umowa przyrzeczona, odbiór mieszkania

Umowa przyrzeczona i odbiór techniczny mieszkania

Odbiór techniczny, umowa przyrzeczona – przygotowanie do odbioru technicznego, na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania?

Szósty wpis z cyklu „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupów do zysków z najmu” dotyczy odbioru technicznego mieszkania oraz umowy przyrzeczonej  (kończącej transakcję) z deweloperem. W tym artykule dowiesz się co jest niezbędne, aby móc odebrać swoje mieszkanie razem z technicznymi wskazówkami. Znajdziesz też informacje, na co zwrócić uwagę a także jak przygotować się do spotkania z deweloperem. Poprzedni wpis traktował o umowie deweloperskiej, znajdziesz go tutaj

O czym dowiesz się czytając ten artykuł:
– Na czym polega odbiór techniczny mieszkania
– Jak przygotować się do odbioru
– Co zabrać na spotkanie
– Co sprawdzić podczas odbioru technicznego
– Czym charakteryzuje się umowa przyrzeczona
– Czym jest termowizja i dlaczego jest ważna przy odbiorze technicznym

Na czym polega odbiór techniczny mieszkania?

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera to przede wszystkim sprawdzenie, czy mieszkanie zostało wykonane według określonych wcześniej w umowie standardów oraz czy wykonanie poszczególnych elementów jest zgodne z normami i warunkami technicznymi. Jest to m.in. weryfikacja równości wykonania tynków (na ścianach i suficie), sprawdzenie poziomu posadzki, kontrola szczelności okien i wiele innych kwestii, które koniecznie należy sprawdzić. Przy odbiorze technicznym bardzo istotnym aspektem są detale. Nawet parę centymetrów nierówności może sprawić, że będziesz musiał wykonać dodatkowe prace budowlane, ponosząc wysokie koszty. Jeśli jednak dobrze przygotujesz się na spotkanie z deweloperem i będziesz wiedział co krok po kroku sprawdzić, wszelkie niedociągnięcia poprawi na swój koszt deweloper.

Jak przygotować się do odbioru technicznego?

Na samym początku powinieneś pamiętać o najważniejszym aspekcie odbioru technicznego – odbiór techniczny nie jest równoznaczny z przeniesieniem własności lokalu na nabywcę. Jest to zapisane w Art. 27. 1. ustawy deweloperskiej z 2012 roku

„Przeniesienie na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jedno-rodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.”

Zwróć uwagę, że odbiór w polskim prawie jest definiowany jako odbiór techniczny, a nie jako wydanie mieszkania nabywcy tj. wręczenia kluczy do mieszkania i przeniesienia własności. Warto dowiedzieć się czy deweloper z którym współpracujesz ma zamiar przekazać Ci klucze wraz z odbiorem technicznym, czy może jednak będzie z tym zwlekał.

Jeżeli nie przeanalizujesz dokładnie umowy i nie ustalisz odpowiednich warunków współpracy, może się okazać, że czas przeniesienia na Ciebie własności się wydłuży. Lepiej upewnij się, że na spotkaniu z deweloperem podpiszesz umowę przyrzeczoną, która zapewni Ci formalne prawo do danego mieszkania.

Co należy zabrać na spotkanie?

– umowę deweloperską (sprawdzisz w niej m.in. czy deweloper użył do budowy obiektu i wykończenia mieszkania tych samych materiałów, które były w niej zapisane)

– dowód osobisty
– plan mieszkania, najlepiej rzut z punktami elektryki
– taśmę mierniczą (jak najdłuższą) lub dalmierz laserowy (przyrząd do pomiaru odległości bez potrzeby jej przebywania)
– poziomicę, najlepiej o długości 2m(zgodne z normą)
– kątownik, najlepiej o ramieniu długości 1m(zgodne z normą)
– latarkę
– zapalniczkę
– próbnik (posłuży do zmierzenia napięciu w gniazdku elektrycznym, o ile inwestycja w której kupiłeś lokal będzie mieć podłączone liczniki do mieszkań)

-Opcjonalnie miernik wilgoci oraz anemometr do pomiaru wentylacji ( można zapytać znajomych w branży budowlanej)

Kiedy powyższe masz już ustalone i dopięte na ostatni guzik pamiętaj o trzech kwestiach, które znacznie ułatwią Ci odbiór techniczny.

  • Daj sobie na spotkanie tyle czasu i potrzebujesz

Elementarnym błędem popełnianym przy odbiorze jest popadanie w zachwyt nad mieszkaniem i poświęcenie na jego sprawdzenie jedynie kilku minut. Nie daj się popędzać przez dewelopera i przeznacz tyle czasu, ile potrzebujesz, nawet 2-3 godziny, jeżeli będzie to konieczne. Odbiór techniczny to nie jest tylko formalność. Jeśli nie chcesz mieć w przyszłości problemów z remontem mieszkania oraz wysokimi kosztami, dokładnie sprawdź wszystkie elementy który przedstawię Ci w dalszej części artykułu.

  • Przygotuj pytania, które zadasz na spotkaniu

Opracowując sobie pytania i starając się przewidzieć zachowanie/odpowiedzi dewelopera, możesz na tym sporo zyskać, a to podstawa w jakichkolwiek negocjacjach. Przećwicz sobie (nawet przed lustrem) rozmowę z deweloperem, żebyś osiągnął na spotkaniu dokładnie to, czego chcesz. Zwłaszcza w przypadkach, gdy odkryjesz jakieś niedociągnięcie, należy wyegzekwować od dewelopera, żeby to naprawił i/lub obniżył cenę, jaką płacisz za mieszkanie (ze względu na niewywiązanie się z umowy)

  • Ustal termin spotkania tak, aby mieszkanie oświetlało światło dzienne

Odpowiednia pora dnia to kluczowy element spotkania z deweloperem. Najlepiej, gdy światło dzienne jest najbardziej jasne. Masz wtedy pewność, że będzie widać w mieszkaniu wszelkie niedogodności, co byłoby dużo trudniejsze przy sztucznym świetle.
Warto zwrócić uwagę na to, że w odbieranym mieszkaniu zwykle nie ma podłączonej elektryczności! Dopiero na spotkaniu z deweloperem otrzymujesz dokumenty uprawniające Cię do zwarcia umowy z dostawcą prądu. O ile latem dzień jest długi, o tyle w miesiącach zimowych udany odbiór techniczny powinien się rozpocząć najpóźniej o 13.00.

Co konkretnie sprawdzić podczas odbioru technicznego

  • Plan mieszkania i schemat instalacji  

Na projekcie budowlanym masz zaznaczony schemat wszystkich instalacji, m.in. (włączniki światła, gniazdka elektryczne, dopływy i odpływy wody). W pierwszej kolejności sprawdź, czy wszystko jest na swoim miejscu. Podobnie jest z wypróbowaniem domofonu, alarmu czy dzwonka do drzwi. Zrób tak samo z rozmieszczeniem poszczególnych pomieszczeń, okien i drzwi. Najlepiej zmierz miarką lub dalmierzem wymiary wszystkich pomieszczeń i porównaj z tymi przedstawionymi na projekcie. Mogą się one nieznacznie różnić, gdyż rzut dołączany do umowy często ma jedynie charakter komercyjny. Dopiero pomiar rzeczywisty „od tynku do tynku” daje właściwy obraz i pogląd na wymiary mieszkania.

  • Podłogi, ściany i tynki

Poziomicą sprawdź równość ścian, sufitu i posadzek, natomiast Do pomiaru posadzki nie używaj gumowej lub stalowej piłeczki, gdyż jest to częsty „mit Internetu” niepraktykowany w budownictwie ani w normach budowlanych. Żaden szanujący się deweloper nie zaliczy takiego pomiaru, gdyż posadzka ma pewne dopuszczalne odchyłki, zatem piłeczka i tak się potoczy. Następnie kątownikiem skontroluj kąty proste ścian, zwłaszcza w łazience oraz miejscach zabudowy mebli.  Wszelkie rysy czy nierówności tynków możesz sprawdzić używając latarki o silnym świetle. Pamiętaj, że tynk ma swoją dopuszczalną szorstkość i nie będzie nigdy gładki idealnie jak gładź szpachlowa.

  • Drzwi i okna

Tutaj pojawia się kolejny „mit Internetu” , który mówi , że szczelność okna sprawdzamy za pomocą paska papieru włożonego pomiędzy ościeżnicę a skrzydło. Wg powyższej opinii, jeśli drzwi i okna są szczelne, to przy zamknięciu nie wyjmiesz z nich paska papieru. Żadna norma ani praktyka budowlana o tym nie mówi. Jedynym i właściwym sposobem do sprawdzenia szczelności okien oraz jakości ich osadzenia ( ilości pianki montażowej głównie w dolnej partii ) jest badanie termowizyjne,  o którym piszę poniżej.

Pamiętaj również o tym, że wszystkie okna i drzwi powinny się łatwo otwierać i zamykać bez nadmiernego tarcia.

Ważny aspektem jest kontrola wszelkich zarysowań  na profilach i szybach oraz wad szkła ( ciała obce w pomiędzy szybami lub pęcherze powietrza). Co prawda istnieją pewne wytyczne określające dopuszczalną wielkość rys lub wtrąceń w szkle, niemniej jednak zalecam wpisać do protokołu wszystkie zauważone usterki na szybach, deweloper zawsze ma prawo do 14 dni od odbioru się do nich ustosunkować i je zakwalifikować, podpierając się wytycznymi np., Instytutu szkła.

  • Instalacja kanalizacyjna

Sprawdzamy dopływ zimnej i ciepłej wody dla umywalki, zlewu, bidetu, prysznica lub wanny( szukamy dwóch przyłączy) , oraz jednego odpływu ( plastikowe wieczko o wielkości do 5 cm). W przypadku  muszli klozetowej oraz pralki należy zlokalizować dopływ zimnej wody oraz jeden opływ (wc  ok. 10cm,  pralka 3-4 cm). Kolory nakładek zazwyczaj odpowiadają ciepłej lub zimniej wodzie, ale nie należy też się obawiać jeśli spotkamy się ze wszystkimi w  jednym kolorze . Instalacja wod – kan jest to jeden z elementów którego w pełni nie jesteśmy sprawdzić na obiorze . Zatem wszelkie problemy przy docelowym montażu można spokojnie zgłosić z tytuły rękojmi i deweloperzy nie robią z tym żadnych problemów.

  • Instalacja grzewcza i wentylacja

Sprawdź, czy działa wentylacja za pomocą anemometru, jeśli jesteś w jego posiadaniu. Pomiar za pomocą zapalniczki jest kolejnym „mitem Internetu”, bo wentylacja np., mechaniczna często bywa w czasie odbiorów i pierwszych wykończeń wyłączona. Natomiast wentylacja grawitacyjna jest uzależniona m.in.od warunków pogodowych, co wpływa czasem na brak ruchu powietrza lub wytwarzanie się tzw. cofki czyli wstecznego ciągu. Jeśli wentylacja  nie będzie działać już w trakcie użytkowania lokalu, jest bardzo prawdopodobne, że w Twoim mieszkaniu w niedługim czasie pojawi się grzyb. Zatem wszelkie nieprawidłowości należy zgłaszać do administracji którą ten część przejmuje od dewelopera po oddaniu budynku do użytkowania i dba o jej konserwację.

  • Instalacja elektryczna

Najlepiej, jeśli zaopatrzysz się w żarówki z oprawkami i zamontujesz je we wszystkich miejscach, gdzie zostało zaplanowane źródło światła. Jeżeli każda żarówka będzie świeciła jasno przez dłuższą chwilę (nic nie będzie migać), prawdopodobnie wszystko jest sprawne i nie musisz obawiać się przeciążenia. Sprawdź próbnikiem gniazdka elektryczne.

Powyższe ma sens tylko wtedy, gdy deweloper podłączył prąd do Twojego mieszkania. Jest to bardzo dobra praktyka, która jest już wdrożona przez kilku deweloperów
Ważne: Prawdziwy test dla instalacji elektrycznej wyjdzie dopiero wtedy, gdy podłączysz wszystkie urządzenia RTV i AGD, jednak warto chociaż w minimalnym stopniu sprawdzić, czy instalacja elektryczna działa przy mniejszym obciążeniu.

  • Balkon, garaż, piwnica

Sprawdź garaż/piwnicę pod kątem zapisów w umowie, które je określają (w szczególności ich wymiary, a w przypadku miejsca parkingowego łatwość wjazdu oraz wyjazdu. Przy sprawdzaniu balkonu najważniejsza kwestia to odpowiedni spadek gwarantujący odpływ wody oraz jakość wykonania fug i silikonów jeśli Twój balkon jest pokryty płytkami ceramicznymi.

Poniżej lista przykładowych usterek do poprawy dotyczących samego balkonu z odbioru technicznego lokalu,  przy którym niedawno uczestniczyłem:

  1. Lewe skrzydło- zabrudzenia budowlane (pyły, odłamki gipsu)
  2. Zadrapanie, ubicie lewego skrzydła okna balkonowego od zewnątrz
  3. Nachlapania budowlane, trudno usuwalne na obróbce blachy + porysowania
  4. Pęknięcie/odspojenie silikonu i nieestetyczne wykończenie na łączeniu obróbki blacharskiej
  5. Uszkodzenie/ubicie elewacji po prawej stronie
  6. Uszczerbki w narożniku na łączeniu elewacji i masy szarej uszczelniającej
  7. Brak kątów prostych na łączeniu ścian

 

Wszelkie usterki, które zgłosisz deweloperowi, należy zapisać w protokole zdawczo – odbiorczym (pamiętaj, aby miał tę samą datę, kiedy go podpisujesz). Zgodnie z nowelizacją kodeksu cywilnego, czyli wejściem w życie ustawy o prawach konsumenta z dnia 25 grudnia 2014 roku okres rękojmi deweloperskiej trwa 5 lat. Wszelkie uregulowania dotyczące rękojmi deweloperskiej, czyli odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne nieruchomości znajdują się w Kodeksie Cywilnym.

Dwie najważniejsze kwestie, o jakich musisz wiedzieć, jeśli mowa o  rękojmi:

– Deweloper ma czas do 14 dni na uznanie lub odrzucenie zgłoszonych przez Ciebie wad lokalu
– Do 30 dni powinien naprawić wszystkie zaakceptowane przez siebie usterki. Jeśli tego nie zrobi, powinien podać powód opóźnienia

Istotny aspekt dotyczący protokołu – jeśli lokal ma poważne usterki, takie jak pęknięte ściany (konstrukcyjne), krzywe podłogi czy niedziałające instalacje, nie podpisuj go do czasu naprawienia wszystkich usterek. Ponadto, deweloper ma obowiązek oddać Ci mieszkanie całkowicie czyste. Jeśli zatem widzisz plamy silikonu na płytkach, poplamione farbą okna czy wyraźnie zabrudzoną ceramikę – masz prawo to zgłosić i żądać usunięcia.

Pomoc zewnętrznego fachowca

Odbiór techniczny zawiera wiele punktów, które należy sprawdzić. Część jest zauważalna i możesz sam/a skontrolować jakość wykonania, niektóre kwestie są jednak niewidoczne gołym okiem (jak np. łączenie obróbki blacharskiej), a mogą przysporzyć Ci w przyszłości problemy.
Jak da się zauważyć, podczas odbioru technicznego należy zadbać o kilkadziesiąt różnych detali i bardzo trudno jest dostrzec wszystko. Jednakże, niekoniecznie musisz robić wszystko sam, możesz wynająć fachowca.

Ekspert, który jest w stanie Ci pomóc to inspektor nadzoru budowlanego. Koszt wynajęcia do pomocy przy odbiorze technicznym to kilkaset złotych, a może zaoszczędzić Ci to wielu kłopotów i kosztów które w praktyce będziesz zmuszony ponieść.

Istotnym aspektem odbioru technicznego jest również termowizja. To inaczej metoda oparta na zdalnym i bezdotykowym pomiarze temperatury specjalną kamerą. Na jej ekranie widzimy , to czego nie widać „gołym okiem”. Można za jej pomocą zbadać m.in. szczelność okien, wentylację, poziom zawilgocenia ścian czy występowanie przedmuchów w gniazdkach elektrycznych. Można to zrobić kamerą termowizyjną lub wynająć fachowca, który zrobi badanie termiczne zakupionego przez nabywcę lokalu.

 

Termowizja jest istotnym elementem odbioru technicznego, ponieważ dzięki niej zauważysz to, czego nie da się zauważyć gołym okiem.

 

Po odbiorze technicznym – podpisanie umowy

Jeżeli wszystko się zgadza lub ewentualne usterki zostały przez dewelopera naprawione, przychodzi czas na podpisanie ostatniej umowy, czyli umowy przyrzeczonej.

Charakteryzują ją 3 cechy:

– Dzięki niej następuje ustanowienie odrębnej własności lokalu, czyli założenie dla tego mieszkania osobnej księgi wieczystej. Mieszkanie staje się niezależne od całego budynku czy gruntu
– Przypisanie mieszkaniu udziału w nieruchomości wspólnej(gruncie i budynku), dzięki czemu będziesz mógł mieć wpływ na jego losy(remonty, modernizacje)
– Przeniesienie własności lokalu na Ciebie

Co powinna zawierać umowa przyrzeczona?

  • postanowienia świadczące o dopełnieniu uzgodnień zawartych w umowie deweloperskiej
  • opis stanu prawnego przedmiotu umowy,
  • opis dokumentów koniecznych do ustanowienia odrębnej własności lokalu
  • rozliczenie wszystkich kwot wnoszonych przez Ciebie na każdym etapie budowy
  • ustalenia dotyczące rękojmi deweloperskiej
  • zasady określające korzystanie z nieruchomości wspólnej(czyli np. plac zabaw obok budynku)

Podsumowanie

Podsumowanie odbioru technicznego można zapisać w następujących kwestiach:

Przygotuj się do spotkania z deweloperem

– daj sobie tyle czasu, ile potrzebujesz
– umów się na odbiór przy świetle dziennym
– zabierz wszystkie niezbędne materiały/skorzystaj z pomocy eksperta
– zapoznaj się z umową przyrzeczoną
– gdy pojawią się wątpliwości, skorzystaj z pomocy prawnej

Podczas spotkania

– Dokładnie posprawdzaj wszystkie pomieszczenia
– Zwracaj uwagę na detale
– Jeśli widzisz duże ubytki, nie podpisuj protokołu do czasu poprawienia wad technicznych
– Zapisz nawet najmniejsze szczegóły do protokołu zdawczo – odbiorczego

Deweloper ma 14 dni na zaakceptowanie wszelkich zmian oraz 30 dni na naprawę usterek. Jeśli nie wpiszesz czegoś do protokołu zdawczo – odbiorczego, w praktyce będzie bardzo ciężko, by deweloper naprawił dla Ciebie pominięte w protokole usterki.

Powyższe wskazówki pomogą Ci podjąć najlepsze decyzje. Jeśli masz jakiekolwiek pytania, pisz na:
biuro@ mistrzwynajmu.pl

 

Jeśli ten artykuł jest dla Ciebie wartościowy, proszę, udostępnij go na swoim fejsbuku

umowa deweloperska

Umowa deweloperska.

Czym charakteryzuje się umowa deweloperska i jak wygląda proces jej zawarcia?

Piąty wpis z cyklu „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupów do zysków z najmu” dotyczy umowy deweloperskiej. Jeśli masz już upatrzone mieszkanie, poznałeś prospekt informacyjny dewelopera i wiesz, że to właśnie z nim chcesz podjąć współpracę, nadchodzi czas na podpisanie umowy. W tym artykule prawdopodobnie dowiesz się wszystkiego, co niezbędne, aby móc zawrzeć umowę deweloperską na korzystnych dla Ciebie warunkach. Zanim to się jednak stanie, musisz pamiętać o wielu istotnych czynnikach, o których za chwilę przeczytasz. Poprzedni wpis traktował o umowie rezerwacyjnej, znajdziesz go tutaj

Konkretyzując:
– czym jest i na czym polega umowa deweloperska
– jakie są jej szczególne cechy, czym się wyróżnia, o jakie zapisy musisz w niej zadbać
– co powinna zawierać umowa deweloperska
– najważniejsze kwestie, o których należy pamiętać, aby uniknąć konfliktów z deweloperem

Czym jest i na czym polega umowa deweloperska?

Gdy poznajesz dewelopera, z którym chcesz współpracować i znalazłeś w jego ofercie mieszkanie, które Ci się podoba, najczęściej podpisujesz na ten lokal umowę rezerwacyjną, aby nikt Cię nie ubiegł.

Następnie nadchodzi czas na podpisanie umowy deweloperskiej, tj. głównej umowy, na mocy której zobowiązujesz się do zakupu mieszkania. Deweloper, z którym podpisujesz umowę, zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę, czyli Ciebie, własności lokalu. W skrócie Ty decydujesz się za mieszkanie zapłacić, a deweloper decyduje się je sprzedać właśnie Tobie.(Faktyczne przeniesienie własności jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego, wynika to z Art. 27. 1. Ustawy deweloperskiej).

Najważniejszą kwestią w kontekście umowy deweloperskiej jest to, iż (w przeciwieństwie do umowy rezerwacyjnej), ma ona moc prawną. Oznacza to, że podpisanie takiego dokumentu bez zaznajomienia się z treścią lub nawet pobieżnym przeczytaniem jej, może nieść ze sobą duże konsekwencje. Każdy niezrozumiały zapis, który spotkasz w umowie deweloperskiej zalecam skonsultować z prawnikiem, zamiast ignorować go i kierować się zasadą „jakoś to będzie”.

Cechy umowy deweloperskiej:

  • Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Oznacza to, że nabywca i deweloper muszą ustalić termin spotkania na podpisanie takiej umowy w kancelarii notarialnej, za którą ponosisz połowę kosztów. Jeśli zrezygnujesz z umowy, nie będzie Ci to zwrócone. Dla nabywcy to raczej zaleta, niż wada, ponieważ możesz spytać notariusza o niejasne kwestie dotyczące umowy.

  • Umowa deweloperska jest bardziej złożoną umową niż umowa rezerwacyjna czy umowa przyrzeczona.

    To właśnie w umowie deweloperskiej znajdują się wszystkie szczegóły odnośnie współpracy dewelopera i nabywcy, a także dokładny opis tego, za co płacisz. Zadbaj oto, aby jej zapisy były maksymalnie precyzyjne.

Przykładowo:

Deweloper może określić standard wykończenia mieszkania jako „standard deweloperski”. Warto poprosić dewelopera o doprecyzowanie tego, co konkretnie rozumie poprzez użycie tego terminu, ponieważ na rynku nieruchomości jest on używany bardzo często. Jeśli chcesz uniknąć rozczarowania i konfliktów w przyszłości, lepiej postaraj się o skonkretyzowane, klarowne zapisy w umowie na podstawie których będziesz mógł się oprzeć.

  • Umowa deweloperska nie daje nabywcy prawa własności do lokalu

Umowa deweloperska nie przenosi na Ciebie własności nieruchomości, a jedynie zobowiązuje dewelopera (o ile jest w niej taki zapis) do tego, że w przyszłości podpiszecie umowę przyrzeczoną, która zagwarantuje Ci prawo własności.

  • Podpisujesz ją zazwyczaj w czasie trwania budowy

Precyzyjne zapisy w umowie są tak istotne, ponieważ nie są one jedynie formalnością – wyznaczają to, w jaki sposób deweloper przygotuje dla Ciebie lokal. Jeśli zadbasz o korzystne dla siebie warunki, będziesz mieć mniej kłopotu przy odbiorze technicznym mieszkania

  • Umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, jest to umowa o charakterze samodzielnym

Jest do dla Ciebie dobra informacja – w przypadku niedopełnienia zobowiązań ze strony dewelopera, nabywca może je łatwiej wyegzekwować. Kolejny aspekt to sama nazwa umowy – jeżeli jej nazwa będzie zmieniona na np. umowę przedwstępną, powinna zapalić Ci się czerwona lampka.

  • Pieniądze wpłacane przez Ciebie powinny znajdować się na rachunku powierniczym

Jeśli inwestycja została wprowadzona przez dewelopera do sprzedaży później niż 29 kwietnia 2012 roku, obowiązuje go ustawa deweloperska, która precyzuje, że rachunek bankowy, na który nabywca wpłaca środki pieniężne jest rachunkiem powierniczym. Upewnij się, że taki zapis występuje w umowie, ponieważ zabezpiecza to Twoje pieniądze w przypadku problemów finansowych dewelopera

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Umowa deweloperska jest uregulowana prawnie w ustawie deweloperskiej z 2012 roku.

Na jej podstawie umowa ta powinna zawierać w szczególności:
1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2) cenę nabycia prawa do nieruchomości;
3) informację o nieruchomości (powierzchni działki, stan prawny nieruchomości, obciążenia, numer księgi wieczystej);
4) określenie położenia mieszkania względem całego budynku;
5) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
6) termin przeniesienia na nabywcę prawa do lokalu (czyli termin podpisania umowy przyrzeczonej);
7) wysokość wpłat nabywcy na rachunek powierniczy oraz poszczególne terminy dla każdej z nich;
8) informacje dotyczące:
a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;

9) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał;
10) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych nad inwestycją razem z harmonogramem (który zawiera co najmniej 4 etapy realizacji całego przedsięwzięcia, co wynika bezpośrednio z Art. 24. 2. ustawy deweloperskiej)
11) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz w konsekwencji warunek zwrotu środków pieniężnych
12) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
13) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego;
14) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią;
15) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu;
16) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę (jeżeli takie obciążenie istnieje) albo informację o braku takiej zgody;
17) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Oprócz standardowych zapisów umowy deweloperskiej, warto zwrócić szczególną uwagę na trzy kwestie:

a)   Odstąpienie od umowy.
Jak wcześniej wspominałem, umowa deweloperska to umowa o mocy prawnej. Zobowiązujesz się do zapłaty za mieszkanie, a jeśli nie wywiążesz się z umowy, deweloper może przygotować zapisy, które będą określały wysokie kary za odstąpienie od tej umowy. Jeżeli nie jesteś w 100% przekonany do danego mieszkania, ale generalnie wszystko wydaje się być w porządku, zadbaj oto, aby w razie czego warunki odstąpienia od umowy były jak najbardziej korzystne dla Ciebie. Kary za niewywiązanie się ze zobowiązań wynikających z umowy pomiędzy stronami są również do ustalenia indywidualnie – przygotuj się zatem na fakt, że wersja umowy, którą poda Ci deweloper nie musi być wersją ostateczną, możesz ją negocjować.

b)   Niebezpieczne klauzule.
Podobnie jak przy umowie rezerwacyjnej, umowa deweloperska może zawierać niekorzystne dla Ciebie, a czasem wręcz niedozwolone klauzule. O prawach i obowiązkach dewelopera możesz przeczytać w innym wpisie na blogu Mistrza Wynajmu tutaj, natomiast klauzule, które są zabronione, możesz sprawdzić w rejestrze klauzul niedozwolonych bezpośrednio na stronie internetowej UOKiKu.

c)   Umowa przyrzeczona.
W umowie deweloperskiej powinno znaleźć się wszystko to, co znajdzie się w przyszłości w umowie przyrzeczonej, czyli inaczej umowie końcowej, zamykającej całą transakcję zakupu mieszkania. Umowa końcowa jest podpisywana zazwyczaj po odbiorze technicznym lokalu. Warto określić datę jej zawarcia lub konkretny moment, po którym nastąpi jej zawarcie.

 

Podsumowanie

Naczelnym przesłaniem tego wpisu jest przede wszystkim analiza i chłodna kalkulacja. Nawet, jeśli wybrałeś już dewelopera, przeczytałeś prospekt informacyjny, a lokal, jaki jest Ci oferowany trafia w Twoje gusta, nie oznacza to, że musisz do końca współpracować z tym deweloperem. Im bardziej przygotujesz się do spotkania, przeanalizujesz zapisy ustawy deweloperskiej i rozpiszesz sobie etapy Waszej współpracy i realizację całej inwestycji, tym większa szansa, że unikniesz konfliktów.

Kluczowe dwa punkty:

1)   Czytaj to, co podpisujesz oraz starannie analizuj konkretne zapisy umowy. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości – nie wahaj się skonsultować ich z prawnikiem, w końcu chodzi o duże pieniądze.

2)   Staraj się kalkulować zarówno działania Twoje, jak i te podjęte przez dewelopera. Zadawaj mu pytania i obserwuj czy odpowiada na nie bez skrępowania.

     Rozmawiaj i słuchaj tego, co mówi – dzięki tym pozornie błahym czynnościom jeszcze lepiej ocenisz, czy współpracujesz z właściwym człowiekiem oraz czy Twoja inwestycja jest bezpieczna.

Ustawę deweloperską możesz pobrać tutaj.

Kolejny artykuł będzie zawierał wszystkie najważniejsze informacje, jakie musisz wiedzieć o odbiorze technicznym

 

Jeśli masz jakieś pytania, pisz na:
biuro @ mistrzwynajmu.pl

 

Jeśli ten artykuł był dla Ciebie wartościowy, proszę, udostępnij go na swoim fejsbuku

umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna

 

Czym charakteryzuje się umowa rezerwacyjna i jak wygląda proces jej zawarcia?

Czwarty wpis z cyklu „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupów do zysków z najmu” dotyczy umowy rezerwacyjnej z deweloperem. Jeśli masz już upatrzone mieszkanie, poznałeś prospekt informacyjny dewelopera i wiesz, że to właśnie z nim chcesz podjąć współpracę, nadchodzi czas na podpisanie umowy. W tym artykule prawdopodobnie dowiesz się wszystkiego, co niezbędne, aby móc zawrzeć dokument, która ma na celu rezerwację Twojego przyszłego mieszkania.

Na czym polega umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna, to najprościej mówiąc, dokument świadczący o dokonaniu Twojej rezerwacji wybranego mieszkania u dewelopera. Taka umowa z reguły zobowiązuje Ciebie do wpłacenia kwoty na poczet rezerwacji (często jest to określony % od wartości mieszkania, ale nie jest to stała kwota określona prawnie) a dewelopera, jak sama nazwa wskazuje, zobowiązuje do zarezerwowania mieszkania dla Ciebie (jeśli znajduje się w niej odpowiedni zapis, to po podpisaniu umowy nie może zaoferować tego mieszkania innemu nabywcy).

Na co zwrócić uwagę:
Po pierwsze, nabywcy rzadko przywiązują uwagę do umów rezerwacyjnych – skoro wydają kilkaset tysięcy na mieszkanie, kilka tysięcy opłaty za rezerwację nie stanowi dla nich wielkiego wyzwania. Nierzadko zdarza się jednak, że przez niejasne zapisy umowy rezerwacyjnej i brak dogłębnej analizy tego, co się podpisuje, kilka tysięcy urasta do większej sumy lub w najlepszym przypadku – kończy się to zszarganymi nerwami i stresem.

Druga ważna kwestia – umowy rezerwacyjne nie są uregulowane prawnie. Każdy rodzaj umowy z deweloperem podlega pod przepisy o ochronie praw konsumentów, jednak w przeciwieństwie do umowy deweloperskiej, umowa rezerwacyjna nie jest opisana w ustawie deweloperskiej, co za tym idzie – można wpisać do niej klauzule, które zadziałają na Twoją niekorzyść.

Trzecim istotnym powodem ku temu, żebyś zwrócił szczególną uwagę na umowę rezerwacyjną jest fakt, że jest ona często przygotowywana przez pracowników dewelopera (którzy nie muszą być prawnikami), a co za tym idzie jest mało precyzyjnie sformułowana. Jeśli coś jest mało precyzyjnie sformułowane w umowie – można polemizować na temat jej konkretnych zapisów, więc w wypadku rozstrzygania sporów, gdy takowe się pojawią, może być ciężko rozwiązać problem.

Istnieją dwa typy umów rezerwacyjnych:
a) Umowa rezerwacyjna bez elementów umowy przedwstępnej, tzw. „czysta”
b) Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej

Umowa rezerwacyjna bez elementów umowy przedwstępnej, tzw. „czysta”

Główne założenie tego rodzaju umowy oznacza, że nabywca oraz sprzedający nie zobowiązują się do zawarcia innej umowy, która będzie zamykała transakcję. Oznacza to, że rezerwujesz mieszkanie i w każdej chwili możesz się z tego wycofać. Zaliczka przepada, aczkolwiek nie jesteś zmuszony do podpisania kolejnej umowy (określonej prawnie, jak np. umowy deweloperskiej)

Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej

Nabywca i sprzedający postanawiają, że w określonym czasie zostanie zawarta umowa innego typu np. umowa deweloperska, która zobowiązuje do zakupu mieszkania. Można zatem wywnioskować, że samo podpisanie umowy rezerwacyjnej niesie ze sobą dalsze zobowiązania, a co za tym idzie nie można się z tego tak łatwo wycofać.

Drugi typ umowy jest dla dewelopera bardziej korzystny z oczywistych względów – od samego początku zobowiązujecie się do dalszej współpracy. Jeśli dostaniesz taki typ umowy od dewelopera, powinieneś przyjrzeć się jej zapisom (jak i samemu deweloperowi) jeszcze bardziej uważnie.

Cechy umowy rezerwacyjnej:

  • Nie wszyscy deweloperzy ją stosują

Niektórzy zaproponują Ci od razu np. umowę deweloperską (finalizując transakcję)

  • Nie wszyscy deweloperzy pobierają opłatę za rezerwację

Choć z reguły to robią, biorąc pod uwagę, że w obecnym czasie (2017 rok) mieszkania sprzedają się bardzo szybko. W Krakowie w wielu spółkach deweloperskich lista rezerwacji mieszkań jest dość szybko zamykana (od momentu jej otwarcia), ponieważ jest duży popyt na mieszkania.

Opłata za rezerwację (w zależności od zapisu w umowie) może być liczona jako zaliczka na mieszkanie lub jako całkowicie odrębna kwota do zapłaty. W pierwszym przypadku, ostateczna kwota zakupu mieszkania będzie pomniejszona o tę kwotę (jeśli podpiszesz umowę deweloperską), w drugim zapłacisz za mieszkanie + rezerwację.

  • Umowa rezerwacyjna nie zobowiązuje do zakupu mieszkania

Chyba, że jest to umowa z elementami umowy przedwstępnej, gdzie znajduje się określony termin podpisania(innej) umowy, która sfinalizuje transakcję

  • Opłata rezerwacyjna przepada, jeśli nie zdecydujesz się na zakup mieszkania

Nawet, jeśli konsultant ds. sprzedaży mówi Ci, że „w razie czego pieniądze zostaną zwrócone”, przypatrz się dokładnie konkretnym zapisom w umowie, które to regulują. Pieniądze zostaną Ci zwrócone zazwyczaj wtedy, jeśli podpiszesz właściwą umowę (tj. umowę deweloperską uregulowaną prawnie)

Trzy ostatnie cechy umowy rezerwacyjnej są szczególnie istotne:

  • Umowę rezerwacyjną zawiera się najczęściej na określony czas

 

Czasem zdarza się, że deweloperzy chcą się zabezpieczyć na wypadek ewentualnych opóźnień w budowie nieruchomości i stosują zapis, który automatycznie przedłuża ważność umowy. Zapis może wyglądać np. w ten sposób:

„Umowa rezerwacyjna zostanie automatycznie przedłużona do (określony termin) w przypadku przesunięcia terminu rozpoczęcia inwestycji przez dewelopera.”

Na pierwszy rzut oka przedłużenie nie wydaje się czymś istotnym, jednakże:

– przez okres przedłużenia umowy możesz znaleźć ciekawszą ofertę (a jeśli zerwiesz obecną umowę rezerwacyjną, zazwyczaj stracisz zaliczkę).

– Twoje pieniądze są zamrożone. Załóżmy, że mieszkanie kosztuje 300 tysięcy złotych, zaliczka to 10% kwoty- 30 tysięcy. Deweloper przedłuża czas trwania umowy o 3 miesiące (a umowa do tej pory trwała kolejne 3 miesiące, więc razem 6 miesięcy)

Suma, którą dostaniesz, po włożeniu tych pieniędzy na lokatę 2,5% w skali roku przy co miesięcznej kapitalizacji (zakładamy, że wyjmujesz pieniądze po 6 miesiącach) to 304 zł.

 

  • Umowa rezerwacyjna nie zawsze gwarantuje faktyczną rezerwację mieszkania!

 

Wszystko zależy od tego, jak deweloper i nabywca rozumieją termin „rezerwacja”.

Jeśli podpisujesz umowę rezerwacyjną, musisz dokładnie wszystko przeanalizować, dlatego najlepiej skontaktować się w tym przypadku z prawnikiem. W umowie muszą wystąpić precyzyjne zapisy dotyczące tego, jak obie strony rozumieją termin „rezerwacja”. Tobie zależy na tym, aby termin ten oznaczał, iż masz pierwszeństwo do zakupu zarezerwowanego mieszkania i nikt inny (oprócz Ciebie) nie może go w określonym terminie kupić.

 

  • Umowa rezerwacyjna zazwyczaj zawiera kilka załączników, takich jak rzut nieruchomości, dokumenty potrzebne do budowy nieruchomości czy draft (szkic) umowy deweloperskiej

 

Ostatnia poruszona kwestia, czyli szkic przyszłej umowy deweloperskiej jest bardzo istotna.

Może zdarzyć się tak (w przypadku, gdy masz do czynienia z umową rezerwacyjną drugiego typu), że z zapisu w umowie rezerwacyjnej wynika, że przyszła umowa deweloperska będzie miała treść zgodną ze szkicem dołączonym jako załącznik do umowy rezerwacyjnej.

Co to w praktyce oznacza?

– Brak możliwości negocjacji postanowień umowy deweloperskiej w przyszłości (gdyż akceptujesz jej konkretne zapisy w trakcie podpisania umowy rezerwacyjnej nawet, gdy zawiera klauzule niedozwolone.

– Negocjowanie warunków umowy rezerwacyjnej jak i umowy deweloperskiej w tym samym czasie, co oznacza dogłębną analizę kilkudziesięciu stron.

Masz w takiej sytuacji dwie opcje:

  1. Przygotować się do tego, że będziesz musiał negocjować na raz dwie umowy, co oznacza jeszcze większą analizę tego, co czytasz i w przyszłości podpiszesz
  2. Zmienić treść postanowień umowy rezerwacyjnej, abyś miał prawo do negocjowania treści umowy deweloperskiej w przyszłości. W ostateczności zmienić dewelopera.

Minimum, jakie powinna zawierać umowa rezerwacyjna – zbiór podstawowych informacji:

dane osobowe (imię, nazwisko, numer PESEL, serię i numer dowodu osobistego, adres korespondencyjny, adres e-mail, telefon),

przedmiot transakcji (rodzaj nieruchomości, adres administracyjny, numer księgi wieczystej, metraż, wysokość nabywanego udziału),

składowe transakcji wraz z rozbiciem na cenę (mieszkanie/dom/segment, udział w gruncie, miejsce postojowe/komórka lokatorska itp.)

datę i miejsce zawarcia umowy,

numer rachunku bankowego do dokonania płatności oraz ewentualnego zwrotu środków finansowych,

termin zawarcia umowy deweloperskiej (Jeśli jest to drugi typ umowy rezerwacyjnej)

termin wydania przedmiotu umowy,

harmonogram płatności,

oświadczenia właściciela, iż stan prawny wykazany w księdze wieczystej jest aktualny,

oświadczenie właściciela, iż nie posiada żadnych zaległości finansowych, podatkowych a nieruchomość jest wolna od praw osób trzecich,

informacje o bez ciężarowym wydzieleniu nieruchomości (jeśli na hipotece inwestycji zabezpieczony jest kredyt deweloperski),

informacje o ewentualnej wpłacie własnej i przyjętym rygorze zadatek vs. zaliczka,

wysokość nabywanego udziału w nieruchomości(jeśli kupujemy nieruchomość wspólnie nie na zasadach wspólnoty majątkowej),  

 informację o tym co znaczy w umowie rezerwacja, gdyż w przepisach nie ma dokładnej definicji,

informacje o załącznikach (podstawa nabycia obecnych właścicieli, KW, zdjęcia nieruchomości i inne informacje wynikające z charakteru nieruchomości),

informacje jaki sąd będzie sądem właściwym w przypadku powstania konfliktu stron(np. sąd właściwy dla nieruchomości, strony sprzedającej lub kupującej),

parafki na każdej stronie i pełen podpis na ostatniej stronie umowy.

(Źródło: blogkredytowy.pl)

Podsumowanie

Zapamiętaj przynajmniej dwie istotne kwestie płynące z dzisiejszego artykułu:

a) Zawsze czytaj umowy, które podpisujesz. Duża część kłopotów z współpracy z deweloperem bierze się z „małych” niedociągnięć w postaci pobieżnego przeczytania umowy (a następnie jej podpisania pod wpływem emocji) lub ignorowania zapisów, których nie rozumiesz, co również niesie ze sobą poważne konsekwencje. Zwłaszcza w przypadku umowy rezerwacyjnej, która:

  • nie jest uregulowana prawnie
  • nierzadko jest przygotowywana w mało precyzyjny sposób, przez co wzrasta prawdopodobieństwo powstania konfliktu między stronami (nabywcą, czyli Tobą, a deweloperem).

b) Za każdym razem, gdy znajdziesz w umowie zapis, który jest niezrozumiały albo wydaje Ci się podejrzany – skontaktuj się z prawnikiem. Jeśli chcesz robić to na własną rękę, dobrym sposobem jest przejrzenie rejestru klauzul niedozwolonych, czyli dokumentu nadzorowanego przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UoKiK) bezpośrednio dostępnego na stronie internetowej tego urzędu. Znajdziesz to tutaj (kliknij odpowiednio „wg branż” -> „nieruchomości”)

Jeśli masz jakieś pytania, pisz na:

biuro @ mistrzwynajmu.pl

 

Jeśli ten artykuł jest dla Ciebie wartościowy, proszę, udostępnij go na swoim fejsbuku

rynek pierwotny, rynek wtórny

Ustawa deweloperska – prawa i obowiązki dewelopera

Prawa i obowiązki dewelopera w oparciu o ustawę deweloperską” to trzeci wpis z cyklu „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupu do zysków z najmu”.

Kwestie, które zostaną m.in. poruszone w tym artykule:

– Czym jest ustawa deweloperska i co zawiera
– Co to jest mieszkaniowy rachunek powierniczy i co musisz o nim wiedzieć
– Czym jest prospekt informacyjny i dlaczego warto się z nim zapoznać
– Co konkretnie zawiera prospekt informacyjny
– Obowiązki deweloperskie na podstawie artykułów z ustawy deweloperskiej

O tym, jaką lokalizację mieszkania na wynajem wybrać, pisaliśmy w poprzednim artykule, który znajdziesz tutaj

 

Czym jest ustawa deweloperska i co zawiera

Definicja zawarta w Ustawie:

Art. 1. Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do stanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Wyjaśniając to prostszym językiem – ustawa deweloperska to dokument określający wszelkie zobowiązania dewelopera względem nabywcy nieruchomości.

Ustawa deweloperska, czyli ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, weszła w życie w 29 kwietnia 2012 roku, a jej nadrzędnym celem była ochrona praw nabywców nieruchomości, czyli zwiększenie bezpieczeństwa przy ich zakupie, między innymi poprzez zabezpieczenie konsumenta w razie ewentualnego bankructwa dewelopera.

Ustawa określa:

1) Środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę
2) Zasady i tryb zawierania umów deweloperskich
3) Obowiązki przedkontraktowe dewelopera
4) Treść umowy deweloperskiej
5) Prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej
6) Zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera

Co to jest mieszkaniowy rachunek powierniczy i co musisz o nim wiedzieć
Mieszkaniowy rachunek powierniczy to inaczej konto bankowe, na który wpłacasz pieniądze dla dewelopera w ramach postępu prac nad zakupionym mieszkaniem. Takie konto, w przeciwieństwie do prywatnego konta dewelopera, jest strzeżone przez artykuły ustawy deweloperskiej. W praktyce oznacza to zabezpieczenie Twoich środków pieniężnych. Jako nabywca, zgodnie z artykułem 5.3. ustawy masz prawo sprawdzać wpłaty i wypłaty z tego rachunku.

Artykuł 9 ustawy informuje o tym, że wszelkie koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera. Zatem cała odpowiedzialność za ten rachunek ciąży na deweloperze, ułatwiając Tobie całą procedurę.

Istnieją 4 rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych, a deweloper musi zapewnić co najmniej jeden z nich:

1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Bank w tej sytuacji jest Twoim sprzymierzeńcem, co można wywnioskować na podstawie następującego artykułu:

Art. 12. 1. Bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

Różnica między zamkniętym a otwartym rachunkiem
Zamknięty rachunek powierniczy jest bezpieczniejszy dla nabywcy, a zarazem mniej korzystny dla dewelopera. Gromadzone są na nim wszystkie wpłaty przelewane przez nabywcę. Natomiast deweloper otrzymuje pieniądze jedynie pod warunkiem ukończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności na nabywcę (czyli po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy). Daje więc niemal całkowitą gwarancję odzyskania pieniędzy w razie upadłości dewelopera.

Otwarty rachunek powierniczy zakłada, że środki są przekazywane deweloperowi w transzach, czyli częściach kredytu bankowego, pod warunkiem ukończenia określonego etapu inwestycji. W razie upadłości dewelopera odzyskanie środków jest więc trudniejsze. Ten rodzaj rachunku jest częściej wykorzystywany przez deweloperów.

Ogłoszenie sprzedaży uważa się za rozpoczęcie budowy, zatem jeśli lokal został oddany do użytku w 2013 roku, a jego budowa zaczęła się przed 29 kwietnia 2012 roku, to obowiązek założenia rachunku powierniczego nie dotyczy dewelopera.

Prospekt informacyjny
Zgodnie z obowiązującą ustawą deweloperską mamy prawo zażądać od sprzedawcy prospektu informacyjnego inwestycji. Zakup mieszkania to ogromna odpowiedzialność, a ponadto łatwo popełnić błąd w całym procesie, który może wiązać się z kosztami finansowymi. Warto dokładnie przestudiować prospekt informacyjny. Pozwala on  dowiedzieć się więcej o deweloperze, od którego kupujesz mieszkanie. Ma on postać tabelki z rubrykami, które zawierają m.in. następujące informacje:

  • jakie doświadczenie ma deweloper – w prospekcie wymienione będą zrealizowane inwestycje,
  • czy przeciwko deweloperowi nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne,
  • jaki jest status prawny działki – czy jest obciążona (np. zabezpiecza kredyt bankowy),
  • jak wygląda plan zagospodarowania przestrzennego sąsiadujących działek(szczególnie ważne, jeśli chcesz zakupić mieszkanie w cichej okolicy, ponieważ w ciągu najbliższych lat okolica może się zmienić),
  • czy w promieniu 1 km planowane są inwestycje infrastrukturalne (np. nowe drogi, oczyszczalnie ścieków, spalarnie itp.),
  • czy inwestycja posiada niezbędne zezwolenia,
  • jaki jest termin zakończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności nieruchomości,
  • kto finansuje budowę i jak zabezpieczone są interesy nabywców (m.in. który bank prowadzi rachunek powierniczy).

Kilka ważnych informacji na temat prospektu informacyjnego na podstawie ustawy:
Cytując Artykuł 18.2.
Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji.

Oznacza to, że o prospekt informacyjny możesz poprosić w każdej chwili bez ponoszenia dodatkowej opłaty, przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Musi on zostać dostarczony na trwałym nośniku informacji, czyli deweloper nie może Ci go po prostu pokazać i zabrać. Dobrym pomysłem może być przejrzenie kilku prospektów informacyjnych różnych deweloperów i różnych inwestycji, aby mieć porównanie.

Artykuł 19.1. mówi że „W przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w postaci:
1) aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w którym określone są aktualne informacje,
albo
2) nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w którym zmiana wskazana jest w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności poprzez zamieszczenie stosownych przypisów”

Oznacza to tyle, aby jakiekolwiek zmiany w prospekcie informacyjnym były Ci dostarczane w formie dokumentu. Umowa ustna nie ma mocy prawnej, zatem w wypadku ewentualnego konfliktu jesteś na przegranej pozycji.

Masz również prawo uzyskać od dewelopera następujące dokumenty:(Art.21.)
1) Aktualny stan księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
2) Kopię aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
3) Kopię pozwolenia na budowę;
4) Sprawozdanie finansowe dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;
5) Projekt architektoniczno-budowlanym

Przepisy karne
Przepisy karne dla dewelopera są określone w trzech artykułach:
“Art. 32. 1. Kto, będąc deweloperem, pracownikiem dewelopera lub inną osobą obowiązaną w ramach umowy z deweloperem do sporządzenia prospektu informacyjnego, wbrew postanowieniom art. 17 ust. 1, nie sporządza tego prospektu, podlega karze grzywny.[…] 

Warto tutaj wspomnieć o tym, że deweloper ma obowiązek stworzyć prospekt informacyjny w przypadku mieszkań. Garaże, lokale usługowe czy apartamenty wypoczynkowe temu nie podlegają. Jeśli zatem kupujesz mieszkanie z garażem, dla mieszkania powinieneś otrzymać prospekt, a dla garażu deweloper nie ma obowiązku jego stworzenia

Art. 33. Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

Art. 34. Kto, wbrew przepisom ustawy wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na zamkniętym  mieszkaniowym rachunku powierniczym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2”

Podsumowanie
Ustawa deweloperska ściśle określa, jakie obowiązki oraz jakie prawa ma deweloper względem nabywcy. Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości warto rozeznać się na rynku – najlepiej, jeśli sprawdzisz co najmniej kilku deweloperów, a także przejrzysz oraz przeanalizujesz ich prospekty informacyjne. Zadawaj jak najwięcej pytań – w ten sposób będziesz mógł sprawdzić wiarygodność deweloperów, ich wiedzę na temat inwestycji oraz rynku nieruchomości, a ponadto da Ci to częściowy pogląd na przyszłą współpracę.

Możesz przygotować sobie plan działania, który będzie opierał się na następujących krokach:

1) Znalezienie deweloperów realizujących w Twoim mieście inwestycje, które Cię interesują
2) Wyrażenie chęci podjęcia współpracy, poproszenie o prospekty informacyjne
3) Dokładne przeanalizowanie prospektów, przygotowanie kilku pytań a następnie wyjaśnienie ich podczas rozmowy z deweloperami

Powyższe etapy powinny pomóc Ci podjąć dobrą decyzję odnośnie wyboru dewelopera, który spełnia Twoje oczekiwania. Nawet, jeśli inwestycja jest świetna, nie warto działać pochopnie, zanim nie sprawdzisz, kto tę inwestycję dla Ciebie przygotowuje.

Zarówno treść ustawy deweloperskiej jak i wzór prospektu informacyjnego (ostatnie 8 stron dokumentu) możesz pobrać tutaj

 

Jeśli ten artykuł jest dla Ciebie wartościowy, proszę, udostępnij go na swoim fejsbuku

Zostań mistrzem wynajmu

Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupu do zysków z najmu

Cykl: Zostań Mistrzem Wynajmu- Od zakupu do zysków z wynajmu.

Mistrz Wynajmu rozpoczyna cykl artykułów „Od zakupy do zysków z wynajmu”, czyli jak kupić, odebrać, wyposażyć i wynająć mieszkanie, aby uniknąć nieprzyjemności i sprawnie przeprowadzić cały proces. W naszych wpisach podzielimy się naszym doświadczeniem i damy niezbędne wskazówki jak sprawnie przeprowadzić proces zakupu mieszkania.

Cykl to 8 artykułów:

  1. Rynek pierwotny czy wtórny. Który wybrać? Wady i zalety jednego i drugiego?
  2. W jakiej lokalizacji kupić mieszkanie? Czym kierować się przy jej wyborze?
  3. Prawa i obowiązki dewelopera w oparciu o ustawę deweloperską
  4. Umowa rezerwacyjna, umowa deweloperska – czym charakteryzują się obie umowy i jak wygląda proces ich zawarcia?
  5. Odbiór techniczny, umowa końcowa – Przygotowanie do odbioru, na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania?
  6. Procedury w Tauronie – jak wygląda proces podpisywania umowy?
  7. Remont/wyposażenie mieszkania – w jaki sposób remontować mieszkanie? Czym kierować się przy jego meblowaniu?
  8. Wynajem mieszkania – komu i jak je wynająć?

Cała seria skupia się na najważniejszych etapach, jakie musi przejść każdy, kto chce zakupić, a następnie wynająć mieszkanie. Dostaniesz odpowiedzi na wszystkie swoje pytania oraz dowiesz się, na co zwrócić szczególną uwagę, byś bez przeszkód mógł zostać Mistrzem Wynajmu.

Poszczególne wpisy ukażą się co dwa tygodnie, zawsze w czwartek. Najbliższy wpis 2.11.

Jeśli masz jakieś pytania, pisz na:

biuro@mistrzwynajmu.pl

Odbiór techniczny mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym

Odbiór mieszkania od dewelopera i nie tylko.

Tym razem skupimy się nad tym, czym jest odbiór techniczny mieszkania.

Niezależnie od tego, czy mówimy o zakupie od dewelopera czy z rynku wtórnego, odbiór jest kluczowym elementem całej transakcji.

Zwykle jesteśmy tak podekscytowani podpisanym aktem notarialnym, że nie zwracamy uwagi na to, jak wyglądają ściany i okna, niemniej to od naszego podpisu na “Protokole odbioru” lub “Protokole zdawczo – odbioczym” zależy to, jak możemy egzekwować nasze prawa.

Więcej o tym już na najbliższym szkoleniu – już 16 marca w Krakowie!

https://mistrzwynajmu.pl/produkt/odbior-techniczny-mieszkania-na-rynku-pierwotnym-i-wtornym/