Cz.1. Czy najem długoterminowy wyjdzie obronną ręką z pandemii?

0

Wersja dla niecierpliwych: Tak. wyjdzie.

Wersja dla dociekliwych: Wyjdzie, ale to zależy. 

Aby odpowiedzieć na to pytanie należy zacząć od krótkiego spojrzenia na krakowski rynek mieszkaniowy. Kraków słynie z tego, że jest jednym z największych ośrodków akademickich, centrum outsourcingu  dla zachodnich korporacji oraz najchętniej odwiedzanym przez obcokrajowców miastem w Polsce. W mojej ocenie te 3 czynniki powodują, że rynek wynajmu mieszkań i inwestycji w nieruchomości jest tak atrakcyjny.

Inwestowanie w mieszkania na wynajem stało się bardzo popularnym sposobem lokowania kapitału. Zachęcały do tego niskie stopy procentowe, a co za tym idzie, niskie oprocentowanie lokat bankowych oraz kredytów hipotecznych.

Na zakup mieszkania na wynajem decydowało się wiele osób, które posiadały środki na lokacie (za ok 200000 zł w roku 2016-2017 można było kupić kawalerkę dająca miesięcznie ok 1200- 1300 zł przychodu z czynszu najmu), decydowali się również posiadacze zdolności kredytowej, którzy cieszyli się wizją mieszkania spłaconego przez najemców.

W zależności od poziomu oszczędności lub zdolności kredytowej ruszył zakup mieszkań na najem długo bądź krótkoterminowy. Opcja najmu na doby kusiła zyskami znacznie wyższymi niż alternatywny najem długoterminowy, ale spowodowała nadpodaż mieszkań.

Poza obrębem Plant w sezonie letnim mieszkania na doby były nadal atrakcyjne, ale od września obłożenie drastycznie spadało, co powodowało, że wielu właścicieli przeszło na najem hybrydowy – w sezonie letnim najem na doby, pozostała część roku – najem długoterminowy. 

W związku z koniecznością dużego zaangażowania czasu, mieszkania kupowane przez pojedynczych inwestorów były obsługiwane (za stały lub zmienny czynsz najmu) przez wyspecjalizowane firmy. 

Jeżeli ktoś nie miał wystarczającego budżetu na mieszkanie w ścisłym centrum kupował mieszkanie w “dobrej lokalizacji”, co w ostatnich dwóch latach objawiało się tym, że mieszkania w inwestycjach deweloperskich w 60% były kupowane na wynajem. 


Na rynku jest jeszcze trzecia grupa inwestujących – wynajmujący na pokoje. Ten model pozwala zarabiać na najmie długoterminowym (chociaż w sezonie 2019 pojawiły się pokoje na najem krótkoterminowy) przy jednoczesnym zwiększeniu przychodów z najmu.

Pojawiły się na rynku mieszkania 50 metrowe, podzielone na 4 lub 5 pokoi, z kuchnią w przedpokoju. Przed 4 – 5 laty najemcy nie zwracali na to uwagi, ale np już w sezonie 2019 wielu najemców szukających pokoju do wynajęcia pytał wprost, ile pokoi znajduje się w mieszkaniu. Mieszkania 3 pokojowe wynajmowały się łatwiej, niż np mieszkania 7 pokojowe. Takie mikroakademiki cechowała również rotacja najemców, co automatycznie wpływa na spadek rentowności przedsięwzięcia. 

Jaka z tego płynie konkluzja? 

Jest to fragment artykułu który ukazał się w nr 8/2020 dwutygodnika “Krakowski Rynek Nieruchomości“. Autorem jest Józef Kajta

Brak Komentarzy