20% wkładu własnego w kredytach hipotecznych

10 sposobów na zwiększenie rentowności wynajmu

10 sposobów na zwiększenie rentowności najmu

Najniższy od lat poziom stóp procentowych skłania Polaków do szukania takich form lokowania kapitału, które pozwolą zarabiać lepiej niż na lokacie bankowej. Jedną z takich opcji jest zakup mieszkania na wynajem, co powoduje, że na rynku pojawia się rzesza inwestorów, którzy skuszeni wysokimi zyskami kupują nieruchomości przeznaczone na wynajem.

Swoje mieszkanie możemy wynajmować długo, średnio lub krótkoterminowo. W przypadku wynajmu długoterminowego nastawiamy się na to, że nasz najemca będzie mieszkał co najmniej 12 miesięcy. W przypadku kolejnych form najmu udostępniamy nasze mieszkanie na okres od 3-6 miesięcy lub na doby analogicznie do tego, jak to robią hotele. Warto tutaj nadmienić, że wynajem krótkoterminowy to nie wynajem a usługa zakwaterowania, co wiąże się z działalnością gospodarczą i rozliczaniem podatku VAT w wysokości 8%. W sprawie szczegółów należy się skontaktować z biurem rachunkowym, ponieważ poniższy wpis nie jest poświęcony tematyce rozliczania podatku, a jedynie wskazuje pomysły na to, jak zwiększyć zyski z posiadanego mieszkania.

Rentowność z najmu można liczyć na wiele sposobów. Osoby zawodowo inwestujące w wynajem liczą ROE (rentowność kapitału własnego), wykorzystując dźwignię w postaci zewnętrznego finansowania. Inni uczestnicy rynku liczą ROI (rentowność inwestycji), ponieważ najłatwiej odnieść to do oprocentowania lokat bankowych. Obecnie przeciętny zwrot z inwestycji w wynajmowanym długoterminowo mieszkaniu wynosi od 4% do 5% brutto. Można tyle uzyskać kupując mieszkanie z ogłoszenia lub od dewelopera i wyremontować je tak, jak uważamy za stosowne. Brutto w powyższym wyliczeniu oznacza, że od przychodu lub dochodu musimy zapłacić podatek – w zależności od wybranej opcji – 8.5% od przychodu ryczałtem lub 18/32% od dochodu.

Zatem jak podwyższyć rentowność najmu posiadanego mieszkania?

  1. Zmiana formy opodatkowania.
    Jeżeli obecnie Twój zysk netto nie jest zadowalający, być może wystarczy zmienić formę rozliczania najmu. Organy Skarbowe oczekują od nas rozliczania najmu, co nie zawsze oznacza płacenie podatku.

Ryczałt – płacony od przychodu, nie możemy w tej formie rozliczać kosztów takich jak remont czy doposażenie mieszkania. Kosztem uzyskania przychodu może być zakup AGD, koszt ogłoszeń, usług serwisowych lub pośredników.

Zasady ogólne – rozliczanie wg skali podatkowej w zależności od uzyskiwanych dochodów. Rozliczając się w ten sposób możemy również rozliczać amortyzację posiadanej nieruchomości (nawet jeżeli nie prowadzimy działalności gospodarczej)

 

  1. Zrobienie lepszych zdjęć, home-staging lub zmiana treści ogłoszenia, posprzątanie mieszkania.
    Kupujemy oczami. Szukając mieszkania na wynajem (coraz częściej na urządzeniach mobilnych) najemcy filtrują ogłoszenia nap odstawie lokalizacji oraz ceny. Niezależnie od tego, jakie mieszkanie posiadasz, prawdopodobnie w okolicy jest 100 bardzo podobnych. Jak się wyróżnić?

– lepsze zdjęcia. Profesjonalna sesja fotograficzna kosztuje ok. 250-300 zł. Jeżeli za wynajem mieszkania oczekujesz 2500 zł, to tylko 1/10 miesięcznego czynszu, więc jeżeli dzięki lepszym zdjęciom Twoje mieszkanie wynajmie się o 3 dni szybciej – wygrałeś.

– Home-Staging. Usługa polegająca na ukazaniu wnętrz w najlepszy sposób, uwypuklając najlepsze cechy i funkcjonalność każdego z pomieszczeń. Dzięki temu Twój najemca łatwiej wyobrazi sobie siebie w nowym miejscu.

– zmiana treści ogłoszenia. Rozbuduj je i pokaż korzyści płynące z zamieszkania właśnie u Ciebie. Wskaż jak można dojechać, jaka infrastruktura jest obok. Dopasuj ogłoszenie do Twojego modelowego najemcy i zawrzyj w treści to, co może być ważne dla Twojego Klienta. Czy chcesz czy nie – wynajem to sprzedaż na bardzo konkurencyjnym rynku.

– posprzątanie mieszkania. Tak, brzmi śmiesznie. Uwierz, że niewiele osób chce wynająć mieszkanie, które jest brudne i sprawia wrażenie mocno zużytego. Pamiętaj, że nie ma drugiej szansy na pierwsze wrażenie.

  1. Weryfikacja najemcy
    Podobno mężczyzna cieszy się ze swojego samochodu dwa razy – gdy kupi i gdy sprzeda. Bardzo podobnie jest z właścicielami mieszkań, którzy trafili na trudnych najemców, ponieważ niedostatecznie zweryfikowali swoich Klientów. Pamiętaj, że najbardziej na wzrost zysków wpływa regularność płatności oraz brak pustostanów. Jeżeli Twój najemca nie płaci albo dewastuje mieszkanie, drastycznie wpływa to na rentowność Twojej inwestycji w mieszkanie na wynajem. Weryfikuj najemcę i stosuj umowy najmu okazjonalnego.
  2. Zainteresowanie się swoim mieszkaniem
    Czasami właściciele zapominają o swoim mieszkaniu i przypominają sobie wtedy, gdy pojawia się jakiś problem albo najemca się wyprowadza. Bądź zainteresowany swoim mieszkaniem i monitoruj cyklicznie co się dzieje w Twojej nieruchomości. Szybka reakcja na awarie zmniejsza straty i zniszczenia, najemcy czują się bardziej komfortowo, a jeżeli tak, to mieszkają dłużej, płaca terminowo, a przy wyprowadzce polecają kolejnych sprawdzonych najemców na swoje miejsce.
  3. Współpraca z najemcą

Wynajem mieszkania to biznes jak każdy inny – Ty dostarczasz towar w postaci mieszkania, Twój najemca płaci za jego używanie. Jeżeli każdy w tym układzie czuje się komfortowo i partnersko, to będzie to trwało dłużej i przebiegało sprawniej, a to bezpośrednio przełoży się na stabilność i wzrost Twoich przychodów z najmu. Bądź uczciwy, pozwól przepisać media na najemcę (daje to wiele korzyści), starannie rozliczaj wodę i ogrzewanie. Jeżeli układ jest fair – będzie trwał dłużej.

  1. Dopasowanie mieszkania do modelowego najemcy.
    Każda nieruchomość ma swojego modelowego najemcę, a odkrycie tego i dopasowanie mieszkania pod docelowego Klienta może się okazać kamieniem milowym w Twojej przygodzie z wynajmem.

– pokój. Idealne miejsce dla pojedynczej osoby dowolnej płci. Sam musisz określić, czy mieszkanie wynajmowane na pokoje będzie przeznaczone dla jednej płci, czy obu. Wynajem dla Par jest kłopotliwy nie tylko dla Ciebie, ale przede wszystkim dla współlokatorów. Ważne jest pełne wyposażenie pokoju oraz części wspólnych.

– kawalerka. Idealne rozwiązanie dla jednej lub dwóch osób, najczęściej w wieku 23-30 lat. Dopasuj mieszkanie w taki sposób, aby czuli się jak u siebie. Pełne wyposażenie kuchni i pokoju, szczególnie w wygodne łóżko. Naczynia, deska do prasowania, suszarka, czajnik elektryczny mogą być miłym dodatkiem.

– mieszkanie dwupokojowe. Przeznaczone dla par, które myślą już poważnie o swojej wspólnej przyszłości, zwykle są w wieku ok. 27-33 lat. Ich możliwości finansowe są większe niż wtedy, gdy musieli wynajmować kawalerkę, bardzo często w trakcie mieszkania rodzina się powiększa, a najemcy z czasem szukają czegoś większego lub kupują swoje mieszkanie. Koniecznie kuchnia wyposażona w AGD, sypialnia z wygodnym łóżkiem do spania, w salonie sofa z opcją rozłożenia dla gości.

– mieszkanie trzypokojowe i większe.  Dla rodziny lub grupy znajomych, chcących zmieścić się określonym, niższym budżecie. Zdecyduj, czy Twoje mieszkanie powinno być dla rodziny czy dla młodych pracujących mieszkających ze znajomymi. Od tego zależy umeblowanie mieszkania i dodatki. Jeżeli mieszkanie jest dla rodziny – może być bez mebli. Jeżeli dla grupy znajomych – każdy pokój musi spełniać funkcję niezależnego pomieszczenia, w którym jest łóżko, szafa, biurko, komoda. W każdym przypadku kuchnia wraz z AGD.

– dom. Rodzina szukająca czegoś na dłużej – 3-5 lat. Meble tylko w kuchni, ewentualnie pralka lub suszarka. Spora część rodzin posiada własne meble a nawet sprzęt AGD. Łatwiej w razie potrzeby dokupić łóżko czy szafę niż pozbyć się nowych mebli, gdy okaże się, że najemcy nie mogą wyobrazić sobie życia bez własnego materaca.

  1. Zmiana funkcjonalności pomieszczeń, dobudowanie pokoju
    Czasami z danego metrażu można wyciągnąć znacznie więcej niż może się wydawać na pierwszy rzut oka. Być może zamiast kuchni można zrobić pokój, a kuchnię przenieść do salonu i stworzyć salon z aneksem. Dzięki temu z mieszkania jednopokojowego, na tym samym metrażu uzyskujemy nowe funkcjonalności pomieszczeń. Często spotyka się też dobudowanie ścianki, przez co można uzyskać o jeden pokój więcej. Pamiętaj, że kupujemy metry, ale wynajmujemy pokoje. Za mieszkanie 36 metrowe, jeżeli ma jeden pokój, otrzymasz taki sam czynsz jak za mieszkanie 25 metrowe. W mieszkaniu 37 metrowym z powodzeniem można wydzielić 2 pokoje, na 50 metrach 3, przez co zyskasz na czynszu najmu ok. 200-300 zł/miesięcznie
  2. Wynajem na pokoje
    Jeżeli posiadasz 3 lub 4 pokojowe mieszkanie być może lepszą opcja jest wynajem na pokoje. Każdy z pokoi wynajmujesz, w zależności od lokalizacji, za 500=800 zł plus media, co powoduje, że zwiększasz swój przychód z najmu od 30 do 100%.
  3. Zmiana częstotliwości zmiany najemców
    W zależności od lokalizacji mieszkanie może być wynajęte na krótki termin, średni lub długi. Jeżeli masz mieszkanie w ścisłym centrum (Planty), wynajem krótkoterminowy wydaje się sensowną opcją przez cały rok. Jeżeli Twoja nieruchomość leży dalej od Rynku, być może należy zastosować najem średnioterminowy lub hybrydę (w sezonie krótkie terminy, poza długi najem).
  4. Zlecenie obsługi najmu profesjonalnej firmie
    Teoretycznie ten pomysł wydaje się absurdalny, ponieważ takie usługi kosztują ok. 15% przychodu rocznie. Niemniej, jeżeli zlecisz zarządzanie najmem profesjonalnej firmie możesz zmniejszyć nakłady finansowe i czasowe potrzebne do sprawnego zarządzania. Czasami takie firmy, mając szerokie portfolio mieszkań, „przenoszą” swoich sprawdzonych najemców pomiędzy różnymi mieszkaniami (najemcy zmieniają pracę, potrzebują większych mieszkań), co znacząco wpływa na brak pustostanów.Być może niektóre sposoby wydają się banalne, inne mogą wymagać sporych nakładów.
    Jeżeli zastosujesz kombinację kilku spośród nich, z pewnością odczujesz to pozytywnie z swoim portfelu, czego z całego serca życzę.

 

 

rynek pierwotny, rynek wtórny

Ustawa deweloperska – prawa i obowiązki dewelopera

Prawa i obowiązki dewelopera w oparciu o ustawę deweloperską” to trzeci wpis z cyklu „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupu do zysków z najmu”.

Kwestie, które zostaną m.in. poruszone w tym artykule:

– Czym jest ustawa deweloperska i co zawiera
– Co to jest mieszkaniowy rachunek powierniczy i co musisz o nim wiedzieć
– Czym jest prospekt informacyjny i dlaczego warto się z nim zapoznać
– Co konkretnie zawiera prospekt informacyjny
– Obowiązki deweloperskie na podstawie artykułów z ustawy deweloperskiej

O tym, jaką lokalizację mieszkania na wynajem wybrać, pisaliśmy w poprzednim artykule, który znajdziesz tutaj

 

Czym jest ustawa deweloperska i co zawiera

Definicja zawarta w Ustawie:

Art. 1. Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do stanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Wyjaśniając to prostszym językiem – ustawa deweloperska to dokument określający wszelkie zobowiązania dewelopera względem nabywcy nieruchomości.

Ustawa deweloperska, czyli ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, weszła w życie w 29 kwietnia 2012 roku, a jej nadrzędnym celem była ochrona praw nabywców nieruchomości, czyli zwiększenie bezpieczeństwa przy ich zakupie, między innymi poprzez zabezpieczenie konsumenta w razie ewentualnego bankructwa dewelopera.

Ustawa określa:

1) Środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę
2) Zasady i tryb zawierania umów deweloperskich
3) Obowiązki przedkontraktowe dewelopera
4) Treść umowy deweloperskiej
5) Prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej
6) Zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera

Co to jest mieszkaniowy rachunek powierniczy i co musisz o nim wiedzieć
Mieszkaniowy rachunek powierniczy to inaczej konto bankowe, na który wpłacasz pieniądze dla dewelopera w ramach postępu prac nad zakupionym mieszkaniem. Takie konto, w przeciwieństwie do prywatnego konta dewelopera, jest strzeżone przez artykuły ustawy deweloperskiej. W praktyce oznacza to zabezpieczenie Twoich środków pieniężnych. Jako nabywca, zgodnie z artykułem 5.3. ustawy masz prawo sprawdzać wpłaty i wypłaty z tego rachunku.

Artykuł 9 ustawy informuje o tym, że wszelkie koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera. Zatem cała odpowiedzialność za ten rachunek ciąży na deweloperze, ułatwiając Tobie całą procedurę.

Istnieją 4 rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych, a deweloper musi zapewnić co najmniej jeden z nich:

1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Bank w tej sytuacji jest Twoim sprzymierzeńcem, co można wywnioskować na podstawie następującego artykułu:

Art. 12. 1. Bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

Różnica między zamkniętym a otwartym rachunkiem
Zamknięty rachunek powierniczy jest bezpieczniejszy dla nabywcy, a zarazem mniej korzystny dla dewelopera. Gromadzone są na nim wszystkie wpłaty przelewane przez nabywcę. Natomiast deweloper otrzymuje pieniądze jedynie pod warunkiem ukończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności na nabywcę (czyli po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy). Daje więc niemal całkowitą gwarancję odzyskania pieniędzy w razie upadłości dewelopera.

Otwarty rachunek powierniczy zakłada, że środki są przekazywane deweloperowi w transzach, czyli częściach kredytu bankowego, pod warunkiem ukończenia określonego etapu inwestycji. W razie upadłości dewelopera odzyskanie środków jest więc trudniejsze. Ten rodzaj rachunku jest częściej wykorzystywany przez deweloperów.

Ogłoszenie sprzedaży uważa się za rozpoczęcie budowy, zatem jeśli lokal został oddany do użytku w 2013 roku, a jego budowa zaczęła się przed 29 kwietnia 2012 roku, to obowiązek założenia rachunku powierniczego nie dotyczy dewelopera.

Prospekt informacyjny
Zgodnie z obowiązującą ustawą deweloperską mamy prawo zażądać od sprzedawcy prospektu informacyjnego inwestycji. Zakup mieszkania to ogromna odpowiedzialność, a ponadto łatwo popełnić błąd w całym procesie, który może wiązać się z kosztami finansowymi. Warto dokładnie przestudiować prospekt informacyjny. Pozwala on  dowiedzieć się więcej o deweloperze, od którego kupujesz mieszkanie. Ma on postać tabelki z rubrykami, które zawierają m.in. następujące informacje:

  • jakie doświadczenie ma deweloper – w prospekcie wymienione będą zrealizowane inwestycje,
  • czy przeciwko deweloperowi nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne,
  • jaki jest status prawny działki – czy jest obciążona (np. zabezpiecza kredyt bankowy),
  • jak wygląda plan zagospodarowania przestrzennego sąsiadujących działek(szczególnie ważne, jeśli chcesz zakupić mieszkanie w cichej okolicy, ponieważ w ciągu najbliższych lat okolica może się zmienić),
  • czy w promieniu 1 km planowane są inwestycje infrastrukturalne (np. nowe drogi, oczyszczalnie ścieków, spalarnie itp.),
  • czy inwestycja posiada niezbędne zezwolenia,
  • jaki jest termin zakończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności nieruchomości,
  • kto finansuje budowę i jak zabezpieczone są interesy nabywców (m.in. który bank prowadzi rachunek powierniczy).

Kilka ważnych informacji na temat prospektu informacyjnego na podstawie ustawy:
Cytując Artykuł 18.2.
Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji.

Oznacza to, że o prospekt informacyjny możesz poprosić w każdej chwili bez ponoszenia dodatkowej opłaty, przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Musi on zostać dostarczony na trwałym nośniku informacji, czyli deweloper nie może Ci go po prostu pokazać i zabrać. Dobrym pomysłem może być przejrzenie kilku prospektów informacyjnych różnych deweloperów i różnych inwestycji, aby mieć porównanie.

Artykuł 19.1. mówi że „W przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w postaci:
1) aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w którym określone są aktualne informacje,
albo
2) nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w którym zmiana wskazana jest w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności poprzez zamieszczenie stosownych przypisów”

Oznacza to tyle, aby jakiekolwiek zmiany w prospekcie informacyjnym były Ci dostarczane w formie dokumentu. Umowa ustna nie ma mocy prawnej, zatem w wypadku ewentualnego konfliktu jesteś na przegranej pozycji.

Masz również prawo uzyskać od dewelopera następujące dokumenty:(Art.21.)
1) Aktualny stan księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
2) Kopię aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
3) Kopię pozwolenia na budowę;
4) Sprawozdanie finansowe dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;
5) Projekt architektoniczno-budowlanym

Przepisy karne
Przepisy karne dla dewelopera są określone w trzech artykułach:
“Art. 32. 1. Kto, będąc deweloperem, pracownikiem dewelopera lub inną osobą obowiązaną w ramach umowy z deweloperem do sporządzenia prospektu informacyjnego, wbrew postanowieniom art. 17 ust. 1, nie sporządza tego prospektu, podlega karze grzywny.[…] 

Warto tutaj wspomnieć o tym, że deweloper ma obowiązek stworzyć prospekt informacyjny w przypadku mieszkań. Garaże, lokale usługowe czy apartamenty wypoczynkowe temu nie podlegają. Jeśli zatem kupujesz mieszkanie z garażem, dla mieszkania powinieneś otrzymać prospekt, a dla garażu deweloper nie ma obowiązku jego stworzenia

Art. 33. Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

Art. 34. Kto, wbrew przepisom ustawy wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na zamkniętym  mieszkaniowym rachunku powierniczym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2”

Podsumowanie
Ustawa deweloperska ściśle określa, jakie obowiązki oraz jakie prawa ma deweloper względem nabywcy. Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości warto rozeznać się na rynku – najlepiej, jeśli sprawdzisz co najmniej kilku deweloperów, a także przejrzysz oraz przeanalizujesz ich prospekty informacyjne. Zadawaj jak najwięcej pytań – w ten sposób będziesz mógł sprawdzić wiarygodność deweloperów, ich wiedzę na temat inwestycji oraz rynku nieruchomości, a ponadto da Ci to częściowy pogląd na przyszłą współpracę.

Możesz przygotować sobie plan działania, który będzie opierał się na następujących krokach:

1) Znalezienie deweloperów realizujących w Twoim mieście inwestycje, które Cię interesują
2) Wyrażenie chęci podjęcia współpracy, poproszenie o prospekty informacyjne
3) Dokładne przeanalizowanie prospektów, przygotowanie kilku pytań a następnie wyjaśnienie ich podczas rozmowy z deweloperami

Powyższe etapy powinny pomóc Ci podjąć dobrą decyzję odnośnie wyboru dewelopera, który spełnia Twoje oczekiwania. Nawet, jeśli inwestycja jest świetna, nie warto działać pochopnie, zanim nie sprawdzisz, kto tę inwestycję dla Ciebie przygotowuje.

Zarówno treść ustawy deweloperskiej jak i wzór prospektu informacyjnego (ostatnie 8 stron dokumentu) możesz pobrać tutaj

 

Jeśli ten artykuł jest dla Ciebie wartościowy, proszę, udostępnij go na swoim fejsbuku

dom

Z meblami czy bez? Kiedy i dlaczego. Plusy i minusy.

Przed nami szczyt sezonu najmu. Na rynek wejdą nowe mieszkania, a ich właściciele mają dylemat, czy wynajmować mieszkanie umeblowane, czy puste.
Poziom umeblowania mieszkania jest zależny od segmentu klientów do których kierujemy swoją ofertę mieszkania na wynajem. Standardem w każdej kategorii mieszkań jest wyposażenie kuchni w podstawowe sprzęty AGD, takie jak płyta grzewcza, piekarnik (może to być równie dobrze kuchnia wolnostojąca), lodówka, pralka.
W mieszkaniach 2 pokojowych i większych Kontynuuj Czytanie

najem okazjonalny, umowa najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny- czym jest i czemu służy.

Czym jest umowa najmu okazjonalnego?

 

Umowa najmu okazjonalnego jest szczególną formą umowy najmu długoterminowego. Z punktu widzenia właściciela mieszkania jest bardzo korzystnym rozwiązaniem, ponieważ zabezpiecza jego interesy na wypadek problemów z najemcą, który nie chciałby opuścić mieszkania po zakończeniu umowy najmu. Do zakończenia umowy najmu może dojść w sytuacji upływu jej terminu lub w sytuacji, gdy została wypowiedziana na skutek np. braku płatności.

Od listopada 2013 roku z tej formy mogą korzystać wszyscy właściciele mieszkań pod warunkiem, że najemcą (lokatorem) jest osoba fizyczna. 

Umowa najmu okazjonalnego:

  • jest szczególna formą umowy najmu długoterminowego
  • musi być zawarta na piśmie, na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat
  • wszelkie zmiany wymagają formy pisemnej
  • najemcą (lokatorem) może być tylko osoba fizyczna, wynajmującym może być osoba fizyczna 
  • umowa najmu jest podpisana przez Właściciela i Najemcę. Akt notarialny jest podpisany tylko przez Najemcę.
  • wysokość kaucji nie może przekroczyć 6 krotności wysokości czynszu najmu
  • umowa najmu okazjonalnego składa się z umowy najmu oraz załączników:

    a) Oświadczenia najemcy sporządzonego w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji
    i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania używanego lokalu we wskazanym w żądaniu terminie.
    Daje to możliwość wynajmującemu uproszczenia realizacji prawa do opróżnienia lokalu mieszkalnego w wypadku, gdy najemca nie chce go dobrowolnie opuścić.

    b) Oświadczenia najemcy, w którym wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia najętego lokalu.
    Stanowi ono uzupełnienie pierwszego oświadczenia. Najemca wskazuje lokal mieszkalny, do którego będzie mógł zostać eksmitowany w razie konieczności opuszczenia najętego lokalu. W razie utraty możliwości zamieszkania we wskazanym miejscu, najemca zobowiązany jest w ciągu 21 dni dostarczyć oświadczenie, w którym wskazuje nowe lokum.c) Oświadczenie właściciela wyżej wymienionego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażenie zgody na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących w wypadku wykonania egzekucji. Najemca zobligowany jest zatem do dostarczenia wynajmującemu oświadczenia właściciela innego lokalu mieszkalnego, w którym ten wyraża zgodę na zamieszkanie w swoim lokalu najemcy, w razie konieczności opuszczenia przez niego wynajmowanego mieszkania.

Jakie formalności muszę spełnić jako Właściciel? Jakie musi spełnić najemca?

Aby umowa była ważna, właściciel musi:

  • zgłosić umowę we właściwym urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od oddania mieszkania w najem.
  • rozliczać podatek od najmu (zasady ogólne lub ryczałt)

Najemca musi udać się do notariusza wraz z oświadczeniami opisanymi powyżej i w obecności rejenta podpisać Akt notarialny – Oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

 

Ile kosztuje najem okazjonalny?

Akt poddania się egzekucji wiąże się z opłatą wniesiona u notariusza i waha się od 150 do 300 zł. Koszty te czasami są pokrywane przez najemcę, czasami dzielone po połowie. Zwykle jednak to właściciel mieszkania ponosi ten koszt, aby się lepiej zabezpieczyć, a dodatkowymi kosztami nie zrazić do siebie najemcy.
Jeżeli usługa jest realizowana przez firmę zewnętrzną, np. zarządzającą najmem, to prawdopodobnie należy dodać koszt jej usługi.

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego, jeśli najemca nie wydał lokalu, należy doręczyć żądanie opróżnienia lokalu z terminem nie krótszym niż 7 dni na tę czynność. Jeśli w tym terminie lokal nie nie zostanie wydany, właściciel mieszkania może udać się do sądu, aby uzyskać wykonalność aktu notarialnego. Gdy sąd nada klauzulę wykonalności, należy udać się z nią do komornika, który dokona eksmisji. Obecnie koszt eksmisji to ok 500 zł.

Regulacje dotyczące umowy najmu okazjonalnego znajdują się w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U.2014.150) art. 19a-19e.

Dzięki umowie najmu okazjonalnego minimalizujemy ryzyko najmu najemcy, który nie chce płacić za korzystanie
z naszego mieszkania.

Józef Kajta

 

PS. Jeżeli masz pytania do tego artykułu, prześlij je na adres: biuro(@)mistrzwynajmu.pl

Jeśli ten artykuł był dla Ciebie wartościowy, proszę, udostępnij go swoim znajomym.

17361647_1210167445762504_2044593993995078529_n

Odbiór techniczny- relacja ze spotkania

“Odbiór techniczny bez tajemnic.”

Drugie w tym roku szkolenie organizowane przez Mistrza Wynajmu już za nami. Tym razem tłumaczyliśmy, jak radzić sobie z odbiorami technicznymi. Podzieliśmy się praktyczną wiedzą, a nasi uczestnicy dowiedzieli się, jak zyskać na kosztach remontów.

Tradycyjnie już nasze szkolenie poprowadzili wybitni fachowcy i eksperci w tej dziedzinie. Gościliśmy mgr inż. Karolinę Malicką – Inspektora Nadzoru Budowlanego, która doświadczenie z odbiorów technicznych wyniosła m.in. dzięki współpracy z dużymi firmami budowlanymi w obsłudze klienta indywidualnego. Drugim z prelegentów był Robert Rojek – specjalista diagnostyki termowizyjnej z 7- letnim doświadczeniem.

W trakcie procesu kupna mieszkania jednym z ostatnich jego etapów jest odbiór techniczny. Często jest on jednak postrzegany jako formalność, którą bagatelizuje nabywca. Na tą kwestię zwróciliśmy uwagę w naszym ostatnim szkoleniu. Nasi prelegenci przedstawili specyfikę problemu, a także radzili, jak skutecznie wykrywać niedoskonałości techniczne mieszkania.

Nieruchomość to również odpowiedzialność posiadania oraz odpowiedzialność za wady ukryte. Zaskoczeniem dla Klientów jest fakt, że rękojmia trwająca 5 lat na sprzedaż nieruchomości obowiązuje również na rynku wtórnym pomiędzy osobami fizycznymi. Protokół odbioru zarówno na rynku pierwotnym i wtórnym opisuje stan techniczny zastany oraz informacje sprzedającego. Ten dokument zamyka procedurę sprzedaży i może być podstawą do wycofania się z transakcji jeśli “towar” okaże się niezgodny z umową. Odbiór techniczny wykonany ze specjalistami i odpowiednim sprzętem to bezpieczeństwo dla kupującego ale również sprzedającego – podkreślał Robert Rojek.

Szczegółowo omówiono kwestie związane z protokołem odbioru oraz wyszczególniono działania, dzięki którym dostrzeżemy, czy wykonawca należycie wykonał swoją pracę i oddaje nam mieszkanie pozbawione niedoskonałości. Nie zabrakło również czasu na pytania i dyskusje oraz wspólną wymianę spostrzeżeń z uczestnikami szkolenia.

Pamiętaj! Podczas odbiorów technicznych zwróć uwagę na:

  • szczelność szyb zespolonych,
  • stan podłogi (wyklucz ewentualne zawilgocenie),
  • przenikanie wilgoci z balkonu lub tarasu,
  • termowizję,
  • jakość użytych materiałów,
  • wykończenie techniczne mieszkania.

 

Drugie z sześciu zaplanowanych szkoleń na rok 2017 przeszło do historii. Kolejne, pt. „Mistrz Negocjacji! Taniej kup, drogo wynajmij!”, odbędzie się  6. kwietnia. Zapisy trwają. O szczegółach informować będziemy na naszej stronie internetowej oraz Facebooku.

 

20% wkładu własnego w kredytach hipotecznych

Od czego zależy cena najmu, co wpływa na jej wysokość?

Wynajem mieszkań jest obecnie bardzo popularną formą lokowania pieniędzy. Właściciele nieruchomości przeznaczonych do wynajmu dzielą się na tych, którzy kupują w celach inwestycyjnych oraz tych, którzy znajdują się na tym rynku niejako przypadkowo – wyprowadzka do innego miasta, zmiana mieszkania na większe, spadek.

W zależności od tego, do której grupy należą, Właściciele mają różne oczekiwania dotyczące wysokości otrzymanego czynszu najmu. Niezaprzeczalne jest jednak to, że jedna grupa mocno oddziałuje na drugą, co generalnie w wielu przypadkach prowadzi do spadku cen najmu.

Co wpływa na cenę najmu? To pytanie pojawią się głownie wtedy, gdy mieszkanie stoi puste i nie może się wynająć. Dla jednych kłopotliwy jest tydzień pustostanu, dla innych miesiąc lub dwa. Każdy z właścicieli ma tutaj swój “próg bólu” na znikające przychody i konieczność ponoszenia w pełni wszystkich opłat związanych z mieszkaniem. Kontynuuj Czytanie