Umowa rezerwacyjna

Czym charakteryzuje się umowa rezerwacyjna i jak wygląda proces jej zawarcia?

Czwarty wpis z cyklu „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupów do zysków z najmu” dotyczy umowy rezerwacyjnej z deweloperem. Jeśli masz już upatrzone mieszkanie, poznałeś prospekt informacyjny dewelopera i wiesz, że to właśnie z nim chcesz podjąć współpracę, nadchodzi czas na podpisanie umowy. W tym artykule prawdopodobnie dowiesz się wszystkiego, co niezbędne, aby móc zawrzeć dokument, która ma na celu rezerwację Twojego przyszłego mieszkania.

Na czym polega umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna, to najprościej mówiąc, dokument świadczący o dokonaniu Twojej rezerwacji wybranego mieszkania u dewelopera. Taka umowa z reguły zobowiązuje Ciebie do wpłacenia kwoty na poczet rezerwacji (często jest to określony % od wartości mieszkania, ale nie jest to stała kwota określona prawnie) a dewelopera, jak sama nazwa wskazuje, zobowiązuje do zarezerwowania mieszkania dla Ciebie (jeśli znajduje się w niej odpowiedni zapis, to po podpisaniu umowy nie może zaoferować tego mieszkania innemu nabywcy).

Na co zwrócić uwagę:
Po pierwsze, nabywcy rzadko przywiązują uwagę do umów rezerwacyjnych – skoro wydają kilkaset tysięcy na mieszkanie, kilka tysięcy opłaty za rezerwację nie stanowi dla nich wielkiego wyzwania. Nierzadko zdarza się jednak, że przez niejasne zapisy umowy rezerwacyjnej i brak dogłębnej analizy tego, co się podpisuje, kilka tysięcy urasta do większej sumy lub w najlepszym przypadku – kończy się to zszarganymi nerwami i stresem.

Druga ważna kwestia – umowy rezerwacyjne nie są uregulowane prawnie. Każdy rodzaj umowy z deweloperem podlega pod przepisy o ochronie praw konsumentów, jednak w przeciwieństwie do umowy deweloperskiej, umowa rezerwacyjna nie jest opisana w ustawie deweloperskiej, co za tym idzie – można wpisać do niej klauzule, które zadziałają na Twoją niekorzyść.

Trzecim istotnym powodem ku temu, żebyś zwrócił szczególną uwagę na umowę rezerwacyjną jest fakt, że jest ona często przygotowywana przez pracowników dewelopera (którzy nie muszą być prawnikami), a co za tym idzie jest mało precyzyjnie sformułowana. Jeśli coś jest mało precyzyjnie sformułowane w umowie – można polemizować na temat jej konkretnych zapisów, więc w wypadku rozstrzygania sporów, gdy takowe się pojawią, może być ciężko rozwiązać problem.

Istnieją dwa typy umów rezerwacyjnych:
a) Umowa rezerwacyjna bez elementów umowy przedwstępnej, tzw. „czysta”
b) Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej

Umowa rezerwacyjna bez elementów umowy przedwstępnej, tzw. „czysta”

Główne założenie tego rodzaju umowy oznacza, że nabywca oraz sprzedający nie zobowiązują się do zawarcia innej umowy, która będzie zamykała transakcję. Oznacza to, że rezerwujesz mieszkanie i w każdej chwili możesz się z tego wycofać. Zaliczka przepada, aczkolwiek nie jesteś zmuszony do podpisania kolejnej umowy (określonej prawnie, jak np. umowy deweloperskiej)

Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej

Nabywca i sprzedający postanawiają, że w określonym czasie zostanie zawarta umowa innego typu np. umowa deweloperska, która zobowiązuje do zakupu mieszkania. Można zatem wywnioskować, że samo podpisanie umowy rezerwacyjnej niesie ze sobą dalsze zobowiązania, a co za tym idzie nie można się z tego tak łatwo wycofać.

Drugi typ umowy jest dla dewelopera bardziej korzystny z oczywistych względów – od samego początku zobowiązujecie się do dalszej współpracy. Jeśli dostaniesz taki typ umowy od dewelopera, powinieneś przyjrzeć się jej zapisom (jak i samemu deweloperowi) jeszcze bardziej uważnie.

Cechy umowy rezerwacyjnej:

• Nie wszyscy deweloperzy ją stosują

Niektórzy zaproponują Ci od razu np. umowę deweloperską (finalizując transakcję)

• Nie wszyscy deweloperzy pobierają opłatę za rezerwację

Choć z reguły to robią, biorąc pod uwagę, że w obecnym czasie (2017 rok) mieszkania sprzedają się bardzo szybko. W Krakowie w wielu spółkach deweloperskich lista rezerwacji mieszkań jest dość szybko zamykana (od momentu jej otwarcia), ponieważ jest duży popyt na mieszkania.

Opłata za rezerwację (w zależności od zapisu w umowie) może być liczona jako zaliczka na mieszkanie lub jako całkowicie odrębna kwota do zapłaty. W pierwszym przypadku, ostateczna kwota zakupu mieszkania będzie pomniejszona o tę kwotę (jeśli podpiszesz umowę deweloperską), w drugim zapłacisz za mieszkanie + rezerwację.

• Umowa rezerwacyjna nie zobowiązuje do zakupu mieszkania

Chyba, że jest to umowa z elementami umowy przedwstępnej, gdzie znajduje się określony termin podpisania(innej) umowy, która sfinalizuje transakcję

• Opłata rezerwacyjna przepada, jeśli nie zdecydujesz się na zakup mieszkania

Nawet, jeśli konsultant ds. sprzedaży mówi Ci, że „w razie czego pieniądze zostaną zwrócone”, przypatrz się dokładnie konkretnym zapisom w umowie, które to regulują. Pieniądze zostaną Ci zwrócone zazwyczaj wtedy, jeśli podpiszesz właściwą umowę (tj. umowę deweloperską uregulowaną prawnie)

Trzy ostatnie cechy umowy rezerwacyjnej są szczególnie istotne:

• Umowę rezerwacyjną zawiera się najczęściej na określony czas

Czasem zdarza się, że deweloperzy chcą się zabezpieczyć na wypadek ewentualnych opóźnień w budowie nieruchomości i stosują zapis, który automatycznie przedłuża ważność umowy. Zapis może wyglądać np. w ten sposób:

„Umowa rezerwacyjna zostanie automatycznie przedłużona do (określony termin) w przypadku przesunięcia terminu rozpoczęcia inwestycji przez dewelopera.”

Na pierwszy rzut oka przedłużenie nie wydaje się czymś istotnym, jednakże:

– przez okres przedłużenia umowy możesz znaleźć ciekawszą ofertę (a jeśli zerwiesz obecną umowę rezerwacyjną, zazwyczaj stracisz zaliczkę).

– Twoje pieniądze są zamrożone. Załóżmy, że mieszkanie kosztuje 300 tysięcy złotych, zaliczka to 10% kwoty- 30 tysięcy. Deweloper przedłuża czas trwania umowy o 3 miesiące (a umowa do tej pory trwała kolejne 3 miesiące, więc razem 6 miesięcy)

Suma, którą dostaniesz, po włożeniu tych pieniędzy na lokatę 2,5% w skali roku przy co miesięcznej kapitalizacji (zakładamy, że wyjmujesz pieniądze po 6 miesiącach) to 304 zł.

• Umowa rezerwacyjna nie zawsze gwarantuje faktyczną rezerwację mieszkania!

Wszystko zależy od tego, jak deweloper i nabywca rozumieją termin „rezerwacja”.

Jeśli podpisujesz umowę rezerwacyjną, musisz dokładnie wszystko przeanalizować, dlatego najlepiej skontaktować się w tym przypadku z prawnikiem. W umowie muszą wystąpić precyzyjne zapisy dotyczące tego, jak obie strony rozumieją termin „rezerwacja”. Tobie zależy na tym, aby termin ten oznaczał, iż masz pierwszeństwo do zakupu zarezerwowanego mieszkania i nikt inny (oprócz Ciebie) nie może go w określonym terminie kupić.

• Umowa rezerwacyjna zazwyczaj zawiera kilka załączników, takich jak rzut nieruchomości, dokumenty potrzebne do budowy nieruchomości czy draft (szkic) umowy deweloperskiej

Ostatnia poruszona kwestia, czyli szkic przyszłej umowy deweloperskiej jest bardzo istotna.

Może zdarzyć się tak (w przypadku, gdy masz do czynienia z umową rezerwacyjną drugiego typu), że z zapisu w umowie rezerwacyjnej wynika, że przyszła umowa deweloperska będzie miała treść zgodną ze szkicem dołączonym jako załącznik do umowy rezerwacyjnej.

Co to w praktyce oznacza?

– Brak możliwości negocjacji postanowień umowy deweloperskiej w przyszłości (gdyż akceptujesz jej konkretne zapisy w trakcie podpisania umowy rezerwacyjnej nawet, gdy zawiera klauzule niedozwolone.

– Negocjowanie warunków umowy rezerwacyjnej jak i umowy deweloperskiej w tym samym czasie, co oznacza dogłębną analizę kilkudziesięciu stron.

Masz w takiej sytuacji dwie opcje:

1. Przygotować się do tego, że będziesz musiał negocjować na raz dwie umowy, co oznacza jeszcze większą analizę tego, co czytasz i w przyszłości podpiszesz
2. Zmienić treść postanowień umowy rezerwacyjnej, abyś miał prawo do negocjowania treści umowy deweloperskiej w przyszłości. W ostateczności zmienić dewelopera.

Minimum, jakie powinna zawierać umowa rezerwacyjna – zbiór podstawowych informacji:

⇒ dane osobowe (imię, nazwisko, numer PESEL, serię i numer dowodu osobistego, adres korespondencyjny, adres e-mail, telefon),

⇒przedmiot transakcji (rodzaj nieruchomości, adres administracyjny, numer księgi wieczystej, metraż, wysokość nabywanego udziału),

⇒ składowe transakcji wraz z rozbiciem na cenę (mieszkanie/dom/segment, udział w gruncie, miejsce postojowe/komórka lokatorska itp.)

⇒ datę i miejsce zawarcia umowy,

⇒ numer rachunku bankowego do dokonania płatności oraz ewentualnego zwrotu środków finansowych,

⇒ termin zawarcia umowy deweloperskiej (Jeśli jest to drugi typ umowy rezerwacyjnej)

⇒ termin wydania przedmiotu umowy,

⇒ harmonogram płatności,

⇒ oświadczenia właściciela, iż stan prawny wykazany w księdze wieczystej jest aktualny,

⇒ oświadczenie właściciela, iż nie posiada żadnych zaległości finansowych, podatkowych a nieruchomość jest wolna od praw osób trzecich,

⇒ informacje o bez ciężarowym wydzieleniu nieruchomości (jeśli na hipotece inwestycji zabezpieczony jest kredyt deweloperski),

⇒ informacje o ewentualnej wpłacie własnej i przyjętym rygorze zadatek vs. zaliczka,

⇒ wysokość nabywanego udziału w nieruchomości(jeśli kupujemy nieruchomość wspólnie nie na zasadach wspólnoty majątkowej),  

⇒  informację o tym co znaczy w umowie rezerwacja, gdyż w przepisach nie ma dokładnej definicji,

⇒ informacje o załącznikach (podstawa nabycia obecnych właścicieli, KW, zdjęcia nieruchomości i inne informacje wynikające z charakteru nieruchomości),

⇒ informacje jaki sąd będzie sądem właściwym w przypadku powstania konfliktu stron(np. sąd właściwy dla nieruchomości, strony sprzedającej lub kupującej),

⇒ parafki na każdej stronie i pełen podpis na ostatniej stronie umowy.

(Źródło: blogkredytowy.pl)

Podsumowanie

Zapamiętaj przynajmniej dwie istotne kwestie płynące z dzisiejszego artykułu:

a) Zawsze czytaj umowy, które podpisujesz. Duża część kłopotów z współpracy z deweloperem bierze się z „małych” niedociągnięć w postaci pobieżnego przeczytania umowy (a następnie jej podpisania pod wpływem emocji) lub ignorowania zapisów, których nie rozumiesz, co również niesie ze sobą poważne konsekwencje. Zwłaszcza w przypadku umowy rezerwacyjnej, która:

• nie jest uregulowana prawnie
• nierzadko jest przygotowywana w mało precyzyjny sposób, przez co wzrasta prawdopodobieństwo powstania konfliktu między stronami (nabywcą, czyli Tobą, a deweloperem).

b) Za każdym razem, gdy znajdziesz w umowie zapis, który jest niezrozumiały albo wydaje Ci się podejrzany – skontaktuj się z prawnikiem. Jeśli chcesz robić to na własną rękę, dobrym sposobem jest przejrzenie rejestru klauzul niedozwolonych, czyli dokumentu nadzorowanego przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UoKiK) bezpośrednio dostępnego na stronie internetowej tego urzędu. Znajdziesz to tutaj (kliknij odpowiednio „wg branż” -> „nieruchomości”)

Jeśli masz jakieś pytania, pisz na:

biuro @ mistrzwynajmu.pl

Jeśli ten artykuł jest dla Ciebie wartościowy, proszę, udostępnij go na swoim fejsbuku