneś poświęcić znaczną część swojego czasu przy planowaniu remontu. Im więcej kosztów(także tych nieoczywistych) przewidzisz i zaplanujesz od razu, tym lepiej.

Jeśli chodzi o malowanie mieszkania, uniwersalną zasadą jest pomnożenie całego metrażu razy 4. Wtedy będziesz wiedział, ile dokładnie farby potrzebujesz, wystarczy jedynie sprawdzić jej koszt.

Jeśli zastanawiasz się nad kosztami remontu, ułatwi Ci to kalkulator budowlany online i Excel. Kalkulator znajdziesz tutaj

Szacunkowe koszty remontu to 800-1000zł/m^2

Najlepiej będzie, jeśli podzielisz sobie tabelkę w excelu w ten sposób, abyś dokładnie wiedział jakie koszty poniesiesz za np. elektrykę czy wymianę płytek w łazience.

Dodatkowo, dolicz do całkowitego kosztu remontu budżet na nieprzewidziane wydatki, które bardzo często się zdarzają.

Przy szacowaniu kosztów remontu dolicz do tego koszty utrzymania nieruchomości

 

Ekipa remontowa

Część prac remontowych możesz wykonać samemu, o ile się na tym znasz. Jeśli tylko odświeżasz lokal, czyli np. malujesz ściany lub płytki i wymieniasz meble, możesz zrobić wszystko samodzielnie. Jeśli jednak planujesz remont generalny, warto podjąć współpracę z ekipą remontową.

 

Ważne: Zanim zaczniesz szukać ekip remontowych w internecie, spytaj znajomych czy mają kogoś do polecenia. Nie każda ekipa remontowa jest godna polecenia, a w branży budowlanej nie jest łatwo znaleźć kogoś, kto wykona wszystko terminowo i zrobi dokładnie to, czego chcesz.

 

W internecie możesz znaleźć ekipę m.in. na tych stronach:

Oferia.pl

Szukajfachowca.pl

Remontuj.pl

Fachosfera.pl

 

 

Najlepszym sposobem na wybranie właściwej ekipy jest umówienie kilku z nich na spotkanie. Możesz bardzo łatwo sprawdzić rzetelność i solidność danej ekipy – jeszcze zanim podpiszesz umowę, zaproś ich do remontowanego mieszkania, przedstaw swój plan i spytaj, jakie będą tego koszta(Nie musisz za to płacić, powinni to zrobić za darmo). Co zyskujesz?

  1. Doświadczenie fachowców w branży budowlanej, którzy prawdopodobnie lepiej znają się na tym od Ciebie, dlatego od razu będziesz miał gotowe koszta remontu.
  2. Porównując kilka ekip ze sobą, nawet na pierwszy rzut oka da się określić, która jest solidna, a która pracuje nie dbając o pozytywne efekty

Gdy będziesz podpisywał umowę z wybraną ekipą remontową, pamiętaj o określenie zakresu remontu, czasu remontu oraz kary za niedotrzymanie terminów

Nawet gdy uważasz, że trafiłeś na dobrą ekipę, lepiej się zabezpieczyć na przyszłość, niż później rozczarować. Trzymaj rękę na pulsie i co jakiś czas kontroluj postęp prac.

Dobrą opcją jest również poproszenie o portfolio firmy. Jeśli zadbasz o wszystkie wymienione kwestie, istnieje duże prawdopodobieństwo, że firma wykona remont na czas w taki sposób, w jaki tego oczekiwałeś. Jeśli z jakichś powodów firma nie zgodzi się na zapisanie powyższych kwestii w umowie, dostajesz pierwszy sygnał, który podważa wiarygodność firmy.

Prawo budowlane

To, w jaki sposób masz wyremontować swoje mieszkanie, aby nie łamać prawa jest zbyt obszernym tematem, aby zawrzeć wszystko w jednym artykule. Pamiętaj jednak, za każdym razem gdy masz jakieś wątpliwości, warto sprawdzić to w prawie budowlanym, które znajdziesz tutaj

Najważniejszą kwestią przy remontowaniu jest uzyskanie wszelkich pozwoleń, powinieneś również omówić temat z zarządem wspólnoty mieszkaniowej i poinformować o nim sąsiadów. To wszystko pozwoli Ci uniknąć konfliktów i maksymalnie zoptymalizować czas i koszty Twojego remontu

 

Kiedy remontować mieszkanie?

Oto cztery powody, dlaczego warto zrobić remont w wakacje:

  1. Dłuższy dzień – do przeprowadzenia remontu, dobrze jest wykorzystać wcześnie rozpoczynający się dzień i długie wieczory. Dodatkowych kilka godzin w ciągu dnia, może zdecydowanie przyspieszyć remont.
  2. Wyższe temperatury – w okresie wakacyjnym dużo szybciej wyschnął czyszczone lub malowane ściany. Jeśli chcemy wykonać remont, np. w czasie tygodniowego urlopu najemców, każda godzina jest cenna :).
  3. Część najemców wyjeżdża na urlop – można wykorzystać ten okres na wyremontowanie mieszkania, które ma lokatorów.
  4. Studenci szukają mieszkań we wrześniu/ od października – chcą w ten sposób zaoszczędzić na czynszu w miesiącach wakacyjnych, a właściciel mieszkania może podnieść w ten sposób jego standard, przez co może oczekiwać wyższego odstępnego.

Oczywiście, jeśli już teraz planujesz remont, prawdopodobnie nie będziesz czekał z nim do wakacji. Warto jednak zastanowić się nad remontem w wakacje, jeśli wykonujesz remonty regularnie i chcesz znaleźć lepszy sposób na remontowanie.

Meblować mieszkanie czy nie meblować?

Najpierw należy sobie zadać dwa pytania:

  1. Jakie mieszkanie chcemy wynająć?
  2. Komu chcemy wynająć mieszkanie? Jaka jest nasza grupa docelowa

    Kawalerki i inne mieszkania

Jeśli mamy do wynajęcia kawalerkę to warto kompleksowo ją wyposażyć. Zainteresowani wynajęciem kawalerki rzadko dysponują własnymi meblami i sprzętami.

Dobrze, jeśli kawalerka dysponuje nie tylko w pełni wyposażoną kuchnią i łazienką (sprzęty agd), ale również łóżkiem lub sofą i pojemną szafą. Pojemna szafa z całą pewnością podniesie atrakcyjność oferty. Jeśli kawalerka miałaby przeznaczenie na wynajem krótkoterminowy, np. na doby dla turystów, warto także wyposażyć ją w pościel, ręczniki, garnki, naczynia, sztućce i czajnik elektryczny.

Jeśli mamy mieszkanie w stanie deweloperskim warto poczekać na pierwszego najemcę. W tym przypadku trzeba być przygotowanym na szybkie doposażenie mieszkania. Można już wcześniej orientacyjnie wybrać kilka wariantów mebli
Zakupy mebli w markecie meblowym to czasem tylko kilka godzin, a dodatkowym atutem dla wynajmujących będzie to, że mogą mieć wpływ na to, jak zostanie umeblowane mieszkanie.

Jeżeli mieszkanie, które chcemy wynająć już jest w części wyposażone, zostawmy meble. Nawet starsze meble można odmalować, odnowić i przyjemnie zaaranżować.

Jak wybrać grupę docelową?

Jeśli chcemy wynająć umeblowane mieszkanie, należy zastanowić się, jakich mebli będą potrzebowali nasi najemcy.

Inne potrzeby czy też wymagania będą mieli studenci, inne średniozamożne osoby, a jeszcze inne osoby poszukujące luksusowego apartamentu.

Mając określoną konkretną grupę, której chcemy wynająć nasze mieszkanie zdecydowanie łatwiej jest wstawić tam takie sprzęty, by nie musieć przy podpisywaniu umowy wywozić zbędnych mebli.
Przy wyposażeniu każdego z mieszkań, polecamy zwrócić uwagę na to by wystrój i wyposażenie współgrało z całością i posłużyło nam dłużej nić na czas wynajmu przez jednego lokatora.

Czy zatem warto meblować mieszkanie? Jak widać, nie ma na to jednoznacznej odpowiedzi, dlatego trzeba dobrze przemyśleć do kogo będziemy kierować naszą ofertę.

 

Podsumowanie

Jako podsumowanie tego wpisu pamiętaj o 5 najważniejszych rzeczach przy robieniu remontu

  1. Im lepiej przygotujesz się do remontu, tym bardziej oszczędzisz sobie stresów czy nieprzewidzianych wypadków z nim związanych.
  2. Dokładnie oszacuj koszty i na bieżąco je aktualizuj. Zaplanuj też budżet na nieprzewidziane wydatki
  3. Upewnij się, że wszystkie prace robisz zgodnie z prawem, załatw potrzebne pozwolenia w urzędach a także porozmawiaj z zarządem wspólnoty mieszkaniowej
  4. Koniecznie spisz umowę z ekipą remontową i sprawdź jej wiarygodność
  5. Remontowanie mieszkania i jego meblowanie zależy przede wszystkim od Twojej grupy docelowej – dokładnie ją określ, aby wiedzieć, co będzie dla niej istotne w Twoim mieszkaniu
jak podłączyć prąd, ebok, ebok tauron, tauron, energia, co znajde w ebok

Jak podłączyć prąd w zakupionym mieszkaniu?

przez with 3 komentarze Zostań mistrzem wynajmu

Siódmy wpis z cyklu „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupu do zysków z najmu” dotyczy zawarcia umowy z przedsiębiorstwem Tauron, które zajmuje się dostarczaniem energii elektrycznej oraz gazu. Jest on dystrybutorem energii bezpośrednio przypisanym do Krakowa, więc nie można go zmienić (jeżeli mieszkasz w Krakowie). Tauron obejmuje również inne rejony poza Krakowem.

W tym artykule dostaniesz również informacje o wszelkich aspektach umowy, m.in. jak można ją przenieść na Twojego najemcę. Cała procedura wygląda analogicznie przy innych dystrybutorach energii na terenie całej Polski.

O czym dowiesz się czytając ten artykuł:

– W jakich przypadkach można zawrzeć umowę z Tauronem?

– Jak wygląda cały proces zawarcia umowy krok po kroku.

– Czy można przepisać umowę z Tauron-em na najemcę?

– Jak przepisać licznik prądu na siebie.

– Do którego dystrybutora przynależy Twoje mieszkanie?

– Czym różni się dystrybutor energii od sprzedawcy?

Artykuł powstał na podstawie informacji dostępnych na stronie Tauron. W tym wpisie przedstawię Ci najważniejsze elementy zawierania umowy, a także znajdziesz w nim odnośniki do stron, z których pobierzesz ważne dokumenty.

W jakich przypadkach można zawrzeć umowę z Tauronem?

Seria „Zostań mistrzem wynajmu – od zakupu do zysków z najmu” ma przygotować Cię do zakupu mieszkania od dewelopera i wynajęcia go z zyskiem, dlatego w pierwszej kolejności przedstawię proces zawarcia umowy, gdy odbierasz gotowe mieszkanie od dewelopera, gdzie nigdy nie było licznika energii (przyłączasz się do sieci).

Drugim tematem, który poruszę będzie sytuacja mieszkania, w którym aktualnie jest licznik, ale chcesz zmienić instalację na nową oraz zwiększyć ilość dostarczanego prądu. Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy kupujesz na rynku wtórnym. Kupując mieszkanie, szczególnie gdy mówimy o  blokach z lat 70- 80-tych, konieczne może się okazać zwiększenie mocy dostarczanej do mieszkania. W starych instalacjach moc przydzielona do mieszkania wynosiła zwykle 4 KW (stara instalacja 1-fazowa), obecnie przy instalacji 3-fazowej standardem jest 11 KW. Jest to niezbędne przy zmianie instalacji na nową oraz zastąpieniu w mieszkaniu kuchenki gazowej płytą elektryczną. Zmienić instalację możesz za pomocą złożenia odpowiedniego wniosku do Tauron-u.

Ważne: Zmiana instalacji na 3-fazową jest konieczna, jeśli chcesz używać jednocześnie wielu sprzętów działających na prąd (np. czajnik, toster, mikrofalówka, pralka, płyta indukcyjna, piekarnik). Przy starej instalacji 1-fazowej będzie to niemożliwe.

Trzecia sytuacja pojawia się w momencie, gdy znajdujesz najemcę do swojego mieszkania – możesz wtedy przepisać na niego umowę z Tauron-em.

Czwarta kwestia to przepisanie na siebie licznika, gdy kupujesz lokal od innego właściciela, postępowanie jest analogiczne do sytuacji trzeciej.

 

Przypadek pierwszy: Odbierasz mieszkanie od dewelopera.

Jeśli odbierasz mieszkanie od dewelopera, najczęściej nie ma tam licznika.
Przy odbiorze technicznym dostaniesz od dewelopera zieloną kartę danych technicznych, która będzie Ci potrzebna podczas procesu przyłączenia mieszkania do sieci.

Proces podpisania umowy o dostawę prądu w tym przypadku jest bardzo prosty i sprowadza się do wyboru taryfy: jedno- dwu- lub trójstrefowej (G11, G12, G13), gdzie standardem jest G11 i jedna stawka za prąd przez całą dobę. Możesz również wybrać, czy chcesz korzystać z faktur wysyłanych mailem, dostępnych w eBOK czy wysyłanych tradycyjnym listem.

Wniosek możesz złożyć wysyłając go pocztą tradycyjną, pocztą elektroniczną, podczas osobistej wizyty w Tauronie lub Punkcie Partnerskim. Na tej stronie masz umowę do pobrania w wersji pdf oraz krótką instrukcję, jak ją wypełnić, kliknij tutaj

Bardzo ważnym jest, aby dołączyć do wniosku następujące dokumenty:

  • Dokument potwierdzający tytuł prawny mieszkania (umowę najmu lub numer księgi wieczystej dla nowego mieszkania/ zabrać akt notarialny dla nowych mieszkań)
  • Kartę, którą uzyskałeś od dewelopera podczas odbioru  mieszkania (tzw. zielona karta)

W niektórych firmach deweloperskich istnieje opcja odbioru mieszkania z wykończeniem, czyli m.in wykończoną łazienką oraz położonymi panelami w pokoju. Zwykle w takim przypadku licznik jest już w mieszkaniu, deweloper nie daje Ci karty danych technicznych, a jedynie nakazuje przepisać na siebie umowę dotyczącą energii. Masz na to dwa tygodnie, w innym wypadku deweloper rozwiązuje umowę.

Co konkretnie należy zrobić, aby w mieszkaniu korzystać z energii elektrycznej?
Całość składa się z dwóch etapów (gdy kupujesz nowe mieszkanie od dewelopera)

  1. Podpisz umowę na korzystanie z prądu oraz wyślij ją razem z Kartą Danych Technicznych (tą zieloną, którą dostałeś od dewelopera). Jest to umowa kompleksowa. Na tej stronie masz umowę do pobrania w wersji pdf oraz krótką instrukcję, jak ją wypełnić, kliknij tutaj
  2. Instalacja licznika prądu – po podpisaniu umowy zostanie uzgodniony termin zainstalowania licznika prądu. Za jego instalację nie płacisz. Możesz wyrazić zgodę na montaż licznika bez Twojej obecności – zaoszczędzisz czas, ponieważ Twoja obecność podczas montażu nic nie wnosi.

Przypadek drugi: Zmieniasz instalację ze starej na nową (częsty przypadek przy zakupie mieszkania w starym budownictwie).

  1.      Złóż wniosek o przyłączenie energii do Twojego lokalu oraz o zwiększenie mocy.

Możesz zrobić to na 3 różne sposoby:

a)      Internetowo, zrobisz to tutaj
b)      Pobierając wniosek z oficjalnej strony (a następnie wypełnienie, podpisanie i wysłanie zdjęcia lub skanu) na adres info@tauron-dystrybucja.pl
c)      Pobierając wniosek i składając go w Punkcie Obsługi Klienta lub wysyłając tradycyjną pocztą.

  1.      Podpisz umowę o przyłączenie

Należy to zrobić do 30 dni po jej otrzymaniu. Umowa zawiera dokładny termin przyłączenia oraz koszt. Średni czas realizacji wynosi 5 miesięcy, a maksymalny nie powinien przekroczyć 18 miesięcy – wszystko w zależności od tego, do jakiego lokalu chcesz przyłączyć energię.

Z umową możesz zrobić tak samo jak z wnioskiem – pobrać ją ze strony Taurona tutaj (jest to dokument o nazwie „UP wniosek o zawarcie/zmianę umowy o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej”), wypełnić i przesłać skan lub zdjęcie na adres info@tauron-dystrybucja.pl

Możesz również wysłać to tradycyjnie, tak jak to zostało opisane w punkcie pierwszym.

  1.      Wykonaj instalację elektryczną i zgłoś jej gotowość do przyłączenia

Ważne: Musisz mieć oświadczenie o stanie technicznym instalacji elektrycznej, przyłączanej do sieci. Musi być ono podpisane przez właściciela, zarządcę lub osobę która posiada świadectwo kwalifikacyjne dla stanowisk dozoru „D”. Jeżeli zlecasz wykonanie instalacji profesjonalnej firmie, jej pracownicy dysponują odpowiednimi kwalifikacjami.

Wniosek ZI (Zgłoszenie gotowości instalacji do przyłączenia) pobierzesz tutaj

Wniosek OST ( Oświadczenie o stanie technicznym instalacji elektrycznej) pobierzesz tutaj

Zgłoszenie gotowości instalacji do przyłączenia możesz złożyć najpóźniej w dniu, kiedy będziesz składał wniosek o umowę na korzystanie z prądu, więc warto to zrobić jak najszybciej

  1.      Opłać fakturę za przyłączenie do sieci

Wysokość opłaty zależy od dwóch czynników:
a)   Wielkości mocy przyłączeniowej, która jest określona w umowie przyłączeniowej
b)   Rodzaju przyłącza, które jest określona w warunkach przyłączenia do sieci

Faktura za przyłączenie zostanie wystawiona po wybudowaniu przyłącza. Jeśli przyłącze będzie wybudowane, Tauron prześle Ci Kartę Danych Technicznych w której są informacje, których będziesz potrzebował przy umowie na korzystanie z prądu

Na tej stronie dowiesz się, jakie są stawki usług dystrybucyjnych oraz na jakich zasadach są ustalane– kliknij tutaj

  1.   Podpisz umowę za korzystanie z prądu

oraz wyślij ją razem z Kartą Danych Technicznych. Jest to umowa kompleksowa. Na tej stronie masz umowę do pobrania w wersji pdf oraz krótką instrukcję, jak ją wypełnić, kliknij tutaj

  1.   Instalacja licznika prądu

Po podpisaniu umowy, zostanie uzgodniony termin zainstalowania licznika prądu. Za jego instalację nie płacisz. Istotną kwestią jest możliwość zamontowania licznika podczas Twojej nieobecności. Jeżeli nie będziesz mógł uczestniczyć przy montowaniu licznika, po prostu poinformuj o tym Tauron

Przypadek trzeci: Przepisanie umowy na najemcę.

Chcąc mieć mniej zobowiązań na swojej głowie, dobrą praktyką jest przepisanie mediów na swojego najemcę. W tym konkretnym przypadku mówimy o przepisaniu rachunków za prąd lub gaz, ale możesz to zrobić również z telewizją bądź internetem. Jak?

  1.   Należy pobrać protokół zdawczo – odbiorczy i go wypełnić.

Pierwszą stronę wypełniasz Ty, jako osoba która miała do tej pory podpisaną umowę z dostawcą. Kolejne dwie wypełnia najemca. Możesz to oczywiście zrobić za niego, gdy przekaże Ci on na piśmie swoje pełnomocnictwo.

Warto wybrać opcję e – faktura, dzięki czemu faktury będą przychodziły do najemcy elektronicznie przez system ebok tauron.

Protokół razem z instrukcją znajdziesz  tutaj

Najważniejsze informacje, o jakich musisz pamiętać:
– wypełniony protokół
– wybrana oferta i grupa taryfowa
– szacunkowe roczne zużycie prądu
– spisany bieżący odczyt licznika
– Twój podpis i podpis najemcy (podpis może złożyć również pełnomocnik – w takim przypadku do dokumentów dołączamy pełnomocnictwo!)

  1.   Wyślij protokół elektronicznie, pocztą tradycyjną lub złóż osobiście w Punkcie Obsługi Klienta. 
  1.   Oczekuj swojej kopii umowy (Tauron prześle Ci ją pocztą tradycyjną, możesz też zobaczyć ją w ebok tauron) i montera, który sprawdzi działanie licznika. Aby umówić wizytę montera, otrzymasz telefon z Tauron.

Wszystkie najważniejsze informacje masz w systemie ebok tauron, znajdziesz tam:
– Podgląd wystawionych rachunków
– Kontakt z biurem obsługi
– Możliwość podania odczytu licznika przez internet
– Podgląd wszelkich dokumentów

Jeśli najemca ma jakieś wątpliwości, wystarczy że poinstruujesz go ze wszystkim w taki sposób, w jaki zostało to tutaj przedstawione.

Przypadek czwarty:  Przepisanie umowy z najemcy na siebie.

Analogicznie do powyższego przypadku, przechodzisz te same etapy. Po prostu teraz stroną “zdającą” jest najemca, a “Odbierającą” Ty – jako właściciel mieszkania.

Czym różni się dystrybutor energii od sprzedawcy?

Dystrybutor energii jest przypisany do danego okręgu. To oznacza, że nie możesz go zmienić. Sprzedawcę energii możesz zmienić, w celu np. płacenia niższych rachunków.

Do jakiego dystrybutora przynależy Twoje mieszkanie?

Jest pięciu dystrybutorów w Polsce(od największego):
– Polska Grupa Energetyczna(PGE). Obejmuje Polskę środkową i wschodnią
– Tauron. Obejmuje m.in. województwo małopolskie i śląskie, m.in. miasta takie jak Kraków, Wrocław czy Katowice
– Energa, siedziba w Gdańsku, północna część Polski
– Enea, obejmuje Zachód Polski (w tym Poznań)
– RWE (Działający w Warszawie)

Jeśli interesuje Cię, do jakiego dystrybutora przynależy konkretna miejscowość, sprawdzisz to tutaj

Podsumowanie

Zapamiętaj z tego artykułu najważniejsze kwestie:

  1.   Wszystkie procedury są opisane na stronie głównej Tauronu, tam też znajdziesz wszystkie potrzebne dokumenty. Jeżeli jesteś spoza Krakowa lub należysz do innej sieci dystrybucyjnej  – wyszukaj, do jakiego dystrybutora przynależy Twój region i sprawdź na jego stronie, w jaki sposób podpisać umowę i jakie dokumenty będą potrzebne do tej operacji(Jak wspominałem wcześniej, procedura jest podobna)
  2.   Aby przepisać umowę w imieniu najemcy, potrzebujesz jego pełnomocnictwa oraz protokołu zdawczo – odbiorczego (W przypadku Tauronu)
  3.   Jest pięciu dystrybutorów energii w Polsce którzy są odgórnie przypisani do regionu, natomiast sprzedawcę możesz wybrać dowolnie
  4.   Umowa kompleksowa obejmuje zarówno dystrybucję i sprzedaż energii – po podpisaniu jej i przejściu kolejnych kroków masz wszystko, co potrzebne, by do Twojego mieszkania docierała energia

Jeśli masz pytania, zadaj je na

biuro@mistrzwynajmu.pl

Jeśli ten artykuł jest dla Ciebie wartościowy, proszę, udostępnij go na swoim fejsbuku

umowa przyrzeczona, odbiór mieszkania

Umowa przyrzeczona i odbiór techniczny mieszkania

przez with One Comment Zostań mistrzem wynajmu

Odbiór techniczny, umowa przyrzeczona – przygotowanie do odbioru technicznego, na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania?

Szósty wpis z cyklu „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupów do zysków z najmu” dotyczy odbioru technicznego mieszkania oraz umowy przyrzeczonej  (kończącej transakcję) z deweloperem. W tym artykule dowiesz się co jest niezbędne, aby móc odebrać swoje mieszkanie razem z technicznymi wskazówkami. Znajdziesz też informacje, na co zwrócić uwagę a także jak przygotować się do spotkania z deweloperem. Poprzedni wpis traktował o umowie deweloperskiej, znajdziesz go tutaj

O czym dowiesz się czytając ten artykuł:
– Na czym polega odbiór techniczny mieszkania
– Jak przygotować się do odbioru
– Co zabrać na spotkanie
– Co sprawdzić podczas odbioru technicznego
– Czym charakteryzuje się umowa przyrzeczona
– Czym jest termowizja i dlaczego jest ważna przy odbiorze technicznym

Na czym polega odbiór techniczny mieszkania?

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera to przede wszystkim sprawdzenie, czy mieszkanie zostało wykonane według określonych wcześniej w umowie standardów oraz czy wykonanie poszczególnych elementów jest zgodne z normami i warunkami technicznymi. Jest to m.in. weryfikacja równości wykonania tynków (na ścianach i suficie), sprawdzenie poziomu posadzki, kontrola szczelności okien i wiele innych kwestii, które koniecznie należy sprawdzić. Przy odbiorze technicznym bardzo istotnym aspektem są detale. Nawet parę centymetrów nierówności może sprawić, że będziesz musiał wykonać dodatkowe prace budowlane, ponosząc wysokie koszty. Jeśli jednak dobrze przygotujesz się na spotkanie z deweloperem i będziesz wiedział co krok po kroku sprawdzić, wszelkie niedociągnięcia poprawi na swój koszt deweloper.

Jak przygotować się do odbioru technicznego?

Na samym początku powinieneś pamiętać o najważniejszym aspekcie odbioru technicznego – odbiór techniczny nie jest równoznaczny z przeniesieniem własności lokalu na nabywcę. Jest to zapisane w Art. 27. 1. ustawy deweloperskiej z 2012 roku

„Przeniesienie na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jedno-rodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.”

Zwróć uwagę, że odbiór w polskim prawie jest definiowany jako odbiór techniczny, a nie jako wydanie mieszkania nabywcy tj. wręczenia kluczy do mieszkania i przeniesienia własności. Warto dowiedzieć się czy deweloper z którym współpracujesz ma zamiar przekazać Ci klucze wraz z odbiorem technicznym, czy może jednak będzie z tym zwlekał.

Jeżeli nie przeanalizujesz dokładnie umowy i nie ustalisz odpowiednich warunków współpracy, może się okazać, że czas przeniesienia na Ciebie własności się wydłuży. Lepiej upewnij się, że na spotkaniu z deweloperem podpiszesz umowę przyrzeczoną, która zapewni Ci formalne prawo do danego mieszkania.

Co należy zabrać na spotkanie?

– umowę deweloperską (sprawdzisz w niej m.in. czy deweloper użył do budowy obiektu i wykończenia mieszkania tych samych materiałów, które były w niej zapisane)

– dowód osobisty
– plan mieszkania, najlepiej rzut z punktami elektryki
– taśmę mierniczą (jak najdłuższą) lub dalmierz laserowy (przyrząd do pomiaru odległości bez potrzeby jej przebywania)
– poziomicę, najlepiej o długości 2m(zgodne z normą)
– kątownik, najlepiej o ramieniu długości 1m(zgodne z normą)
– latarkę
– zapalniczkę
– próbnik (posłuży do zmierzenia napięciu w gniazdku elektrycznym, o ile inwestycja w której kupiłeś lokal będzie mieć podłączone liczniki do mieszkań)

-Opcjonalnie miernik wilgoci oraz anemometr do pomiaru wentylacji ( można zapytać znajomych w branży budowlanej)

Kiedy powyższe masz już ustalone i dopięte na ostatni guzik pamiętaj o trzech kwestiach, które znacznie ułatwią Ci odbiór techniczny.

  • Daj sobie na spotkanie tyle czasu i potrzebujesz

Elementarnym błędem popełnianym przy odbiorze jest popadanie w zachwyt nad mieszkaniem i poświęcenie na jego sprawdzenie jedynie kilku minut. Nie daj się popędzać przez dewelopera i przeznacz tyle czasu, ile potrzebujesz, nawet 2-3 godziny, jeżeli będzie to konieczne. Odbiór techniczny to nie jest tylko formalność. Jeśli nie chcesz mieć w przyszłości problemów z remontem mieszkania oraz wysokimi kosztami, dokładnie sprawdź wszystkie elementy który przedstawię Ci w dalszej części artykułu.

  • Przygotuj pytania, które zadasz na spotkaniu

Opracowując sobie pytania i starając się przewidzieć zachowanie/odpowiedzi dewelopera, możesz na tym sporo zyskać, a to podstawa w jakichkolwiek negocjacjach. Przećwicz sobie (nawet przed lustrem) rozmowę z deweloperem, żebyś osiągnął na spotkaniu dokładnie to, czego chcesz. Zwłaszcza w przypadkach, gdy odkryjesz jakieś niedociągnięcie, należy wyegzekwować od dewelopera, żeby to naprawił i/lub obniżył cenę, jaką płacisz za mieszkanie (ze względu na niewywiązanie się z umowy)

  • Ustal termin spotkania tak, aby mieszkanie oświetlało światło dzienne

Odpowiednia pora dnia to kluczowy element spotkania z deweloperem. Najlepiej, gdy światło dzienne jest najbardziej jasne. Masz wtedy pewność, że będzie widać w mieszkaniu wszelkie niedogodności, co byłoby dużo trudniejsze przy sztucznym świetle.
Warto zwrócić uwagę na to, że w odbieranym mieszkaniu zwykle nie ma podłączonej elektryczności! Dopiero na spotkaniu z deweloperem otrzymujesz dokumenty uprawniające Cię do zwarcia umowy z dostawcą prądu. O ile latem dzień jest długi, o tyle w miesiącach zimowych udany odbiór techniczny powinien się rozpocząć najpóźniej o 13.00.

Co konkretnie sprawdzić podczas odbioru technicznego

  • Plan mieszkania i schemat instalacji  

Na projekcie budowlanym masz zaznaczony schemat wszystkich instalacji, m.in. (włączniki światła, gniazdka elektryczne, dopływy i odpływy wody). W pierwszej kolejności sprawdź, czy wszystko jest na swoim miejscu. Podobnie jest z wypróbowaniem domofonu, alarmu czy dzwonka do drzwi. Zrób tak samo z rozmieszczeniem poszczególnych pomieszczeń, okien i drzwi. Najlepiej zmierz miarką lub dalmierzem wymiary wszystkich pomieszczeń i porównaj z tymi przedstawionymi na projekcie. Mogą się one nieznacznie różnić, gdyż rzut dołączany do umowy często ma jedynie charakter komercyjny. Dopiero pomiar rzeczywisty „od tynku do tynku” daje właściwy obraz i pogląd na wymiary mieszkania.

  • Podłogi, ściany i tynki

Poziomicą sprawdź równość ścian, sufitu i posadzek, natomiast Do pomiaru posadzki nie używaj gumowej lub stalowej piłeczki, gdyż jest to częsty „mit Internetu” niepraktykowany w budownictwie ani w normach budowlanych. Żaden szanujący się deweloper nie zaliczy takiego pomiaru, gdyż posadzka ma pewne dopuszczalne odchyłki, zatem piłeczka i tak się potoczy. Następnie kątownikiem skontroluj kąty proste ścian, zwłaszcza w łazience oraz miejscach zabudowy mebli.  Wszelkie rysy czy nierówności tynków możesz sprawdzić używając latarki o silnym świetle. Pamiętaj, że tynk ma swoją dopuszczalną szorstkość i nie będzie nigdy gładki idealnie jak gładź szpachlowa.

  • Drzwi i okna

Tutaj pojawia się kolejny „mit Internetu” , który mówi , że szczelność okna sprawdzamy za pomocą paska papieru włożonego pomiędzy ościeżnicę a skrzydło. Wg powyższej opinii, jeśli drzwi i okna są szczelne, to przy zamknięciu nie wyjmiesz z nich paska papieru. Żadna norma ani praktyka budowlana o tym nie mówi. Jedynym i właściwym sposobem do sprawdzenia szczelności okien oraz jakości ich osadzenia ( ilości pianki montażowej głównie w dolnej partii ) jest badanie termowizyjne,  o którym piszę poniżej.

Pamiętaj również o tym, że wszystkie okna i drzwi powinny się łatwo otwierać i zamykać bez nadmiernego tarcia.

Ważny aspektem jest kontrola wszelkich zarysowań  na profilach i szybach oraz wad szkła ( ciała obce w pomiędzy szybami lub pęcherze powietrza). Co prawda istnieją pewne wytyczne określające dopuszczalną wielkość rys lub wtrąceń w szkle, niemniej jednak zalecam wpisać do protokołu wszystkie zauważone usterki na szybach, deweloper zawsze ma prawo do 14 dni od odbioru się do nich ustosunkować i je zakwalifikować, podpierając się wytycznymi np., Instytutu szkła.

  • Instalacja kanalizacyjna

Sprawdzamy dopływ zimnej i ciepłej wody dla umywalki, zlewu, bidetu, prysznica lub wanny( szukamy dwóch przyłączy) , oraz jednego odpływu ( plastikowe wieczko o wielkości do 5 cm). W przypadku  muszli klozetowej oraz pralki należy zlokalizować dopływ zimnej wody oraz jeden opływ (wc  ok. 10cm,  pralka 3-4 cm). Kolory nakładek zazwyczaj odpowiadają ciepłej lub zimniej wodzie, ale nie należy też się obawiać jeśli spotkamy się ze wszystkimi w  jednym kolorze . Instalacja wod – kan jest to jeden z elementów którego w pełni nie jesteśmy sprawdzić na obiorze . Zatem wszelkie problemy przy docelowym montażu można spokojnie zgłosić z tytuły rękojmi i deweloperzy nie robią z tym żadnych problemów.

  • Instalacja grzewcza i wentylacja

Sprawdź, czy działa wentylacja za pomocą anemometru, jeśli jesteś w jego posiadaniu. Pomiar za pomocą zapalniczki jest kolejnym „mitem Internetu”, bo wentylacja np., mechaniczna często bywa w czasie odbiorów i pierwszych wykończeń wyłączona. Natomiast wentylacja grawitacyjna jest uzależniona m.in.od warunków pogodowych, co wpływa czasem na brak ruchu powietrza lub wytwarzanie się tzw. cofki czyli wstecznego ciągu. Jeśli wentylacja  nie będzie działać już w trakcie użytkowania lokalu, jest bardzo prawdopodobne, że w Twoim mieszkaniu w niedługim czasie pojawi się grzyb. Zatem wszelkie nieprawidłowości należy zgłaszać do administracji którą ten część przejmuje od dewelopera po oddaniu budynku do użytkowania i dba o jej konserwację.

  • Instalacja elektryczna

Najlepiej, jeśli zaopatrzysz się w żarówki z oprawkami i zamontujesz je we wszystkich miejscach, gdzie zostało zaplanowane źródło światła. Jeżeli każda żarówka będzie świeciła jasno przez dłuższą chwilę (nic nie będzie migać), prawdopodobnie wszystko jest sprawne i nie musisz obawiać się przeciążenia. Sprawdź próbnikiem gniazdka elektryczne.

Powyższe ma sens tylko wtedy, gdy deweloper podłączył prąd do Twojego mieszkania. Jest to bardzo dobra praktyka, która jest już wdrożona przez kilku deweloperów
Ważne: Prawdziwy test dla instalacji elektrycznej wyjdzie dopiero wtedy, gdy podłączysz wszystkie urządzenia RTV i AGD, jednak warto chociaż w minimalnym stopniu sprawdzić, czy instalacja elektryczna działa przy mniejszym obciążeniu.

  • Balkon, garaż, piwnica

Sprawdź garaż/piwnicę pod kątem zapisów w umowie, które je określają (w szczególności ich wymiary, a w przypadku miejsca parkingowego łatwość wjazdu oraz wyjazdu. Przy sprawdzaniu balkonu najważniejsza kwestia to odpowiedni spadek gwarantujący odpływ wody oraz jakość wykonania fug i silikonów jeśli Twój balkon jest pokryty płytkami ceramicznymi.

Poniżej lista przykładowych usterek do poprawy dotyczących samego balkonu z odbioru technicznego lokalu,  przy którym niedawno uczestniczyłem:

  1. Lewe skrzydło- zabrudzenia budowlane (pyły, odłamki gipsu)
  2. Zadrapanie, ubicie lewego skrzydła okna balkonowego od zewnątrz
  3. Nachlapania budowlane, trudno usuwalne na obróbce blachy + porysowania
  4. Pęknięcie/odspojenie silikonu i nieestetyczne wykończenie na łączeniu obróbki blacharskiej
  5. Uszkodzenie/ubicie elewacji po prawej stronie
  6. Uszczerbki w narożniku na łączeniu elewacji i masy szarej uszczelniającej
  7. Brak kątów prostych na łączeniu ścian

 

Wszelkie usterki, które zgłosisz deweloperowi, należy zapisać w protokole zdawczo – odbiorczym (pamiętaj, aby miał tę samą datę, kiedy go podpisujesz). Zgodnie z nowelizacją kodeksu cywilnego, czyli wejściem w życie ustawy o prawach konsumenta z dnia 25 grudnia 2014 roku okres rękojmi deweloperskiej trwa 5 lat. Wszelkie uregulowania dotyczące rękojmi deweloperskiej, czyli odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne nieruchomości znajdują się w Kodeksie Cywilnym.

Dwie najważniejsze kwestie, o jakich musisz wiedzieć, jeśli mowa o  rękojmi:

– Deweloper ma czas do 14 dni na uznanie lub odrzucenie zgłoszonych przez Ciebie wad lokalu
– Do 30 dni powinien naprawić wszystkie zaakceptowane przez siebie usterki. Jeśli tego nie zrobi, powinien podać powód opóźnienia

Istotny aspekt dotyczący protokołu – jeśli lokal ma poważne usterki, takie jak pęknięte ściany (konstrukcyjne), krzywe podłogi czy niedziałające instalacje, nie podpisuj go do czasu naprawienia wszystkich usterek. Ponadto, deweloper ma obowiązek oddać Ci mieszkanie całkowicie czyste. Jeśli zatem widzisz plamy silikonu na płytkach, poplamione farbą okna czy wyraźnie zabrudzoną ceramikę – masz prawo to zgłosić i żądać usunięcia.

Pomoc zewnętrznego fachowca

Odbiór techniczny zawiera wiele punktów, które należy sprawdzić. Część jest zauważalna i możesz sam/a skontrolować jakość wykonania, niektóre kwestie są jednak niewidoczne gołym okiem (jak np. łączenie obróbki blacharskiej), a mogą przysporzyć Ci w przyszłości problemy.
Jak da się zauważyć, podczas odbioru technicznego należy zadbać o kilkadziesiąt różnych detali i bardzo trudno jest dostrzec wszystko. Jednakże, niekoniecznie musisz robić wszystko sam, możesz wynająć fachowca.

Ekspert, który jest w stanie Ci pomóc to inspektor nadzoru budowlanego. Koszt wynajęcia do pomocy przy odbiorze technicznym to kilkaset złotych, a może zaoszczędzić Ci to wielu kłopotów i kosztów które w praktyce będziesz zmuszony ponieść.

Istotnym aspektem odbioru technicznego jest również termowizja. To inaczej metoda oparta na zdalnym i bezdotykowym pomiarze temperatury specjalną kamerą. Na jej ekranie widzimy , to czego nie widać „gołym okiem”. Można za jej pomocą zbadać m.in. szczelność okien, wentylację, poziom zawilgocenia ścian czy występowanie przedmuchów w gniazdkach elektrycznych. Można to zrobić kamerą termowizyjną lub wynająć fachowca, który zrobi badanie termiczne zakupionego przez nabywcę lokalu.

 

Termowizja jest istotnym elementem odbioru technicznego, ponieważ dzięki niej zauważysz to, czego nie da się zauważyć gołym okiem.

 

Po odbiorze technicznym – podpisanie umowy

Jeżeli wszystko się zgadza lub ewentualne usterki zostały przez dewelopera naprawione, przychodzi czas na podpisanie ostatniej umowy, czyli umowy przyrzeczonej.

Charakteryzują ją 3 cechy:

– Dzięki niej następuje ustanowienie odrębnej własności lokalu, czyli założenie dla tego mieszkania osobnej księgi wieczystej. Mieszkanie staje się niezależne od całego budynku czy gruntu
– Przypisanie mieszkaniu udziału w nieruchomości wspólnej(gruncie i budynku), dzięki czemu będziesz mógł mieć wpływ na jego losy(remonty, modernizacje)
– Przeniesienie własności lokalu na Ciebie

Co powinna zawierać umowa przyrzeczona?

  • postanowienia świadczące o dopełnieniu uzgodnień zawartych w umowie deweloperskiej
  • opis stanu prawnego przedmiotu umowy,
  • opis dokumentów koniecznych do ustanowienia odrębnej własności lokalu
  • rozliczenie wszystkich kwot wnoszonych przez Ciebie na każdym etapie budowy
  • ustalenia dotyczące rękojmi deweloperskiej
  • zasady określające korzystanie z nieruchomości wspólnej(czyli np. plac zabaw obok budynku)

Podsumowanie

Podsumowanie odbioru technicznego można zapisać w następujących kwestiach:

Przygotuj się do spotkania z deweloperem

– daj sobie tyle czasu, ile potrzebujesz
– umów się na odbiór przy świetle dziennym
– zabierz wszystkie niezbędne materiały/skorzystaj z pomocy eksperta
– zapoznaj się z umową przyrzeczoną
– gdy pojawią się wątpliwości, skorzystaj z pomocy prawnej

Podczas spotkania

– Dokładnie posprawdzaj wszystkie pomieszczenia
– Zwracaj uwagę na detale
– Jeśli widzisz duże ubytki, nie podpisuj protokołu do czasu poprawienia wad technicznych
– Zapisz nawet najmniejsze szczegóły do protokołu zdawczo – odbiorczego

Deweloper ma 14 dni na zaakceptowanie wszelkich zmian oraz 30 dni na naprawę usterek. Jeśli nie wpiszesz czegoś do protokołu zdawczo – odbiorczego, w praktyce będzie bardzo ciężko, by deweloper naprawił dla Ciebie pominięte w protokole usterki.

Powyższe wskazówki pomogą Ci podjąć najlepsze decyzje. Jeśli masz jakiekolwiek pytania, pisz na:
biuro@ mistrzwynajmu.pl

 

Jeśli ten artykuł jest dla Ciebie wartościowy, proszę, udostępnij go na swoim fejsbuku

umowa deweloperska

Umowa deweloperska.

przez with 2 komentarze Zostań mistrzem wynajmu

Czym charakteryzuje się umowa deweloperska i jak wygląda proces jej zawarcia?

Piąty wpis z cyklu „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupów do zysków z najmu” dotyczy umowy deweloperskiej. Jeśli masz już upatrzone mieszkanie, poznałeś prospekt informacyjny dewelopera i wiesz, że to właśnie z nim chcesz podjąć współpracę, nadchodzi czas na podpisanie umowy. W tym artykule prawdopodobnie dowiesz się wszystkiego, co niezbędne, aby móc zawrzeć umowę deweloperską na korzystnych dla Ciebie warunkach. Zanim to się jednak stanie, musisz pamiętać o wielu istotnych czynnikach, o których za chwilę przeczytasz. Poprzedni wpis traktował o umowie rezerwacyjnej, znajdziesz go tutaj

Konkretyzując:
– czym jest i na czym polega umowa deweloperska
– jakie są jej szczególne cechy, czym się wyróżnia, o jakie zapisy musisz w niej zadbać
– co powinna zawierać umowa deweloperska
– najważniejsze kwestie, o których należy pamiętać, aby uniknąć konfliktów z deweloperem

Czym jest i na czym polega umowa deweloperska?

Gdy poznajesz dewelopera, z którym chcesz współpracować i znalazłeś w jego ofercie mieszkanie, które Ci się podoba, najczęściej podpisujesz na ten lokal umowę rezerwacyjną, aby nikt Cię nie ubiegł.

Następnie nadchodzi czas na podpisanie umowy deweloperskiej, tj. głównej umowy, na mocy której zobowiązujesz się do zakupu mieszkania. Deweloper, z którym podpisujesz umowę, zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę, czyli Ciebie, własności lokalu. W skrócie Ty decydujesz się za mieszkanie zapłacić, a deweloper decyduje się je sprzedać właśnie Tobie.(Faktyczne przeniesienie własności jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego, wynika to z Art. 27. 1. Ustawy deweloperskiej).

Najważniejszą kwestią w kontekście umowy deweloperskiej jest to, iż (w przeciwieństwie do umowy rezerwacyjnej), ma ona moc prawną. Oznacza to, że podpisanie takiego dokumentu bez zaznajomienia się z treścią lub nawet pobieżnym przeczytaniem jej, może nieść ze sobą duże konsekwencje. Każdy niezrozumiały zapis, który spotkasz w umowie deweloperskiej zalecam skonsultować z prawnikiem, zamiast ignorować go i kierować się zasadą „jakoś to będzie”.

Cechy umowy deweloperskiej:

  • Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Oznacza to, że nabywca i deweloper muszą ustalić termin spotkania na podpisanie takiej umowy w kancelarii notarialnej, za którą ponosisz połowę kosztów. Jeśli zrezygnujesz z umowy, nie będzie Ci to zwrócone. Dla nabywcy to raczej zaleta, niż wada, ponieważ możesz spytać notariusza o niejasne kwestie dotyczące umowy.

  • Umowa deweloperska jest bardziej złożoną umową niż umowa rezerwacyjna czy umowa przyrzeczona.

    To właśnie w umowie deweloperskiej znajdują się wszystkie szczegóły odnośnie współpracy dewelopera i nabywcy, a także dokładny opis tego, za co płacisz. Zadbaj oto, aby jej zapisy były maksymalnie precyzyjne.

Przykładowo:

Deweloper może określić standard wykończenia mieszkania jako „standard deweloperski”. Warto poprosić dewelopera o doprecyzowanie tego, co konkretnie rozumie poprzez użycie tego terminu, ponieważ na rynku nieruchomości jest on używany bardzo często. Jeśli chcesz uniknąć rozczarowania i konfliktów w przyszłości, lepiej postaraj się o skonkretyzowane, klarowne zapisy w umowie na podstawie których będziesz mógł się oprzeć.

  • Umowa deweloperska nie daje nabywcy prawa własności do lokalu

Umowa deweloperska nie przenosi na Ciebie własności nieruchomości, a jedynie zobowiązuje dewelopera (o ile jest w niej taki zapis) do tego, że w przyszłości podpiszecie umowę przyrzeczoną, która zagwarantuje Ci prawo własności.

  • Podpisujesz ją zazwyczaj w czasie trwania budowy

Precyzyjne zapisy w umowie są tak istotne, ponieważ nie są one jedynie formalnością – wyznaczają to, w jaki sposób deweloper przygotuje dla Ciebie lokal. Jeśli zadbasz o korzystne dla siebie warunki, będziesz mieć mniej kłopotu przy odbiorze technicznym mieszkania

  • Umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, jest to umowa o charakterze samodzielnym

Jest do dla Ciebie dobra informacja – w przypadku niedopełnienia zobowiązań ze strony dewelopera, nabywca może je łatwiej wyegzekwować. Kolejny aspekt to sama nazwa umowy – jeżeli jej nazwa będzie zmieniona na np. umowę przedwstępną, powinna zapalić Ci się czerwona lampka.

  • Pieniądze wpłacane przez Ciebie powinny znajdować się na rachunku powierniczym

Jeśli inwestycja została wprowadzona przez dewelopera do sprzedaży później niż 29 kwietnia 2012 roku, obowiązuje go ustawa deweloperska, która precyzuje, że rachunek bankowy, na który nabywca wpłaca środki pieniężne jest rachunkiem powierniczym. Upewnij się, że taki zapis występuje w umowie, ponieważ zabezpiecza to Twoje pieniądze w przypadku problemów finansowych dewelopera

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Umowa deweloperska jest uregulowana prawnie w ustawie deweloperskiej z 2012 roku.

Na jej podstawie umowa ta powinna zawierać w szczególności:
1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2) cenę nabycia prawa do nieruchomości;
3) informację o nieruchomości (powierzchni działki, stan prawny nieruchomości, obciążenia, numer księgi wieczystej);
4) określenie położenia mieszkania względem całego budynku;
5) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
6) termin przeniesienia na nabywcę prawa do lokalu (czyli termin podpisania umowy przyrzeczonej);
7) wysokość wpłat nabywcy na rachunek powierniczy oraz poszczególne terminy dla każdej z nich;
8) informacje dotyczące:
a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;

9) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał;
10) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych nad inwestycją razem z harmonogramem (który zawiera co najmniej 4 etapy realizacji całego przedsięwzięcia, co wynika bezpośrednio z Art. 24. 2. ustawy deweloperskiej)
11) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz w konsekwencji warunek zwrotu środków pieniężnych
12) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
13) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego;
14) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią;
15) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu;
16) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę (jeżeli takie obciążenie istnieje) albo informację o braku takiej zgody;
17) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Oprócz standardowych zapisów umowy deweloperskiej, warto zwrócić szczególną uwagę na trzy kwestie:

a)   Odstąpienie od umowy.
Jak wcześniej wspominałem, umowa deweloperska to umowa o mocy prawnej. Zobowiązujesz się do zapłaty za mieszkanie, a jeśli nie wywiążesz się z umowy, deweloper może przygotować zapisy, które będą określały wysokie kary za odstąpienie od tej umowy. Jeżeli nie jesteś w 100% przekonany do danego mieszkania, ale generalnie wszystko wydaje się być w porządku, zadbaj oto, aby w razie czego warunki odstąpienia od umowy były jak najbardziej korzystne dla Ciebie. Kary za niewywiązanie się ze zobowiązań wynikających z umowy pomiędzy stronami są również do ustalenia indywidualnie – przygotuj się zatem na fakt, że wersja umowy, którą poda Ci deweloper nie musi być wersją ostateczną, możesz ją negocjować.

b)   Niebezpieczne klauzule.
Podobnie jak przy umowie rezerwacyjnej, umowa deweloperska może zawierać niekorzystne dla Ciebie, a czasem wręcz niedozwolone klauzule. O prawach i obowiązkach dewelopera możesz przeczytać w innym wpisie na blogu Mistrza Wynajmu tutaj, natomiast klauzule, które są zabronione, możesz sprawdzić w rejestrze klauzul niedozwolonych bezpośrednio na stronie internetowej UOKiKu.

c)   Umowa przyrzeczona.
W umowie deweloperskiej powinno znaleźć się wszystko to, co znajdzie się w przyszłości w umowie przyrzeczonej, czyli inaczej umowie końcowej, zamykającej całą transakcję zakupu mieszkania. Umowa końcowa jest podpisywana zazwyczaj po odbiorze technicznym lokalu. Warto określić datę jej zawarcia lub konkretny moment, po którym nastąpi jej zawarcie.

 

Podsumowanie

Naczelnym przesłaniem tego wpisu jest przede wszystkim analiza i chłodna kalkulacja. Nawet, jeśli wybrałeś już dewelopera, przeczytałeś prospekt informacyjny, a lokal, jaki jest Ci oferowany trafia w Twoje gusta, nie oznacza to, że musisz do końca współpracować z tym deweloperem. Im bardziej przygotujesz się do spotkania, przeanalizujesz zapisy ustawy deweloperskiej i rozpiszesz sobie etapy Waszej współpracy i realizację całej inwestycji, tym większa szansa, że unikniesz konfliktów.

Kluczowe dwa punkty:

1)   Czytaj to, co podpisujesz oraz starannie analizuj konkretne zapisy umowy. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości – nie wahaj się skonsultować ich z prawnikiem, w końcu chodzi o duże pieniądze.

2)   Staraj się kalkulować zarówno działania Twoje, jak i te podjęte przez dewelopera. Zadawaj mu pytania i obserwuj czy odpowiada na nie bez skrępowania.

     Rozmawiaj i słuchaj tego, co mówi – dzięki tym pozornie błahym czynnościom jeszcze lepiej ocenisz, czy współpracujesz z właściwym człowiekiem oraz czy Twoja inwestycja jest bezpieczna.

Ustawę deweloperską możesz pobrać tutaj.

Kolejny artykuł będzie zawierał wszystkie najważniejsze informacje, jakie musisz wiedzieć o odbiorze technicznym

 

Jeśli masz jakieś pytania, pisz na:
biuro @ mistrzwynajmu.pl

 

Jeśli ten artykuł był dla Ciebie wartościowy, proszę, udostępnij go na swoim fejsbuku

umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna

przez with 2 komentarze Zostań mistrzem wynajmu

 

Czym charakteryzuje się umowa rezerwacyjna i jak wygląda proces jej zawarcia?

Czwarty wpis z cyklu „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupów do zysków z najmu” dotyczy umowy rezerwacyjnej z deweloperem. Jeśli masz już upatrzone mieszkanie, poznałeś prospekt informacyjny dewelopera i wiesz, że to właśnie z nim chcesz podjąć współpracę, nadchodzi czas na podpisanie umowy. W tym artykule prawdopodobnie dowiesz się wszystkiego, co niezbędne, aby móc zawrzeć dokument, która ma na celu rezerwację Twojego przyszłego mieszkania.

Na czym polega umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna, to najprościej mówiąc, dokument świadczący o dokonaniu Twojej rezerwacji wybranego mieszkania u dewelopera. Taka umowa z reguły zobowiązuje Ciebie do wpłacenia kwoty na poczet rezerwacji (często jest to określony % od wartości mieszkania, ale nie jest to stała kwota określona prawnie) a dewelopera, jak sama nazwa wskazuje, zobowiązuje do zarezerwowania mieszkania dla Ciebie (jeśli znajduje się w niej odpowiedni zapis, to po podpisaniu umowy nie może zaoferować tego mieszkania innemu nabywcy).

Na co zwrócić uwagę:
Po pierwsze, nabywcy rzadko przywiązują uwagę do umów rezerwacyjnych – skoro wydają kilkaset tysięcy na mieszkanie, kilka tysięcy opłaty za rezerwację nie stanowi dla nich wielkiego wyzwania. Nierzadko zdarza się jednak, że przez niejasne zapisy umowy rezerwacyjnej i brak dogłębnej analizy tego, co się podpisuje, kilka tysięcy urasta do większej sumy lub w najlepszym przypadku – kończy się to zszarganymi nerwami i stresem.

Druga ważna kwestia – umowy rezerwacyjne nie są uregulowane prawnie. Każdy rodzaj umowy z deweloperem podlega pod przepisy o ochronie praw konsumentów, jednak w przeciwieństwie do umowy deweloperskiej, umowa rezerwacyjna nie jest opisana w ustawie deweloperskiej, co za tym idzie – można wpisać do niej klauzule, które zadziałają na Twoją niekorzyść.

Trzecim istotnym powodem ku temu, żebyś zwrócił szczególną uwagę na umowę rezerwacyjną jest fakt, że jest ona często przygotowywana przez pracowników dewelopera (którzy nie muszą być prawnikami), a co za tym idzie jest mało precyzyjnie sformułowana. Jeśli coś jest mało precyzyjnie sformułowane w umowie – można polemizować na temat jej konkretnych zapisów, więc w wypadku rozstrzygania sporów, gdy takowe się pojawią, może być ciężko rozwiązać problem.

Istnieją dwa typy umów rezerwacyjnych:
a) Umowa rezerwacyjna bez elementów umowy przedwstępnej, tzw. „czysta”
b) Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej

Umowa rezerwacyjna bez elementów umowy przedwstępnej, tzw. „czysta”

Główne założenie tego rodzaju umowy oznacza, że nabywca oraz sprzedający nie zobowiązują się do zawarcia innej umowy, która będzie zamykała transakcję. Oznacza to, że rezerwujesz mieszkanie i w każdej chwili możesz się z tego wycofać. Zaliczka przepada, aczkolwiek nie jesteś zmuszony do podpisania kolejnej umowy (określonej prawnie, jak np. umowy deweloperskiej)

Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej

Nabywca i sprzedający postanawiają, że w określonym czasie zostanie zawarta umowa innego typu np. umowa deweloperska, która zobowiązuje do zakupu mieszkania. Można zatem wywnioskować, że samo podpisanie umowy rezerwacyjnej niesie ze sobą dalsze zobowiązania, a co za tym idzie nie można się z tego tak łatwo wycofać.

Drugi typ umowy jest dla dewelopera bardziej korzystny z oczywistych względów – od samego początku zobowiązujecie się do dalszej współpracy. Jeśli dostaniesz taki typ umowy od dewelopera, powinieneś przyjrzeć się jej zapisom (jak i samemu deweloperowi) jeszcze bardziej uważnie.

Cechy umowy rezerwacyjnej:

  • Nie wszyscy deweloperzy ją stosują

Niektórzy zaproponują Ci od razu np. umowę deweloperską (finalizując transakcję)

  • Nie wszyscy deweloperzy pobierają opłatę za rezerwację

Choć z reguły to robią, biorąc pod uwagę, że w obecnym czasie (2017 rok) mieszkania sprzedają się bardzo szybko. W Krakowie w wielu spółkach deweloperskich lista rezerwacji mieszkań jest dość szybko zamykana (od momentu jej otwarcia), ponieważ jest duży popyt na mieszkania.

Opłata za rezerwację (w zależności od zapisu w umowie) może być liczona jako zaliczka na mieszkanie lub jako całkowicie odrębna kwota do zapłaty. W pierwszym przypadku, ostateczna kwota zakupu mieszkania będzie pomniejszona o tę kwotę (jeśli podpiszesz umowę deweloperską), w drugim zapłacisz za mieszkanie + rezerwację.

  • Umowa rezerwacyjna nie zobowiązuje do zakupu mieszkania

Chyba, że jest to umowa z elementami umowy przedwstępnej, gdzie znajduje się określony termin podpisania(innej) umowy, która sfinalizuje transakcję

  • Opłata rezerwacyjna przepada, jeśli nie zdecydujesz się na zakup mieszkania

Nawet, jeśli konsultant ds. sprzedaży mówi Ci, że „w razie czego pieniądze zostaną zwrócone”, przypatrz się dokładnie konkretnym zapisom w umowie, które to regulują. Pieniądze zostaną Ci zwrócone zazwyczaj wtedy, jeśli podpiszesz właściwą umowę (tj. umowę deweloperską uregulowaną prawnie)

Trzy ostatnie cechy umowy rezerwacyjnej są szczególnie istotne:

  • Umowę rezerwacyjną zawiera się najczęściej na określony czas

 

Czasem zdarza się, że deweloperzy chcą się zabezpieczyć na wypadek ewentualnych opóźnień w budowie nieruchomości i stosują zapis, który automatycznie przedłuża ważność umowy. Zapis może wyglądać np. w ten sposób:

„Umowa rezerwacyjna zostanie automatycznie przedłużona do (określony termin) w przypadku przesunięcia terminu rozpoczęcia inwestycji przez dewelopera.”

Na pierwszy rzut oka przedłużenie nie wydaje się czymś istotnym, jednakże:

– przez okres przedłużenia umowy możesz znaleźć ciekawszą ofertę (a jeśli zerwiesz obecną umowę rezerwacyjną, zazwyczaj stracisz zaliczkę).

– Twoje pieniądze są zamrożone. Załóżmy, że mieszkanie kosztuje 300 tysięcy złotych, zaliczka to 10% kwoty- 30 tysięcy. Deweloper przedłuża czas trwania umowy o 3 miesiące (a umowa do tej pory trwała kolejne 3 miesiące, więc razem 6 miesięcy)

Suma, którą dostaniesz, po włożeniu tych pieniędzy na lokatę 2,5% w skali roku przy co miesięcznej kapitalizacji (zakładamy, że wyjmujesz pieniądze po 6 miesiącach) to 304 zł.

 

  • Umowa rezerwacyjna nie zawsze gwarantuje faktyczną rezerwację mieszkania!

 

Wszystko zależy od tego, jak deweloper i nabywca rozumieją termin „rezerwacja”.

Jeśli podpisujesz umowę rezerwacyjną, musisz dokładnie wszystko przeanalizować, dlatego najlepiej skontaktować się w tym przypadku z prawnikiem. W umowie muszą wystąpić precyzyjne zapisy dotyczące tego, jak obie strony rozumieją termin „rezerwacja”. Tobie zależy na tym, aby termin ten oznaczał, iż masz pierwszeństwo do zakupu zarezerwowanego mieszkania i nikt inny (oprócz Ciebie) nie może go w określonym terminie kupić.

 

  • Umowa rezerwacyjna zazwyczaj zawiera kilka załączników, takich jak rzut nieruchomości, dokumenty potrzebne do budowy nieruchomości czy draft (szkic) umowy deweloperskiej

 

Ostatnia poruszona kwestia, czyli szkic przyszłej umowy deweloperskiej jest bardzo istotna.

Może zdarzyć się tak (w przypadku, gdy masz do czynienia z umową rezerwacyjną drugiego typu), że z zapisu w umowie rezerwacyjnej wynika, że przyszła umowa deweloperska będzie miała treść zgodną ze szkicem dołączonym jako załącznik do umowy rezerwacyjnej.

Co to w praktyce oznacza?

– Brak możliwości negocjacji postanowień umowy deweloperskiej w przyszłości (gdyż akceptujesz jej konkretne zapisy w trakcie podpisania umowy rezerwacyjnej nawet, gdy zawiera klauzule niedozwolone.

– Negocjowanie warunków umowy rezerwacyjnej jak i umowy deweloperskiej w tym samym czasie, co oznacza dogłębną analizę kilkudziesięciu stron.

Masz w takiej sytuacji dwie opcje:

  1. Przygotować się do tego, że będziesz musiał negocjować na raz dwie umowy, co oznacza jeszcze większą analizę tego, co czytasz i w przyszłości podpiszesz
  2. Zmienić treść postanowień umowy rezerwacyjnej, abyś miał prawo do negocjowania treści umowy deweloperskiej w przyszłości. W ostateczności zmienić dewelopera.

Minimum, jakie powinna zawierać umowa rezerwacyjna – zbiór podstawowych informacji:

⇒ dane osobowe (imię, nazwisko, numer PESEL, serię i numer dowodu osobistego, adres korespondencyjny, adres e-mail, telefon),

⇒przedmiot transakcji (rodzaj nieruchomości, adres administracyjny, numer księgi wieczystej, metraż, wysokość nabywanego udziału),

⇒ składowe transakcji wraz z rozbiciem na cenę (mieszkanie/dom/segment, udział w gruncie, miejsce postojowe/komórka lokatorska itp.)

⇒ datę i miejsce zawarcia umowy,

⇒ numer rachunku bankowego do dokonania płatności oraz ewentualnego zwrotu środków finansowych,

⇒ termin zawarcia umowy deweloperskiej (Jeśli jest to drugi typ umowy rezerwacyjnej)

⇒ termin wydania przedmiotu umowy,

⇒ harmonogram płatności,

⇒ oświadczenia właściciela, iż stan prawny wykazany w księdze wieczystej jest aktualny,

⇒ oświadczenie właściciela, iż nie posiada żadnych zaległości finansowych, podatkowych a nieruchomość jest wolna od praw osób trzecich,

⇒ informacje o bez ciężarowym wydzieleniu nieruchomości (jeśli na hipotece inwestycji zabezpieczony jest kredyt deweloperski),

⇒ informacje o ewentualnej wpłacie własnej i przyjętym rygorze zadatek vs. zaliczka,

⇒ wysokość nabywanego udziału w nieruchomości(jeśli kupujemy nieruchomość wspólnie nie na zasadach wspólnoty majątkowej),  

⇒  informację o tym co znaczy w umowie rezerwacja, gdyż w przepisach nie ma dokładnej definicji,

⇒ informacje o załącznikach (podstawa nabycia obecnych właścicieli, KW, zdjęcia nieruchomości i inne informacje wynikające z charakteru nieruchomości),

⇒ informacje jaki sąd będzie sądem właściwym w przypadku powstania konfliktu stron(np. sąd właściwy dla nieruchomości, strony sprzedającej lub kupującej),

⇒ parafki na każdej stronie i pełen podpis na ostatniej stronie umowy.

(Źródło: blogkredytowy.pl)

Podsumowanie

Zapamiętaj przynajmniej dwie istotne kwestie płynące z dzisiejszego artykułu:

a) Zawsze czytaj umowy, które podpisujesz. Duża część kłopotów z współpracy z deweloperem bierze się z „małych” niedociągnięć w postaci pobieżnego przeczytania umowy (a następnie jej podpisania pod wpływem emocji) lub ignorowania zapisów, których nie rozumiesz, co również niesie ze sobą poważne konsekwencje. Zwłaszcza w przypadku umowy rezerwacyjnej, która:

  • nie jest uregulowana prawnie
  • nierzadko jest przygotowywana w mało precyzyjny sposób, przez co wzrasta prawdopodobieństwo powstania konfliktu między stronami (nabywcą, czyli Tobą, a deweloperem).

b) Za każdym razem, gdy znajdziesz w umowie zapis, który jest niezrozumiały albo wydaje Ci się podejrzany – skontaktuj się z prawnikiem. Jeśli chcesz robić to na własną rękę, dobrym sposobem jest przejrzenie rejestru klauzul niedozwolonych, czyli dokumentu nadzorowanego przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UoKiK) bezpośrednio dostępnego na stronie internetowej tego urzędu. Znajdziesz to tutaj (kliknij odpowiednio „wg branż” -> „nieruchomości”)

Jeśli masz jakieś pytania, pisz na:

biuro @ mistrzwynajmu.pl

 

Jeśli ten artykuł jest dla Ciebie wartościowy, proszę, udostępnij go na swoim fejsbuku

rynek pierwotny, rynek wtórny

Ustawa deweloperska – prawa i obowiązki dewelopera

przez with No Comment Zostań mistrzem wynajmu

“Prawa i obowiązki dewelopera w oparciu o ustawę deweloperską” to trzeci wpis z cyklu „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupu do zysków z najmu”.

Kwestie, które zostaną m.in. poruszone w tym artykule:

– Czym jest ustawa deweloperska i co zawiera
– Co to jest mieszkaniowy rachunek powierniczy i co musisz o nim wiedzieć
– Czym jest prospekt informacyjny i dlaczego warto się z nim zapoznać
– Co konkretnie zawiera prospekt informacyjny
– Obowiązki deweloperskie na podstawie artykułów z ustawy deweloperskiej

O tym, jaką lokalizację mieszkania na wynajem wybrać, pisaliśmy w poprzednim artykule, który znajdziesz tutaj

 

Czym jest ustawa deweloperska i co zawiera

Definicja zawarta w Ustawie:

Art. 1. Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do stanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Wyjaśniając to prostszym językiem – ustawa deweloperska to dokument określający wszelkie zobowiązania dewelopera względem nabywcy nieruchomości.

Ustawa deweloperska, czyli ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, weszła w życie w 29 kwietnia 2012 roku, a jej nadrzędnym celem była ochrona praw nabywców nieruchomości, czyli zwiększenie bezpieczeństwa przy ich zakupie, między innymi poprzez zabezpieczenie konsumenta w razie ewentualnego bankructwa dewelopera.

Ustawa określa:

1) Środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę
2) Zasady i tryb zawierania umów deweloperskich
3) Obowiązki przedkontraktowe dewelopera
4) Treść umowy deweloperskiej
5) Prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej
6) Zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera

Co to jest mieszkaniowy rachunek powierniczy i co musisz o nim wiedzieć
Mieszkaniowy rachunek powierniczy to inaczej konto bankowe, na który wpłacasz pieniądze dla dewelopera w ramach postępu prac nad zakupionym mieszkaniem. Takie konto, w przeciwieństwie do prywatnego konta dewelopera, jest strzeżone przez artykuły ustawy deweloperskiej. W praktyce oznacza to zabezpieczenie Twoich środków pieniężnych. Jako nabywca, zgodnie z artykułem 5.3. ustawy masz prawo sprawdzać wpłaty i wypłaty z tego rachunku.

Artykuł 9 ustawy informuje o tym, że wszelkie koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera. Zatem cała odpowiedzialność za ten rachunek ciąży na deweloperze, ułatwiając Tobie całą procedurę.

Istnieją 4 rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych, a deweloper musi zapewnić co najmniej jeden z nich:

1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Bank w tej sytuacji jest Twoim sprzymierzeńcem, co można wywnioskować na podstawie następującego artykułu:

Art. 12. 1. Bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

Różnica między zamkniętym a otwartym rachunkiem
Zamknięty rachunek powierniczy jest bezpieczniejszy dla nabywcy, a zarazem mniej korzystny dla dewelopera. Gromadzone są na nim wszystkie wpłaty przelewane przez nabywcę. Natomiast deweloper otrzymuje pieniądze jedynie pod warunkiem ukończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności na nabywcę (czyli po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy). Daje więc niemal całkowitą gwarancję odzyskania pieniędzy w razie upadłości dewelopera.

Otwarty rachunek powierniczy zakłada, że środki są przekazywane deweloperowi w transzach, czyli częściach kredytu bankowego, pod warunkiem ukończenia określonego etapu inwestycji. W razie upadłości dewelopera odzyskanie środków jest więc trudniejsze. Ten rodzaj rachunku jest częściej wykorzystywany przez deweloperów.

Ogłoszenie sprzedaży uważa się za rozpoczęcie budowy, zatem jeśli lokal został oddany do użytku w 2013 roku, a jego budowa zaczęła się przed 29 kwietnia 2012 roku, to obowiązek założenia rachunku powierniczego nie dotyczy dewelopera.

Prospekt informacyjny
Zgodnie z obowiązującą ustawą deweloperską mamy prawo zażądać od sprzedawcy prospektu informacyjnego inwestycji. Zakup mieszkania to ogromna odpowiedzialność, a ponadto łatwo popełnić błąd w całym procesie, który może wiązać się z kosztami finansowymi. Warto dokładnie przestudiować prospekt informacyjny. Pozwala on  dowiedzieć się więcej o deweloperze, od którego kupujesz mieszkanie. Ma on postać tabelki z rubrykami, które zawierają m.in. następujące informacje:

  • jakie doświadczenie ma deweloper – w prospekcie wymienione będą zrealizowane inwestycje,
  • czy przeciwko deweloperowi nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne,
  • jaki jest status prawny działki – czy jest obciążona (np. zabezpiecza kredyt bankowy),
  • jak wygląda plan zagospodarowania przestrzennego sąsiadujących działek(szczególnie ważne, jeśli chcesz zakupić mieszkanie w cichej okolicy, ponieważ w ciągu najbliższych lat okolica może się zmienić),
  • czy w promieniu 1 km planowane są inwestycje infrastrukturalne (np. nowe drogi, oczyszczalnie ścieków, spalarnie itp.),
  • czy inwestycja posiada niezbędne zezwolenia,
  • jaki jest termin zakończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności nieruchomości,
  • kto finansuje budowę i jak zabezpieczone są interesy nabywców (m.in. który bank prowadzi rachunek powierniczy).

Kilka ważnych informacji na temat prospektu informacyjnego na podstawie ustawy:
Cytując Artykuł 18.2.
Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji.

Oznacza to, że o prospekt informacyjny możesz poprosić w każdej chwili bez ponoszenia dodatkowej opłaty, przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Musi on zostać dostarczony na trwałym nośniku informacji, czyli deweloper nie może Ci go po prostu pokazać i zabrać. Dobrym pomysłem może być przejrzenie kilku prospektów informacyjnych różnych deweloperów i różnych inwestycji, aby mieć porównanie.

Artykuł 19.1. mówi że „W przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w postaci:
1) aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w którym określone są aktualne informacje,
albo
2) nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w którym zmiana wskazana jest w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności poprzez zamieszczenie stosownych przypisów”

Oznacza to tyle, aby jakiekolwiek zmiany w prospekcie informacyjnym były Ci dostarczane w formie dokumentu. Umowa ustna nie ma mocy prawnej, zatem w wypadku ewentualnego konfliktu jesteś na przegranej pozycji.

Masz również prawo uzyskać od dewelopera następujące dokumenty:(Art.21.)
1) Aktualny stan księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
2) Kopię aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
3) Kopię pozwolenia na budowę;
4) Sprawozdanie finansowe dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;
5) Projekt architektoniczno-budowlanym

Przepisy karne
Przepisy karne dla dewelopera są określone w trzech artykułach:
“Art. 32. 1. Kto, będąc deweloperem, pracownikiem dewelopera lub inną osobą obowiązaną w ramach umowy z deweloperem do sporządzenia prospektu informacyjnego, wbrew postanowieniom art. 17 ust. 1, nie sporządza tego prospektu, podlega karze grzywny.[…] 

Warto tutaj wspomnieć o tym, że deweloper ma obowiązek stworzyć prospekt informacyjny w przypadku mieszkań. Garaże, lokale usługowe czy apartamenty wypoczynkowe temu nie podlegają. Jeśli zatem kupujesz mieszkanie z garażem, dla mieszkania powinieneś otrzymać prospekt, a dla garażu deweloper nie ma obowiązku jego stworzenia

Art. 33. Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

Art. 34. Kto, wbrew przepisom ustawy wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na zamkniętym  mieszkaniowym rachunku powierniczym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2”

Podsumowanie
Ustawa deweloperska ściśle określa, jakie obowiązki oraz jakie prawa ma deweloper względem nabywcy. Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości warto rozeznać się na rynku – najlepiej, jeśli sprawdzisz co najmniej kilku deweloperów, a także przejrzysz oraz przeanalizujesz ich prospekty informacyjne. Zadawaj jak najwięcej pytań – w ten sposób będziesz mógł sprawdzić wiarygodność deweloperów, ich wiedzę na temat inwestycji oraz rynku nieruchomości, a ponadto da Ci to częściowy pogląd na przyszłą współpracę.

Możesz przygotować sobie plan działania, który będzie opierał się na następujących krokach:

1) Znalezienie deweloperów realizujących w Twoim mieście inwestycje, które Cię interesują
2) Wyrażenie chęci podjęcia współpracy, poproszenie o prospekty informacyjne
3) Dokładne przeanalizowanie prospektów, przygotowanie kilku pytań a następnie wyjaśnienie ich podczas rozmowy z deweloperami

Powyższe etapy powinny pomóc Ci podjąć dobrą decyzję odnośnie wyboru dewelopera, który spełnia Twoje oczekiwania. Nawet, jeśli inwestycja jest świetna, nie warto działać pochopnie, zanim nie sprawdzisz, kto tę inwestycję dla Ciebie przygotowuje.

Zarówno treść ustawy deweloperskiej jak i wzór prospektu informacyjnego (ostatnie 8 stron dokumentu) możesz pobrać tutaj

 

Jeśli ten artykuł jest dla Ciebie wartościowy, proszę, udostępnij go na swoim fejsbuku

Odbiór techniczny mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym

Lokalizacja mieszkania na wynajem – jak ją wybrać?

przez with 2 komentarze Zostań mistrzem wynajmu

„Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupu do zysków z najmu”.

W tym artykule zajmiemy się wyborem lokalizacji przyszłego mieszkania. Jak ją wybrać? Czym się kierować przy jej wyborze? Większość Twoich wątpliwości powinna zostać rozwiana po uważnym przeczytaniu tego wpisu.

Pierwszym kryterium przy wyborze lokalizacji jest to, na jakim rynku chcesz kupić dany lokal: pierwotnym czy wtórnym. O tym powstał osobny, obszerny wpis, jest to bardzo dobry wstęp do wyboru lokalizacji Twojego przyszłego mieszkania na wynajem. Znajdziesz go tutaj.

Cała seria artykułów skupia się na rynku pierwotnym, czyli zakupie mieszkania od dewelopera

Lokalizacja – co musisz o niej wiedzieć?

Podejmując decyzję o zakupie mieszkania, stoimy przed wyborem jego lokalizacji. Dla wielu osób taki wybór wiąże się z długim okresem poszukiwań oraz frustracją, bo spektrum możliwości jest naprawdę szerokie. Odpowiedzi na poniższe pytania pozwolą Ci skonkretyzować to, czego dokładnie szukasz i tym samym oszczędzić czas.

a) Ile jesteś w stanie zainwestować w mieszkanie?

Nie ulega wątpliwości, że jednym z najważniejszych czynników kupowanego mieszkania jest jego cena – a ta zależy bezpośrednio od lokalizacji wybranego lokalu. Pierwsze pytanie, jakie należy sobie zadać podczas zakupu mieszkania to cena, jaką możesz przeznaczyć na swoją inwestycję.

Cena danego mieszkania zależy przede wszystkim od dzielnicy miasta, w jakiej ono się znajduje.

Przykładowo:

Ceny ofertowe mieszkań na Śródmieściu w Warszawie najczęściej przekraczają 10 tys. zł/mkw. (Dla mieszkań położonych 1-2 km od centrum Warszawy), a ceny ofertowe mieszkań na niedaleko położonym Mokotowie(4-6km od centrum) kosztują około 8 tys. Dokonując bardzo prostej kalkulacji, przy mieszkaniu 40mkw. wychodzi 80 tys. różnicy, a przecież odległość obu lokali od siebie nie jest duża.

Gdy porównamy sobie ceny mieszkań z obrzeża Warszawy(Np. w takich dzielnicach jak Białołęka) zobaczymy, że ta różnica jest jeszcze większa. Dlatego przejrzenie cen co najmniej kilku dzielnic w danym mieście pozwoli podjąć Ci dobrą decyzję i zawęża skalę poszukiwań – automatycznie odrzucisz dzielnice, które wykraczają poza Twój budżet.

(Dane na podstawie portali warszawa.naszemiasto.pl i rynekpierwotny.pl)

W Krakowie, drugim największym rynku najmu w Polsce sytuacja wygląda podobnie – różnice pomiędzy dzielnicami bezpośrednio przekładają się na liczby.

Na Krowodrzy, dzielnicy idealnej dla studentów (bliskość 4 popularnych uczelni w Krakowie) cena ofertowa za mkw. waha się w okolicach 7-8 tysięcy/mkw. (dla ul. Wrocławskiej, dane ze strony rynekpierwotny.pl)

Apartamenty ze Starego Miasta są średnio w cenach 9-10 tysięcy/mkw. Niektóre osiągają cenę nawet 12 tysięcy/mkw., odległość wszystkich mieszkań od centrum to około 0,5-1 km. Takie mieszkania, choć droższe, mogą sprawdzić się dla turystów, którzy nierzadko są w stanie zapłacić o wiele więcej od studentów (mamy do czynienia z innym klientem plus innym rodzajem najmu). To kolejny przykład na to, aby od samego początku zdefiniować kwotę przeznaczoną na inwestowanie oraz zdecydować, komu chcemy wynajmować nasze mieszkanie.

b) Jak dużo chcesz zarobić i w jakim czasie?

Kolejną kwestią jest określenie tego, jaki zysk z wynajmu Cię interesuje. Istotnym faktem jest to, że nie zawsze da się szybko przekalkulować, ile dokładnie będziesz zarabiał, ale wstępna analiza Twoich potrzeb na pewno pomoże w podjęciu dobrej decyzji odnośnie lokalizacji, w jakiej masz zakupić mieszkanie.

Ma to duży związek z tym, jaki jest profil Twojego idealnego najemcy, jednakże lokalizacja również odgrywa ważną rolę – mieszkania oddalone od centrum, nawet przy wysokim standardzie wykończenia, będą miały podobną wartość rynkową do tych położonych w samym centrum miasta, nawet jeśli te drugie będą w znacznie gorszym standardzie.

c) Jaką dzielnicę wybrać?

Podstawowe informacje, które warto znać to czas dojazdu z mieszkania do centrum w różnych porach dnia, infrastrukturę znajdującą się w okolicy mieszkania(sklepy, parki, usługi – wszystko, co może być potrzebne potencjalnemu najemcy), a być może też to, co będzie budowane w tej okolicy w przyszłości. Dobrze jest również przejrzeć sobie jak najwięcej ofert mieszkań dostępnych na tej dzielnicy, pozwoli to zorientować się w średnich cenach za mkw.

Im więcej będziesz wiedział o dzielnicy, w której planujesz kupić mieszkanie tym lepiej.

Przy wyborze dzielnicy pojawia się kwestia wynajmu lokalu pod konkretną osobę. Cena to bardzo ważny element w całym procesie, jeśli jednak wybierzesz obrzeża miasta, nie oczekuj, że mieszkanie będzie chciała wynająć para studentów, których uczelnia jest w centrum lub turysta, który przyjechał odwiedzić Kraków na 3 dni.

Nad tym etapem wyboru lokalizacji warto zastanowić się trochę dłużej, zgodnie z zasadą, że lepiej zapobiegać niż leczyć. Rozwiązując problem określenia idealnego najemcy już teraz, nie będziesz miał go w przyszłości- gdy już kupisz mieszkanie.

Proces można  opisać w 3 etapach:

  1. Poznaj dzielnicę, w której chce mieszkać Twój najemca
  2. Poznaj najemcę, jego potrzeby  i oczekiwania
  3. Dopasuj mieszkanie do najemcy, aby chciał wynająć u Ciebie (o czym przeczytasz niżej)

Realizacja powyższych etapów może początkowo wydawać się trudna, ale nawet krótka analiza każdego z nich pomoże podjąć Ci lepszą decyzję w sprawie wyboru lokalizacji Twojego przyszłego mieszkania.

Dopasowanie mieszkania do najemcy i rodzaj wynajmu

Jeśli chcesz wynajmować mieszkanie z zyskiem, musisz wiedzieć, że co innego interesuje turystę, który przyjechał na tydzień zobaczyć atrakcje Krakowa, a inne studenta, który przyjechał do tego miasta by skończyć kierunek studiów. Warto zatem tak dopasować mieszkanie do najemcy, aby było jak największe prawdopodobieństwo, że wynajmie właśnie od nas. Drugą kluczową kwestią jest rodzaj wynajmu, bo to właśnie od tego zależy profil Twojego idealnego klienta.

Przykładowo:

Chcesz zająć się najmem krótkoterminowym i wynajmować mieszkanie turystom. W roku 2016 do Krakowa przyjechało 8,5 mln turystów(Dane z badań o ruchu turystycznym w Krakowie), co daje Ci już na wstępie informację odnośnie Twojego przyszłego klienta.

Turyści mogą być z innych miast Polski lub z zagranicy – to, co jest najważniejsze dla Ciebie to fakt, że jedni mają inne potrzeby niż drudzy. Turyści przyjeżdżający z Polski zazwyczaj mają mniej zasobny portfel i nie oczekują tak wysokich standardów, jak ci z zagranicy. Obie grupy przyjeżdżają po to, by zwiedzać miasto. Zatem kupienie mieszkania daleko od centrum jest w takiej sytuacji przeważnie złym wyborem. Jeśli chcesz wynajmować dla obcokrajowców, powinieneś zadbać o wysoki standard, ale możesz ustalić wyższą cenę za wynajem.

Jeśli myślisz o najmie długoterminowym, gdzie Twoje mieszkanie wynajmuje jeden najemca na okres roku lub dłużej, sytuacja będzie wyglądała całkowicie inaczej, dlatego tak ważnym jest ustalenie, kto będzie mieszkał w zakupionym przez Ciebie mieszkaniu.

Jeśli zastanawiasz się nad powierzchnią Twojego przyszłego mieszkania – zastanów się, komu chcesz je wynająć, a problem prawdopodobnie zniknie. Małżeństwo z dwójką dzieci będzie potrzebowało zdecydowanie większego mieszkania niż para studentów.

W sierpniowym numerze KRNu ukazał się mój artykuł nt tego, jak dobrać mieszkanie i najemcę.

  1. Lokalizacja

Dla najmu długoterminowego najlepsze lokalizacje to:

  • dla mieszkań jednopokojowych — okolice centrów biznesowych, uczelni.
  • dla mieszkań 2–3-pokojowych — dodatkowo osiedla oddalone od tramwaju, gdyż nasi modelowi najemcy poruszają się nie tylko komunikacją miejską, ale przede wszystkim samochodem.
  • dla mieszkań 3-pokojowych i większych oraz domów — w zasadzie dowolna lokalizacja, najlepiej z dobrym dojazdem samochodem do szkoły, przedszkola.

Powyższe zasady dotyczą mieszkań wynajmowanych w całości, bez podziału na wynajem pojedynczych pokoi. Dla najmu krótkoterminowego kluczowe jest położenie w ścisłym centrum miasta. W Krakowie: Rynek Główny, Planty, ewentualnie do ul. Dietla i alei Trzech Wieszczów. Posiadając mieszkanie w tym rejonie, możemy liczyć na to, że przez cały rok będziemy mieć obłożenie na satysfakcjonującym poziomie. Wbrew pozorom Kazimierz dla najmu krótkoterminowego nie jest już tak atrakcyjny jak jeszcze przed dwoma laty.

  1. Czas, który musimy poświęcić

W przypadku najmu długoterminowego, jeżeli mamy samodzielnych i odpowiedzialnych najemców, czas poświęcony na obsługę najmu w całym okresie trwania przedsięwzięcia jest stosunkowo niewielki. Inaczej, gdy nasze mieszkanie wynajmujemy na doby. Codziennie, czasami co 2–3 dni, musimy kogoś zameldować lub wymeldować, zmienić pościel, posprzątać itp. To powoduje, że obsługa tego typu najmu jest niemalże pracą na etat, zakładającą dostępność przez 24 godz. na dobę, bo czasami klienci się spóźniają (zamiast o 16 chcą wejść do mieszkania o 23) albo opuszczają mieszkanie wcześniej (o 4 nad ranem jadą na lotnisko). Oczywiście mogą się sami wprowadzić na podstawie kodu otwierającego zamek, po pobycie zostawić klucze w skrzynce na listy albo zatrzasnąć za sobą drzwi. Jednak w takim przypadku ryzykujemy tym, że może coś zniknąć z mieszkania i nie będzie już możliwości odzyskania tych przedmiotów, gdyż zwykle w najmie krótkoterminowym nie robi się protokołów zdawczo-odbiorczych.

  1. Standard wykończenia mieszkania i wyposażenie

Dla najmu długoterminowego nie ma ustalonego poziomu wykończenia i wyposażenia. Można wynajmować lokal, który nie był malowany przez ostatnie kilka lat, posiadający zniszczone meble i stary, gazowy piecyk, który czasami odmawia współpracy. Możemy też wynająć komuś mieszkanie, które posiada najnowsze meble oraz kuchnię zaprojektowaną na wymiar, zmywarkę i pralkę z suszarką. Każdy lokal, niezależnie od tego, jak urządzony i wyposażony, w danej lokalizacji z pewnością znajdzie najemcę — to kwestia tylko i wyłącznie ceny w stosunku do innych mieszkań w okolicy. Co ciekawe, najlepiej wykończony obiekt na danym osiedlu będzie miał cenę najmu wyższą o ok. 100–150 zł od pozostałych mieszkań, czasami znacznie słabiej wykonanych i doposażonych. Przy najmie krótkoterminowym, aby uzyskać optymalny poziom obłożenia, musimy zadbać o odpowiedni standard mieszkania, które dodatkowo powinno posiadać wszystkie niezbędne do codziennego funkcjonowania meble, sprzęty AGD i RTV oraz dostęp do internetu. Nasz gość musi mieć zapewnione wszystko, co pozwoli mu podróżować z niewielkim bagażem. 

  1. Liczba pokoi, łóżek

W przypadku najmu długoterminowego cena mieszkania zależy nie tylko od lokalizacji, ale i liczby pomieszczeń. Mieszkanie jednopokojowe, jeżeli ma 40 mkw., wynajmie się w niższej cenie niż mieszkanie o powierzchni 36 mkw., posiadające dwa pokoje. W przypadku krótkiego najmu istotna jest nie tylko liczba pomieszczeń, ale też to, ile znajduje się w nim łóżek.

  1. Wyposażenie w AGD, sztućce, pościel

Zależnie od wielkości lokalu i typu klienta docelowego, mieszkania na najem długoterminowy możemy wynajmować wyposażone tylko w meble kuchenne oraz AGD w postaci lodówki, piekarnika, płyty grzewczej, okapu i zmywarki.

Pozostałe elementy wyposażenia, szczególnie w większych mieszkaniach, bardzo często najemcy przywożą ze sobą. W przypadku najmu krótkoterminowego mieszkanie musi posiadać wszystkie meble, a także czajnik, kuchenkę mikrofalową, deskę do prasowania, żelazko, odkurzacz, suszarkę do włosów, kosze na śmieci, talerze, kubki i sztućce.

  1. Piętro, winda

Jeżeli mamy lokalizację zgodną z preferencjami naszego idealnego najemcy, możemy z powodzeniem wynajmować mieszkanie na trzecim lub czwartym piętrze, nawet gdy w bloku nie ma windy. W przypadku najmu  krótkoterminowego brak windy dla mieszkań położonych na wyższych kondygnacjach znacząco obniża zainteresowanie naszą ofertą. Turyści nie chcą wnosić rzeczy tak wysoko, a osoby starsze czasami po prostu nie mogą wejść do tak położonych mieszkań. To samo dotyczy antresoli w mieszkaniu — jej posiadanie znacząco obniża zainteresowanie wśród osób starszych.

Jak szukać mieszkania?

Wiesz już w przybliżeniu jak wybrać dzielnicę swojego mieszkania, ile chcesz za nie zapłacić, jakiego zysku się spodziewasz oraz jaki jest profil Twojego idealnego najemcy. Zakup dotyczy mieszkania od dewelopera, więc warto przeanalizować kolejne trzy elementy:

a) Oferty internetowe

Najczęstszym błędem popełnianym przez kupujących jest brak analizy rynkowej. Bardzo rzadko zdarza się sytuacja, że zobaczysz dwie lub trzy oferty mieszkaniowe i na podstawie tego potrafisz podjąć dobrą decyzję.

Możesz zatrudnić eksperta, który powie Ci wszystko na temat cen nieruchomości w danym mieście i dzielnicy, a jeżeli chcesz zrobić to samemu, będzie to wymagało czasu.

Zakup mieszkania to jedna ważniejszych decyzji podejmowanych w życiu i pośpiech jest tutaj złym doradcą.

Zanim zdecydujesz się kupić – przejrzyj oferty internetowe na różnych portalach. Nie wahaj się odwiedzić lokali, które Ci się podobają nawet wtedy, gdy nie planujesz ich kupić. Im więcej, tym lepiej. Zmniejszasz tym samym ryzyko podjęcia kiepskiej decyzji.

Na rynku pierwotnym sytuacja jest dość prosta – gdy kupujesz mieszkanie w nowym bloku od dewelopera, wszystkie mieszkania wyglądają zazwyczaj tak samo, ponieważ zostały wykonane w określonym standardzie.

Na rynku wtórnym jest inaczej. Panuje popularna zasada 100-10-1, czyli statystycznie na każde 100 obejrzanych mieszkań, 10 z nich spodoba Ci się na tyle, aby złożyć ofertę, a jedno osoba sprzeda lokal na Twoich warunkach. Rynek wtórny charakteryzuje się różnorodnością. Przykładowo, mieszkania w starej kamienicy będą się znacznie od siebie różniły układem poszczególnych pomieszczeń, co już daje informację na temat tego, czy będziesz musiał zmienić ten układ (i ile włożysz w to pracy) czy zostawisz go w pierwotnej formie.

b) Targi nieruchomości

Jeśli chcesz jeszcze lepiej rozeznać się w kwestii inwestycji w mieszkanie, udaj się na targi nieruchomości w Twojej miejscowości. Zobaczysz tam konkretne oferty poszczególnych deweloperów, a spędzenie w tamtym miejscu  kilka godzin czasu da Ci więcej, niż same przeglądanie ofert mieszkań w internecie. Ponadto możesz na bieżąco rozwiać swoje wątpliwości, zadając pytania poszczególnym inwestorom.

W Krakowie główne targi to Mieszkaniowi i Krakowska Giełda Domów i Mieszkań

c) Deweloper

Skoro kupujesz mieszkanie od dewelopera, warto wiedzieć o nim jak najwięcej. Jakie są jego referencje, ile lat działa na rynku nieruchomości, jakie projekty ukończył oraz jaką firmę reprezentuje. Kolejnym krokiem jest sprawdzenie opinii o nim na forach dyskusyjnych – nie są one źródłem, w które należy bezkrytycznie wierzyć, jednakże dają pewien pogląd na sytuację.  

Co zrobić, gdy masz upatrzone mieszkanie?

Podczas podejmowania ostatecznej decyzji o zakupie, zawsze pojawia się kwestia pieniężna. Jak sfinansować mieszkanie? Jeśli chcesz kupić lokal z kredytu na mieszkanie oraz popracować nad swoją obecną zdolnością kredytową, warto zapoznać się z książką doświadczonego doradcy finansowego Ronalda Szczepankiewicza, a także dokładnie ją przeanalizować. Pomoże Ci ona zaoszczędzić zarówno pieniądze jak i energię, które inwestujesz przechodząc przez cały proces zakupu mieszkania. Znajdziesz ją tutaj

Mieszkania deweloperskie można rezerwować. Liczba dni zależy od poszczególnych deweloperów. Da Ci to niezbędny czas do namysłu, pozwoli spotkać się z doradcą i obejrzeć mieszkanie(jeśli jest taka możliwość). Taka rezerwacja może być płatna lub bezpłatna, w zależności od firmy deweloperskiej, od której kupujemy mieszkanie.

Kolejna kwestia to negocjacje z deweloperem. W obecnym czasie najlepsze mieszkania sprzedają się bardzo szybko, a lista rezerwacji na dane lokale bardzo szybko staje się pełna. Jeśli jednak znajdziemy duże mieszkanie na poddaszu ze skosem, dodatkowo w miejscu, które nie jest oblegane, istnieje duża szansa na rabat ze strony dewelopera – wszystko zależy od tego, gdzie i jakiego mieszkania szukamy.

O tym, że negocjacje z deweloperem są możliwe, idealnie pokazuje przykład, który opisał Michał Szafrański na swoim blogu. Jego znajomy wynegocjował około 30 tysięcy złotych mniej za kupno mieszkania, a wszystko sprowadziło się do kilku maili i rozmów. Nie jest to reguła, raczej pojedynczy przypadek, niemniej jednak warto się zainspirować.

Każde negocjacje wymagają jednak przygotowania. Im lepiej jesteś przygotowany, tym większe masz pole manewru. Link do artykułu Michała znajdziesz tutaj

Praktyczna wskazówka odnośnie kupna mieszkania:

Zastanów się nad zakupem nieruchomości w ostatnim kwartale roku. Takie rozwiązanie niesie ze sobą dwie zalety:

  • Deweloperom zależy na jak najlepszych wynikach sprzedażowych i chętnie nagradzają za nie pracowników świątecznymi premiami. Ranking sprzedanych mieszkań w roku X bardzo wpływa na wizerunek i powodzenie w kolejnych latach, więc korzystają z ostatnich chwil na sprzedaż swoich lokali
  • Banki również chcą pochwalić się wysokim wynikiem sprzedaży kredytów hipotecznych, zatem chętniej będą zgadzać się na negocjacje i upusty

Niech to ostatnie nie uśpi jednak Twojej czujności – sprawdź wszystkie warunki umowy, którą podpisujesz. Lepiej zastanowić się dwa razy, niż później żałować(przez kilkanaście następnych lat)

Podsumowanie

Wybór lokalizacji mieszkania, podobnie jak wybór rynku, wiąże się z odpowiedziami na masę pytań. Najlepiej, jeśli podzielisz sobie zakup mieszkania na kroki do wykonania. Im mniejsze, tym lepiej, będziesz mógł wtedy przechodzić płynnie od jednego do drugiego.

Cały proces można zawęzić do trzech dużych kroków, każdy z nich zawiera co najmniej kilka mniejszych.

  1. Wybór lokalizacji

Gdzie musisz określić to, jaką kwotą dysponujesz, jakiego metrażu szukasz, komu będziesz wynajmować mieszkanie oraz jakiego zwrotu się spodziewasz(i jakie koszty będziesz musiał ponieść)

2. Profil idealnego klienta

im jest, co robi, jakie ma potrzeby i wymagania – to tylko kilka z podstawowych pytań, na które trzeba sobie odpowiedzieć, jeśli chcesz czerpać regularne zyski z wynajmu.

3. Określenie rodzaju najmu

Zastanów się, ile chcesz włożyć pracy w wynajmowanie Twojego mieszkania – zarówno najem długoterminowy jak i najem w krótkim terminie ma swoje wady i zalety. Odnieś to do swojego trybu życia i stopnia, w jaki możesz zaangażować się w cały proces

4. Analiza ofert rynkowych

Co dotyczy zarówno ofert w internecie, jak i oglądania mieszkań na żywo(Oczywiście, jeśli mieszkanie jest ukończone, co nie zdarza się za każdym razem na rynku pierwotnym). Warto również często przeglądać oferty/katalogi firm deweloperskich

5. Współpraca z deweloperem

Która obejmuje gruntowne zbadanie jego referencji, doświadczenia, opinii na jego temat z różnych źródeł, liczbę ukończonych projektów a także firmy, dla której pracuje.

Przygotowanie, analiza, zbieranie faktów w jedną całość i wyciąganie wniosków – to wszystko sprawi, że masz szansę na podjęcie optymalnej decyzji w kwestii zakupu mieszkania. Rozsądnym wyjściem jest podzielenie sobie każdego etapu na mniejsze fragmenty. 

Jedna z najbardziej popularnych rad dotyczących inwestowania w nieruchomości brzmi: “Najważniejsze są trzy czynniki, czyli Lokalizacja, Lokalizacja, Lokalizacja”. Jednak każda lokalizacja ma swoje prawa, które warto poznać, zanim się z nią zwiąże aktem notarialnym.

 

Jeśli masz pytania, zadaj je na:

biuro @ mistrzwynajmu.pl

 

Źródła:

KRN  22.09 – 05.10.2017 artykuł Joanny Kus „Lokalizacja kluczem do analizy rynku nieruchomości”

Ruch turystyczny w Krakowie w 2016 roku – https://www.bip.krakow.pl/zalaczniki/dokumenty/n/185106/karta

https://pewnylokal.pl/porady/w-jakiej-lokalizacji-najlepiej-kupic-mieszkanie

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Kupno-mieszkania-od-dewelopera-krok-po-kroku-2780776.html

http://warszawa.naszemiasto.pl/artykul/zdjecia/najdrozsze-srodmiescie-i-zoliborz,3946026,galop,23099656,t,id,tm,zid.html

https://www.morizon.pl/blog/krotkoterminowy-wynajem-mieszkan-poradnik/

http://jakoszczedzacpieniadze.pl/jak-negocjowac-z-deweloperem-zakup-mieszkania

 

 

Proszę udostępnij ten artykuł na swoim fejsbuku, podziel się wartością z innymi 🙂