Jak zabezpieczyć się przed trudnym najemcą

Jak zabezpieczyć się przed trudnym najemcą

przez with No Comment AktualnościBezpieczny najemSzkolenie

Już 7 czerwca odbędzie się kolejne szkolenie Mistrza. Zajmiemy się tematyką praw i obowiązków najemcy oraz wynajmującego. Poruszymy również kwestie trudnych najemców. Szkolenie poprowadzi Wojciech Rudzki.

Prelegent naszego spotkania to z wykształcenia adwokat, który na co dzień prowadzi działalność głównie na terenie Krakowa i Warszawy. Zajmuje się m.in. umowami najmu mieszkań i lokali użytkowych. Jest autorem bloga umowanajmu.info, na którym obala mity dotyczące najmu – zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych. W sprawach najmu pomaga zarówno właścicielom mieszkań (podpisywanie i egzekwowanie umów najmu), osobom zarządzającymi mieszkaniami innych osób (w zakresie współpracy zarówno z właścicielami mieszkań, jak i najemcami), jak i najemcom, których prawa są naruszane przez osoby wynajmujące mieszkania.

Więcej o naszym szkoleniu dowiesz się na Facebooku. Zapisy już trwają, a dokonywać ich można tutaj.

passing keys against the backdrop of blue room

MISTRZ ZARZĄDZANIA NAJMEM – RELACJA ZE SZKOLENIA

przez with No Comment AktualnościSzkolenie

Za nami szkolenie „Mistrz Zarządzania Najmem”. Po raz kolejny z pełną satysfakcją możemy ogłosić sukces. Spotkanie pełne merytorycznej wiedzy przy udziale fantastycznej grupy dało efekt dokładnie taki, na jaki liczyliśmy.

Czwartkowe szkolenie było już czwartym w tym roku spotkaniem z naszego cyklu. Tym razem tematyka dotyczyła zarządzania najmem. Dogłębnie analizowaliśmy wszystkie najważniejsze kwestie z tym związane, a wśród grupy naszych uczestników wywiązywały się niezwykle ciekawe i inspirujące pytania oraz dyskusje. – Gościliśmy wspaniałe grono osób. Nasi uczestnicy przyjechali do nas m.in. z Wrocławia i Łodzi. Były to intensywnie spędzone trzy godziny, które przyniosły mnóstwo ciekawych refleksji – mówił prowadzący szkolenie, Józef Kajta.

Nas może cieszyć przede wszystkim fakt, że ponownie spotkaliśmy się z ciepłymi słowami i pochwałami ze strony uczestników szkolenia. – To było inspirujące spotkanie. Oby tak dalej – zgodnie powtarzali nasi Goście. Miło nam będzie zatem zaprosić na kolejne szkolenie Mistrza. Już 8 czerwca zajmiemy się prawami i obowiązkami najemców i wynajmującego, a także poruszymy kwestię trudnych lokatorów. O szczegółach informować będziemy niebawem.

najem okazjonalny, umowa najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny- czym jest i czemu służy.

przez with No Comment AktualnościBezpieczny najemPorady Mistrza

Czym jest umowa najmu okazjonalnego?

 

Umowa najmu okazjonalnego jest szczególną formą umowy najmu długoterminowego. Z punktu widzenia właściciela mieszkania jest bardzo korzystnym rozwiązaniem, ponieważ zabezpiecza jego interesy na wypadek problemów z najemcą, który nie chciałby opuścić mieszkania po zakończeniu umowy najmu. Do zakończenia umowy najmu może dojść w sytuacji upływu jej terminu lub w sytuacji, gdy została wypowiedziana na skutek np. braku płatności.

Od listopada 2013 roku z tej formy mogą korzystać wszyscy właściciele mieszkań pod warunkiem, że najemcą (lokatorem) jest osoba fizyczna. 

Umowa najmu okazjonalnego:

  • jest szczególna formą umowy najmu długoterminowego
  • musi być zawarta na piśmie, na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat
  • wszelkie zmiany wymagają formy pisemnej
  • najemcą (lokatorem) może być tylko osoba fizyczna, wynajmującym może być osoba fizyczna 
  • umowa najmu jest podpisana przez Właściciela i Najemcę. Akt notarialny jest podpisany tylko przez Najemcę.
  • wysokość kaucji nie może przekroczyć 6 krotności wysokości czynszu najmu
  • umowa najmu okazjonalnego składa się z umowy najmu oraz załączników:

    a) Oświadczenia najemcy sporządzonego w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji
    i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania używanego lokalu we wskazanym w żądaniu terminie.     Daje to możliwość wynajmującemu uproszczenia realizacji prawa do opróżnienia lokalu mieszkalnego w wypadku, gdy najemca nie chce go dobrowolnie opuścić.

    b) Oświadczenia najemcy, w którym wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia najętego lokalu.     Stanowi ono uzupełnienie pierwszego oświadczenia. Najemca wskazuje lokal mieszkalny, do którego będzie mógł zostać eksmitowany w razie konieczności opuszczenia najętego lokalu. W razie utraty możliwości zamieszkania we wskazanym miejscu, najemca zobowiązany jest w ciągu 21 dni dostarczyć oświadczenie, w którym wskazuje nowe lokum.c) Oświadczenie właściciela wyżej wymienionego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażenie zgody na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących w wypadku wykonania egzekucji. Najemca zobligowany jest zatem do dostarczenia wynajmującemu oświadczenia właściciela innego lokalu mieszkalnego, w którym ten wyraża zgodę na zamieszkanie w swoim lokalu najemcy, w razie konieczności opuszczenia przez niego wynajmowanego mieszkania.

Jakie formalności muszę spełnić jako Właściciel? Jakie musi spełnić najemca?

Aby umowa była ważna, właściciel musi:

  • zgłosić umowę we właściwym urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od oddania mieszkania w najem.
  • rozliczać podatek od najmu (zasady ogólne lub ryczałt)

Najemca musi udać się do notariusza wraz z oświadczeniami opisanymi powyżej i w obecności rejenta podpisać Akt notarialny – Oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

 

Ile kosztuje najem okazjonalny?

Akt poddania się egzekucji wiąże się z opłatą wniesiona u notariusza i waha się od 150 do 300 zł. Koszty te czasami są pokrywane przez najemcę, czasami dzielone po połowie. Zwykle jednak to właściciel mieszkania ponosi ten koszt, aby się lepiej zabezpieczyć, a dodatkowymi kosztami nie zrazić do siebie najemcy.
Jeżeli usługa jest realizowana przez firmę zewnętrzną, np. zarządzającą najmem, to prawdopodobnie należy dodać koszt jej usługi.

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego, jeśli najemca nie wydał lokalu, należy doręczyć żądanie opróżnienia lokalu z terminem nie krótszym niż 7 dni na tę czynność. Jeśli w tym terminie lokal nie nie zostanie wydany, właściciel mieszkania może udać się do sądu, aby uzyskać wykonalność aktu notarialnego. Gdy sąd nada klauzulę wykonalności, należy udać się z nią do komornika, który dokona eksmisji. Obecnie koszt eksmisji to ok 500 zł.

Regulacje dotyczące umowy najmu okazjonalnego znajdują się w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U.2014.150) art. 19a-19e.

Dzięki umowie najmu okazjonalnego minimalizujemy ryzyko najmu najemcy, który nie chce płacić za korzystanie
z naszego mieszkania.

Józef Kajta

 

PS. Jeżeli masz pytania do tego artykułu, prześlij je na adres: biuro(@)mistrzwynajmu.pl

Jeśli ten artykuł był dla Ciebie wartościowy, proszę, udostępnij go swoim znajomym.

17838485_1426471800759129_952565627_o

Mistrz Negocjacji – relacja ze szkolenia

przez with No Comment AktualnościSzkolenie

Szkolenie Mistrza Negocjacji przeszło do historii. Nasz prelegent – Wojciech Woźniczka, dzielił się swoją nietuzinkową wiedzą, przedstawiając tajniki skutecznej negocjacji na rynku nieruchomości.

Każdy z nas w swoim życiu niejednokrotnie miał do czynienia z negocjacjami. Czasami okazują się one bardziej skuteczne, a czasami mniej. My postanowiliśmy pokazać, jakimi zasadami powinniśmy się kierować, z jakich metod korzystać oraz jakie techniki będą nam pomocne przy negocjowaniu na rynku nieruchomości. Stąd też wybór prelegenta padł na Wojciecha Woźniczkę, wybitnego specjalistę w tej dziedzinie. O jego umiejętnościach świadczy niezwykle bogate CV, a pod wrażeniem prezentowanej wiedzy i umiejętności byli nasi uczestnicy. – Wojtek fantastycznie poprowadził szkolenie. Odwoływał się do wielu rzeczy, o których kompletnie nie mieliśmy wcześniej pojęcia. Z pewnością wiedza zdobyta na tym szkoleniu okaże się pomocna – mówili zgodnie nasi goście.

Takie opinie tylko nas mogą cieszyć, bo naszym celem było skupienie się przede wszystkim na praktycznych aspektach negocjacji. Blisko dwugodzinna lekcja negocjacji, podparta sytuacjami z którymi mierzymy się na co dzień, pozwoliła przejść do ostatniej części spotkania, czyli negocjowania.  Wtedy właśnie uczestnicy szkolenia sprawdzali się w praktyce. Całość zakończyła dyskusja podsumowująca spotkanie, która dała zarazem obraz tego, jak praktycznie wykorzystywać narzędzia negocjacji, a przez to zyskiwać na rynku nieruchomości.

Przypominamy również o naszym kolejnym szkoleniu, które odbędzie się 27. kwietnia. Tym razem dotyczyć ono będzie strategii inwestycyjnych. O szczegółach będziemy informować już wkrótce. Zapraszamy!

Negocjując, pamiętaj!:

  • zawsze przygotuj się do negocjacji,
  • najpierw poznaj warunki drugiej strony,
  • w negocjacjach miej zawszę alternatywę,
  • poznaj słabości drugiej strony,
  • przygotuj właściwą strategię,
  • miej argumenty.
ok

Umowa najmu. Dlaczego warto ją zawrzeć w formie pisemnej?

przez with No Comment AktualnościBezpieczny najemPorady Mistrza

Podpisanie umowy najmu pomiędzy najemcą a wynajmującym to rzecz oczywista i powszechnie praktykowana. Ale nie zawsze. Bywa i tak, że strony zawierają jedynie umowę ustną, która z punktu widzenia prawa jest również ważna. Konsekwencje tego mogą jednak okazać się bardzo poważne. Dlaczego więc w każdym przypadku warto spisać umowę?

Po pierwsze,spisanie umowy daje nam dane najemcy i ustala kluczowe elementy w umowie najmu – okres, wysokość czynszu, terminy płatności i zakres odpowiedzialności. Oznacza to, że jeśli najemca nie wywiąże się z umowy, wówczas wynajmujący ma podstawy prawne, aby wkroczyć na drogę sądową i tam dochodzić swoich roszczeń.

Po drugie, umowa słowna z definicji jest umową na czas nieokreślony, a w przypadku umów na czas nieokreślony obowiązuje trzymiesięczny okres wypowiedzenia, przez co z najmu może zrezygnować zarówno najemca jak i właściciel.

Po trzecie, w spisanej umowie najmu możemy zawrzeć zapisy, wedle których zobowiązujemy najemcę do wykonywania określonych czynności. Na przykład zastrzegamy, że raz w miesiącu najemca  zobligowany jest do informowania właściciela mieszkania o przychodzącej korespondencji. Można pójść krok dalej i zastrzec sobie prawo do cyklicznych kontroli mieszkania. Są to oczywiście przykłady, ale najważniejsze, aby pamiętać o tym, iż dokładnie spisane ustalenia w umowie najmu są naszą podstawą do rozstrzygania wszelkich sporów.

Nieodłącznym elementem umowy najmu jest też protokół zdawczo – odbiorczy. To kolejny dokument, o którym warto pamiętać.  Dlaczego jest on taki ważny? Przede wszystkim dlatego, że określa on wszystkie rzeczy należące do wynajmującego. Gdyby bowiem najemca miał problemy z komornikiem, to ten zajmując rzeczy znajdujące się w mieszkaniu doskonale wie, co jest własnością wynajmującego, a co najemcy.

Mamy nadzieję, że tym artykułem rozwialiśmy wszelkie wątpliwości, czy warto spisywać umowę najmu. Bo umowa w kieszeni, to problem z głowy 🙂

17361647_1210167445762504_2044593993995078529_n

Odbiór techniczny- relacja ze spotkania

przez with No Comment AktualnościSzkolenie

“Odbiór techniczny bez tajemnic.”

Drugie w tym roku szkolenie organizowane przez Mistrza Wynajmu już za nami. Tym razem tłumaczyliśmy, jak radzić sobie z odbiorami technicznymi. Podzieliśmy się praktyczną wiedzą, a nasi uczestnicy dowiedzieli się, jak zyskać na kosztach remontów.

Tradycyjnie już nasze szkolenie poprowadzili wybitni fachowcy i eksperci w tej dziedzinie. Gościliśmy mgr inż. Karolinę Malicką – Inspektora Nadzoru Budowlanego, która doświadczenie z odbiorów technicznych wyniosła m.in. dzięki współpracy z dużymi firmami budowlanymi w obsłudze klienta indywidualnego. Drugim z prelegentów był Robert Rojek – specjalista diagnostyki termowizyjnej z 7- letnim doświadczeniem.

W trakcie procesu kupna mieszkania jednym z ostatnich jego etapów jest odbiór techniczny. Często jest on jednak postrzegany jako formalność, którą bagatelizuje nabywca. Na tą kwestię zwróciliśmy uwagę w naszym ostatnim szkoleniu. Nasi prelegenci przedstawili specyfikę problemu, a także radzili, jak skutecznie wykrywać niedoskonałości techniczne mieszkania.

– Nieruchomość to również odpowiedzialność posiadania oraz odpowiedzialność za wady ukryte. Zaskoczeniem dla Klientów jest fakt, że rękojmia trwająca 5 lat na sprzedaż nieruchomości obowiązuje również na rynku wtórnym pomiędzy osobami fizycznymi. Protokół odbioru zarówno na rynku pierwotnym i wtórnym opisuje stan techniczny zastany oraz informacje sprzedającego. Ten dokument zamyka procedurę sprzedaży i może być podstawą do wycofania się z transakcji jeśli “towar” okaże się niezgodny z umową. Odbiór techniczny wykonany ze specjalistami i odpowiednim sprzętem to bezpieczeństwo dla kupującego ale również sprzedającego – podkreślał Robert Rojek.

Szczegółowo omówiono kwestie związane z protokołem odbioru oraz wyszczególniono działania, dzięki którym dostrzeżemy, czy wykonawca należycie wykonał swoją pracę i oddaje nam mieszkanie pozbawione niedoskonałości. Nie zabrakło również czasu na pytania i dyskusje oraz wspólną wymianę spostrzeżeń z uczestnikami szkolenia.

Pamiętaj! Podczas odbiorów technicznych zwróć uwagę na:

  • szczelność szyb zespolonych,
  • stan podłogi (wyklucz ewentualne zawilgocenie),
  • przenikanie wilgoci z balkonu lub tarasu,
  • termowizję,
  • jakość użytych materiałów,
  • wykończenie techniczne mieszkania.

 

Drugie z sześciu zaplanowanych szkoleń na rok 2017 przeszło do historii. Kolejne, pt. „Mistrz Negocjacji! Taniej kup, drogo wynajmij!”, odbędzie się  6. kwietnia. Zapisy trwają. O szczegółach informować będziemy na naszej stronie internetowej oraz Facebooku.

 

20% wkładu własnego w kredytach hipotecznych

Od czego zależy cena najmu, co wpływa na jej wysokość?

przez with No Comment AktualnościPorady Mistrza

Wynajem mieszkań jest obecnie bardzo popularną formą lokowania pieniędzy. Właściciele nieruchomości przeznaczonych do wynajmu dzielą się na tych, którzy kupują w celach inwestycyjnych oraz tych, którzy znajdują się na tym rynku niejako przypadkowo – wyprowadzka do innego miasta, zmiana mieszkania na większe, spadek.

W zależności od tego, do której grupy należą, Właściciele mają różne oczekiwania dotyczące wysokości otrzymanego czynszu najmu. Niezaprzeczalne jest jednak to, że jedna grupa mocno oddziałuje na drugą, co generalnie w wielu przypadkach prowadzi do spadku cen najmu.

Co wpływa na cenę najmu? To pytanie pojawią się głownie wtedy, gdy mieszkanie stoi puste i nie może się wynająć. Dla jednych kłopotliwy jest tydzień pustostanu, dla innych miesiąc lub dwa. Każdy z właścicieli ma tutaj swój “próg bólu” na znikające przychody i konieczność ponoszenia w pełni wszystkich opłat związanych z mieszkaniem. Kontynuuj Czytanie

Odbiór techniczny mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym

Odbiór mieszkania od dewelopera i nie tylko.

przez with No Comment AktualnościPorady MistrzaSzkolenie

Tym razem skupimy się nad tym, czym jest odbiór techniczny mieszkania.

Niezależnie od tego, czy mówimy o zakupie od dewelopera czy z rynku wtórnego, odbiór jest kluczowym elementem całej transakcji.

Zwykle jesteśmy tak podekscytowani podpisanym aktem notarialnym, że nie zwracamy uwagi na to, jak wyglądają ściany i okna, niemniej to od naszego podpisu na “Protokole odbioru” lub “Protokole zdawczo – odbioczym” zależy to, jak możemy egzekwować nasze prawa.

Więcej o tym już na najbliższym szkoleniu – już 16 marca w Krakowie!

https://mistrzwynajmu.pl/produkt/odbior-techniczny-mieszkania-na-rynku-pierwotnym-i-wtornym/