“Prawa i obowiązki dewelopera w oparciu o ustawę deweloperską” to trzeci wpis z cyklu „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupu do zysków z najmu”.
Kwestie, które zostaną m.in. poruszone w tym artykule:
– Czym jest ustawa deweloperska i co zawiera
– Co to jest mieszkaniowy rachunek powierniczy i co musisz o nim wiedzieć
– Czym jest prospekt informacyjny i dlaczego warto się z nim zapoznać
– Co konkretnie zawiera prospekt informacyjny
– Obowiązki deweloperskie na podstawie artykułów z ustawy deweloperskiej
O tym, jaką lokalizację mieszkania na wynajem wybrać, pisaliśmy w poprzednim artykule, który znajdziesz tutaj
Czym jest ustawa deweloperska i co zawiera
Definicja zawarta w Ustawie:
Art. 1. Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do stanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Wyjaśniając to prostszym językiem – ustawa deweloperska to dokument określający wszelkie zobowiązania dewelopera względem nabywcy nieruchomości.
Ustawa deweloperska, czyli ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, weszła w życie w 29 kwietnia 2012 roku, a jej nadrzędnym celem była ochrona praw nabywców nieruchomości, czyli zwiększenie bezpieczeństwa przy ich zakupie, między innymi poprzez zabezpieczenie konsumenta w razie ewentualnego bankructwa dewelopera.
Ustawa określa:
1) Środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę
2) Zasady i tryb zawierania umów deweloperskich
3) Obowiązki przedkontraktowe dewelopera
4) Treść umowy deweloperskiej
5) Prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej
6) Zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera
Co to jest mieszkaniowy rachunek powierniczy i co musisz o nim wiedzieć
Mieszkaniowy rachunek powierniczy to inaczej konto bankowe, na który wpłacasz pieniądze dla dewelopera w ramach postępu prac nad zakupionym mieszkaniem. Takie konto, w przeciwieństwie do prywatnego konta dewelopera, jest strzeżone przez artykuły ustawy deweloperskiej. W praktyce oznacza to zabezpieczenie Twoich środków pieniężnych. Jako nabywca, zgodnie z artykułem 5.3. ustawy masz prawo sprawdzać wpłaty i wypłaty z tego rachunku.
Artykuł 9 ustawy informuje o tym, że wszelkie koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera. Zatem cała odpowiedzialność za ten rachunek ciąży na deweloperze, ułatwiając Tobie całą procedurę.
Istnieją 4 rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych, a deweloper musi zapewnić co najmniej jeden z nich:
1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Bank w tej sytuacji jest Twoim sprzymierzeńcem, co można wywnioskować na podstawie następującego artykułu:
Art. 12. 1. Bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.
Różnica między zamkniętym a otwartym rachunkiem
Zamknięty rachunek powierniczy jest bezpieczniejszy dla nabywcy, a zarazem mniej korzystny dla dewelopera. Gromadzone są na nim wszystkie wpłaty przelewane przez nabywcę. Natomiast deweloper otrzymuje pieniądze jedynie pod warunkiem ukończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności na nabywcę (czyli po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy). Daje więc niemal całkowitą gwarancję odzyskania pieniędzy w razie upadłości dewelopera.
Otwarty rachunek powierniczy zakłada, że środki są przekazywane deweloperowi w transzach, czyli częściach kredytu bankowego, pod warunkiem ukończenia określonego etapu inwestycji. W razie upadłości dewelopera odzyskanie środków jest więc trudniejsze. Ten rodzaj rachunku jest częściej wykorzystywany przez deweloperów.
Ogłoszenie sprzedaży uważa się za rozpoczęcie budowy, zatem jeśli lokal został oddany do użytku w 2013 roku, a jego budowa zaczęła się przed 29 kwietnia 2012 roku, to obowiązek założenia rachunku powierniczego nie dotyczy dewelopera.
Prospekt informacyjny
Zgodnie z obowiązującą ustawą deweloperską mamy prawo zażądać od sprzedawcy prospektu informacyjnego inwestycji. Zakup mieszkania to ogromna odpowiedzialność, a ponadto łatwo popełnić błąd w całym procesie, który może wiązać się z kosztami finansowymi. Warto dokładnie przestudiować prospekt informacyjny. Pozwala on dowiedzieć się więcej o deweloperze, od którego kupujesz mieszkanie. Ma on postać tabelki z rubrykami, które zawierają m.in. następujące informacje:
- jakie doświadczenie ma deweloper – w prospekcie wymienione będą zrealizowane inwestycje,
- czy przeciwko deweloperowi nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne,
- jaki jest status prawny działki – czy jest obciążona (np. zabezpiecza kredyt bankowy),
- jak wygląda plan zagospodarowania przestrzennego sąsiadujących działek(szczególnie ważne, jeśli chcesz zakupić mieszkanie w cichej okolicy, ponieważ w ciągu najbliższych lat okolica może się zmienić),
- czy w promieniu 1 km planowane są inwestycje infrastrukturalne (np. nowe drogi, oczyszczalnie ścieków, spalarnie itp.),
- czy inwestycja posiada niezbędne zezwolenia,
- jaki jest termin zakończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności nieruchomości,
- kto finansuje budowę i jak zabezpieczone są interesy nabywców (m.in. który bank prowadzi rachunek powierniczy).
Kilka ważnych informacji na temat prospektu informacyjnego na podstawie ustawy:
Cytując Artykuł 18.2.
Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji.
Oznacza to, że o prospekt informacyjny możesz poprosić w każdej chwili bez ponoszenia dodatkowej opłaty, przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Musi on zostać dostarczony na trwałym nośniku informacji, czyli deweloper nie może Ci go po prostu pokazać i zabrać. Dobrym pomysłem może być przejrzenie kilku prospektów informacyjnych różnych deweloperów i różnych inwestycji, aby mieć porównanie.
Artykuł 19.1. mówi że „W przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w postaci:
1) aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w którym określone są aktualne informacje,
albo
2) nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w którym zmiana wskazana jest w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności poprzez zamieszczenie stosownych przypisów”
Oznacza to tyle, aby jakiekolwiek zmiany w prospekcie informacyjnym były Ci dostarczane w formie dokumentu. Umowa ustna nie ma mocy prawnej, zatem w wypadku ewentualnego konfliktu jesteś na przegranej pozycji.
Masz również prawo uzyskać od dewelopera następujące dokumenty:(Art.21.)
1) Aktualny stan księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
2) Kopię aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
3) Kopię pozwolenia na budowę;
4) Sprawozdanie finansowe dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;
5) Projekt architektoniczno-budowlanym
Przepisy karne
Przepisy karne dla dewelopera są określone w trzech artykułach:
“Art. 32. 1. Kto, będąc deweloperem, pracownikiem dewelopera lub inną osobą obowiązaną w ramach umowy z deweloperem do sporządzenia prospektu informacyjnego, wbrew postanowieniom art. 17 ust. 1, nie sporządza tego prospektu, podlega karze grzywny.[…]
Warto tutaj wspomnieć o tym, że deweloper ma obowiązek stworzyć prospekt informacyjny w przypadku mieszkań. Garaże, lokale usługowe czy apartamenty wypoczynkowe temu nie podlegają. Jeśli zatem kupujesz mieszkanie z garażem, dla mieszkania powinieneś otrzymać prospekt, a dla garażu deweloper nie ma obowiązku jego stworzenia
Art. 33. Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.
Art. 34. Kto, wbrew przepisom ustawy wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2”
Podsumowanie
Ustawa deweloperska ściśle określa, jakie obowiązki oraz jakie prawa ma deweloper względem nabywcy. Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości warto rozeznać się na rynku – najlepiej, jeśli sprawdzisz co najmniej kilku deweloperów, a także przejrzysz oraz przeanalizujesz ich prospekty informacyjne. Zadawaj jak najwięcej pytań – w ten sposób będziesz mógł sprawdzić wiarygodność deweloperów, ich wiedzę na temat inwestycji oraz rynku nieruchomości, a ponadto da Ci to częściowy pogląd na przyszłą współpracę.
Możesz przygotować sobie plan działania, który będzie opierał się na następujących krokach:
1) Znalezienie deweloperów realizujących w Twoim mieście inwestycje, które Cię interesują
2) Wyrażenie chęci podjęcia współpracy, poproszenie o prospekty informacyjne
3) Dokładne przeanalizowanie prospektów, przygotowanie kilku pytań a następnie wyjaśnienie ich podczas rozmowy z deweloperami
Powyższe etapy powinny pomóc Ci podjąć dobrą decyzję odnośnie wyboru dewelopera, który spełnia Twoje oczekiwania. Nawet, jeśli inwestycja jest świetna, nie warto działać pochopnie, zanim nie sprawdzisz, kto tę inwestycję dla Ciebie przygotowuje.
Zarówno treść ustawy deweloperskiej jak i wzór prospektu informacyjnego (ostatnie 8 stron dokumentu) możesz pobrać tutaj
Jeśli ten artykuł jest dla Ciebie wartościowy, proszę, udostępnij go na swoim fejsbuku