Czy-najem-długoterminowy-wyjdzie-obronną-ręką-z-pandemii-cz1-mistrzwynajmu

Cz.1. Czy najem długoterminowy wyjdzie obronną ręką z pandemii?

przez with No Comment AktualnościPorady Mistrza

Wersja dla niecierpliwych: Tak. wyjdzie.

Wersja dla dociekliwych: Wyjdzie, ale to zależy. 

Aby odpowiedzieć na to pytanie należy zacząć od krótkiego spojrzenia na krakowski rynek mieszkaniowy. Kraków słynie z tego, że jest jednym z największych ośrodków akademickich, centrum outsourcingu  dla zachodnich korporacji oraz najchętniej odwiedzanym przez obcokrajowców miastem w Polsce. W mojej ocenie te 3 czynniki powodują, że rynek wynajmu mieszkań i inwestycji w nieruchomości jest tak atrakcyjny.

Inwestowanie w mieszkania na wynajem stało się bardzo popularnym sposobem lokowania kapitału. Zachęcały do tego niskie stopy procentowe, a co za tym idzie, niskie oprocentowanie lokat bankowych oraz kredytów hipotecznych.

Na zakup mieszkania na wynajem decydowało się wiele osób, które posiadały środki na lokacie (za ok 200000 zł w roku 2016-2017 można było kupić kawalerkę dająca miesięcznie ok 1200- 1300 zł przychodu z czynszu najmu), decydowali się również posiadacze zdolności kredytowej, którzy cieszyli się wizją mieszkania spłaconego przez najemców.

W zależności od poziomu oszczędności lub zdolności kredytowej ruszył zakup mieszkań na najem długo bądź krótkoterminowy. Opcja najmu na doby kusiła zyskami znacznie wyższymi niż alternatywny najem długoterminowy, ale spowodowała nadpodaż mieszkań.

Poza obrębem Plant w sezonie letnim mieszkania na doby były nadal atrakcyjne, ale od września obłożenie drastycznie spadało, co powodowało, że wielu właścicieli przeszło na najem hybrydowy – w sezonie letnim najem na doby, pozostała część roku – najem długoterminowy. 

W związku z koniecznością dużego zaangażowania czasu, mieszkania kupowane przez pojedynczych inwestorów były obsługiwane (za stały lub zmienny czynsz najmu) przez wyspecjalizowane firmy. 

Jeżeli ktoś nie miał wystarczającego budżetu na mieszkanie w ścisłym centrum kupował mieszkanie w “dobrej lokalizacji”, co w ostatnich dwóch latach objawiało się tym, że mieszkania w inwestycjach deweloperskich w 60% były kupowane na wynajem. 


Na rynku jest jeszcze trzecia grupa inwestujących – wynajmujący na pokoje. Ten model pozwala zarabiać na najmie długoterminowym (chociaż w sezonie 2019 pojawiły się pokoje na najem krótkoterminowy) przy jednoczesnym zwiększeniu przychodów z najmu.

Pojawiły się na rynku mieszkania 50 metrowe, podzielone na 4 lub 5 pokoi, z kuchnią w przedpokoju. Przed 4 – 5 laty najemcy nie zwracali na to uwagi, ale np już w sezonie 2019 wielu najemców szukających pokoju do wynajęcia pytał wprost, ile pokoi znajduje się w mieszkaniu. Mieszkania 3 pokojowe wynajmowały się łatwiej, niż np mieszkania 7 pokojowe. Takie mikroakademiki cechowała również rotacja najemców, co automatycznie wpływa na spadek rentowności przedsięwzięcia. 

Jaka z tego płynie konkluzja? 

Jest to fragment artykułu który ukazał się w nr 8/2020 dwutygodnika “Krakowski Rynek Nieruchomości“. Autorem jest Józef Kajta

dom

TOP 8 cech firmy zarządzającej najmem, które powinnaś sprawdzić

przez with No Comment AktualnościBezpieczny najemPorady Mistrza

Po lekturze tego wpisu być może inaczej spojrzysz na ofertę firm zarządzających najmem. Jeżeli zastanawiasz się nad tym, jak wybrać firmę zarządzającą – ten wpis jest dla Ciebie.

Zarządzanie najmem to nowa, wąska nisza na rynku nieruchomości. Jeszcze w 2015 roku na rynku było niewiele firm oferujących tę usługę, ale duże zainteresowanie inwestycjami w mieszkania na wynajem spowodowało, że obecnie usługę zarządzania oferuje niemalże każde biuro nieruchomości. Nadal  jest niewiele firm, które zajmują się tylko zarządzaniem i traktują to jako swój jedyny, główny biznes. 

W związku z tym, że zarządzanie najmem nadal jest postrzegane jako nowa usługa na polskim rynku brakuje standardów obsługi oraz tego, co zawiera się w “zarządzaniu”.

Czy jest to zarządzanie najmem, czy zarządzanie mieszkaniem na wynajem? Gdzie jest granica? Jakie usługi są “w cenie”, a za co powinno się płacić dodatkowo?  Zapraszam do zapoznania się z 8 cechami firmy, której oferta jest godna rozważenia.

Najważniejsza 8:

  1. Lokalna.

Firma lokalna posiada wiele cech, które są korzystne dla Właściciela mieszkania na wynajem.
a) Lokalność można rozumieć jako obsługę najmu w danym mieście lub dzielnicy. Dzięki temu, że firma jest lokalna doskonale zna rynek oraz w nagłych sytuacjach szybko może zareagować poprzez szybki dojazd do mieszkania. 
b) Rynek najmu jest bardzo dynamiczny i różni się w poszczególnych dzielnicach, dlatego małym, lokalnym firmom łatwiej być na bieżąco.
c) Cały zespół jest na miejscu, co ułatwia komunikację i dostęp do bieżących informacji o mieszkaniu. 
d) Struktura takiej firmy jest płaska, co zapewnia szybka komunikację.

2. Forma prawna – działalność gospodarcza prowadzona w formie Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością czy Jednoosobowej Działalności Gospodarczej.

Zarządzanie najmem jest związane z powierzeniem komuś swoich pieniędzy (w momencie zapłaty czynszu przez najemcę pieniądze są Twoje, ale znajdują się na koncie firmy zarządzającej)
Czynsze z najmu oraz kaucja zwykle są na koncie firmy zarządzającej, dlatego powinny być bezpieczne w razie nieoczekiwanych sytuacji życiowych osoby prowadzącej taką firmę. 

Co może się wydarzyć?
a) Śmierć właściciela jednoosobowej działalności gospodarczej.
W takiej sytuacji przestaje istnieć firma zarządzająca, a Twoje pieniądze są zablokowane na koncie i czekają na postępowanie spadkowe. Jeżeli Twoim mieszkaniem zarządza firma w formie jednnosobowej działalności gospodarcze (JDG), sprawdź w CEIDG czy ta firma posiada zarządcę sukcesyjnego- to może uchronić Twoją płynność w kryzysowej sytuacji. Więcej informacji znajdziesz tutaj. https://www.biznes.gov.pl/pl/firma/zamykanie-firmy/chce-zakonczyc-dzialalnosc-jednoosobowa/zarzad-sukcesyjny-ulatwienie-w-przekazywaniu-firmy-nastepcom

b) Komornik. Jeżeli z jakiegoś powodu (prywatne długi, nieopłacony mandat, inne, czasami błahe sprawy) komornik, Urząd Skarbowy albo ZUS zablokuje prywatne Właściciela firmy, automatycznie są blokowane również konta firmowe (bo w JDG konta firmowe są połączone z osobą fizyczną) Powoduje to sytuację, w której prawdopodobnie nie odzyskasz w szybkim czasie swoich pieniędzy.

W przypadku Spółek z ograniczoną odpowiedzialnością prywatne problemy Właściciela firmy, a nawet jego śmierć nie mają wpływu na Twoje pieniądze. Firma posiadająca osobowość prawną nadal istnieje, a komornik, US czy ZUS mogą blokować konta spółki tylko w sytuacji, gdy problemy dotyczą Spółki, a nie prywatnych spraw Właścicieli.

3. Zatrudnia kilka osób, które mogą się uzupełniać

Na rynku istnieje wiele firm jednoosobowych, w których wszystko robi właściciel. Biorąc pod uwagę, że robiąc coś nie możemy w tym samym czasie robić czegoś innego, powoduje to problemy w zarządzaniu. Doba ma tylko 24 godziny, a efektywnie pracować można przez 8 do 10 godzin (wiem, że takie osoby potrafią pracować po 12-14 godzin, ale nie jest to tematem tego wpisu)
Zatem, jeżeli Właściciel publikuje ogłoszenia aby wynająć mieszkanie, to nie może w tym czasie obsługiwać awarii. Jeżeli obsługuje awarie, to nie może w tej chwili pokazać potencjalnym najemcom Twojego mieszkania itp. Jeżeli zachoruje albo jedzie na wakacje, to zarządzanie Twoim mieszkanie też jedzie na wakacje (czyli go nie ma, albo jest przekazane przypadkowej osobie, aby odebrała telefon w razie potrzeby)

Powierzając mieszkanie firmie zatrudniającej kilka osób masz pewność, że pracownicy mogą się między sobą wymieniać obowiązkami, a w razie wyjazdu lub choroby jednej z nich są inni, nieprzypadkowi ludzie, którzy mogą zadbać o Twoje mieszkanie.

4. Posiada biuro
“Nie posiadamy biura dlatego jesteśmy tańsi niż inne firmy, ponieważ nie mamy dodatkowych kosztów”. Podobnie brzmiące wpisy można spotkać na stronach firm zarządzających. Bardzo często są zarejestrowane i prowadzone w prywatnych mieszkaniach właścicieli tych firm. 

Zasadniczo nie ma w tym nic złego, ponieważ jest to zgodne z prawem i może być wygodne.
Niesie jednak za sobą zagrożenia, o których zwykle nie myślimy:

  • jak przechowywane są dokumenty (umowa najmu, gdzie są Twoje dane i dane najemców, faktury za naprawy i media, akty notarialne i inne, klucze do mieszkania). W zamykanych szafkach zgodnie z RODO, czy pod łóżkiem w sypialni, ponieważ tylko tam było miejsce (pokój dziecięcy jest zajęty przez dokumenty rodzinne)
  • czy dokumenty są bezpieczne i nie ulegną zniszczeniu/ uszkodzeniu?
  • czy jeżeli będziesz potrzebował szybko odebrać dokumenty, dobrze będziesz się czuł wchodząc do czyjegoś mieszkania (o ile właściciel nie wyjechał na urlop)
  • gdzie znajdują się klucze do mieszkań, jeżeli taka firma posiada pracowników pracujących zdalnie? Jeżeli mieszkania obecnie są puste i trwają poszukiwania najemców, to naturalnym jest, że jeden komplet kluczy będzie u osoby prezentującej mieszkania. A gdzie reszta kluczy? Czy jeżeli mieszkanie się wynajmie, to wszystkie klucze są w mieszkaniu pracownika (agenta nieruchomości) czy w mieszkaniu zarządcy? A jeżeli w czasie trwania najmu są w mieszkaniu zarządcy, którego wyjechał, a pracownik je potrzebuje, to czy pracownik posiada klucze do prywatnego mieszkania swojego szefa? Takie pytania mogą się nasuwać tylko wtedy, gdy realnie odczuliśmy skutki takiej sytuacji.
  • możesz przyjść zapytać, porozmawiać i uzyskać informacje. Przez telefon również, ale czasami łatwiej coś załatwić będąc na miejscu.
  • biuro to koszty, zatem zwykle sytuacja firmy posiadającej biuro jest stabilna finansowo i rozwojowa. Po wyglądzie biura można się dowiedzieć, jak firma dba o mieszkania i jakie ma poczucie estetyki (które przecież bezpośrednio wpływa na jakość obsługi Twoich mieszkań)
  • najemcy mogą przyjść do biura i załatwić sprawy związane z Twoim mieszkaniem. Nie trzeba się umawiać w kawiarniach, restauracjach – firma zarządzająca to Twój pełnomocnik, zatem świadczy to również o Tobie.
  • wszystko załatwisz w jednym miejscu, w biurze są wszystkie informacje dotyczące Twojego mieszkania.

    5. Oferuje kompleksową obsługę
    Zarządzanie najmem to stosunkowo nowa usługa na polskim rynku nieruchomości, dlatego brak jednoznacznie określonego zakresu działań, które mieszczą się w takiej usłudze.

    Zarządzanie najmem powinno być usługą kompleksową, dzięki której Właściciel jest odciążony ze wszystkich spraw związanych z posiadanym mieszkaniem. W ramach zarządzania najmem można oczekiwać zarządzania mieszkaniem na wynajem, co oznacza nie tylko prace przy znalezieniu najemcy i jego obsłudze, ale opiekę nad mieszkaniem, gdy jest puste lub wymaga prac remontowo-serwisowych. 

Pełne zadowolenie z firmy zarządzającej jest wtedy, gdy najemcy nie posiadają danych kontaktowych do właściciela mieszkania, a co za tym idzie, mogą się kontaktować tylko z pracownikami firmy zarządzającej najmem. Czas dla rodziny i czas na pracę to jedne z głównych motywacji przy oddaniu mieszkania firmie zarządzającej. Czasami usługą zarządzania jest nazywana usługa administrowania. Sądzę, że należy to rozdzielić, ponieważ jest różnica pomiędzy zarządca a administratorem. Główne rozróżnienie zawiera się w tym, że administrator działa tylko na zlecenie zarządcy (lub Właściciela mieszkania). Zarządca natomiast sam podejmuje decyzje i inicjuje kontakt z Właścicielem w celu uzyskania akceptacji dla pewnych działań.
W praktyce przejawia się to tym, że część firm proponujących zarządzanie w rzeczywistości jest tylko administratorem, czyli działa jedynie na zlecenie Właściciela mieszkania. Często jest to absorbujące dla Właściciela, a w przypadku ograniczonego kontaktu (wakacje, choroba, inne obowiązki) administrator nie podejmuje działań.

6. Posiada ubezpieczenie OC Zarządcy

Zarządzanie najmem to młoda specjalizacja na rynku nieruchomości. Nadal trwają prace nad tym, czy zarządzanie powinno być specjalizacją w pośrednictwa czy zarządzania nieruchomościami. Wszystko wskazuje na to, że zarządzaniu najmem bliżej do zarządzania nieruchomościami niż pośrednictwu (chociaż pośrednictwo w znalezieniu najemców to jeden z etapów zarządzania najmem).

Aby zarządzać nieruchomościami lub być pośrednikiem:
– należy prowadzić działalność gospodarczą (w formie JDG lub Spółki)

  • należy posiadać ważne ubezpieczenie OC Zarządcy lub Pośrednika
  • nie trzeba posiadać licencji (zarządca i pośrednik są na tzw. liście zawodów uwolnionych)

    7. Zatrudnia ludzi na stałe, a  nie dorywczo

Motto, które pozwoliło Panu Dariuszowi Miłkowi zostać królem polskich butów i jednym z najbogatszych Polaków – CCC (Cena Czyni Cuda) sprawdza się również w innych branżach. Warto jednak wziąć pod uwagę, że nie zawsze najtaniej oznacza najlepiej. W praktyce chodzi o wynagrodzenia dla osób pracujących przy wynajmie i serwisie mieszkań. Trudno jest wyszkolić sezonowych pracowników, pokazać im niuanse weryfikacji najemców. O ile wynajmując pokoje (wynajem mieszkań na pokoje) ryzyko nieuczciwego i nierzetelnego najemcy jest niskie (zwykle młodzi ludzie wynajmujący tylko pokój), to wynajem całego mieszkania jest już bardziej ryzykownym przedsięzwięciem. Wynika to głównie z wysokości czynszu najmu oraz praw, jakie posiadają najemcy mieszkań. Wraz z podpisaniem umowy najmu i wydaniem mieszkania w posiadanie, realnie Właściciel mieszkania traci swoje mieszkanie – ma do niego bardzo ograniczone prawo.
Dlatego tak ważna jest weryfikacja najemcy, a w przypadku problemów z lokatorem – szybka reakcja. Niskie pensje to główna przyczyna dużej rotacji w branży nieruchomości, a podwyżka płacy minimalnej przy braku podwyżej czynszów najmu sprawia, że coraz trudniej o długoterminowych praciwników.
Warto zwrócić uwagę, czy firma posiada stały personel czy tylko zatrudnia dorywczo w szczycie sezonu.

8. Pobiera wynagrodzenie tylko od Ciebie

Na polskim rynku nieruchomości jest kilka modeli wynagrodzenia. 

  1. Wynagrodzenie od Sprzedającego (wynajmującego czyli właściciela)
  2. Wynagrodzenie od kupującego (najemcy) 
  3. Od obu stron transakcji

Z punktu widzenia właściciela mieszkania na wynajem najlepiej byłoby, gdyby Pośrednik pobierał wynagrodzenie tylko od niego (czyli od Właściciela mieszkania). Nie jest najtańsza opcja (pozornie najtańszą opcją jest ta, w której wynagrodzenie płaci Najemca), ale patrząc długofalowo wydaje się być najbardziej odpowiednią, ponieważ:

  • pośrednik pobiera wynagrodzenie od osoby, którą reprezentuje, zatem reprezentuje interesy Właściciela mieszkania
  • może współpracować z innymi pośrednikami, ponieważ oni pobierają wynagrodzenie od osób, które reprezentują (czyli Najemców)
  • może promować mieszkanie bez prowizji, zatem trafia do 100% najemców szukających mieszkania. Tylko 40% Najemców chce płacić prowizję pośrednikowi.

Mam nadzieję, że powyższe było wartościowe i wniosło nowy punkt widzenia. Rynek jest pełen małych i dużych firm, zatem wybór jest coraz bardziej trudny.

Z życzeniami wysokich czynszów najmu
Józef Kajta

20% wkładu własnego w kredytach hipotecznych

10 sposobów na zwiększenie rentowności wynajmu

przez with 2 komentarze Porady Mistrza

10 sposobów na zwiększenie rentowności najmu

Najniższy od lat poziom stóp procentowych skłania Polaków do szukania takich form lokowania kapitału, które pozwolą zarabiać lepiej niż na lokacie bankowej. Jedną z takich opcji jest zakup mieszkania na wynajem, co powoduje, że na rynku pojawia się rzesza inwestorów, którzy skuszeni wysokimi zyskami kupują nieruchomości przeznaczone na wynajem.

Swoje mieszkanie możemy wynajmować długo, średnio lub krótkoterminowo. W przypadku wynajmu długoterminowego nastawiamy się na to, że nasz najemca będzie mieszkał co najmniej 12 miesięcy. W przypadku kolejnych form najmu udostępniamy nasze mieszkanie na okres od 3-6 miesięcy lub na doby analogicznie do tego, jak to robią hotele. Warto tutaj nadmienić, że wynajem krótkoterminowy to nie wynajem a usługa zakwaterowania, co wiąże się z działalnością gospodarczą i rozliczaniem podatku VAT w wysokości 8%. W sprawie szczegółów należy się skontaktować z biurem rachunkowym, ponieważ poniższy wpis nie jest poświęcony tematyce rozliczania podatku, a jedynie wskazuje pomysły na to, jak zwiększyć zyski z posiadanego mieszkania.

Rentowność z najmu można liczyć na wiele sposobów. Osoby zawodowo inwestujące w wynajem liczą ROE (rentowność kapitału własnego), wykorzystując dźwignię w postaci zewnętrznego finansowania. Inni uczestnicy rynku liczą ROI (rentowność inwestycji), ponieważ najłatwiej odnieść to do oprocentowania lokat bankowych. Obecnie przeciętny zwrot z inwestycji w wynajmowanym długoterminowo mieszkaniu wynosi od 4% do 5% brutto. Można tyle uzyskać kupując mieszkanie z ogłoszenia lub od dewelopera i wyremontować je tak, jak uważamy za stosowne. Brutto w powyższym wyliczeniu oznacza, że od przychodu lub dochodu musimy zapłacić podatek – w zależności od wybranej opcji – 8.5% od przychodu ryczałtem lub 18/32% od dochodu.

Zatem jak podwyższyć rentowność najmu posiadanego mieszkania?

  1. Zmiana formy opodatkowania.
    Jeżeli obecnie Twój zysk netto nie jest zadowalający, być może wystarczy zmienić formę rozliczania najmu. Organy Skarbowe oczekują od nas rozliczania najmu, co nie zawsze oznacza płacenie podatku.

Ryczałt – płacony od przychodu, nie możemy w tej formie rozliczać kosztów takich jak remont czy doposażenie mieszkania. Kosztem uzyskania przychodu może być zakup AGD, koszt ogłoszeń, usług serwisowych lub pośredników.

Zasady ogólne – rozliczanie wg skali podatkowej w zależności od uzyskiwanych dochodów. Rozliczając się w ten sposób możemy również rozliczać amortyzację posiadanej nieruchomości (nawet jeżeli nie prowadzimy działalności gospodarczej)

 

  1. Zrobienie lepszych zdjęć, home-staging lub zmiana treści ogłoszenia, posprzątanie mieszkania.
    Kupujemy oczami. Szukając mieszkania na wynajem (coraz częściej na urządzeniach mobilnych) najemcy filtrują ogłoszenia nap odstawie lokalizacji oraz ceny. Niezależnie od tego, jakie mieszkanie posiadasz, prawdopodobnie w okolicy jest 100 bardzo podobnych. Jak się wyróżnić?

– lepsze zdjęcia. Profesjonalna sesja fotograficzna kosztuje ok. 250-300 zł. Jeżeli za wynajem mieszkania oczekujesz 2500 zł, to tylko 1/10 miesięcznego czynszu, więc jeżeli dzięki lepszym zdjęciom Twoje mieszkanie wynajmie się o 3 dni szybciej – wygrałeś.

– Home-Staging. Usługa polegająca na ukazaniu wnętrz w najlepszy sposób, uwypuklając najlepsze cechy i funkcjonalność każdego z pomieszczeń. Dzięki temu Twój najemca łatwiej wyobrazi sobie siebie w nowym miejscu.

– zmiana treści ogłoszenia. Rozbuduj je i pokaż korzyści płynące z zamieszkania właśnie u Ciebie. Wskaż jak można dojechać, jaka infrastruktura jest obok. Dopasuj ogłoszenie do Twojego modelowego najemcy i zawrzyj w treści to, co może być ważne dla Twojego Klienta. Czy chcesz czy nie – wynajem to sprzedaż na bardzo konkurencyjnym rynku.

– posprzątanie mieszkania. Tak, brzmi śmiesznie. Uwierz, że niewiele osób chce wynająć mieszkanie, które jest brudne i sprawia wrażenie mocno zużytego. Pamiętaj, że nie ma drugiej szansy na pierwsze wrażenie.

  1. Weryfikacja najemcy
    Podobno mężczyzna cieszy się ze swojego samochodu dwa razy – gdy kupi i gdy sprzeda. Bardzo podobnie jest z właścicielami mieszkań, którzy trafili na trudnych najemców, ponieważ niedostatecznie zweryfikowali swoich Klientów. Pamiętaj, że najbardziej na wzrost zysków wpływa regularność płatności oraz brak pustostanów. Jeżeli Twój najemca nie płaci albo dewastuje mieszkanie, drastycznie wpływa to na rentowność Twojej inwestycji w mieszkanie na wynajem. Weryfikuj najemcę i stosuj umowy najmu okazjonalnego.
  2. Zainteresowanie się swoim mieszkaniem
    Czasami właściciele zapominają o swoim mieszkaniu i przypominają sobie wtedy, gdy pojawia się jakiś problem albo najemca się wyprowadza. Bądź zainteresowany swoim mieszkaniem i monitoruj cyklicznie co się dzieje w Twojej nieruchomości. Szybka reakcja na awarie zmniejsza straty i zniszczenia, najemcy czują się bardziej komfortowo, a jeżeli tak, to mieszkają dłużej, płaca terminowo, a przy wyprowadzce polecają kolejnych sprawdzonych najemców na swoje miejsce.
  3. Współpraca z najemcą

Wynajem mieszkania to biznes jak każdy inny – Ty dostarczasz towar w postaci mieszkania, Twój najemca płaci za jego używanie. Jeżeli każdy w tym układzie czuje się komfortowo i partnersko, to będzie to trwało dłużej i przebiegało sprawniej, a to bezpośrednio przełoży się na stabilność i wzrost Twoich przychodów z najmu. Bądź uczciwy, pozwól przepisać media na najemcę (daje to wiele korzyści), starannie rozliczaj wodę i ogrzewanie. Jeżeli układ jest fair – będzie trwał dłużej.

  1. Dopasowanie mieszkania do modelowego najemcy.
    Każda nieruchomość ma swojego modelowego najemcę, a odkrycie tego i dopasowanie mieszkania pod docelowego Klienta może się okazać kamieniem milowym w Twojej przygodzie z wynajmem.

– pokój. Idealne miejsce dla pojedynczej osoby dowolnej płci. Sam musisz określić, czy mieszkanie wynajmowane na pokoje będzie przeznaczone dla jednej płci, czy obu. Wynajem dla Par jest kłopotliwy nie tylko dla Ciebie, ale przede wszystkim dla współlokatorów. Ważne jest pełne wyposażenie pokoju oraz części wspólnych.

– kawalerka. Idealne rozwiązanie dla jednej lub dwóch osób, najczęściej w wieku 23-30 lat. Dopasuj mieszkanie w taki sposób, aby czuli się jak u siebie. Pełne wyposażenie kuchni i pokoju, szczególnie w wygodne łóżko. Naczynia, deska do prasowania, suszarka, czajnik elektryczny mogą być miłym dodatkiem.

– mieszkanie dwupokojowe. Przeznaczone dla par, które myślą już poważnie o swojej wspólnej przyszłości, zwykle są w wieku ok. 27-33 lat. Ich możliwości finansowe są większe niż wtedy, gdy musieli wynajmować kawalerkę, bardzo często w trakcie mieszkania rodzina się powiększa, a najemcy z czasem szukają czegoś większego lub kupują swoje mieszkanie. Koniecznie kuchnia wyposażona w AGD, sypialnia z wygodnym łóżkiem do spania, w salonie sofa z opcją rozłożenia dla gości.

– mieszkanie trzypokojowe i większe.  Dla rodziny lub grupy znajomych, chcących zmieścić się określonym, niższym budżecie. Zdecyduj, czy Twoje mieszkanie powinno być dla rodziny czy dla młodych pracujących mieszkających ze znajomymi. Od tego zależy umeblowanie mieszkania i dodatki. Jeżeli mieszkanie jest dla rodziny – może być bez mebli. Jeżeli dla grupy znajomych – każdy pokój musi spełniać funkcję niezależnego pomieszczenia, w którym jest łóżko, szafa, biurko, komoda. W każdym przypadku kuchnia wraz z AGD.

– dom. Rodzina szukająca czegoś na dłużej – 3-5 lat. Meble tylko w kuchni, ewentualnie pralka lub suszarka. Spora część rodzin posiada własne meble a nawet sprzęt AGD. Łatwiej w razie potrzeby dokupić łóżko czy szafę niż pozbyć się nowych mebli, gdy okaże się, że najemcy nie mogą wyobrazić sobie życia bez własnego materaca.

  1. Zmiana funkcjonalności pomieszczeń, dobudowanie pokoju
    Czasami z danego metrażu można wyciągnąć znacznie więcej niż może się wydawać na pierwszy rzut oka. Być może zamiast kuchni można zrobić pokój, a kuchnię przenieść do salonu i stworzyć salon z aneksem. Dzięki temu z mieszkania jednopokojowego, na tym samym metrażu uzyskujemy nowe funkcjonalności pomieszczeń. Często spotyka się też dobudowanie ścianki, przez co można uzyskać o jeden pokój więcej. Pamiętaj, że kupujemy metry, ale wynajmujemy pokoje. Za mieszkanie 36 metrowe, jeżeli ma jeden pokój, otrzymasz taki sam czynsz jak za mieszkanie 25 metrowe. W mieszkaniu 37 metrowym z powodzeniem można wydzielić 2 pokoje, na 50 metrach 3, przez co zyskasz na czynszu najmu ok. 200-300 zł/miesięcznie
  2. Wynajem na pokoje
    Jeżeli posiadasz 3 lub 4 pokojowe mieszkanie być może lepszą opcja jest wynajem na pokoje. Każdy z pokoi wynajmujesz, w zależności od lokalizacji, za 500=800 zł plus media, co powoduje, że zwiększasz swój przychód z najmu od 30 do 100%.
  3. Zmiana częstotliwości zmiany najemców
    W zależności od lokalizacji mieszkanie może być wynajęte na krótki termin, średni lub długi. Jeżeli masz mieszkanie w ścisłym centrum (Planty), wynajem krótkoterminowy wydaje się sensowną opcją przez cały rok. Jeżeli Twoja nieruchomość leży dalej od Rynku, być może należy zastosować najem średnioterminowy lub hybrydę (w sezonie krótkie terminy, poza długi najem).
  4. Zlecenie obsługi najmu profesjonalnej firmie
    Teoretycznie ten pomysł wydaje się absurdalny, ponieważ takie usługi kosztują ok. 15% przychodu rocznie. Niemniej, jeżeli zlecisz zarządzanie najmem profesjonalnej firmie możesz zmniejszyć nakłady finansowe i czasowe potrzebne do sprawnego zarządzania. Czasami takie firmy, mając szerokie portfolio mieszkań, „przenoszą” swoich sprawdzonych najemców pomiędzy różnymi mieszkaniami (najemcy zmieniają pracę, potrzebują większych mieszkań), co znacząco wpływa na brak pustostanów.Być może niektóre sposoby wydają się banalne, inne mogą wymagać sporych nakładów.
    Jeżeli zastosujesz kombinację kilku spośród nich, z pewnością odczujesz to pozytywnie z swoim portfelu, czego z całego serca życzę.

 

 

Zostań mistrzem wynajmu

Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupu do zysków z najmu

przez with No Comment AktualnościPorady Mistrza

Cykl: Zostań Mistrzem Wynajmu- Od zakupu do zysków z wynajmu.

Mistrz Wynajmu rozpoczyna cykl artykułów „Od zakupy do zysków z wynajmu”, czyli jak kupić, odebrać, wyposażyć i wynająć mieszkanie, aby uniknąć nieprzyjemności i sprawnie przeprowadzić cały proces. W naszych wpisach podzielimy się naszym doświadczeniem i damy niezbędne wskazówki jak sprawnie przeprowadzić proces zakupu mieszkania.

Cykl to 8 artykułów:

  1. Rynek pierwotny czy wtórny. Który wybrać? Wady i zalety jednego i drugiego?
  2. W jakiej lokalizacji kupić mieszkanie? Czym kierować się przy jej wyborze?
  3. Prawa i obowiązki dewelopera w oparciu o ustawę deweloperską
  4. Umowa rezerwacyjna, umowa deweloperska – czym charakteryzują się obie umowy i jak wygląda proces ich zawarcia?
  5. Odbiór techniczny, umowa końcowa – Przygotowanie do odbioru, na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania?
  6. Procedury w Tauronie – jak wygląda proces podpisywania umowy?
  7. Remont/wyposażenie mieszkania – w jaki sposób remontować mieszkanie? Czym kierować się przy jego meblowaniu?
  8. Wynajem mieszkania – komu i jak je wynająć?

Cała seria skupia się na najważniejszych etapach, jakie musi przejść każdy, kto chce zakupić, a następnie wynająć mieszkanie. Dostaniesz odpowiedzi na wszystkie swoje pytania oraz dowiesz się, na co zwrócić szczególną uwagę, byś bez przeszkód mógł zostać Mistrzem Wynajmu.

Poszczególne wpisy ukażą się co dwa tygodnie, zawsze w czwartek. Najbliższy wpis 2.11.

Jeśli masz jakieś pytania, pisz na:

biuro@mistrzwynajmu.pl

dom

Z meblami czy bez? Kiedy i dlaczego. Plusy i minusy.

przez with No Comment Porady Mistrza

Przed nami szczyt sezonu najmu. Na rynek wejdą nowe mieszkania, a ich właściciele mają dylemat, czy wynajmować mieszkanie umeblowane, czy puste.
Poziom umeblowania mieszkania jest zależny od segmentu klientów do których kierujemy swoją ofertę mieszkania na wynajem. Standardem w każdej kategorii mieszkań jest wyposażenie kuchni w podstawowe sprzęty AGD, takie jak płyta grzewcza, piekarnik (może to być równie dobrze kuchnia wolnostojąca), lodówka, pralka.
W mieszkaniach 2 pokojowych i większych Kontynuuj Czytanie

najem okazjonalny, umowa najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny- czym jest i czemu służy.

przez with No Comment AktualnościBezpieczny najemPorady Mistrza

Czym jest umowa najmu okazjonalnego?

 

Umowa najmu okazjonalnego jest szczególną formą umowy najmu długoterminowego. Z punktu widzenia właściciela mieszkania jest bardzo korzystnym rozwiązaniem, ponieważ zabezpiecza jego interesy na wypadek problemów z najemcą, który nie chciałby opuścić mieszkania po zakończeniu umowy najmu. Do zakończenia umowy najmu może dojść w sytuacji upływu jej terminu lub w sytuacji, gdy została wypowiedziana na skutek np. braku płatności.

Od listopada 2013 roku z tej formy mogą korzystać wszyscy właściciele mieszkań pod warunkiem, że najemcą (lokatorem) jest osoba fizyczna. 

Umowa najmu okazjonalnego:

  • jest szczególna formą umowy najmu długoterminowego
  • musi być zawarta na piśmie, na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat
  • wszelkie zmiany wymagają formy pisemnej
  • najemcą (lokatorem) może być tylko osoba fizyczna, wynajmującym może być osoba fizyczna 
  • umowa najmu jest podpisana przez Właściciela i Najemcę. Akt notarialny jest podpisany tylko przez Najemcę.
  • wysokość kaucji nie może przekroczyć 6 krotności wysokości czynszu najmu
  • umowa najmu okazjonalnego składa się z umowy najmu oraz załączników:

    a) Oświadczenia najemcy sporządzonego w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji
    i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania używanego lokalu we wskazanym w żądaniu terminie.     Daje to możliwość wynajmującemu uproszczenia realizacji prawa do opróżnienia lokalu mieszkalnego w wypadku, gdy najemca nie chce go dobrowolnie opuścić.

    b) Oświadczenia najemcy, w którym wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia najętego lokalu.     Stanowi ono uzupełnienie pierwszego oświadczenia. Najemca wskazuje lokal mieszkalny, do którego będzie mógł zostać eksmitowany w razie konieczności opuszczenia najętego lokalu. W razie utraty możliwości zamieszkania we wskazanym miejscu, najemca zobowiązany jest w ciągu 21 dni dostarczyć oświadczenie, w którym wskazuje nowe lokum.c) Oświadczenie właściciela wyżej wymienionego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażenie zgody na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących w wypadku wykonania egzekucji. Najemca zobligowany jest zatem do dostarczenia wynajmującemu oświadczenia właściciela innego lokalu mieszkalnego, w którym ten wyraża zgodę na zamieszkanie w swoim lokalu najemcy, w razie konieczności opuszczenia przez niego wynajmowanego mieszkania.

Jakie formalności muszę spełnić jako Właściciel? Jakie musi spełnić najemca?

Aby umowa była ważna, właściciel musi:

  • zgłosić umowę we właściwym urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od oddania mieszkania w najem.
  • rozliczać podatek od najmu (zasady ogólne lub ryczałt)

Najemca musi udać się do notariusza wraz z oświadczeniami opisanymi powyżej i w obecności rejenta podpisać Akt notarialny – Oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

 

Ile kosztuje najem okazjonalny?

Akt poddania się egzekucji wiąże się z opłatą wniesiona u notariusza i waha się od 150 do 300 zł. Koszty te czasami są pokrywane przez najemcę, czasami dzielone po połowie. Zwykle jednak to właściciel mieszkania ponosi ten koszt, aby się lepiej zabezpieczyć, a dodatkowymi kosztami nie zrazić do siebie najemcy.
Jeżeli usługa jest realizowana przez firmę zewnętrzną, np. zarządzającą najmem, to prawdopodobnie należy dodać koszt jej usługi.

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego, jeśli najemca nie wydał lokalu, należy doręczyć żądanie opróżnienia lokalu z terminem nie krótszym niż 7 dni na tę czynność. Jeśli w tym terminie lokal nie nie zostanie wydany, właściciel mieszkania może udać się do sądu, aby uzyskać wykonalność aktu notarialnego. Gdy sąd nada klauzulę wykonalności, należy udać się z nią do komornika, który dokona eksmisji. Obecnie koszt eksmisji to ok 500 zł.

Regulacje dotyczące umowy najmu okazjonalnego znajdują się w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U.2014.150) art. 19a-19e.

Dzięki umowie najmu okazjonalnego minimalizujemy ryzyko najmu najemcy, który nie chce płacić za korzystanie
z naszego mieszkania.

Józef Kajta

 

PS. Jeżeli masz pytania do tego artykułu, prześlij je na adres: biuro(@)mistrzwynajmu.pl

Jeśli ten artykuł był dla Ciebie wartościowy, proszę, udostępnij go swoim znajomym.

ok

Umowa najmu. Dlaczego warto ją zawrzeć w formie pisemnej?

przez with No Comment AktualnościBezpieczny najemPorady Mistrza

Podpisanie umowy najmu pomiędzy najemcą a wynajmującym to rzecz oczywista i powszechnie praktykowana. Ale nie zawsze. Bywa i tak, że strony zawierają jedynie umowę ustną, która z punktu widzenia prawa jest również ważna. Konsekwencje tego mogą jednak okazać się bardzo poważne. Dlaczego więc w każdym przypadku warto spisać umowę?

Po pierwsze,spisanie umowy daje nam dane najemcy i ustala kluczowe elementy w umowie najmu – okres, wysokość czynszu, terminy płatności i zakres odpowiedzialności. Oznacza to, że jeśli najemca nie wywiąże się z umowy, wówczas wynajmujący ma podstawy prawne, aby wkroczyć na drogę sądową i tam dochodzić swoich roszczeń.

Po drugie, umowa słowna z definicji jest umową na czas nieokreślony, a w przypadku umów na czas nieokreślony obowiązuje trzymiesięczny okres wypowiedzenia, przez co z najmu może zrezygnować zarówno najemca jak i właściciel.

Po trzecie, w spisanej umowie najmu możemy zawrzeć zapisy, wedle których zobowiązujemy najemcę do wykonywania określonych czynności. Na przykład zastrzegamy, że raz w miesiącu najemca  zobligowany jest do informowania właściciela mieszkania o przychodzącej korespondencji. Można pójść krok dalej i zastrzec sobie prawo do cyklicznych kontroli mieszkania. Są to oczywiście przykłady, ale najważniejsze, aby pamiętać o tym, iż dokładnie spisane ustalenia w umowie najmu są naszą podstawą do rozstrzygania wszelkich sporów.

Nieodłącznym elementem umowy najmu jest też protokół zdawczo – odbiorczy. To kolejny dokument, o którym warto pamiętać.  Dlaczego jest on taki ważny? Przede wszystkim dlatego, że określa on wszystkie rzeczy należące do wynajmującego. Gdyby bowiem najemca miał problemy z komornikiem, to ten zajmując rzeczy znajdujące się w mieszkaniu doskonale wie, co jest własnością wynajmującego, a co najemcy.

Mamy nadzieję, że tym artykułem rozwialiśmy wszelkie wątpliwości, czy warto spisywać umowę najmu. Bo umowa w kieszeni, to problem z głowy 🙂

20% wkładu własnego w kredytach hipotecznych

Od czego zależy cena najmu, co wpływa na jej wysokość?

przez with No Comment AktualnościPorady Mistrza

Wynajem mieszkań jest obecnie bardzo popularną formą lokowania pieniędzy. Właściciele nieruchomości przeznaczonych do wynajmu dzielą się na tych, którzy kupują w celach inwestycyjnych oraz tych, którzy znajdują się na tym rynku niejako przypadkowo – wyprowadzka do innego miasta, zmiana mieszkania na większe, spadek.

W zależności od tego, do której grupy należą, Właściciele mają różne oczekiwania dotyczące wysokości otrzymanego czynszu najmu. Niezaprzeczalne jest jednak to, że jedna grupa mocno oddziałuje na drugą, co generalnie w wielu przypadkach prowadzi do spadku cen najmu.

Co wpływa na cenę najmu? To pytanie pojawią się głownie wtedy, gdy mieszkanie stoi puste i nie może się wynająć. Dla jednych kłopotliwy jest tydzień pustostanu, dla innych miesiąc lub dwa. Każdy z właścicieli ma tutaj swój “próg bólu” na znikające przychody i konieczność ponoszenia w pełni wszystkich opłat związanych z mieszkaniem. Kontynuuj Czytanie

Odbiór techniczny mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym

Odbiór mieszkania od dewelopera i nie tylko.

przez with No Comment AktualnościPorady MistrzaSzkolenie

Tym razem skupimy się nad tym, czym jest odbiór techniczny mieszkania.

Niezależnie od tego, czy mówimy o zakupie od dewelopera czy z rynku wtórnego, odbiór jest kluczowym elementem całej transakcji.

Zwykle jesteśmy tak podekscytowani podpisanym aktem notarialnym, że nie zwracamy uwagi na to, jak wyglądają ściany i okna, niemniej to od naszego podpisu na “Protokole odbioru” lub “Protokole zdawczo – odbioczym” zależy to, jak możemy egzekwować nasze prawa.

Więcej o tym już na najbliższym szkoleniu – już 16 marca w Krakowie!

https://mistrzwynajmu.pl/produkt/odbior-techniczny-mieszkania-na-rynku-pierwotnym-i-wtornym/

podatek od najmu

Jaką formę opodatkowania najmu wybrać?

przez with No Comment Porady Mistrza

Wynajmując mieszkanie zarabiasz. Regularnie, co miesiąc, na Twoje konto bankowe wpływają pieniądze. Skoro jest zysk, to musi być też podatek- inaczej się nie da. Oczywiście możesz nie płacić podatków, ale konsekwencje będą dużo gorsze niż przelewy do Urzędu Skarbowego, które trzeba wykonywać. Dlaczego warto rozliczać podatek od najmu pisaliśmy tutaj >>

Skoro już ustaliliśmy, że podatki trzeba płacić, zastanówmy się jaką formę opodatkowania wybrać. Opcje są dwie:

1. Ryczałt

Stawka ryczałtu to 8,5% od przychodów. Jeśli ta forma będzie dla Ciebie odpowiednia, to musisz zgłosić ten fakt do właściwego dla miejsca zamieszkania Urzędu Skarbowego. Bez tej informacji automatycznie zobowiązujesz się do płacenia podatków według skali podatkowej. Wystarczy zwykłe pisemne oświadczenie. Jeśli w tym miesiącu pojawił się pierwszy przychód z najmu, to masz czas na złożenie oświadczenia do 20-stego dnia przyszłego miesiąca (wyjątkiem jest grudzień, w którym należy złożyć oświadczenie do końca roku).

Kiedy wybrać tą formę? Jeśli nie ponosisz wysokich kosztów, to z pewnością ryczałt będzie dla Ciebie bardziej opłacalny. Wymaga też mniejszej ilości formalności, gdyż rejestrujemy jedynie przychody (koszty nie są brane pod uwagę).

2. Skala podatkowa

Podatek płacimy według obowiązującej w danym roku skali. Obecnie są dwa progi – 18% i 32% od dochodu. Drugi próg rozpoczyna się, gdy Twój przychód w skali roku przekracza 85 528 zł, przy czym do tej kwoty zalicza się zarówno przychód z najmu, jak również z umowy o pracę, czy innych źródeł.

Kiedy wybrać tą formę? 8,5% wygląda lepiej niż 18%, więc decyzja wydaje się oczywista. Jednak 8,5% płacimy od przychodów, natomiast 18% naliczane jest od dochodu – czyli od przychodu odejmujemy koszty takie jak remonty, odsetki kredytu hipotecznego, czy opłaty administracyjne. Może okazać się, że 18% od X zł to mniejszy podatek niż 8,5% od Y zł.

W przypadku małżeństwa (współwłaścicieli mieszkania) pojawia się jeszcze trzecia opcja – podatek liniowy, czyli 19%. Warunek jest jeden: małżonkowie muszą uzyskiwać przychody z różnych źródeł.

Działalność gospodarcza, a podatek od najmu

Jeśli nieruchomość jest składnikiem majątku Twojej firmy, nie masz innej możliwości jak rozliczać się w ramach wykonywanej działalności. W przeciwnym wypadku możesz zdecydować czy najem będzie odrębnym źródłem przychodu, choć nie jest to regułą. Znaczenie mogą mieć tu m.in to, czy najem jest Twoim stałym źródłem utrzymania, albo ile nieruchomości wynajmujesz. W praktyce czasem trudno określić czy mamy do czynienia z najmem prywatnym, czy już kwalifikuje się pod działalność gospodarczą. Na szczęście podatnik może zwrócić się o wydanie indywidualnej interpretacji. Ustalenie jaki najem Cię dotyczy jest o tyle istotne, że wynajmując mieszkanie jako firma, nie możesz rozliczać podatku za pomocą ryczałtu. Do wyboru pozostaje rozliczanie na zasadach ogólnych (skala podatkowa) lub podatek liniowy (stałe 19% od dochodu).

Podatki nie są najprzyjemniejszym elementem wynajmu nieruchomości, jednak płacić je trzeba, więc jedyne co można zrobić, to zaakceptować ten fakt. Pomyśl jednak – im większe podatki płacisz, tym jesteś bogatszym człowiekiem, prawda? Życzmy sobie jak najniższych podatków pod względem procentów, ale jak najwyższych wpłacanych kwot.