umowa deweloperska

Umowa deweloperska.

Czym charakteryzuje się umowa deweloperska i jak wygląda proces jej zawarcia?

Piąty wpis z cyklu „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupów do zysków z najmu” dotyczy umowy deweloperskiej. Jeśli masz już upatrzone mieszkanie, poznałeś prospekt informacyjny dewelopera i wiesz, że to właśnie z nim chcesz podjąć współpracę, nadchodzi czas na podpisanie umowy. W tym artykule prawdopodobnie dowiesz się wszystkiego, co niezbędne, aby móc zawrzeć umowę deweloperską na korzystnych dla Ciebie warunkach. Zanim to się jednak stanie, musisz pamiętać o wielu istotnych czynnikach, o których za chwilę przeczytasz. Poprzedni wpis traktował o umowie rezerwacyjnej, znajdziesz go tutaj

Konkretyzując:
– czym jest i na czym polega umowa deweloperska
– jakie są jej szczególne cechy, czym się wyróżnia, o jakie zapisy musisz w niej zadbać
– co powinna zawierać umowa deweloperska
– najważniejsze kwestie, o których należy pamiętać, aby uniknąć konfliktów z deweloperem

Czym jest i na czym polega umowa deweloperska?

Gdy poznajesz dewelopera, z którym chcesz współpracować i znalazłeś w jego ofercie mieszkanie, które Ci się podoba, najczęściej podpisujesz na ten lokal umowę rezerwacyjną, aby nikt Cię nie ubiegł.

Następnie nadchodzi czas na podpisanie umowy deweloperskiej, tj. głównej umowy, na mocy której zobowiązujesz się do zakupu mieszkania. Deweloper, z którym podpisujesz umowę, zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę, czyli Ciebie, własności lokalu. W skrócie Ty decydujesz się za mieszkanie zapłacić, a deweloper decyduje się je sprzedać właśnie Tobie.(Faktyczne przeniesienie własności jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego, wynika to z Art. 27. 1. Ustawy deweloperskiej).

Najważniejszą kwestią w kontekście umowy deweloperskiej jest to, iż (w przeciwieństwie do umowy rezerwacyjnej), ma ona moc prawną. Oznacza to, że podpisanie takiego dokumentu bez zaznajomienia się z treścią lub nawet pobieżnym przeczytaniem jej, może nieść ze sobą duże konsekwencje. Każdy niezrozumiały zapis, który spotkasz w umowie deweloperskiej zalecam skonsultować z prawnikiem, zamiast ignorować go i kierować się zasadą „jakoś to będzie”.

Cechy umowy deweloperskiej:

  • Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Oznacza to, że nabywca i deweloper muszą ustalić termin spotkania na podpisanie takiej umowy w kancelarii notarialnej, za którą ponosisz połowę kosztów. Jeśli zrezygnujesz z umowy, nie będzie Ci to zwrócone. Dla nabywcy to raczej zaleta, niż wada, ponieważ możesz spytać notariusza o niejasne kwestie dotyczące umowy.

  • Umowa deweloperska jest bardziej złożoną umową niż umowa rezerwacyjna czy umowa przyrzeczona.

    To właśnie w umowie deweloperskiej znajdują się wszystkie szczegóły odnośnie współpracy dewelopera i nabywcy, a także dokładny opis tego, za co płacisz. Zadbaj oto, aby jej zapisy były maksymalnie precyzyjne.

Przykładowo:

Deweloper może określić standard wykończenia mieszkania jako „standard deweloperski”. Warto poprosić dewelopera o doprecyzowanie tego, co konkretnie rozumie poprzez użycie tego terminu, ponieważ na rynku nieruchomości jest on używany bardzo często. Jeśli chcesz uniknąć rozczarowania i konfliktów w przyszłości, lepiej postaraj się o skonkretyzowane, klarowne zapisy w umowie na podstawie których będziesz mógł się oprzeć.

  • Umowa deweloperska nie daje nabywcy prawa własności do lokalu

Umowa deweloperska nie przenosi na Ciebie własności nieruchomości, a jedynie zobowiązuje dewelopera (o ile jest w niej taki zapis) do tego, że w przyszłości podpiszecie umowę przyrzeczoną, która zagwarantuje Ci prawo własności.

  • Podpisujesz ją zazwyczaj w czasie trwania budowy

Precyzyjne zapisy w umowie są tak istotne, ponieważ nie są one jedynie formalnością – wyznaczają to, w jaki sposób deweloper przygotuje dla Ciebie lokal. Jeśli zadbasz o korzystne dla siebie warunki, będziesz mieć mniej kłopotu przy odbiorze technicznym mieszkania

  • Umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, jest to umowa o charakterze samodzielnym

Jest do dla Ciebie dobra informacja – w przypadku niedopełnienia zobowiązań ze strony dewelopera, nabywca może je łatwiej wyegzekwować. Kolejny aspekt to sama nazwa umowy – jeżeli jej nazwa będzie zmieniona na np. umowę przedwstępną, powinna zapalić Ci się czerwona lampka.

  • Pieniądze wpłacane przez Ciebie powinny znajdować się na rachunku powierniczym

Jeśli inwestycja została wprowadzona przez dewelopera do sprzedaży później niż 29 kwietnia 2012 roku, obowiązuje go ustawa deweloperska, która precyzuje, że rachunek bankowy, na który nabywca wpłaca środki pieniężne jest rachunkiem powierniczym. Upewnij się, że taki zapis występuje w umowie, ponieważ zabezpiecza to Twoje pieniądze w przypadku problemów finansowych dewelopera

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Umowa deweloperska jest uregulowana prawnie w ustawie deweloperskiej z 2012 roku.

Na jej podstawie umowa ta powinna zawierać w szczególności:
1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2) cenę nabycia prawa do nieruchomości;
3) informację o nieruchomości (powierzchni działki, stan prawny nieruchomości, obciążenia, numer księgi wieczystej);
4) określenie położenia mieszkania względem całego budynku;
5) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
6) termin przeniesienia na nabywcę prawa do lokalu (czyli termin podpisania umowy przyrzeczonej);
7) wysokość wpłat nabywcy na rachunek powierniczy oraz poszczególne terminy dla każdej z nich;
8) informacje dotyczące:
a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;

9) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał;
10) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych nad inwestycją razem z harmonogramem (który zawiera co najmniej 4 etapy realizacji całego przedsięwzięcia, co wynika bezpośrednio z Art. 24. 2. ustawy deweloperskiej)
11) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz w konsekwencji warunek zwrotu środków pieniężnych
12) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
13) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego;
14) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią;
15) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu;
16) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę (jeżeli takie obciążenie istnieje) albo informację o braku takiej zgody;
17) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Oprócz standardowych zapisów umowy deweloperskiej, warto zwrócić szczególną uwagę na trzy kwestie:

a)   Odstąpienie od umowy.
Jak wcześniej wspominałem, umowa deweloperska to umowa o mocy prawnej. Zobowiązujesz się do zapłaty za mieszkanie, a jeśli nie wywiążesz się z umowy, deweloper może przygotować zapisy, które będą określały wysokie kary za odstąpienie od tej umowy. Jeżeli nie jesteś w 100% przekonany do danego mieszkania, ale generalnie wszystko wydaje się być w porządku, zadbaj oto, aby w razie czego warunki odstąpienia od umowy były jak najbardziej korzystne dla Ciebie. Kary za niewywiązanie się ze zobowiązań wynikających z umowy pomiędzy stronami są również do ustalenia indywidualnie – przygotuj się zatem na fakt, że wersja umowy, którą poda Ci deweloper nie musi być wersją ostateczną, możesz ją negocjować.

b)   Niebezpieczne klauzule.
Podobnie jak przy umowie rezerwacyjnej, umowa deweloperska może zawierać niekorzystne dla Ciebie, a czasem wręcz niedozwolone klauzule. O prawach i obowiązkach dewelopera możesz przeczytać w innym wpisie na blogu Mistrza Wynajmu tutaj, natomiast klauzule, które są zabronione, możesz sprawdzić w rejestrze klauzul niedozwolonych bezpośrednio na stronie internetowej UOKiKu.

c)   Umowa przyrzeczona.
W umowie deweloperskiej powinno znaleźć się wszystko to, co znajdzie się w przyszłości w umowie przyrzeczonej, czyli inaczej umowie końcowej, zamykającej całą transakcję zakupu mieszkania. Umowa końcowa jest podpisywana zazwyczaj po odbiorze technicznym lokalu. Warto określić datę jej zawarcia lub konkretny moment, po którym nastąpi jej zawarcie.

 

Podsumowanie

Naczelnym przesłaniem tego wpisu jest przede wszystkim analiza i chłodna kalkulacja. Nawet, jeśli wybrałeś już dewelopera, przeczytałeś prospekt informacyjny, a lokal, jaki jest Ci oferowany trafia w Twoje gusta, nie oznacza to, że musisz do końca współpracować z tym deweloperem. Im bardziej przygotujesz się do spotkania, przeanalizujesz zapisy ustawy deweloperskiej i rozpiszesz sobie etapy Waszej współpracy i realizację całej inwestycji, tym większa szansa, że unikniesz konfliktów.

Kluczowe dwa punkty:

1)   Czytaj to, co podpisujesz oraz starannie analizuj konkretne zapisy umowy. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości – nie wahaj się skonsultować ich z prawnikiem, w końcu chodzi o duże pieniądze.

2)   Staraj się kalkulować zarówno działania Twoje, jak i te podjęte przez dewelopera. Zadawaj mu pytania i obserwuj czy odpowiada na nie bez skrępowania.

     Rozmawiaj i słuchaj tego, co mówi – dzięki tym pozornie błahym czynnościom jeszcze lepiej ocenisz, czy współpracujesz z właściwym człowiekiem oraz czy Twoja inwestycja jest bezpieczna.

Ustawę deweloperską możesz pobrać tutaj.

Kolejny artykuł będzie zawierał wszystkie najważniejsze informacje, jakie musisz wiedzieć o odbiorze technicznym

 

Jeśli masz jakieś pytania, pisz na:
biuro @ mistrzwynajmu.pl

 

Jeśli ten artykuł był dla Ciebie wartościowy, proszę, udostępnij go na swoim fejsbuku

umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna

 

Czym charakteryzuje się umowa rezerwacyjna i jak wygląda proces jej zawarcia?

Czwarty wpis z cyklu „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupów do zysków z najmu” dotyczy umowy rezerwacyjnej z deweloperem. Jeśli masz już upatrzone mieszkanie, poznałeś prospekt informacyjny dewelopera i wiesz, że to właśnie z nim chcesz podjąć współpracę, nadchodzi czas na podpisanie umowy. W tym artykule prawdopodobnie dowiesz się wszystkiego, co niezbędne, aby móc zawrzeć dokument, która ma na celu rezerwację Twojego przyszłego mieszkania.

Na czym polega umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna, to najprościej mówiąc, dokument świadczący o dokonaniu Twojej rezerwacji wybranego mieszkania u dewelopera. Taka umowa z reguły zobowiązuje Ciebie do wpłacenia kwoty na poczet rezerwacji (często jest to określony % od wartości mieszkania, ale nie jest to stała kwota określona prawnie) a dewelopera, jak sama nazwa wskazuje, zobowiązuje do zarezerwowania mieszkania dla Ciebie (jeśli znajduje się w niej odpowiedni zapis, to po podpisaniu umowy nie może zaoferować tego mieszkania innemu nabywcy).

Na co zwrócić uwagę:
Po pierwsze, nabywcy rzadko przywiązują uwagę do umów rezerwacyjnych – skoro wydają kilkaset tysięcy na mieszkanie, kilka tysięcy opłaty za rezerwację nie stanowi dla nich wielkiego wyzwania. Nierzadko zdarza się jednak, że przez niejasne zapisy umowy rezerwacyjnej i brak dogłębnej analizy tego, co się podpisuje, kilka tysięcy urasta do większej sumy lub w najlepszym przypadku – kończy się to zszarganymi nerwami i stresem.

Druga ważna kwestia – umowy rezerwacyjne nie są uregulowane prawnie. Każdy rodzaj umowy z deweloperem podlega pod przepisy o ochronie praw konsumentów, jednak w przeciwieństwie do umowy deweloperskiej, umowa rezerwacyjna nie jest opisana w ustawie deweloperskiej, co za tym idzie – można wpisać do niej klauzule, które zadziałają na Twoją niekorzyść.

Trzecim istotnym powodem ku temu, żebyś zwrócił szczególną uwagę na umowę rezerwacyjną jest fakt, że jest ona często przygotowywana przez pracowników dewelopera (którzy nie muszą być prawnikami), a co za tym idzie jest mało precyzyjnie sformułowana. Jeśli coś jest mało precyzyjnie sformułowane w umowie – można polemizować na temat jej konkretnych zapisów, więc w wypadku rozstrzygania sporów, gdy takowe się pojawią, może być ciężko rozwiązać problem.

Istnieją dwa typy umów rezerwacyjnych:
a) Umowa rezerwacyjna bez elementów umowy przedwstępnej, tzw. „czysta”
b) Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej

Umowa rezerwacyjna bez elementów umowy przedwstępnej, tzw. „czysta”

Główne założenie tego rodzaju umowy oznacza, że nabywca oraz sprzedający nie zobowiązują się do zawarcia innej umowy, która będzie zamykała transakcję. Oznacza to, że rezerwujesz mieszkanie i w każdej chwili możesz się z tego wycofać. Zaliczka przepada, aczkolwiek nie jesteś zmuszony do podpisania kolejnej umowy (określonej prawnie, jak np. umowy deweloperskiej)

Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej

Nabywca i sprzedający postanawiają, że w określonym czasie zostanie zawarta umowa innego typu np. umowa deweloperska, która zobowiązuje do zakupu mieszkania. Można zatem wywnioskować, że samo podpisanie umowy rezerwacyjnej niesie ze sobą dalsze zobowiązania, a co za tym idzie nie można się z tego tak łatwo wycofać.

Drugi typ umowy jest dla dewelopera bardziej korzystny z oczywistych względów – od samego początku zobowiązujecie się do dalszej współpracy. Jeśli dostaniesz taki typ umowy od dewelopera, powinieneś przyjrzeć się jej zapisom (jak i samemu deweloperowi) jeszcze bardziej uważnie.

Cechy umowy rezerwacyjnej:

  • Nie wszyscy deweloperzy ją stosują

Niektórzy zaproponują Ci od razu np. umowę deweloperską (finalizując transakcję)

  • Nie wszyscy deweloperzy pobierają opłatę za rezerwację

Choć z reguły to robią, biorąc pod uwagę, że w obecnym czasie (2017 rok) mieszkania sprzedają się bardzo szybko. W Krakowie w wielu spółkach deweloperskich lista rezerwacji mieszkań jest dość szybko zamykana (od momentu jej otwarcia), ponieważ jest duży popyt na mieszkania.

Opłata za rezerwację (w zależności od zapisu w umowie) może być liczona jako zaliczka na mieszkanie lub jako całkowicie odrębna kwota do zapłaty. W pierwszym przypadku, ostateczna kwota zakupu mieszkania będzie pomniejszona o tę kwotę (jeśli podpiszesz umowę deweloperską), w drugim zapłacisz za mieszkanie + rezerwację.

  • Umowa rezerwacyjna nie zobowiązuje do zakupu mieszkania

Chyba, że jest to umowa z elementami umowy przedwstępnej, gdzie znajduje się określony termin podpisania(innej) umowy, która sfinalizuje transakcję

  • Opłata rezerwacyjna przepada, jeśli nie zdecydujesz się na zakup mieszkania

Nawet, jeśli konsultant ds. sprzedaży mówi Ci, że „w razie czego pieniądze zostaną zwrócone”, przypatrz się dokładnie konkretnym zapisom w umowie, które to regulują. Pieniądze zostaną Ci zwrócone zazwyczaj wtedy, jeśli podpiszesz właściwą umowę (tj. umowę deweloperską uregulowaną prawnie)

Trzy ostatnie cechy umowy rezerwacyjnej są szczególnie istotne:

  • Umowę rezerwacyjną zawiera się najczęściej na określony czas

 

Czasem zdarza się, że deweloperzy chcą się zabezpieczyć na wypadek ewentualnych opóźnień w budowie nieruchomości i stosują zapis, który automatycznie przedłuża ważność umowy. Zapis może wyglądać np. w ten sposób:

„Umowa rezerwacyjna zostanie automatycznie przedłużona do (określony termin) w przypadku przesunięcia terminu rozpoczęcia inwestycji przez dewelopera.”

Na pierwszy rzut oka przedłużenie nie wydaje się czymś istotnym, jednakże:

– przez okres przedłużenia umowy możesz znaleźć ciekawszą ofertę (a jeśli zerwiesz obecną umowę rezerwacyjną, zazwyczaj stracisz zaliczkę).

– Twoje pieniądze są zamrożone. Załóżmy, że mieszkanie kosztuje 300 tysięcy złotych, zaliczka to 10% kwoty- 30 tysięcy. Deweloper przedłuża czas trwania umowy o 3 miesiące (a umowa do tej pory trwała kolejne 3 miesiące, więc razem 6 miesięcy)

Suma, którą dostaniesz, po włożeniu tych pieniędzy na lokatę 2,5% w skali roku przy co miesięcznej kapitalizacji (zakładamy, że wyjmujesz pieniądze po 6 miesiącach) to 304 zł.

 

  • Umowa rezerwacyjna nie zawsze gwarantuje faktyczną rezerwację mieszkania!

 

Wszystko zależy od tego, jak deweloper i nabywca rozumieją termin „rezerwacja”.

Jeśli podpisujesz umowę rezerwacyjną, musisz dokładnie wszystko przeanalizować, dlatego najlepiej skontaktować się w tym przypadku z prawnikiem. W umowie muszą wystąpić precyzyjne zapisy dotyczące tego, jak obie strony rozumieją termin „rezerwacja”. Tobie zależy na tym, aby termin ten oznaczał, iż masz pierwszeństwo do zakupu zarezerwowanego mieszkania i nikt inny (oprócz Ciebie) nie może go w określonym terminie kupić.

 

  • Umowa rezerwacyjna zazwyczaj zawiera kilka załączników, takich jak rzut nieruchomości, dokumenty potrzebne do budowy nieruchomości czy draft (szkic) umowy deweloperskiej

 

Ostatnia poruszona kwestia, czyli szkic przyszłej umowy deweloperskiej jest bardzo istotna.

Może zdarzyć się tak (w przypadku, gdy masz do czynienia z umową rezerwacyjną drugiego typu), że z zapisu w umowie rezerwacyjnej wynika, że przyszła umowa deweloperska będzie miała treść zgodną ze szkicem dołączonym jako załącznik do umowy rezerwacyjnej.

Co to w praktyce oznacza?

– Brak możliwości negocjacji postanowień umowy deweloperskiej w przyszłości (gdyż akceptujesz jej konkretne zapisy w trakcie podpisania umowy rezerwacyjnej nawet, gdy zawiera klauzule niedozwolone.

– Negocjowanie warunków umowy rezerwacyjnej jak i umowy deweloperskiej w tym samym czasie, co oznacza dogłębną analizę kilkudziesięciu stron.

Masz w takiej sytuacji dwie opcje:

  1. Przygotować się do tego, że będziesz musiał negocjować na raz dwie umowy, co oznacza jeszcze większą analizę tego, co czytasz i w przyszłości podpiszesz
  2. Zmienić treść postanowień umowy rezerwacyjnej, abyś miał prawo do negocjowania treści umowy deweloperskiej w przyszłości. W ostateczności zmienić dewelopera.

Minimum, jakie powinna zawierać umowa rezerwacyjna – zbiór podstawowych informacji:

dane osobowe (imię, nazwisko, numer PESEL, serię i numer dowodu osobistego, adres korespondencyjny, adres e-mail, telefon),

przedmiot transakcji (rodzaj nieruchomości, adres administracyjny, numer księgi wieczystej, metraż, wysokość nabywanego udziału),

składowe transakcji wraz z rozbiciem na cenę (mieszkanie/dom/segment, udział w gruncie, miejsce postojowe/komórka lokatorska itp.)

datę i miejsce zawarcia umowy,

numer rachunku bankowego do dokonania płatności oraz ewentualnego zwrotu środków finansowych,

termin zawarcia umowy deweloperskiej (Jeśli jest to drugi typ umowy rezerwacyjnej)

termin wydania przedmiotu umowy,

harmonogram płatności,

oświadczenia właściciela, iż stan prawny wykazany w księdze wieczystej jest aktualny,

oświadczenie właściciela, iż nie posiada żadnych zaległości finansowych, podatkowych a nieruchomość jest wolna od praw osób trzecich,

informacje o bez ciężarowym wydzieleniu nieruchomości (jeśli na hipotece inwestycji zabezpieczony jest kredyt deweloperski),

informacje o ewentualnej wpłacie własnej i przyjętym rygorze zadatek vs. zaliczka,

wysokość nabywanego udziału w nieruchomości(jeśli kupujemy nieruchomość wspólnie nie na zasadach wspólnoty majątkowej),  

 informację o tym co znaczy w umowie rezerwacja, gdyż w przepisach nie ma dokładnej definicji,

informacje o załącznikach (podstawa nabycia obecnych właścicieli, KW, zdjęcia nieruchomości i inne informacje wynikające z charakteru nieruchomości),

informacje jaki sąd będzie sądem właściwym w przypadku powstania konfliktu stron(np. sąd właściwy dla nieruchomości, strony sprzedającej lub kupującej),

parafki na każdej stronie i pełen podpis na ostatniej stronie umowy.

(Źródło: blogkredytowy.pl)

Podsumowanie

Zapamiętaj przynajmniej dwie istotne kwestie płynące z dzisiejszego artykułu:

a) Zawsze czytaj umowy, które podpisujesz. Duża część kłopotów z współpracy z deweloperem bierze się z „małych” niedociągnięć w postaci pobieżnego przeczytania umowy (a następnie jej podpisania pod wpływem emocji) lub ignorowania zapisów, których nie rozumiesz, co również niesie ze sobą poważne konsekwencje. Zwłaszcza w przypadku umowy rezerwacyjnej, która:

  • nie jest uregulowana prawnie
  • nierzadko jest przygotowywana w mało precyzyjny sposób, przez co wzrasta prawdopodobieństwo powstania konfliktu między stronami (nabywcą, czyli Tobą, a deweloperem).

b) Za każdym razem, gdy znajdziesz w umowie zapis, który jest niezrozumiały albo wydaje Ci się podejrzany – skontaktuj się z prawnikiem. Jeśli chcesz robić to na własną rękę, dobrym sposobem jest przejrzenie rejestru klauzul niedozwolonych, czyli dokumentu nadzorowanego przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UoKiK) bezpośrednio dostępnego na stronie internetowej tego urzędu. Znajdziesz to tutaj (kliknij odpowiednio „wg branż” -> „nieruchomości”)

Jeśli masz jakieś pytania, pisz na:

biuro @ mistrzwynajmu.pl

 

Jeśli ten artykuł jest dla Ciebie wartościowy, proszę, udostępnij go na swoim fejsbuku

20% wkładu własnego w kredytach hipotecznych

10 sposobów na zwiększenie rentowności wynajmu

10 sposobów na zwiększenie rentowności najmu

Najniższy od lat poziom stóp procentowych skłania Polaków do szukania takich form lokowania kapitału, które pozwolą zarabiać lepiej niż na lokacie bankowej. Jedną z takich opcji jest zakup mieszkania na wynajem, co powoduje, że na rynku pojawia się rzesza inwestorów, którzy skuszeni wysokimi zyskami kupują nieruchomości przeznaczone na wynajem.

Swoje mieszkanie możemy wynajmować długo, średnio lub krótkoterminowo. W przypadku wynajmu długoterminowego nastawiamy się na to, że nasz najemca będzie mieszkał co najmniej 12 miesięcy. W przypadku kolejnych form najmu udostępniamy nasze mieszkanie na okres od 3-6 miesięcy lub na doby analogicznie do tego, jak to robią hotele. Warto tutaj nadmienić, że wynajem krótkoterminowy to nie wynajem a usługa zakwaterowania, co wiąże się z działalnością gospodarczą i rozliczaniem podatku VAT w wysokości 8%. W sprawie szczegółów należy się skontaktować z biurem rachunkowym, ponieważ poniższy wpis nie jest poświęcony tematyce rozliczania podatku, a jedynie wskazuje pomysły na to, jak zwiększyć zyski z posiadanego mieszkania.

Rentowność z najmu można liczyć na wiele sposobów. Osoby zawodowo inwestujące w wynajem liczą ROE (rentowność kapitału własnego), wykorzystując dźwignię w postaci zewnętrznego finansowania. Inni uczestnicy rynku liczą ROI (rentowność inwestycji), ponieważ najłatwiej odnieść to do oprocentowania lokat bankowych. Obecnie przeciętny zwrot z inwestycji w wynajmowanym długoterminowo mieszkaniu wynosi od 4% do 5% brutto. Można tyle uzyskać kupując mieszkanie z ogłoszenia lub od dewelopera i wyremontować je tak, jak uważamy za stosowne. Brutto w powyższym wyliczeniu oznacza, że od przychodu lub dochodu musimy zapłacić podatek – w zależności od wybranej opcji – 8.5% od przychodu ryczałtem lub 18/32% od dochodu.

Zatem jak podwyższyć rentowność najmu posiadanego mieszkania?

  1. Zmiana formy opodatkowania.
    Jeżeli obecnie Twój zysk netto nie jest zadowalający, być może wystarczy zmienić formę rozliczania najmu. Organy Skarbowe oczekują od nas rozliczania najmu, co nie zawsze oznacza płacenie podatku.

Ryczałt – płacony od przychodu, nie możemy w tej formie rozliczać kosztów takich jak remont czy doposażenie mieszkania. Kosztem uzyskania przychodu może być zakup AGD, koszt ogłoszeń, usług serwisowych lub pośredników.

Zasady ogólne – rozliczanie wg skali podatkowej w zależności od uzyskiwanych dochodów. Rozliczając się w ten sposób możemy również rozliczać amortyzację posiadanej nieruchomości (nawet jeżeli nie prowadzimy działalności gospodarczej)

 

  1. Zrobienie lepszych zdjęć, home-staging lub zmiana treści ogłoszenia, posprzątanie mieszkania.
    Kupujemy oczami. Szukając mieszkania na wynajem (coraz częściej na urządzeniach mobilnych) najemcy filtrują ogłoszenia nap odstawie lokalizacji oraz ceny. Niezależnie od tego, jakie mieszkanie posiadasz, prawdopodobnie w okolicy jest 100 bardzo podobnych. Jak się wyróżnić?

– lepsze zdjęcia. Profesjonalna sesja fotograficzna kosztuje ok. 250-300 zł. Jeżeli za wynajem mieszkania oczekujesz 2500 zł, to tylko 1/10 miesięcznego czynszu, więc jeżeli dzięki lepszym zdjęciom Twoje mieszkanie wynajmie się o 3 dni szybciej – wygrałeś.

– Home-Staging. Usługa polegająca na ukazaniu wnętrz w najlepszy sposób, uwypuklając najlepsze cechy i funkcjonalność każdego z pomieszczeń. Dzięki temu Twój najemca łatwiej wyobrazi sobie siebie w nowym miejscu.

– zmiana treści ogłoszenia. Rozbuduj je i pokaż korzyści płynące z zamieszkania właśnie u Ciebie. Wskaż jak można dojechać, jaka infrastruktura jest obok. Dopasuj ogłoszenie do Twojego modelowego najemcy i zawrzyj w treści to, co może być ważne dla Twojego Klienta. Czy chcesz czy nie – wynajem to sprzedaż na bardzo konkurencyjnym rynku.

– posprzątanie mieszkania. Tak, brzmi śmiesznie. Uwierz, że niewiele osób chce wynająć mieszkanie, które jest brudne i sprawia wrażenie mocno zużytego. Pamiętaj, że nie ma drugiej szansy na pierwsze wrażenie.

  1. Weryfikacja najemcy
    Podobno mężczyzna cieszy się ze swojego samochodu dwa razy – gdy kupi i gdy sprzeda. Bardzo podobnie jest z właścicielami mieszkań, którzy trafili na trudnych najemców, ponieważ niedostatecznie zweryfikowali swoich Klientów. Pamiętaj, że najbardziej na wzrost zysków wpływa regularność płatności oraz brak pustostanów. Jeżeli Twój najemca nie płaci albo dewastuje mieszkanie, drastycznie wpływa to na rentowność Twojej inwestycji w mieszkanie na wynajem. Weryfikuj najemcę i stosuj umowy najmu okazjonalnego.
  2. Zainteresowanie się swoim mieszkaniem
    Czasami właściciele zapominają o swoim mieszkaniu i przypominają sobie wtedy, gdy pojawia się jakiś problem albo najemca się wyprowadza. Bądź zainteresowany swoim mieszkaniem i monitoruj cyklicznie co się dzieje w Twojej nieruchomości. Szybka reakcja na awarie zmniejsza straty i zniszczenia, najemcy czują się bardziej komfortowo, a jeżeli tak, to mieszkają dłużej, płaca terminowo, a przy wyprowadzce polecają kolejnych sprawdzonych najemców na swoje miejsce.
  3. Współpraca z najemcą

Wynajem mieszkania to biznes jak każdy inny – Ty dostarczasz towar w postaci mieszkania, Twój najemca płaci za jego używanie. Jeżeli każdy w tym układzie czuje się komfortowo i partnersko, to będzie to trwało dłużej i przebiegało sprawniej, a to bezpośrednio przełoży się na stabilność i wzrost Twoich przychodów z najmu. Bądź uczciwy, pozwól przepisać media na najemcę (daje to wiele korzyści), starannie rozliczaj wodę i ogrzewanie. Jeżeli układ jest fair – będzie trwał dłużej.

  1. Dopasowanie mieszkania do modelowego najemcy.
    Każda nieruchomość ma swojego modelowego najemcę, a odkrycie tego i dopasowanie mieszkania pod docelowego Klienta może się okazać kamieniem milowym w Twojej przygodzie z wynajmem.

– pokój. Idealne miejsce dla pojedynczej osoby dowolnej płci. Sam musisz określić, czy mieszkanie wynajmowane na pokoje będzie przeznaczone dla jednej płci, czy obu. Wynajem dla Par jest kłopotliwy nie tylko dla Ciebie, ale przede wszystkim dla współlokatorów. Ważne jest pełne wyposażenie pokoju oraz części wspólnych.

– kawalerka. Idealne rozwiązanie dla jednej lub dwóch osób, najczęściej w wieku 23-30 lat. Dopasuj mieszkanie w taki sposób, aby czuli się jak u siebie. Pełne wyposażenie kuchni i pokoju, szczególnie w wygodne łóżko. Naczynia, deska do prasowania, suszarka, czajnik elektryczny mogą być miłym dodatkiem.

– mieszkanie dwupokojowe. Przeznaczone dla par, które myślą już poważnie o swojej wspólnej przyszłości, zwykle są w wieku ok. 27-33 lat. Ich możliwości finansowe są większe niż wtedy, gdy musieli wynajmować kawalerkę, bardzo często w trakcie mieszkania rodzina się powiększa, a najemcy z czasem szukają czegoś większego lub kupują swoje mieszkanie. Koniecznie kuchnia wyposażona w AGD, sypialnia z wygodnym łóżkiem do spania, w salonie sofa z opcją rozłożenia dla gości.

– mieszkanie trzypokojowe i większe.  Dla rodziny lub grupy znajomych, chcących zmieścić się określonym, niższym budżecie. Zdecyduj, czy Twoje mieszkanie powinno być dla rodziny czy dla młodych pracujących mieszkających ze znajomymi. Od tego zależy umeblowanie mieszkania i dodatki. Jeżeli mieszkanie jest dla rodziny – może być bez mebli. Jeżeli dla grupy znajomych – każdy pokój musi spełniać funkcję niezależnego pomieszczenia, w którym jest łóżko, szafa, biurko, komoda. W każdym przypadku kuchnia wraz z AGD.

– dom. Rodzina szukająca czegoś na dłużej – 3-5 lat. Meble tylko w kuchni, ewentualnie pralka lub suszarka. Spora część rodzin posiada własne meble a nawet sprzęt AGD. Łatwiej w razie potrzeby dokupić łóżko czy szafę niż pozbyć się nowych mebli, gdy okaże się, że najemcy nie mogą wyobrazić sobie życia bez własnego materaca.

  1. Zmiana funkcjonalności pomieszczeń, dobudowanie pokoju
    Czasami z danego metrażu można wyciągnąć znacznie więcej niż może się wydawać na pierwszy rzut oka. Być może zamiast kuchni można zrobić pokój, a kuchnię przenieść do salonu i stworzyć salon z aneksem. Dzięki temu z mieszkania jednopokojowego, na tym samym metrażu uzyskujemy nowe funkcjonalności pomieszczeń. Często spotyka się też dobudowanie ścianki, przez co można uzyskać o jeden pokój więcej. Pamiętaj, że kupujemy metry, ale wynajmujemy pokoje. Za mieszkanie 36 metrowe, jeżeli ma jeden pokój, otrzymasz taki sam czynsz jak za mieszkanie 25 metrowe. W mieszkaniu 37 metrowym z powodzeniem można wydzielić 2 pokoje, na 50 metrach 3, przez co zyskasz na czynszu najmu ok. 200-300 zł/miesięcznie
  2. Wynajem na pokoje
    Jeżeli posiadasz 3 lub 4 pokojowe mieszkanie być może lepszą opcja jest wynajem na pokoje. Każdy z pokoi wynajmujesz, w zależności od lokalizacji, za 500=800 zł plus media, co powoduje, że zwiększasz swój przychód z najmu od 30 do 100%.
  3. Zmiana częstotliwości zmiany najemców
    W zależności od lokalizacji mieszkanie może być wynajęte na krótki termin, średni lub długi. Jeżeli masz mieszkanie w ścisłym centrum (Planty), wynajem krótkoterminowy wydaje się sensowną opcją przez cały rok. Jeżeli Twoja nieruchomość leży dalej od Rynku, być może należy zastosować najem średnioterminowy lub hybrydę (w sezonie krótkie terminy, poza długi najem).
  4. Zlecenie obsługi najmu profesjonalnej firmie
    Teoretycznie ten pomysł wydaje się absurdalny, ponieważ takie usługi kosztują ok. 15% przychodu rocznie. Niemniej, jeżeli zlecisz zarządzanie najmem profesjonalnej firmie możesz zmniejszyć nakłady finansowe i czasowe potrzebne do sprawnego zarządzania. Czasami takie firmy, mając szerokie portfolio mieszkań, „przenoszą” swoich sprawdzonych najemców pomiędzy różnymi mieszkaniami (najemcy zmieniają pracę, potrzebują większych mieszkań), co znacząco wpływa na brak pustostanów.Być może niektóre sposoby wydają się banalne, inne mogą wymagać sporych nakładów.
    Jeżeli zastosujesz kombinację kilku spośród nich, z pewnością odczujesz to pozytywnie z swoim portfelu, czego z całego serca życzę.

 

 

Odbiór techniczny mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym

Lokalizacja mieszkania na wynajem – jak ją wybrać?

„Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupu do zysków z najmu”.

W tym artykule zajmiemy się wyborem lokalizacji przyszłego mieszkania. Jak ją wybrać? Czym się kierować przy jej wyborze? Większość Twoich wątpliwości powinna zostać rozwiana po uważnym przeczytaniu tego wpisu.

Pierwszym kryterium przy wyborze lokalizacji jest to, na jakim rynku chcesz kupić dany lokal: pierwotnym czy wtórnym. O tym powstał osobny, obszerny wpis, jest to bardzo dobry wstęp do wyboru lokalizacji Twojego przyszłego mieszkania na wynajem. Znajdziesz go tutaj.

Cała seria artykułów skupia się na rynku pierwotnym, czyli zakupie mieszkania od dewelopera

Lokalizacja – co musisz o niej wiedzieć?

Podejmując decyzję o zakupie mieszkania, stoimy przed wyborem jego lokalizacji. Dla wielu osób taki wybór wiąże się z długim okresem poszukiwań oraz frustracją, bo spektrum możliwości jest naprawdę szerokie. Odpowiedzi na poniższe pytania pozwolą Ci skonkretyzować to, czego dokładnie szukasz i tym samym oszczędzić czas.

a) Ile jesteś w stanie zainwestować w mieszkanie?

Nie ulega wątpliwości, że jednym z najważniejszych czynników kupowanego mieszkania jest jego cena – a ta zależy bezpośrednio od lokalizacji wybranego lokalu. Pierwsze pytanie, jakie należy sobie zadać podczas zakupu mieszkania to cena, jaką możesz przeznaczyć na swoją inwestycję.

Cena danego mieszkania zależy przede wszystkim od dzielnicy miasta, w jakiej ono się znajduje.

Przykładowo:

Ceny ofertowe mieszkań na Śródmieściu w Warszawie najczęściej przekraczają 10 tys. zł/mkw. (Dla mieszkań położonych 1-2 km od centrum Warszawy), a ceny ofertowe mieszkań na niedaleko położonym Mokotowie(4-6km od centrum) kosztują około 8 tys. Dokonując bardzo prostej kalkulacji, przy mieszkaniu 40mkw. wychodzi 80 tys. różnicy, a przecież odległość obu lokali od siebie nie jest duża.

Gdy porównamy sobie ceny mieszkań z obrzeża Warszawy(Np. w takich dzielnicach jak Białołęka) zobaczymy, że ta różnica jest jeszcze większa. Dlatego przejrzenie cen co najmniej kilku dzielnic w danym mieście pozwoli podjąć Ci dobrą decyzję i zawęża skalę poszukiwań – automatycznie odrzucisz dzielnice, które wykraczają poza Twój budżet.

(Dane na podstawie portali warszawa.naszemiasto.pl i rynekpierwotny.pl)

W Krakowie, drugim największym rynku najmu w Polsce sytuacja wygląda podobnie – różnice pomiędzy dzielnicami bezpośrednio przekładają się na liczby.

Na Krowodrzy, dzielnicy idealnej dla studentów (bliskość 4 popularnych uczelni w Krakowie) cena ofertowa za mkw. waha się w okolicach 7-8 tysięcy/mkw. (dla ul. Wrocławskiej, dane ze strony rynekpierwotny.pl)

Apartamenty ze Starego Miasta są średnio w cenach 9-10 tysięcy/mkw. Niektóre osiągają cenę nawet 12 tysięcy/mkw., odległość wszystkich mieszkań od centrum to około 0,5-1 km. Takie mieszkania, choć droższe, mogą sprawdzić się dla turystów, którzy nierzadko są w stanie zapłacić o wiele więcej od studentów (mamy do czynienia z innym klientem plus innym rodzajem najmu). To kolejny przykład na to, aby od samego początku zdefiniować kwotę przeznaczoną na inwestowanie oraz zdecydować, komu chcemy wynajmować nasze mieszkanie.

b) Jak dużo chcesz zarobić i w jakim czasie?

Kolejną kwestią jest określenie tego, jaki zysk z wynajmu Cię interesuje. Istotnym faktem jest to, że nie zawsze da się szybko przekalkulować, ile dokładnie będziesz zarabiał, ale wstępna analiza Twoich potrzeb na pewno pomoże w podjęciu dobrej decyzji odnośnie lokalizacji, w jakiej masz zakupić mieszkanie.

Ma to duży związek z tym, jaki jest profil Twojego idealnego najemcy, jednakże lokalizacja również odgrywa ważną rolę – mieszkania oddalone od centrum, nawet przy wysokim standardzie wykończenia, będą miały podobną wartość rynkową do tych położonych w samym centrum miasta, nawet jeśli te drugie będą w znacznie gorszym standardzie.

c) Jaką dzielnicę wybrać?

Podstawowe informacje, które warto znać to czas dojazdu z mieszkania do centrum w różnych porach dnia, infrastrukturę znajdującą się w okolicy mieszkania(sklepy, parki, usługi – wszystko, co może być potrzebne potencjalnemu najemcy), a być może też to, co będzie budowane w tej okolicy w przyszłości. Dobrze jest również przejrzeć sobie jak najwięcej ofert mieszkań dostępnych na tej dzielnicy, pozwoli to zorientować się w średnich cenach za mkw.

Im więcej będziesz wiedział o dzielnicy, w której planujesz kupić mieszkanie tym lepiej.

Przy wyborze dzielnicy pojawia się kwestia wynajmu lokalu pod konkretną osobę. Cena to bardzo ważny element w całym procesie, jeśli jednak wybierzesz obrzeża miasta, nie oczekuj, że mieszkanie będzie chciała wynająć para studentów, których uczelnia jest w centrum lub turysta, który przyjechał odwiedzić Kraków na 3 dni.

Nad tym etapem wyboru lokalizacji warto zastanowić się trochę dłużej, zgodnie z zasadą, że lepiej zapobiegać niż leczyć. Rozwiązując problem określenia idealnego najemcy już teraz, nie będziesz miał go w przyszłości- gdy już kupisz mieszkanie.

Proces można  opisać w 3 etapach:

  1. Poznaj dzielnicę, w której chce mieszkać Twój najemca
  2. Poznaj najemcę, jego potrzeby  i oczekiwania
  3. Dopasuj mieszkanie do najemcy, aby chciał wynająć u Ciebie (o czym przeczytasz niżej)

Realizacja powyższych etapów może początkowo wydawać się trudna, ale nawet krótka analiza każdego z nich pomoże podjąć Ci lepszą decyzję w sprawie wyboru lokalizacji Twojego przyszłego mieszkania.

Dopasowanie mieszkania do najemcy i rodzaj wynajmu

Jeśli chcesz wynajmować mieszkanie z zyskiem, musisz wiedzieć, że co innego interesuje turystę, który przyjechał na tydzień zobaczyć atrakcje Krakowa, a inne studenta, który przyjechał do tego miasta by skończyć kierunek studiów. Warto zatem tak dopasować mieszkanie do najemcy, aby było jak największe prawdopodobieństwo, że wynajmie właśnie od nas. Drugą kluczową kwestią jest rodzaj wynajmu, bo to właśnie od tego zależy profil Twojego idealnego klienta.

Przykładowo:

Chcesz zająć się najmem krótkoterminowym i wynajmować mieszkanie turystom. W roku 2016 do Krakowa przyjechało 8,5 mln turystów(Dane z badań o ruchu turystycznym w Krakowie), co daje Ci już na wstępie informację odnośnie Twojego przyszłego klienta.

Turyści mogą być z innych miast Polski lub z zagranicy – to, co jest najważniejsze dla Ciebie to fakt, że jedni mają inne potrzeby niż drudzy. Turyści przyjeżdżający z Polski zazwyczaj mają mniej zasobny portfel i nie oczekują tak wysokich standardów, jak ci z zagranicy. Obie grupy przyjeżdżają po to, by zwiedzać miasto. Zatem kupienie mieszkania daleko od centrum jest w takiej sytuacji przeważnie złym wyborem. Jeśli chcesz wynajmować dla obcokrajowców, powinieneś zadbać o wysoki standard, ale możesz ustalić wyższą cenę za wynajem.

Jeśli myślisz o najmie długoterminowym, gdzie Twoje mieszkanie wynajmuje jeden najemca na okres roku lub dłużej, sytuacja będzie wyglądała całkowicie inaczej, dlatego tak ważnym jest ustalenie, kto będzie mieszkał w zakupionym przez Ciebie mieszkaniu.

Jeśli zastanawiasz się nad powierzchnią Twojego przyszłego mieszkania – zastanów się, komu chcesz je wynająć, a problem prawdopodobnie zniknie. Małżeństwo z dwójką dzieci będzie potrzebowało zdecydowanie większego mieszkania niż para studentów.

W sierpniowym numerze KRNu ukazał się mój artykuł nt tego, jak dobrać mieszkanie i najemcę.

  1. Lokalizacja

Dla najmu długoterminowego najlepsze lokalizacje to:

  • dla mieszkań jednopokojowych — okolice centrów biznesowych, uczelni.
  • dla mieszkań 2–3-pokojowych — dodatkowo osiedla oddalone od tramwaju, gdyż nasi modelowi najemcy poruszają się nie tylko komunikacją miejską, ale przede wszystkim samochodem.
  • dla mieszkań 3-pokojowych i większych oraz domów — w zasadzie dowolna lokalizacja, najlepiej z dobrym dojazdem samochodem do szkoły, przedszkola.

Powyższe zasady dotyczą mieszkań wynajmowanych w całości, bez podziału na wynajem pojedynczych pokoi. Dla najmu krótkoterminowego kluczowe jest położenie w ścisłym centrum miasta. W Krakowie: Rynek Główny, Planty, ewentualnie do ul. Dietla i alei Trzech Wieszczów. Posiadając mieszkanie w tym rejonie, możemy liczyć na to, że przez cały rok będziemy mieć obłożenie na satysfakcjonującym poziomie. Wbrew pozorom Kazimierz dla najmu krótkoterminowego nie jest już tak atrakcyjny jak jeszcze przed dwoma laty.

  1. Czas, który musimy poświęcić

W przypadku najmu długoterminowego, jeżeli mamy samodzielnych i odpowiedzialnych najemców, czas poświęcony na obsługę najmu w całym okresie trwania przedsięwzięcia jest stosunkowo niewielki. Inaczej, gdy nasze mieszkanie wynajmujemy na doby. Codziennie, czasami co 2–3 dni, musimy kogoś zameldować lub wymeldować, zmienić pościel, posprzątać itp. To powoduje, że obsługa tego typu najmu jest niemalże pracą na etat, zakładającą dostępność przez 24 godz. na dobę, bo czasami klienci się spóźniają (zamiast o 16 chcą wejść do mieszkania o 23) albo opuszczają mieszkanie wcześniej (o 4 nad ranem jadą na lotnisko). Oczywiście mogą się sami wprowadzić na podstawie kodu otwierającego zamek, po pobycie zostawić klucze w skrzynce na listy albo zatrzasnąć za sobą drzwi. Jednak w takim przypadku ryzykujemy tym, że może coś zniknąć z mieszkania i nie będzie już możliwości odzyskania tych przedmiotów, gdyż zwykle w najmie krótkoterminowym nie robi się protokołów zdawczo-odbiorczych.

  1. Standard wykończenia mieszkania i wyposażenie

Dla najmu długoterminowego nie ma ustalonego poziomu wykończenia i wyposażenia. Można wynajmować lokal, który nie był malowany przez ostatnie kilka lat, posiadający zniszczone meble i stary, gazowy piecyk, który czasami odmawia współpracy. Możemy też wynająć komuś mieszkanie, które posiada najnowsze meble oraz kuchnię zaprojektowaną na wymiar, zmywarkę i pralkę z suszarką. Każdy lokal, niezależnie od tego, jak urządzony i wyposażony, w danej lokalizacji z pewnością znajdzie najemcę — to kwestia tylko i wyłącznie ceny w stosunku do innych mieszkań w okolicy. Co ciekawe, najlepiej wykończony obiekt na danym osiedlu będzie miał cenę najmu wyższą o ok. 100–150 zł od pozostałych mieszkań, czasami znacznie słabiej wykonanych i doposażonych. Przy najmie krótkoterminowym, aby uzyskać optymalny poziom obłożenia, musimy zadbać o odpowiedni standard mieszkania, które dodatkowo powinno posiadać wszystkie niezbędne do codziennego funkcjonowania meble, sprzęty AGD i RTV oraz dostęp do internetu. Nasz gość musi mieć zapewnione wszystko, co pozwoli mu podróżować z niewielkim bagażem. 

  1. Liczba pokoi, łóżek

W przypadku najmu długoterminowego cena mieszkania zależy nie tylko od lokalizacji, ale i liczby pomieszczeń. Mieszkanie jednopokojowe, jeżeli ma 40 mkw., wynajmie się w niższej cenie niż mieszkanie o powierzchni 36 mkw., posiadające dwa pokoje. W przypadku krótkiego najmu istotna jest nie tylko liczba pomieszczeń, ale też to, ile znajduje się w nim łóżek.

  1. Wyposażenie w AGD, sztućce, pościel

Zależnie od wielkości lokalu i typu klienta docelowego, mieszkania na najem długoterminowy możemy wynajmować wyposażone tylko w meble kuchenne oraz AGD w postaci lodówki, piekarnika, płyty grzewczej, okapu i zmywarki.

Pozostałe elementy wyposażenia, szczególnie w większych mieszkaniach, bardzo często najemcy przywożą ze sobą. W przypadku najmu krótkoterminowego mieszkanie musi posiadać wszystkie meble, a także czajnik, kuchenkę mikrofalową, deskę do prasowania, żelazko, odkurzacz, suszarkę do włosów, kosze na śmieci, talerze, kubki i sztućce.

  1. Piętro, winda

Jeżeli mamy lokalizację zgodną z preferencjami naszego idealnego najemcy, możemy z powodzeniem wynajmować mieszkanie na trzecim lub czwartym piętrze, nawet gdy w bloku nie ma windy. W przypadku najmu  krótkoterminowego brak windy dla mieszkań położonych na wyższych kondygnacjach znacząco obniża zainteresowanie naszą ofertą. Turyści nie chcą wnosić rzeczy tak wysoko, a osoby starsze czasami po prostu nie mogą wejść do tak położonych mieszkań. To samo dotyczy antresoli w mieszkaniu — jej posiadanie znacząco obniża zainteresowanie wśród osób starszych.

Jak szukać mieszkania?

Wiesz już w przybliżeniu jak wybrać dzielnicę swojego mieszkania, ile chcesz za nie zapłacić, jakiego zysku się spodziewasz oraz jaki jest profil Twojego idealnego najemcy. Zakup dotyczy mieszkania od dewelopera, więc warto przeanalizować kolejne trzy elementy:

a) Oferty internetowe

Najczęstszym błędem popełnianym przez kupujących jest brak analizy rynkowej. Bardzo rzadko zdarza się sytuacja, że zobaczysz dwie lub trzy oferty mieszkaniowe i na podstawie tego potrafisz podjąć dobrą decyzję.

Możesz zatrudnić eksperta, który powie Ci wszystko na temat cen nieruchomości w danym mieście i dzielnicy, a jeżeli chcesz zrobić to samemu, będzie to wymagało czasu.

Zakup mieszkania to jedna ważniejszych decyzji podejmowanych w życiu i pośpiech jest tutaj złym doradcą.

Zanim zdecydujesz się kupić – przejrzyj oferty internetowe na różnych portalach. Nie wahaj się odwiedzić lokali, które Ci się podobają nawet wtedy, gdy nie planujesz ich kupić. Im więcej, tym lepiej. Zmniejszasz tym samym ryzyko podjęcia kiepskiej decyzji.

Na rynku pierwotnym sytuacja jest dość prosta – gdy kupujesz mieszkanie w nowym bloku od dewelopera, wszystkie mieszkania wyglądają zazwyczaj tak samo, ponieważ zostały wykonane w określonym standardzie.

Na rynku wtórnym jest inaczej. Panuje popularna zasada 100-10-1, czyli statystycznie na każde 100 obejrzanych mieszkań, 10 z nich spodoba Ci się na tyle, aby złożyć ofertę, a jedno osoba sprzeda lokal na Twoich warunkach. Rynek wtórny charakteryzuje się różnorodnością. Przykładowo, mieszkania w starej kamienicy będą się znacznie od siebie różniły układem poszczególnych pomieszczeń, co już daje informację na temat tego, czy będziesz musiał zmienić ten układ (i ile włożysz w to pracy) czy zostawisz go w pierwotnej formie.

b) Targi nieruchomości

Jeśli chcesz jeszcze lepiej rozeznać się w kwestii inwestycji w mieszkanie, udaj się na targi nieruchomości w Twojej miejscowości. Zobaczysz tam konkretne oferty poszczególnych deweloperów, a spędzenie w tamtym miejscu  kilka godzin czasu da Ci więcej, niż same przeglądanie ofert mieszkań w internecie. Ponadto możesz na bieżąco rozwiać swoje wątpliwości, zadając pytania poszczególnym inwestorom.

W Krakowie główne targi to Mieszkaniowi i Krakowska Giełda Domów i Mieszkań

c) Deweloper

Skoro kupujesz mieszkanie od dewelopera, warto wiedzieć o nim jak najwięcej. Jakie są jego referencje, ile lat działa na rynku nieruchomości, jakie projekty ukończył oraz jaką firmę reprezentuje. Kolejnym krokiem jest sprawdzenie opinii o nim na forach dyskusyjnych – nie są one źródłem, w które należy bezkrytycznie wierzyć, jednakże dają pewien pogląd na sytuację.  

Co zrobić, gdy masz upatrzone mieszkanie?

Podczas podejmowania ostatecznej decyzji o zakupie, zawsze pojawia się kwestia pieniężna. Jak sfinansować mieszkanie? Jeśli chcesz kupić lokal z kredytu na mieszkanie oraz popracować nad swoją obecną zdolnością kredytową, warto zapoznać się z książką doświadczonego doradcy finansowego Ronalda Szczepankiewicza, a także dokładnie ją przeanalizować. Pomoże Ci ona zaoszczędzić zarówno pieniądze jak i energię, które inwestujesz przechodząc przez cały proces zakupu mieszkania. Znajdziesz ją tutaj

Mieszkania deweloperskie można rezerwować. Liczba dni zależy od poszczególnych deweloperów. Da Ci to niezbędny czas do namysłu, pozwoli spotkać się z doradcą i obejrzeć mieszkanie(jeśli jest taka możliwość). Taka rezerwacja może być płatna lub bezpłatna, w zależności od firmy deweloperskiej, od której kupujemy mieszkanie.

Kolejna kwestia to negocjacje z deweloperem. W obecnym czasie najlepsze mieszkania sprzedają się bardzo szybko, a lista rezerwacji na dane lokale bardzo szybko staje się pełna. Jeśli jednak znajdziemy duże mieszkanie na poddaszu ze skosem, dodatkowo w miejscu, które nie jest oblegane, istnieje duża szansa na rabat ze strony dewelopera – wszystko zależy od tego, gdzie i jakiego mieszkania szukamy.

O tym, że negocjacje z deweloperem są możliwe, idealnie pokazuje przykład, który opisał Michał Szafrański na swoim blogu. Jego znajomy wynegocjował około 30 tysięcy złotych mniej za kupno mieszkania, a wszystko sprowadziło się do kilku maili i rozmów. Nie jest to reguła, raczej pojedynczy przypadek, niemniej jednak warto się zainspirować.

Każde negocjacje wymagają jednak przygotowania. Im lepiej jesteś przygotowany, tym większe masz pole manewru. Link do artykułu Michała znajdziesz tutaj

Praktyczna wskazówka odnośnie kupna mieszkania:

Zastanów się nad zakupem nieruchomości w ostatnim kwartale roku. Takie rozwiązanie niesie ze sobą dwie zalety:

  • Deweloperom zależy na jak najlepszych wynikach sprzedażowych i chętnie nagradzają za nie pracowników świątecznymi premiami. Ranking sprzedanych mieszkań w roku X bardzo wpływa na wizerunek i powodzenie w kolejnych latach, więc korzystają z ostatnich chwil na sprzedaż swoich lokali
  • Banki również chcą pochwalić się wysokim wynikiem sprzedaży kredytów hipotecznych, zatem chętniej będą zgadzać się na negocjacje i upusty

Niech to ostatnie nie uśpi jednak Twojej czujności – sprawdź wszystkie warunki umowy, którą podpisujesz. Lepiej zastanowić się dwa razy, niż później żałować(przez kilkanaście następnych lat)

Podsumowanie

Wybór lokalizacji mieszkania, podobnie jak wybór rynku, wiąże się z odpowiedziami na masę pytań. Najlepiej, jeśli podzielisz sobie zakup mieszkania na kroki do wykonania. Im mniejsze, tym lepiej, będziesz mógł wtedy przechodzić płynnie od jednego do drugiego.

Cały proces można zawęzić do trzech dużych kroków, każdy z nich zawiera co najmniej kilka mniejszych.

  1. Wybór lokalizacji

Gdzie musisz określić to, jaką kwotą dysponujesz, jakiego metrażu szukasz, komu będziesz wynajmować mieszkanie oraz jakiego zwrotu się spodziewasz(i jakie koszty będziesz musiał ponieść)

2. Profil idealnego klienta

im jest, co robi, jakie ma potrzeby i wymagania – to tylko kilka z podstawowych pytań, na które trzeba sobie odpowiedzieć, jeśli chcesz czerpać regularne zyski z wynajmu.

3. Określenie rodzaju najmu

Zastanów się, ile chcesz włożyć pracy w wynajmowanie Twojego mieszkania – zarówno najem długoterminowy jak i najem w krótkim terminie ma swoje wady i zalety. Odnieś to do swojego trybu życia i stopnia, w jaki możesz zaangażować się w cały proces

4. Analiza ofert rynkowych

Co dotyczy zarówno ofert w internecie, jak i oglądania mieszkań na żywo(Oczywiście, jeśli mieszkanie jest ukończone, co nie zdarza się za każdym razem na rynku pierwotnym). Warto również często przeglądać oferty/katalogi firm deweloperskich

5. Współpraca z deweloperem

Która obejmuje gruntowne zbadanie jego referencji, doświadczenia, opinii na jego temat z różnych źródeł, liczbę ukończonych projektów a także firmy, dla której pracuje.

Przygotowanie, analiza, zbieranie faktów w jedną całość i wyciąganie wniosków – to wszystko sprawi, że masz szansę na podjęcie optymalnej decyzji w kwestii zakupu mieszkania. Rozsądnym wyjściem jest podzielenie sobie każdego etapu na mniejsze fragmenty. 

Jedna z najbardziej popularnych rad dotyczących inwestowania w nieruchomości brzmi: “Najważniejsze są trzy czynniki, czyli Lokalizacja, Lokalizacja, Lokalizacja”. Jednak każda lokalizacja ma swoje prawa, które warto poznać, zanim się z nią zwiąże aktem notarialnym.

 

Jeśli masz pytania, zadaj je na:

biuro @ mistrzwynajmu.pl

 

Źródła:

KRN  22.09 – 05.10.2017 artykuł Joanny Kus „Lokalizacja kluczem do analizy rynku nieruchomości”

Ruch turystyczny w Krakowie w 2016 roku – https://www.bip.krakow.pl/zalaczniki/dokumenty/n/185106/karta

https://pewnylokal.pl/porady/w-jakiej-lokalizacji-najlepiej-kupic-mieszkanie

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Kupno-mieszkania-od-dewelopera-krok-po-kroku-2780776.html

http://warszawa.naszemiasto.pl/artykul/zdjecia/najdrozsze-srodmiescie-i-zoliborz,3946026,galop,23099656,t,id,tm,zid.html

https://www.morizon.pl/blog/krotkoterminowy-wynajem-mieszkan-poradnik/

http://jakoszczedzacpieniadze.pl/jak-negocjowac-z-deweloperem-zakup-mieszkania

 

 

Proszę udostępnij ten artykuł na swoim fejsbuku, podziel się wartością z innymi 🙂

rynek pierwotny, rynek wtórny

Rynek pierwotny czy wtórny. Który wybrać? Wady i zalety.

Rozpoczynamy cykl „Zostań mistrzem wynajmu – od zakupu do zysków z wynajmu”. W pierwszym wpisie tej serii rozpatrzymy wybór rynku, na którym chcemy zakupić mieszkanie, a także wady i zalety każdego z nich.

Rynek pierwotny i rynek wtórny – charakterystyka

Pierwsze pytania przy zakupie mieszkania brzmią:

  1. Nowe czy używane?
  2. Jakie są zalety i wady obu rynków?

Bieżący wpis rozwieje znaczną część Twoich wątpliwości.

Rynek pierwotny – Oferuje nowe i nieużywane mieszkanie od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej – jesteśmy jego pierwszym właścicielem. Mieszkanie kupione od dewelopera jest w tzw. „stanie deweloperskim”, czyli należy je wykończyć, aby móc w nim zamieszkać. Czasami możemy kupić od dewelopera mieszkanie wraz z wykończeniem, wiąże się to jednak z dodatkową opłatą i jest to opcją dodatkową, dlatego nie będziemy się skupiać na tej kwestii.

Cały cykl wpisów będzie dotyczył zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, czyli od dewelopera.

Rynek wtórny – składa się z mieszkań już używanych przez obecnych właścicieli. Lokale z rynku wtórnego są wykończone i umeblowane, jednakże ze względu na stan techniczny nieruchomości lub zmianę funkcjonalności pomieszczeń może wystąpić konieczność przeprowadzenia remontu. Możemy też znaleźć na rynku wtórnym mieszkanie, które posiada wadę prawną (nie ujawnieni w Księdze Wieczystej (współ)właściciele, służebności, dożywocia.)

Mieszkania, które oferuje rynek wtórny są różnorodne zarówno pod względem standardu wykonania oraz roku budowy. Możemy znaleźć mieszkania w blokach wykonanych z np. cegły czy wielkiej płyty, a także z innych materiałów. W zależności od tego, gdzie szukamy, cały blok mieszkań może być wybudowany kilkadziesiąt lat temu lub zostać stworzony zaledwie przed rokiem.

Rynek pierwotny składa się z bloków wybudowanych zgodnie z najnowszymi technologiami i standardami, więc mieszkania, które się na nim znajdują będą mniej lub bardziej jednolite.

Zazwyczaj jest tak, że zalety jednego rynku to wady drugiego. Zatem, co należy wziąć pod uwagę, porównując ze sobą oba rynki?

Istotnym kryterium jest wiek bloku, w którym kupujemy mieszkanie.

Zalety starych budynków

  • Tereny zielone wokół bloku- drzewa oraz parki, przestrzeń pomiędzy budynkami
  • Infrastruktura w okolicy miejsca zamieszkania pozwalająca swobodnie funkcjonować, m.in. sklepy, kościoły, place zabaw, przedszkola, szkoły, przystanki autobusowe
  • Szybki dostęp do komunikacji miejskiej
  • Piwnice (komórki lokatorskie) w cenie mieszkania
  • Otoczenie budynku na rynku wtórnym jest raczej zagospodarowane, zatem istnieje mniejsza szansa, że któregoś dnia powstanie nowy blok, zasłaniający dotychczasowy widok z okna(w porównaniu do częstotliwości powstawania nowych bloków na rynku pierwotnym)

Powyższe trudno będzie znaleźć w nowych budynkach, będących raczej domeną rynku pierwotnego. Często w okolicy nowych bloków powstają inne bloki, co pozbawia możliwości, do których mamy dostęp mieszkając na starych osiedlach.

Zalety nowych budynków

  • Przede wszystkim jest to najnowsza technologia w budownictwie, która pozwala nam komfortowo i wygodnie mieszkać, co przekłada się na komfort i wygodę naszego najemcy.
  • Wyposażenie nowego bloku jest również zmodernizowane, znajdziemy w nim windy, podjazdy dla niepełnosprawnych, podziemne garaże czy parkingi dla mieszkańców – jeżeli blok jest ogrodzony.
  • Szerokie klatki schodowe, rowerownie, przestrzenie wspólne do zagospodarowania przez mieszkańców.
  • Większy nacisk na bezpieczeństwo mieszkańców w postaci ochrony czy monitoringu, które rzadko pojawiają się przy starych budynkach
  • Niższe koszty ogrzewania mieszkania ze względu na wykorzystanie lepszych materiałów izolacyjnych

Warto wziąć pod uwagę ostateczną cenę, jaką płacimy za mieszkanie.

Mieszkania na rynku wtórnym są uważane przez dużą grupę nabywców za tańsze w stosunku do rynku pierwotnego. Jest to częsta opinia, która jest opierana na tym, ile musimy zapłacić za samo mieszkanie. Warto jednak zauważyć, że koszty można podzielić na dwa rodzaje – ofertowe i transakcyjne (cena rzeczywista widniejąca w akcie notarialnym podczas transakcji sprzedaży/kupna).

Przykładowo:

Średnia cena ofertowa mieszkania na rynku pierwotnym w Krakowie wynosi 6746 zł, a cena transakcyjna 6583 (ze statystyk NBP, II kwartał 2017 roku),

Średnia cena ofertowa mieszkania na rynku wtórnym w Krakowie wynosi 6992 zł, a cena transakcyjna 6038 zł (ze statystyk NBP, II kwartał 2017 roku)

Z powyższych danych wynika, że ostateczna cena mieszkania na rynku wtórnym wynosi mniej. Należy jednak uwzględnić podatek PCC(od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2%. Kupując mieszkanie na rynku wtórnym za 200 000 zł, koszty transakcyjne będą o 4000 zł wyższe w porównaniu do zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, gdzie PCC zastępuje podatek VAT i jest wliczony w cenę mieszkania.

Warto wspomnieć również o kosztach remontu lokalu – na rynku pierwotnym kupujemy mieszkanie w stanie deweloperskim, co najczęściej oznacza surowy stan mieszkania umożliwiający przystąpienie do prac wykończeniowych. Żeby doprowadzić mieszkanie na rynku wtórnym do stanu surowego, należy zrobić remont generalny, co oznacza wywózkę wszystkich rzeczy, skucie tynków, zamianę starych przewodów na nowe oraz wymianę instalacji elektrycznej i wodno – kanalizacyjnej.

To wszystko wiąże się z kosztami, które razem z ceną samego zakupu mieszkania na rynku wtórnym mogą okazać się wyższe od ceny mieszkania na rynku pierwotnym.

Podsumowując – cena zakupu lokalu na rynku pierwotnym jest wyższa, jednakże samo utrzymanie i koszty „okołotransakcyjne” są niższe niż na rynku wtórnym, co tylko pokazuje, że należy dokładnie przekalkulować za co płacimy.

Uwzględniając zakup mieszkania, należy skupić się na tym, jaki będzie nasz idealny najemca i jakie będą jego potrzeby. W tym może pomóc raport sporządzony przez TNS Polska.

W ramach Badania dotyczącego preferencji i satysfakcji z zakupu mieszkania przeprowadzonego przez TNS Polska dla serwisu Otodom w kwietniu 2015 na grupie 510 osób, zapytano respondentów dlaczego są bardziej skłonni kupić mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym, podając zalety oraz wady obu rynków.

Zalety rynku wtórnego

a) Możliwość negocjacji ceny (41% z 510 respondentów)

Cenę można teoretycznie negocjować na obu rynkach, jednak zdecydowanie większe możliwości są na rynku wtórnym. Kupując mieszkanie od dewelopera, który ma do zaoferowania szereg identycznych mieszkań w takiej samej cenie, negocjacja ceny jest zdecydowanie trudniejsza. Łatwiej jest wynegocjować dobrą cenę na rynku wtórnym, ponieważ poza brakiem podobnych mieszkań (w związku z tym braku punktu odniesienia), sprzedający bardzo często nie mają doświadczenia przy takich transakcjach. To z kolei powoduje, że łatwiej z nimi negocjować i uzyskać zniżkę ceny.

Często mieszkania są sprzedawane przez osoby w trudnej sytuacji finansowej, co powoduje, że muszą szybko spieniężyć posiadane aktywa.

b) Szybkość realizacji transakcji (36%)

Na rynku wtórnym mieszkanie jest zwykle gotowe do odbioru „od zaraz” (ewentualnie do 2-3 miesięcy jeżeli obecny właściciel np. przeprowadza się do nowego mieszkania), co jest odwrotnością sytuacji, która ma miejsce na rynku pierwotnym, gdzie nierzadko zdarza się tak, że kupujemy mieszkanie, które jeszcze nie powstało.

c)  Możliwość znalezienia mieszkania/domu w korzystnej cenie (30%)

Rynek wtórny składa się z okazji, które trzeba szybko dostrzec jeśli chcemy kupić mieszkanie po okazyjnej cenie i wynająć je z zyskiem.

Warto pamiętać, iż jeśli nie mieszkamy w mieście, gdzie dane mieszkanie jest wystawione na sprzedaż, to musimy mieć świadomość, że należy je odwiedzić w ciągu jednego dnia od wystawienia oferty.

Najlepsze okazje znikają z rynku wtórnego bardzo szybko.

Zalety rynku pierwotnego

a) W mieszkaniu/domu wszystko jest nowe (38% z 510 respondentów)

Dla tych, którzy cenią sobie nowoczesne rozwiązania, nie ma lepszej opcji jak zakupienie mieszkania bezpośrednio od dewelopera. Jak widać na podstawie badania, blisko 40% respondentów ceni sobie nowość i komfort posiadania najnowszych technologii w swoim mieszkaniu.

b) Budynek nie wymaga remontów (35%)

Jakość materiałów, z których powstają nowe budynki jest znacznie wyższa niż tych, które stoją od 20 czy 30 lat. To powoduje, że nowe budynki (poza tym, że obejmuje je gwarancja dewelopera) nie wymagają takich nakładów jak stare zabudowania. Stawka funduszu remontowego w nowych blokach wynosi od 0,20 zł/m2, podczas gdy w starym budownictwie od 1 zł/m2.

c) Sam decydujesz o wystroju wnętrza (33%)

Mieszkania kupione na rynku pierwotnym zazwyczaj wymagają dekoracji wnętrz, zatem jeśli zawsze lubisz robić wszystko po swojemu, tak, żeby było Ci wygodnie, prawdopodobnie będzie to najlepsza opcja dla Ciebie.

Który rynek wybrać?

Jeśli podsumujemy wszystkie wady i zalety, można dostrzec, że nie ma jednego złotego środka dla wszystkich kupujących mieszkanie i chcących wynająć je z zyskiem. Zastanów się, co liczy się najbardziej dla Ciebie i Twojego przyszłego najemcy.

Jeśli liczy się dla Ciebie nowoczesność i wygoda, a niska cena i szybkość realizacji transakcji nie są dla Ciebie priorytetem, prawdopodobnie najlepszą opcją będzie wybór mieszkania na rynku pierwotnym

Jeśli chcesz kupić tanio, by jak najszybciej wprowadzić tam swojego najemcę i czerpać zyski z wynajmu, a jednocześnie standard wykonania mieszkania stawiasz na drugim miejscu, rozejrzyj się za ofertami na rynku wtórnym. Jeśli kupujesz mieszkanie “do odświeżenia” – weź pod uwagę koszty związane z remontem generalnym.

Wybór pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym to niewątpliwie decyzja, nad którą warto pomyśleć trochę dłużej, zatem istnieje jeszcze opcja pośrednia – kupienie mieszkania na rynku wtórnym w nowym bloku lub takim, który został niedawno odrestaurowany. Dzięki temu można połączyć zalety używanego mieszkania z nowoczesnością typową dla nowych lokali.

Najważniejsze, aby dobrze czuć się ze swoim mieszkaniem i wyborem, jakiego dokonaliśmy. Nie zawsze excel i stopa zwrotu jest najlepszym doradcą, dlatego zarówno mieszkanie od dewelopera jak i z rynku wtórnego może być dobrym wyborem.

Pełny raport, w którym zostało omówione badanie można pobrać tutaj.

Statystyki NBP, który podaje ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań znajdziesz tutaj

Jeśli masz pytania, zadaj je na:

biuro @ mistrzwynajmu.pl

 

Proszę udostępnij ten artykuł na swoim fejsbuku, podziel się wartością z innymi 🙂

 

dom

Z meblami czy bez? Kiedy i dlaczego. Plusy i minusy.

Przed nami szczyt sezonu najmu. Na rynek wejdą nowe mieszkania, a ich właściciele mają dylemat, czy wynajmować mieszkanie umeblowane, czy puste.
Poziom umeblowania mieszkania jest zależny od segmentu klientów do których kierujemy swoją ofertę mieszkania na wynajem. Standardem w każdej kategorii mieszkań jest wyposażenie kuchni w podstawowe sprzęty AGD, takie jak płyta grzewcza, piekarnik (może to być równie dobrze kuchnia wolnostojąca), lodówka, pralka.
W mieszkaniach 2 pokojowych i większych Kontynuuj Czytanie

20% wkładu własnego w kredytach hipotecznych

Od czego zależy cena najmu, co wpływa na jej wysokość?

Wynajem mieszkań jest obecnie bardzo popularną formą lokowania pieniędzy. Właściciele nieruchomości przeznaczonych do wynajmu dzielą się na tych, którzy kupują w celach inwestycyjnych oraz tych, którzy znajdują się na tym rynku niejako przypadkowo – wyprowadzka do innego miasta, zmiana mieszkania na większe, spadek.

W zależności od tego, do której grupy należą, Właściciele mają różne oczekiwania dotyczące wysokości otrzymanego czynszu najmu. Niezaprzeczalne jest jednak to, że jedna grupa mocno oddziałuje na drugą, co generalnie w wielu przypadkach prowadzi do spadku cen najmu.

Co wpływa na cenę najmu? To pytanie pojawią się głownie wtedy, gdy mieszkanie stoi puste i nie może się wynająć. Dla jednych kłopotliwy jest tydzień pustostanu, dla innych miesiąc lub dwa. Każdy z właścicieli ma tutaj swój “próg bólu” na znikające przychody i konieczność ponoszenia w pełni wszystkich opłat związanych z mieszkaniem. Kontynuuj Czytanie

mi

Zdjęcia – promowanie mieszkania na wynajem. Porady Mistrza Wynajmu.

Zdjęcia – promowanie mieszkania na wynajem?

Promując mieszkanie na wynajem warto zwrócić uwagę na zdjęcia, które zamieszczamy. Ważna jest nie tylko ich jakość, ale również rozmiar i jakie zdjęcie jest umieszczone jako główne. Wiele czynników wpływa na skuteczność naszego ogłoszenia, czyli ilość osób zainteresowanych naszym mieszkaniem, a co za tym idzie znalezienie potencjalnego Najemcy.

Liczy się jakość.

Zdjęcia, które promują naszą nieruchomość na wynajem powinny być przede wszystkim jasne i wyraźne. Często wśród zdjęć nieruchomości widzimy zdjęcie główne, na którym praktycznie nie widać co na nim jest lub głównym widocznym elementem jest bardzo jasne okno. Warto zwrócić uwagę, aby mieszkanie do zdjęć oraz późniejszego pokazywania było czyste i uporządkowane. Warto je nieco uatrakcyjnić dodatkami (więcej na stronie https://mistrzwynajmu.pl/dodatki-w-mieszkaniu-porady-mistrza-wynajmu/). Celem zdjęć nie jest tylko to, aby były na stronie tylko aby przyciągały potencjalnych Najemców, aby chcieli zadzwonić, napisać i przyjść na prezentację. Zdjęcia powinny oddawać rzeczywistość i pokazywać jak mieszkanie faktycznie wygląda – oczywiście można je nieco przerobić w służącym do tego programie, np. rozjaśnić, ale nie zalecamy wprowadzania nadmiernych poprawek, aby mieszkanie wyglądało jak w rzeczywistości.

Rozmiar ma znaczenie.

Pamiętajmy także o rozmiarze dodawanych zdjęć. Często widzimy ogłoszenia, gdzie po otworzeniu zdjęcia jest ono bardzo małe, a przez to niewyraźne. Wystrzegajmy się tego, ponieważ, pomimo że ktoś na nasze ogłoszenie zwróci uwagę nie będzie mógł dokładnie obejrzeć nieruchomości, a tym samym będzie szukać dalej.

Głównie główne.

Zdjęcia, które dodajemy do opisu naszego mieszkania do wynajęcia decydują o tym czy osoby, które poszukują zwrócą uwagę na nasze ogłoszenie. Ważne są wszystkie zdjęcia, które pokazujemy, bo odzwierciedlają stan i wygląd naszej nieruchomości. Najważniejsze jednak jest zdjęcie główne. To od niego bardzo często zależy czy potencjalni zainteresowani wejdą na stronę naszego ogłoszenia oraz czy zadzwonią. Często popełnianym błędem jest promowanie zdjęć, które dla oglądających niekoniecznie będą atrakcyjne. Dla przykładu: zdjęcie łazienki z otwartą pralką lub WC, zdjęcie balkonu, z którego widać okno sąsiada z bloku obok czy też zdjęcie konkretnego mebla z mieszkania. Tego typu przykłady można mnożyć, jednak z dużym prawdopodobieństwem nie zachęcą one poszukujących do odwiedzenia akurat naszego mieszkania. Zatem jakie powinno być zdjęcie:

  • jasne i wyraźne
  • eksponujące jedną z ładniejszych części mieszkania: salon, kuchnię, pokój (opcjonalnie łazienkę jeśli jest wyjątkowa)
  • pokazujące maksymalną część danego pomieszczenia (szeroki kąt obiektywu)
  • proporcjonalne
  • przyjemne dla oka
  • mieszkanie z dodatkami (Home Staging)

Jak to zrobić?

Zdjęcia możemy zrobić na wiele sposobów: aparatem, telefonem starszej generacji, nowoczesnym smartfonem, możemy zlecić profesjonaliście, który zajmuje się fotografią nieruchomości. Każda forma jest dobra jeśli efekt jest zadowalający, a zdjęcie przyciągnie wzrok potencjalnego Najemcy i nasze ogłoszenie wyda mu sie interesujące. Jeśli nie mamy zmysłu fotograficznego to sugerujemy zlecić sesję mieszkania profesjonaliście. Zajmie się on fotografią nieruchomości i podpowie co ewentualnie dodać lub zabrać z mieszkania, aby zdjęcia wyszły dobrze. Zaznaczamy jednak, że jeśli nasze mieszkanie jest dość stare i wyposażone w stare meble to i fotograf nie zdziała cudów 🙂 Jednak wykończenie mieszkania warto mieć na względzie podczas określania grupy docelowej naszych Najemców.

Dla kogo czego?

Zależnie od tego jakie mieszkanie na wynajem posiadamy warto lub też nie ma sensu inwestować w sesję fotograficzną. W przypadku mieszkań tzw. po babci, których cena jest bardzo zachęcająca najczęściej nie ma to sensu i wydanie kilkuset złotych na fotografa mija się z celem, bo my dostaniemy za najem miesięczny np. 800 zł + opłaty, a fotograch i tak nie jest w stanie zrobić z takiego mieszkania apartamentu 🙂 Jednak jeśli mamy mieszkanie w średnim standardzie lub wysokim warto przemyśleć zrobienie profesjonalnych zdjęć. Jest to inwestycja na lata, która będzie procentować, a jeśli mieszkanie wygląda przyzwoicie lub bardzo luksusowo to warto wyciągnąć z niego każdy atut.

 

Wkrótce kolejna Porada Mistrza Wynajmu – Małe jest piękne, czyli małe mieszkanie.

Jeśli chcesz dostawać informację o nowych Poradach Mistrza Wynajmu polub nas na FB i bądź na bieżąco!

https://web.facebook.com/MistrzWynajmu/?fref=ts

 

Źródło zdjęcia: lokatier.pl

dodatki

Dodatki do mieszkania na wynajem. Tak czy nie? Porady Mistrza Wynajmu.

Dodatki w mieszkaniu na wynajem. Tak czy nie?

Nasze mieszkanie na wynajem jest praktycznie gotowe. Zakupiliśmy niezbędne meble oraz sprzęty AGD i RTV (więcej na ten temat w Poradzie Mistrza: https://mistrzwynajmu.pl/meble-w-mieszkaniu-na-wynajem/ oraz https://mistrzwynajmu.pl/sprzet-agd-i-rtv-w-mieszkaniu-na-wynajem/)

Pytanie czy w takiej “formie” już je promować i wynająć czy dokupić jeszcze dodatki i tzw. gadżety, aby naszą ofertę uatrakcyjnić. Często w mieszkaniach na wynajem widzimy ramki ze zdjęciami, ozdobne misy na stole, świece, pojemniczki, sztuczne kwiaty, obrusy, poduszki ozdobne oraz wiele innych przedmiotów. Koszt zakupu dodatków być może nie jest zbyt wysoki jednak pada pytanie czy jest sens? Nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Mieszkanie z pewnością będzie wyglądało przyjemniej podczas pierwszej wizyty Najemcy więc można mieć taki “zestaw” do zdjęć oraz pokazywania mieszkania przy zmianie Lokatorów – posłuży nam kilka lat. W przypadku jeśli chcemy zostawić dodatki w mieszkaniu miejmy na uwadze, że nasze rzeczy mogą wylądować w pudle lub zostaniemy poproszeni o ich zabranie.

Dla przykładu ramki z naszymi zdjęciami Najemcy zastąpią swoimi, bibeloty na meblach najprawdopodobniej będą zajmować niepotrzebnie miejsce. Zostawiając w mieszkaniu świece czy też inne przedmioty, z których Najemca może korzystać to pamiętajmy, że zostaną zużyte i raczej nie będziemy oczekiwać od Najemcy, aby je odkupił.

Inną stroną medalu w wyposażaniu mieszkania w dodatki jest konieczność wpisania wszystkiego do protokołu zdawczo-odbiorczego (o ile chcemy, aby były na swoim miejscu po okresie najmu), czyli podobnie jak w przypadku mebli im mniej dodatków tym mniej pisania i sprawdzania po wyprowadzeniu się Lokatora.

Zdjęcia mieszkania na wynajem?

Jak zatem sprawić, aby mieszkanie było atrakcyjne na zdjęciach i przyciągało chętnych Najemców? Opcji jest kilka. Kupujemy własny zestaw dodatków i zostawiamy w mieszkaniu lub zabieramy (ewentualnie może się zdarzyć, że Najemca zechce aby zostały, wtedy możemy mu nasz zestaw np. odsprzedać 🙂 lub po prostu zostawić. Jeśli nasze mieszkanie oddaliśmy do zarządzania profesjonalnej firmie to przygotowanie mieszkania do zdjęć (o zdjęciach już niedługo w Poradach Mistrza) jest zazwyczaj po stronie firmy – tak jest w przypadku firmy Promabi, która zarządza mieszkaniami na wynajem w Krakowie. Firma dysponuje wówczas swoim zestawem dodatków do zdjęć a jeśli chcemy inną aranżację do zdjęć to możemy zlecić to firmie zarządzającej nie angażując swojego czasu.

Wyjątek od reguły.

Wyjątek w kupowaniu dodatków podobnie jak w przypadku mebli stanowić mogą mieszkania, które chcemy wynająć za wyższą kwotę, są luksusowe lub w bardzo wysokim standardzie. Wtedy warto wydać kilkaset złotych na dodatki, które nie podwyższą być może wartości nieruchomości, ale z pewnością nadadzą jej szyku (w tym przypadku sugerujemy zainwestować w nieco droższe i oryginalne obrazy czy też narzuty).

Wkrótce kolejna Porada Mistrza Wynajmu – Zdjęcia promujące mieszkanie na wynajem.

Jeśli chcesz dostawać informację o nowych Poradach Mistrza Wynajmu polub nas na FB i bądź na bieżąco!

https://web.facebook.com/MistrzWynajmu/?fref=ts

 

Źródło zdjęcia: martawieclaw.blogspot.com