Wynajem mieszkania – komu i jak je wynająć?

0
wynajem mieszkania

O czym dowiesz się czytając ten artykuł:

Jak wybrać swojego modelowego najemcę do mieszkania?

 

– Najważniejsze zasady przy wynajmowaniu komuś mieszkania

– Jak zweryfikować najemcę?

– Jak wyposażyć mieszkanie dla grupy docelowej?

 

Modelowy najemca

Wiele osób, które zaczyna inwestować w nieruchomości popełnia podstawowy błąd – kupują pierwsze z brzegu mieszkanie po to, by później je wynajmować. Przez to pojawiają się problemy z wynajmowaniem, a także cała masa innych kwestii jak meblowanie mieszkania czy remont.

Jedna z najważniejszych zasad przy wynajmowaniu mieszkania brzmi:

 

Ustal, jaki jest Twój modelowy(najlepszy) najemca.

Zanim kupisz mieszkanie, musisz dokładnie wiedzieć, kto będzie w nim w przyszłości mieszkał i czego oczekuje od mieszkania. Dzięki temu cały proces wynajmu i znalezienia najemcy będzie dużo łatwiejszy. Można wyróżnić 5 dużych grupy najemców:

 

  1. Studenci
  2. Rodziny
  3. Turyści
  4. Single/pary

 

Przy wynajmie dla tych grup przyda się odpowiedź na poszczególne pytania

  1. Jakiej lokalizacji/wielkości mieszkania/standardu oczekują?
  2. Jakiego wyposażenia potrzebują w mieszkaniu?

 

1. Pierwsza grupa to najemcy, dla których lokalizacja gra główną rolę. Zazwyczaj nie posiadają oni samochodów, a harmonogram wielu uczelni sprawia, że muszą oni podczas dnia dużo podróżować po mieście. Wszędzie tam, gdzie są uczelnie, są też studenci, a to oznacza, że najlepszą lokalizacją mieszkania dla studenta jest właśnie bliskość studiów. Jeżeli chcesz wynajmować mieszkanie dla studenta, bardzo ciężko będzie to zrobić, gdy kupisz nieruchomość na krańcu miasta, daleko do jakiejkolwiek uczelni.

Standard mieszkania nie musi być wysoki, student przede wszystkim chce mieć 4 ściany, w której będzie mógł się pouczyć, zaprosić znajomych czy odpocząć po całonocnej imprezie.

Jeśli chodzi o portret psychologiczny studentów – dużo zależy od tego, co konkretnie studiują i na którym są roku. Nie jest to sztywna zasada, której powinieneś się trzymać, ale generalnie im wyższy prestiż studiów i im bliżej końca, tym bardziej możesz czuć się bezpiecznie(jeśli przyjmujemy zasadę, że starszy=bardziej dojrzały).

Przykładowo, student 5 roku na ścisłym kierunku(np. informatyka) w Krakowie raczej ma już pracę, prawdopodobnie posiada analityczny, spokojny typ osobowości, żeby dobrze radzić sobie na studiach i z dziedziną, jaką jest informatyka. Możesz zatem (ostrożnie) wywnioskować, że taka osoba raczej nie zrobi imprezy na 30 osób w wynajmowym mieszkaniu, a cała komunikacja z nim będzie jasna i precyzyjna.

Student 1 roku kierunku humanistycznego(np. kulturoznastwo) dopiero szuka swojej ścieżki. Nie wiadomo, czy zmieni studia, czy one mu się spodobają, a jeśli przeprowadził się na studia do Krakowa z domu rodzinnego, bardzo możliwe, że będzie chciał się wyszaleć, co wiąże się z imprezami czy zaniedbywaniem stanu Twojego mieszkania. Jak wspomniałem, nie jest to żadna reguła, ale podczas wynajmu powinieneś zebrać tak dużo informacji o Twoim przyszłym najemcy, jak to tylko możliwe i przewidywać pewne zachowania ze strony najemcy

 

Jeśli chodzi o wyposażenie, student potrzebuje wszystkiego, co może mu się przydać na co dzień:

– sztućce, talerze, kubki, garnki
– kuchenka mikrofalowa
– czajnik elektryczny
– AGD, w tym piekarnik, pralka, lodówka, płyta elektryczna/ gazowa
– w lodówce co najmniej jedna półka przypadająca na lokatora/pokój
– w łazience ilość półek równa liczbie pokoi
– suszarka na naczynia
– suszarka na ubrania
– odkurzacz
– w pokoju: łóżko, biurko, szafa, komoda, lampka

2. Druga grupa to rodziny, które zazwyczaj potrzebują 3 pokojowego lub większego mieszkania. Standard wykończenia powinien być tu wyższy, niż w przypadku studentów(np. zmywarka, której w mieszkaniu studenckim zazwyczaj się nie uwzględnia). Bardzo istotna jest kwestia meblowania mieszkania dla rodzin – zazwyczaj mają oni swoje meble i nie jest to konieczne. Można np. umeblować jeden pokój(jeśli masz obecnie jakieś meble i nie wiesz, co z nimi zrobić, a szkoda je wyrzucać lub sprzedawać), a resztę zostawić pustą. Normą jest, że przy wprowadzaniu się takich rodzin do nowego lokalu przyjeżdżają samochody dostawcze czy nawet tir, ponadto najem dla takich rodzin trwa zazwyczaj dłużej niż 12 miesięcy, jak ma to miejsce w przypadku studentów.

3. Trzecia grupa to turyści przyjeżdżający do miasta na krótki okres czasu, więc mówimy o wynajmie krótkoterminowym. Jeśli chodzi o lokalizację w Krakowie, im bliżej rynku tym lepiej. Tacy turyści oczekują dosyć wysokiego standardu i należy zadbać o każdy detal w mieszkaniu taki jak czysta, regularnie prana pościel czy ręczniki w łazience, jednakże dzięki temu można podyktować wyższą cenę. Należy zapewnić turyście wszystko, co niezbędne.

Obecnie w Krakowie(Marzec 2018) najem krótkoterminowy jest bardzo popularny i żeby był rentowny, należy mieć obłożenie mieszkania/mieszkań około 80% w skali miesiąca. Jest to ciekawy model biznesowy wymagający bardzo dużo pracy i przemyślanych strategii, ale osoby trudniące się najmem krótkoterminowym nie mogą narzekać na małe zarobki.

 

4.Ostatnia grupa jest bardzo szeroka, ponieważ każdy singiel może być też studentem czy turystą. To, co jest istotne – jeżeli mówimy o singlach, nie potrzebują oni zbyt dużo przestrzeni życiowej. Zwłaszcza osoby, które dużo pracują, wymagają jedynie podstawowego wyposażenia w mieszkaniu, a sam tym nieruchomości, za jaką powinieneś się rozglądać to kawalerki.

Jeśli chodzi o pary, warto wziąć pod uwagę dwie kwestie:

  1. Mogą się ze sobą rozstać, nawet jeśli teraz nie widzą poza sobą świata
  2. Rodzina może się powiększyć

Piszę o tym po to, aby uwzględnić to przy podpisywaniu umowy, zwłaszcza podpunkt pierwszy. W końcu jako właściciela interesuje Cię przede wszystkim to, żeby czynsz za mieszkanie był płacony na czas.

 

Jak zweryfikować najemcę?

Kiedy już wiesz, komu chcesz wynajmować Twoją nieruchomość i zamieszczasz ogłoszenie w internecie, prawdopodobnie pojawią się pierwsze telefony. Przychodzi moment weryfikacji najemcy. Wielu właścicieli nie dba o to, komu wynajmują mieszkanie, bo wydaje im się, że jak już ktoś chce wynająć to jest dobrze. Problem polega na tym, że jeśli wynajmiesz swoje mieszkanie niewłaściwej osobie, może ona zalegać ze spłatą czynszu lub zdemolować Ci mieszkanie. Niestety, w polskim prawie są pewne kruczki i nawet, gdy nie będziesz dostawał co miesiąc pełnej kwoty najmu, po podpisaniu umowy najmu nie możesz wyrzucić lokatora ze swojego mieszkania.

Weryfikacja najemcy odbywa się na dwóch etapach:

  1. Telefon
  2. Spotkanie
  3. Podpisywanie umowy

 

Podczas rozmowy telefonicznej, bardzo istotnym jest, abyś już wstępnie dowiedział się z kim masz do czynienia. Możesz to zrobić za pomocą następujących pytań:

1. Dla ilu osób szuka Pani/Pan mieszkania?
2. Ile osób będzie mieszkać? ( wbrew pozorom to jest inne pytanie niż 1 )
3. Czy są Państwo studentami?
4. Czy jesteście Państwo osobami pracującymi?
5. Czym się Państwo zajmują zawodowo?
6. Osoby w jakim wieku miałyby mieszkać w tym mieszkaniu?
7. Czy posiadają Państwo zwierzęta?
8. Jaki jest powód przeprowadzki?
9. Na jak długo chcą Państwo wynająć mieszkanie?
10. Czy wynajmowali Państwo wcześniej mieszkanie? Jak długo?
11. Czy mają Kartę Pobytu, pozwolenie na pobyt/pracę? (w przypadku obcokrajowców)

 

Bardzo ważnym jest, aby w rozmowie utrzymać formalny klimat, ale uniknąć sytuacji, w której zadajesz pytania najemcy jedno po drugim i tworzysz uczucie przesłuchania. Jeśli nie czujesz się pewnie w takich rozmowach, zawsze możesz przećwiczyć ją z kimś bliskim, wtedy będziesz się mniej stresował podczas samej rozmowy

 

Jeżeli spotkanie jest umówione, pojawia się kolejny etap weryfikacji najemcy – czy pozytywne odczucie, które uzyskałeś podczas rozmowy telefonicznej, pojawi się także podczas prezentacji mieszkania? Przed spotkaniem i w pierwszych jego minutach warto pamiętać o następujących aspektach:

1. Zadbaj o potwierdzenie przybycia przez najemcę.

Nawet, jeśli spotkanie było umówione tydzień wcześniej, warto skontaktować się z potencjalnym najemcą ponownie, choćby poprzez wysłanie krótkiego smsa.

2. Punktualność przybycia.

W obecnej sytuacji korki i spóźnienia są „normalne” jednak zwróćmy uwagę, że można wyjść kilka minut wcześniej, by być na czas. Jeśli masz do czynienia ze spóźnieniem, zwróć uwagę czy najemca wcześniej Cię o tym poinformuje albo przynajmniej wytłumaczy powód na początku spotkania. Do daje Ci wstępną informację z jaką osobą masz do czynienia.

3. Sposób przywitania się i ogólne zachowanie

Czy jest to uprzejma osoba, czy może „cwaniakuje” i zbytnio się spoufala.
Czasem mimo niewielkiej różnicy wieku, należy zachować oficjalne zwroty i grzeczności.

 

 

Podczas prezentacji mieszkania możesz zadać podobne lub te same pytania, które zadałeś podczas rozmowy przez telefon, aby upewnić się, że dana osoba mówi prawdę, a nie tylko to, co chcesz usłyszeć. Najważniejsze są pytania o pracę, ogólny styl życia i okres czasu, na jaki najemca chce wynająć Twoje mieszkanie. Im bardziej postawisz się w jego sytuacji, okażesz empatię i wysłuchasz, tym więcej się o nim dowiesz.

Podstawową kwestią, o której wielu właścicieli zapomina jest to, że będziesz musiał regularnie spotykać się i kontaktować ze swoim najemcą. Dlatego zadaj sobie pytanie:

Czy chce się z tą osobą regularnie spotykać? Czy odbieranie płatności i załatwianie kwestii formalnych będzie bezproblemowe?

Podsumowanie

Jako podsumowanie artykułu przeczytaj poniższych 5 wskazówek absolutnie niezbędnych do bezpiecznego najmu:

 

  1. Zadawaj pytania i dowiedz się o osobie, która chce wynająć mieszkanie tak dużo, jak to tylko możliwe. Możesz nawet sprawdzić jej profil na facebooku i zobaczyć, czym się interesuje, jakie ma podejście do życia, wartości. W dobie internetu bardzo łatwo jest kogoś „prześwietlić”, co zagwarantuje podjęcie Ci dobrej decyzji odnośnie wynajmu mieszkania danej osobie.
  2. Pamiętaj o kaucji, która powinna stanowić 120-150% czynszu w ramach zabezpieczenia. Jeśli najemca nie oglądając lokalu wcześniej już chce negocjować wysokość kaucji, powinien spotkać się z odmową
  3. Najlepiej, jeśli płatności za wynajem będą wpływały bezpośrednio na Twoje konto bankowe, jest to najszybszy i najmniej problemowy sposób rozliczania.
  4. Umowa pisemna to podstawa. O tym, co powinno się w niej znaleźć przeczytasz w kolejnym artykule z tej serii.

 

 

Jeśli masz pytania, pisz na

biuro@mistrzwynajmu.pl

6 Udostępnień

Brak Komentarzy