Odbiór techniczny, umowa przyrzeczona – przygotowanie do odbioru technicznego, na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania?
Szósty wpis z cyklu „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupów do zysków z najmu” dotyczy odbioru technicznego mieszkania oraz umowy przyrzeczonej (kończącej transakcję) z deweloperem. W tym artykule dowiesz się co jest niezbędne, aby móc odebrać swoje mieszkanie razem z technicznymi wskazówkami. Znajdziesz też informacje, na co zwrócić uwagę a także jak przygotować się do spotkania z deweloperem. Poprzedni wpis traktował o umowie deweloperskiej, znajdziesz go tutaj
O czym dowiesz się czytając ten artykuł:
– Na czym polega odbiór techniczny mieszkania
– Jak przygotować się do odbioru
– Co zabrać na spotkanie
– Co sprawdzić podczas odbioru technicznego
– Czym charakteryzuje się umowa przyrzeczona
– Czym jest termowizja i dlaczego jest ważna przy odbiorze technicznym
Na czym polega odbiór techniczny mieszkania?
Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera to przede wszystkim sprawdzenie, czy mieszkanie zostało wykonane według określonych wcześniej w umowie standardów oraz czy wykonanie poszczególnych elementów jest zgodne z normami i warunkami technicznymi. Jest to m.in. weryfikacja równości wykonania tynków (na ścianach i suficie), sprawdzenie poziomu posadzki, kontrola szczelności okien i wiele innych kwestii, które koniecznie należy sprawdzić. Przy odbiorze technicznym bardzo istotnym aspektem są detale. Nawet parę centymetrów nierówności może sprawić, że będziesz musiał wykonać dodatkowe prace budowlane, ponosząc wysokie koszty. Jeśli jednak dobrze przygotujesz się na spotkanie z deweloperem i będziesz wiedział co krok po kroku sprawdzić, wszelkie niedociągnięcia poprawi na swój koszt deweloper.
Jak przygotować się do odbioru technicznego?
Na samym początku powinieneś pamiętać o najważniejszym aspekcie odbioru technicznego – odbiór techniczny nie jest równoznaczny z przeniesieniem własności lokalu na nabywcę. Jest to zapisane w Art. 27. 1. ustawy deweloperskiej z 2012 roku
„Przeniesienie na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jedno-rodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.”
Zwróć uwagę, że odbiór w polskim prawie jest definiowany jako odbiór techniczny, a nie jako wydanie mieszkania nabywcy tj. wręczenia kluczy do mieszkania i przeniesienia własności. Warto dowiedzieć się czy deweloper z którym współpracujesz ma zamiar przekazać Ci klucze wraz z odbiorem technicznym, czy może jednak będzie z tym zwlekał.
Jeżeli nie przeanalizujesz dokładnie umowy i nie ustalisz odpowiednich warunków współpracy, może się okazać, że czas przeniesienia na Ciebie własności się wydłuży. Lepiej upewnij się, że na spotkaniu z deweloperem podpiszesz umowę przyrzeczoną, która zapewni Ci formalne prawo do danego mieszkania.
Co należy zabrać na spotkanie?
– umowę deweloperską (sprawdzisz w niej m.in. czy deweloper użył do budowy obiektu i wykończenia mieszkania tych samych materiałów, które były w niej zapisane)
– dowód osobisty
– plan mieszkania, najlepiej rzut z punktami elektryki
– taśmę mierniczą (jak najdłuższą) lub dalmierz laserowy (przyrząd do pomiaru odległości bez potrzeby jej przebywania)
– poziomicę, najlepiej o długości 2m(zgodne z normą)
– kątownik, najlepiej o ramieniu długości 1m(zgodne z normą)
– latarkę
– zapalniczkę
– próbnik (posłuży do zmierzenia napięciu w gniazdku elektrycznym, o ile inwestycja w której kupiłeś lokal będzie mieć podłączone liczniki do mieszkań)
-Opcjonalnie miernik wilgoci oraz anemometr do pomiaru wentylacji ( można zapytać znajomych w branży budowlanej)
Kiedy powyższe masz już ustalone i dopięte na ostatni guzik pamiętaj o trzech kwestiach, które znacznie ułatwią Ci odbiór techniczny.
- Daj sobie na spotkanie tyle czasu i potrzebujesz
Elementarnym błędem popełnianym przy odbiorze jest popadanie w zachwyt nad mieszkaniem i poświęcenie na jego sprawdzenie jedynie kilku minut. Nie daj się popędzać przez dewelopera i przeznacz tyle czasu, ile potrzebujesz, nawet 2-3 godziny, jeżeli będzie to konieczne. Odbiór techniczny to nie jest tylko formalność. Jeśli nie chcesz mieć w przyszłości problemów z remontem mieszkania oraz wysokimi kosztami, dokładnie sprawdź wszystkie elementy który przedstawię Ci w dalszej części artykułu.
- Przygotuj pytania, które zadasz na spotkaniu
Opracowując sobie pytania i starając się przewidzieć zachowanie/odpowiedzi dewelopera, możesz na tym sporo zyskać, a to podstawa w jakichkolwiek negocjacjach. Przećwicz sobie (nawet przed lustrem) rozmowę z deweloperem, żebyś osiągnął na spotkaniu dokładnie to, czego chcesz. Zwłaszcza w przypadkach, gdy odkryjesz jakieś niedociągnięcie, należy wyegzekwować od dewelopera, żeby to naprawił i/lub obniżył cenę, jaką płacisz za mieszkanie (ze względu na niewywiązanie się z umowy)
- Ustal termin spotkania tak, aby mieszkanie oświetlało światło dzienne
Odpowiednia pora dnia to kluczowy element spotkania z deweloperem. Najlepiej, gdy światło dzienne jest najbardziej jasne. Masz wtedy pewność, że będzie widać w mieszkaniu wszelkie niedogodności, co byłoby dużo trudniejsze przy sztucznym świetle.
Warto zwrócić uwagę na to, że w odbieranym mieszkaniu zwykle nie ma podłączonej elektryczności! Dopiero na spotkaniu z deweloperem otrzymujesz dokumenty uprawniające Cię do zwarcia umowy z dostawcą prądu. O ile latem dzień jest długi, o tyle w miesiącach zimowych udany odbiór techniczny powinien się rozpocząć najpóźniej o 13.00.
Co konkretnie sprawdzić podczas odbioru technicznego
- Plan mieszkania i schemat instalacji
Na projekcie budowlanym masz zaznaczony schemat wszystkich instalacji, m.in. (włączniki światła, gniazdka elektryczne, dopływy i odpływy wody). W pierwszej kolejności sprawdź, czy wszystko jest na swoim miejscu. Podobnie jest z wypróbowaniem domofonu, alarmu czy dzwonka do drzwi. Zrób tak samo z rozmieszczeniem poszczególnych pomieszczeń, okien i drzwi. Najlepiej zmierz miarką lub dalmierzem wymiary wszystkich pomieszczeń i porównaj z tymi przedstawionymi na projekcie. Mogą się one nieznacznie różnić, gdyż rzut dołączany do umowy często ma jedynie charakter komercyjny. Dopiero pomiar rzeczywisty „od tynku do tynku” daje właściwy obraz i pogląd na wymiary mieszkania.
- Podłogi, ściany i tynki
Poziomicą sprawdź równość ścian, sufitu i posadzek, natomiast Do pomiaru posadzki nie używaj gumowej lub stalowej piłeczki, gdyż jest to częsty „mit Internetu” niepraktykowany w budownictwie ani w normach budowlanych. Żaden szanujący się deweloper nie zaliczy takiego pomiaru, gdyż posadzka ma pewne dopuszczalne odchyłki, zatem piłeczka i tak się potoczy. Następnie kątownikiem skontroluj kąty proste ścian, zwłaszcza w łazience oraz miejscach zabudowy mebli. Wszelkie rysy czy nierówności tynków możesz sprawdzić używając latarki o silnym świetle. Pamiętaj, że tynk ma swoją dopuszczalną szorstkość i nie będzie nigdy gładki idealnie jak gładź szpachlowa.
- Drzwi i okna
Tutaj pojawia się kolejny „mit Internetu” , który mówi , że szczelność okna sprawdzamy za pomocą paska papieru włożonego pomiędzy ościeżnicę a skrzydło. Wg powyższej opinii, jeśli drzwi i okna są szczelne, to przy zamknięciu nie wyjmiesz z nich paska papieru. Żadna norma ani praktyka budowlana o tym nie mówi. Jedynym i właściwym sposobem do sprawdzenia szczelności okien oraz jakości ich osadzenia ( ilości pianki montażowej głównie w dolnej partii ) jest badanie termowizyjne, o którym piszę poniżej.
Pamiętaj również o tym, że wszystkie okna i drzwi powinny się łatwo otwierać i zamykać bez nadmiernego tarcia.
Ważny aspektem jest kontrola wszelkich zarysowań na profilach i szybach oraz wad szkła ( ciała obce w pomiędzy szybami lub pęcherze powietrza). Co prawda istnieją pewne wytyczne określające dopuszczalną wielkość rys lub wtrąceń w szkle, niemniej jednak zalecam wpisać do protokołu wszystkie zauważone usterki na szybach, deweloper zawsze ma prawo do 14 dni od odbioru się do nich ustosunkować i je zakwalifikować, podpierając się wytycznymi np., Instytutu szkła.
- Instalacja kanalizacyjna
Sprawdzamy dopływ zimnej i ciepłej wody dla umywalki, zlewu, bidetu, prysznica lub wanny( szukamy dwóch przyłączy) , oraz jednego odpływu ( plastikowe wieczko o wielkości do 5 cm). W przypadku muszli klozetowej oraz pralki należy zlokalizować dopływ zimnej wody oraz jeden opływ (wc ok. 10cm, pralka 3-4 cm). Kolory nakładek zazwyczaj odpowiadają ciepłej lub zimniej wodzie, ale nie należy też się obawiać jeśli spotkamy się ze wszystkimi w jednym kolorze . Instalacja wod – kan jest to jeden z elementów którego w pełni nie jesteśmy sprawdzić na obiorze . Zatem wszelkie problemy przy docelowym montażu można spokojnie zgłosić z tytuły rękojmi i deweloperzy nie robią z tym żadnych problemów.
- Instalacja grzewcza i wentylacja
Sprawdź, czy działa wentylacja za pomocą anemometru, jeśli jesteś w jego posiadaniu. Pomiar za pomocą zapalniczki jest kolejnym „mitem Internetu”, bo wentylacja np., mechaniczna często bywa w czasie odbiorów i pierwszych wykończeń wyłączona. Natomiast wentylacja grawitacyjna jest uzależniona m.in.od warunków pogodowych, co wpływa czasem na brak ruchu powietrza lub wytwarzanie się tzw. cofki czyli wstecznego ciągu. Jeśli wentylacja nie będzie działać już w trakcie użytkowania lokalu, jest bardzo prawdopodobne, że w Twoim mieszkaniu w niedługim czasie pojawi się grzyb. Zatem wszelkie nieprawidłowości należy zgłaszać do administracji którą ten część przejmuje od dewelopera po oddaniu budynku do użytkowania i dba o jej konserwację.
- Instalacja elektryczna
Najlepiej, jeśli zaopatrzysz się w żarówki z oprawkami i zamontujesz je we wszystkich miejscach, gdzie zostało zaplanowane źródło światła. Jeżeli każda żarówka będzie świeciła jasno przez dłuższą chwilę (nic nie będzie migać), prawdopodobnie wszystko jest sprawne i nie musisz obawiać się przeciążenia. Sprawdź próbnikiem gniazdka elektryczne.
Powyższe ma sens tylko wtedy, gdy deweloper podłączył prąd do Twojego mieszkania. Jest to bardzo dobra praktyka, która jest już wdrożona przez kilku deweloperów
Ważne: Prawdziwy test dla instalacji elektrycznej wyjdzie dopiero wtedy, gdy podłączysz wszystkie urządzenia RTV i AGD, jednak warto chociaż w minimalnym stopniu sprawdzić, czy instalacja elektryczna działa przy mniejszym obciążeniu.
- Balkon, garaż, piwnica
Sprawdź garaż/piwnicę pod kątem zapisów w umowie, które je określają (w szczególności ich wymiary, a w przypadku miejsca parkingowego łatwość wjazdu oraz wyjazdu. Przy sprawdzaniu balkonu najważniejsza kwestia to odpowiedni spadek gwarantujący odpływ wody oraz jakość wykonania fug i silikonów jeśli Twój balkon jest pokryty płytkami ceramicznymi.
Poniżej lista przykładowych usterek do poprawy dotyczących samego balkonu z odbioru technicznego lokalu, przy którym niedawno uczestniczyłem:
- Lewe skrzydło- zabrudzenia budowlane (pyły, odłamki gipsu)
- Zadrapanie, ubicie lewego skrzydła okna balkonowego od zewnątrz
- Nachlapania budowlane, trudno usuwalne na obróbce blachy + porysowania
- Pęknięcie/odspojenie silikonu i nieestetyczne wykończenie na łączeniu obróbki blacharskiej
- Uszkodzenie/ubicie elewacji po prawej stronie
- Uszczerbki w narożniku na łączeniu elewacji i masy szarej uszczelniającej
- Brak kątów prostych na łączeniu ścian
Wszelkie usterki, które zgłosisz deweloperowi, należy zapisać w protokole zdawczo – odbiorczym (pamiętaj, aby miał tę samą datę, kiedy go podpisujesz). Zgodnie z nowelizacją kodeksu cywilnego, czyli wejściem w życie ustawy o prawach konsumenta z dnia 25 grudnia 2014 roku okres rękojmi deweloperskiej trwa 5 lat. Wszelkie uregulowania dotyczące rękojmi deweloperskiej, czyli odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne nieruchomości znajdują się w Kodeksie Cywilnym.
Dwie najważniejsze kwestie, o jakich musisz wiedzieć, jeśli mowa o rękojmi:
– Deweloper ma czas do 14 dni na uznanie lub odrzucenie zgłoszonych przez Ciebie wad lokalu
– Do 30 dni powinien naprawić wszystkie zaakceptowane przez siebie usterki. Jeśli tego nie zrobi, powinien podać powód opóźnienia
Istotny aspekt dotyczący protokołu – jeśli lokal ma poważne usterki, takie jak pęknięte ściany (konstrukcyjne), krzywe podłogi czy niedziałające instalacje, nie podpisuj go do czasu naprawienia wszystkich usterek. Ponadto, deweloper ma obowiązek oddać Ci mieszkanie całkowicie czyste. Jeśli zatem widzisz plamy silikonu na płytkach, poplamione farbą okna czy wyraźnie zabrudzoną ceramikę – masz prawo to zgłosić i żądać usunięcia.
Pomoc zewnętrznego fachowca
Odbiór techniczny zawiera wiele punktów, które należy sprawdzić. Część jest zauważalna i możesz sam/a skontrolować jakość wykonania, niektóre kwestie są jednak niewidoczne gołym okiem (jak np. łączenie obróbki blacharskiej), a mogą przysporzyć Ci w przyszłości problemy.
Jak da się zauważyć, podczas odbioru technicznego należy zadbać o kilkadziesiąt różnych detali i bardzo trudno jest dostrzec wszystko. Jednakże, niekoniecznie musisz robić wszystko sam, możesz wynająć fachowca.
Ekspert, który jest w stanie Ci pomóc to inspektor nadzoru budowlanego. Koszt wynajęcia do pomocy przy odbiorze technicznym to kilkaset złotych, a może zaoszczędzić Ci to wielu kłopotów i kosztów które w praktyce będziesz zmuszony ponieść.
Istotnym aspektem odbioru technicznego jest również termowizja. To inaczej metoda oparta na zdalnym i bezdotykowym pomiarze temperatury specjalną kamerą. Na jej ekranie widzimy , to czego nie widać „gołym okiem”. Można za jej pomocą zbadać m.in. szczelność okien, wentylację, poziom zawilgocenia ścian czy występowanie przedmuchów w gniazdkach elektrycznych. Można to zrobić kamerą termowizyjną lub wynająć fachowca, który zrobi badanie termiczne zakupionego przez nabywcę lokalu.
Termowizja jest istotnym elementem odbioru technicznego, ponieważ dzięki niej zauważysz to, czego nie da się zauważyć gołym okiem.
Po odbiorze technicznym – podpisanie umowy
Jeżeli wszystko się zgadza lub ewentualne usterki zostały przez dewelopera naprawione, przychodzi czas na podpisanie ostatniej umowy, czyli umowy przyrzeczonej.
Charakteryzują ją 3 cechy:
– Dzięki niej następuje ustanowienie odrębnej własności lokalu, czyli założenie dla tego mieszkania osobnej księgi wieczystej. Mieszkanie staje się niezależne od całego budynku czy gruntu
– Przypisanie mieszkaniu udziału w nieruchomości wspólnej(gruncie i budynku), dzięki czemu będziesz mógł mieć wpływ na jego losy(remonty, modernizacje)
– Przeniesienie własności lokalu na Ciebie
Co powinna zawierać umowa przyrzeczona?
- postanowienia świadczące o dopełnieniu uzgodnień zawartych w umowie deweloperskiej
- opis stanu prawnego przedmiotu umowy,
- opis dokumentów koniecznych do ustanowienia odrębnej własności lokalu
- rozliczenie wszystkich kwot wnoszonych przez Ciebie na każdym etapie budowy
- ustalenia dotyczące rękojmi deweloperskiej
- zasady określające korzystanie z nieruchomości wspólnej(czyli np. plac zabaw obok budynku)
Podsumowanie
Podsumowanie odbioru technicznego można zapisać w następujących kwestiach:
Przygotuj się do spotkania z deweloperem
– daj sobie tyle czasu, ile potrzebujesz
– umów się na odbiór przy świetle dziennym
– zabierz wszystkie niezbędne materiały/skorzystaj z pomocy eksperta
– zapoznaj się z umową przyrzeczoną
– gdy pojawią się wątpliwości, skorzystaj z pomocy prawnej
Podczas spotkania
– Dokładnie posprawdzaj wszystkie pomieszczenia
– Zwracaj uwagę na detale
– Jeśli widzisz duże ubytki, nie podpisuj protokołu do czasu poprawienia wad technicznych
– Zapisz nawet najmniejsze szczegóły do protokołu zdawczo – odbiorczego
Deweloper ma 14 dni na zaakceptowanie wszelkich zmian oraz 30 dni na naprawę usterek. Jeśli nie wpiszesz czegoś do protokołu zdawczo – odbiorczego, w praktyce będzie bardzo ciężko, by deweloper naprawił dla Ciebie pominięte w protokole usterki.
Powyższe wskazówki pomogą Ci podjąć najlepsze decyzje. Jeśli masz jakiekolwiek pytania, pisz na:
biuro@ mistrzwynajmu.pl
Jeśli ten artykuł jest dla Ciebie wartościowy, proszę, udostępnij go na swoim fejsbuku