Umowa najmu mieszkania – co powinno się w niej znaleźć?

0
umowa najmu mieszkania, umowa wynajmu mieszkania, umowa najmu, umowa najmu lokalu, umowa najmu lokalu mieszkalnego

Umowa najmu mieszkania – jakie są jej rodzaje i co powinno się w niej znaleźć?

Ostatni, dziesiąty wpis z serii „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupów do zysków z najmu” podsumowuje całą serię i traktuje o umowach najmu. Gdy już zweryfikujesz swojego przyszłego najemcę, a wszelkie szczegóły są już uzgodnione, pozostaje tylko pisemne dopięcie kwestii wynajmu. Dzięki temu wszystko, co ustaliliście z najemcą będzie miało moc prawną, a on sam będzie doskonale znał zasady, na jakich wynajmuje od Ciebie mieszkanie.

O czym dowiesz się czytając ten artykuł:

– jakie są rodzaje umów najmu

– Jak wygląda struktura umowy najmu

– Najważniejsze informacje, które należy umieścić w umowie najmu

Rodzaje umów najmu

Można wyróżnić takie rodzaje umów najmu jak:

  • Umowa na czas nieoznaczony

Zazwyczaj kończy się wtedy, gdy jedna ze stron złoży wypowiedzenie umowy, ponieważ nie ma w niej czasu trwania najmu. Ze względu na powyższe, należy ściśle określić warunki wypowiedzenia w tej umowie

  • Umowa na czas oznaczony

Tradycyjna umowa najmu zawierająca czas, po którym umowa traci ważność. Zazwyczaj jest to okres jednego roku(w przypadku najmu długoterminowego) lub kilka dni/tygodni(w przypadku najmu krótkoterminowego np. dla turystów)

  • Umowa najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny to szczególna forma najmu długoterminowego, która jest mniej rozpoznawalna niż dwie powyższe. Cechuje się bardzo dobrym zabezpieczeniem interesów wynajmującego, bowiem według jej zapisów, najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w przypadku wypowiedzenia umowy. Ponadto, wskazuje lokal zastępczy do którego się uda, w razie przeprowadzenia egzekucji. Ma ona charakter oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego

Więcej o najmie okazjonalnym możesz przeczytać tutaj

  • Umowa najmu instytucjonalnego

Jest to nowy rodzaj umowy najmu, dostępny w polskim prawie od 11 września 2017 roku, wprowadzony ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Jest to forma zbliżona do najmu okazjonalnego, z tą różnicą, że jest dla osób prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, co wynika bezpośrednio z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

Art. 19f. Najem instytucjonalny lokalu

  1. Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Jedną z głównych różnic między najmem okazjonalnym a instytucjonalnym jest łatwiejsza eksmisja najemcy, w przypadku konfliktu. Najem okazjonalny wymaga od najemcy określenia lokalu, do którego zostanie wyeksmitowany, a najem instytucjonalny – nie.

Przepisy o najmie instytucjonalnym umożliwiają eksmitowanie nierzetelnych najemców bez konieczności przeprowadzania długotrwałej i skomplikowanej procedury eksmisyjnej. Brak uprawnienia najemcy do lokalu socjalnego czy nawet pomieszczenia tymczasowego powoduje, że komornik może od razu dokonać eksmisji do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia opróżnianego lokalu ~ Adwokat Paweł Chojnacki, wypowiedź zaczerpnięta ze strony prawo.gazetaprawna.pl

 

Jak wygląda struktura umowy najmu?

Najważniejsze paragrafy umowy to:

  • Przedmiot najmu

Zapisujemy adres lokalu i dane techniczne (ulica, kod pocztowy, wypisanie konkretnych pomieszczeń w lokalu)

  • Koszty najmu

Koszty czynszu, opłaty eksploatacyjne(np. czynsz administracyjny, woda, ogrzewanie), termin płatności czynszu, konsekwencje opóźnienia w płatnościach(najemca musi płacić terminowo, na co jest paragraf w kodeksie cywilnym)

W tym paragrafie możemy również dodać informację o zobowiązaniu najemcy do przepisania na siebie umów o dostarczanie energii elektrycznej(umowa z Tauronem), co zdecydowanie warto robić. Link do artykułu o umowie z Tauronem znajdziesz na dole strony w podsumowaniu. Warto również dopisać informację o ubezpieczeniu OC.

  • Kaucja

Jej wielkość, dzień wpłaty przez najemcę oraz cel, w którym jest pobierana i kiedy(i w jakim wypadku) zostanie zwrócona

  • Okres obowiązywania umowy oraz informacja o jej wypowiedzeniu

Według Art. 673. Kodeksu Cywilnego:

  • 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód

Takie okresy wypowiedzenia obowiązują tylko przy umowie najmu na czas nieoznaczony

Przy terminowej umowie na czas oznaczony sam ustalasz ostateczny czas trwania umowy, najczęściej jest to okres jednego roku.

  • Obowiązki wynajmującego

Można umieścić tutaj informację o wizytacji lokalu i na jakich zasadach może się ona odbywać

  • Obowiązki najemcy

Informacje m.in. o zachowaniu czystości w mieszkaniu, aktualizacji danych osobowych czy używaniu sprzętu zgodnie z jego przeznaczeniem

  • Ochrona danych osobowych

Krótka informacja  o przetwarzaniu danych

  • Sposób komunikacji z najemcą

Najlepiej mail + telefon do nagłych przypadków

  • Postanowienia końcowe

Informacja o załącznikach do umowy(jak np. protokół zdawczo – odbiorczy czy ogólne warunki najmu)

Najważniejsze kwestie dotyczące umowy najmu

a) Bardzo podstawową, ale niezbędną kwestią jest spisanie umowy najmu. Rynek wynajmu w Polsce dynamicznie się rozwija i w porównaniu do tego, co obowiązywało jeszcze kilkanaście lat temu, ma mnóstwo nowych przepisów i regulacji. Jednym z nich jest kwestia pozbycia się niepłacącego lokatora – nie można się go od razu pozbyć, ponieważ muszą zostać spełnione określone warunki, najczęściej na niekorzyść właściciela mieszkania. Dlatego pamiętaj, aby zawsze dmuchać na zimne i sporządzać umowę najmu w formie pisemnej, zawierając tam najdrobniejsze szczegóły dotyczące wynajmu Twojego mieszkania.

b) Jeżeli decydujesz się na umowę najmu i wynajęcie swojego mieszkania, musisz mieć pewność, że masz do czynienia z rzetelnym i uczciwym człowiekiem. Zanim podpiszesz taką umowę, pamiętaj o weryfikacji swojego najemcy. Kwestie takie jak to, kim jest, gdzie(i czy w ogóle) pracuje to absolutna podstawa, o czym pisałem w poprzednim artykule

c) Opisz, w jakich przypadkach możesz wypowiedzieć umowę z najemcą. Ważnym jest, aby określić konkretne sytuacje, które mogą wystąpić np. zwłoka z płatnościami za opłaty eksploatacyjne bądź media, przebywanie w lokalu większej ilości osób niż zadeklarowana w umowie czy brak kontaktu z najemcą. Aby można było wypowiedzieć umowę, muszą być stwierdzone następujące kwestie:

– lokator zalega z opłatami za trzy pełne okresy płatności (zazwyczaj oznacza to 3 miesiące),

– właściciel dostarczył najemcy pisemną informację o zamiarze wypowiedzenia umowy, wyznaczając dodatkowy miesięczny termin na spłacenie wszystkich zobowiązań,

– lokator zignorował dodatkowy termin spłaty, spłacił tylko część długu lub spłacił go po wyznaczonym terminie

d) Napisz, za które wyposażenie lokalu odpowiada najemca, a za które właściciel. Czasem jest to przyczyna konfliktu, gdy np. zepsuje się lodówka, dlatego lepiej, aby było to dokładnie określone.

 

Podsumowanie

Jako podsumowanie tego artykułu umieszczam linki do poprzednich artykułów z całej serii „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupu do zysków z najmu”. Bezpiecznie przeprowadzą cię od procesu zakupowego mieszkania, przez jego remont i meblowanie, aż po wynajęcie mieszkania z zyskiem i na korzystnych dla Ciebie warunkach.

1. Rynek pierwotny czy wtórny. Który wybrać? Wady i zalety

2. Lokalizacja mieszkania na wynajem – jak ją wybrać?

3. Prawa i obowiązki dewelopera w oparciu o ustawę deweloperską

4. Umowa rezerwacyjna

5. Umowa deweloperska

6. Odbiór techniczny i umowa przyrzeczona

7. Jak podłączyć prąd w zakupionym mieszkaniu(umowa z Tauronem)

8. Remont mieszkania – jak to zrobić?

9. Wynajem mieszkania – komu i jak je wynająć?

 

Jeśli masz pytania, pisz na biuro@mistrzwynajmu.pl

Brak Komentarzy