Umowa deweloperska.

0
umowa deweloperska

Czym charakteryzuje się umowa deweloperska i jak wygląda proces jej zawarcia?

Piąty wpis z cyklu „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupów do zysków z najmu” dotyczy umowy deweloperskiej. Jeśli masz już upatrzone mieszkanie, poznałeś prospekt informacyjny dewelopera i wiesz, że to właśnie z nim chcesz podjąć współpracę, nadchodzi czas na podpisanie umowy. W tym artykule prawdopodobnie dowiesz się wszystkiego, co niezbędne, aby móc zawrzeć umowę deweloperską na korzystnych dla Ciebie warunkach. Zanim to się jednak stanie, musisz pamiętać o wielu istotnych czynnikach, o których za chwilę przeczytasz. Poprzedni wpis traktował o umowie rezerwacyjnej, znajdziesz go tutaj

Konkretyzując:
– czym jest i na czym polega umowa deweloperska
– jakie są jej szczególne cechy, czym się wyróżnia, o jakie zapisy musisz w niej zadbać
– co powinna zawierać umowa deweloperska
– najważniejsze kwestie, o których należy pamiętać, aby uniknąć konfliktów z deweloperem

Czym jest i na czym polega umowa deweloperska?

Gdy poznajesz dewelopera, z którym chcesz współpracować i znalazłeś w jego ofercie mieszkanie, które Ci się podoba, najczęściej podpisujesz na ten lokal umowę rezerwacyjną, aby nikt Cię nie ubiegł.

Następnie nadchodzi czas na podpisanie umowy deweloperskiej, tj. głównej umowy, na mocy której zobowiązujesz się do zakupu mieszkania. Deweloper, z którym podpisujesz umowę, zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę, czyli Ciebie, własności lokalu. W skrócie Ty decydujesz się za mieszkanie zapłacić, a deweloper decyduje się je sprzedać właśnie Tobie.(Faktyczne przeniesienie własności jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego, wynika to z Art. 27. 1. Ustawy deweloperskiej).

Najważniejszą kwestią w kontekście umowy deweloperskiej jest to, iż (w przeciwieństwie do umowy rezerwacyjnej), ma ona moc prawną. Oznacza to, że podpisanie takiego dokumentu bez zaznajomienia się z treścią lub nawet pobieżnym przeczytaniem jej, może nieść ze sobą duże konsekwencje. Każdy niezrozumiały zapis, który spotkasz w umowie deweloperskiej zalecam skonsultować z prawnikiem, zamiast ignorować go i kierować się zasadą „jakoś to będzie”.

Cechy umowy deweloperskiej:

  • Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Oznacza to, że nabywca i deweloper muszą ustalić termin spotkania na podpisanie takiej umowy w kancelarii notarialnej, za którą ponosisz połowę kosztów. Jeśli zrezygnujesz z umowy, nie będzie Ci to zwrócone. Dla nabywcy to raczej zaleta, niż wada, ponieważ możesz spytać notariusza o niejasne kwestie dotyczące umowy.

  • Umowa deweloperska jest bardziej złożoną umową niż umowa rezerwacyjna czy umowa przyrzeczona.

    To właśnie w umowie deweloperskiej znajdują się wszystkie szczegóły odnośnie współpracy dewelopera i nabywcy, a także dokładny opis tego, za co płacisz. Zadbaj oto, aby jej zapisy były maksymalnie precyzyjne.

Przykładowo:

Deweloper może określić standard wykończenia mieszkania jako „standard deweloperski”. Warto poprosić dewelopera o doprecyzowanie tego, co konkretnie rozumie poprzez użycie tego terminu, ponieważ na rynku nieruchomości jest on używany bardzo często. Jeśli chcesz uniknąć rozczarowania i konfliktów w przyszłości, lepiej postaraj się o skonkretyzowane, klarowne zapisy w umowie na podstawie których będziesz mógł się oprzeć.

  • Umowa deweloperska nie daje nabywcy prawa własności do lokalu

Umowa deweloperska nie przenosi na Ciebie własności nieruchomości, a jedynie zobowiązuje dewelopera (o ile jest w niej taki zapis) do tego, że w przyszłości podpiszecie umowę przyrzeczoną, która zagwarantuje Ci prawo własności.

  • Podpisujesz ją zazwyczaj w czasie trwania budowy

Precyzyjne zapisy w umowie są tak istotne, ponieważ nie są one jedynie formalnością – wyznaczają to, w jaki sposób deweloper przygotuje dla Ciebie lokal. Jeśli zadbasz o korzystne dla siebie warunki, będziesz mieć mniej kłopotu przy odbiorze technicznym mieszkania

  • Umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, jest to umowa o charakterze samodzielnym

Jest do dla Ciebie dobra informacja – w przypadku niedopełnienia zobowiązań ze strony dewelopera, nabywca może je łatwiej wyegzekwować. Kolejny aspekt to sama nazwa umowy – jeżeli jej nazwa będzie zmieniona na np. umowę przedwstępną, powinna zapalić Ci się czerwona lampka.

  • Pieniądze wpłacane przez Ciebie powinny znajdować się na rachunku powierniczym

Jeśli inwestycja została wprowadzona przez dewelopera do sprzedaży później niż 29 kwietnia 2012 roku, obowiązuje go ustawa deweloperska, która precyzuje, że rachunek bankowy, na który nabywca wpłaca środki pieniężne jest rachunkiem powierniczym. Upewnij się, że taki zapis występuje w umowie, ponieważ zabezpiecza to Twoje pieniądze w przypadku problemów finansowych dewelopera

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Umowa deweloperska jest uregulowana prawnie w ustawie deweloperskiej z 2012 roku.

Na jej podstawie umowa ta powinna zawierać w szczególności:
1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2) cenę nabycia prawa do nieruchomości;
3) informację o nieruchomości (powierzchni działki, stan prawny nieruchomości, obciążenia, numer księgi wieczystej);
4) określenie położenia mieszkania względem całego budynku;
5) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
6) termin przeniesienia na nabywcę prawa do lokalu (czyli termin podpisania umowy przyrzeczonej);
7) wysokość wpłat nabywcy na rachunek powierniczy oraz poszczególne terminy dla każdej z nich;
8) informacje dotyczące:
a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;

9) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał;
10) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych nad inwestycją razem z harmonogramem (który zawiera co najmniej 4 etapy realizacji całego przedsięwzięcia, co wynika bezpośrednio z Art. 24. 2. ustawy deweloperskiej)
11) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz w konsekwencji warunek zwrotu środków pieniężnych
12) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
13) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego;
14) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią;
15) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu;
16) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę (jeżeli takie obciążenie istnieje) albo informację o braku takiej zgody;
17) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Oprócz standardowych zapisów umowy deweloperskiej, warto zwrócić szczególną uwagę na trzy kwestie:

a)   Odstąpienie od umowy.
Jak wcześniej wspominałem, umowa deweloperska to umowa o mocy prawnej. Zobowiązujesz się do zapłaty za mieszkanie, a jeśli nie wywiążesz się z umowy, deweloper może przygotować zapisy, które będą określały wysokie kary za odstąpienie od tej umowy. Jeżeli nie jesteś w 100% przekonany do danego mieszkania, ale generalnie wszystko wydaje się być w porządku, zadbaj oto, aby w razie czego warunki odstąpienia od umowy były jak najbardziej korzystne dla Ciebie. Kary za niewywiązanie się ze zobowiązań wynikających z umowy pomiędzy stronami są również do ustalenia indywidualnie – przygotuj się zatem na fakt, że wersja umowy, którą poda Ci deweloper nie musi być wersją ostateczną, możesz ją negocjować.

b)   Niebezpieczne klauzule.
Podobnie jak przy umowie rezerwacyjnej, umowa deweloperska może zawierać niekorzystne dla Ciebie, a czasem wręcz niedozwolone klauzule. O prawach i obowiązkach dewelopera możesz przeczytać w innym wpisie na blogu Mistrza Wynajmu tutaj, natomiast klauzule, które są zabronione, możesz sprawdzić w rejestrze klauzul niedozwolonych bezpośrednio na stronie internetowej UOKiKu.

c)   Umowa przyrzeczona.
W umowie deweloperskiej powinno znaleźć się wszystko to, co znajdzie się w przyszłości w umowie przyrzeczonej, czyli inaczej umowie końcowej, zamykającej całą transakcję zakupu mieszkania. Umowa końcowa jest podpisywana zazwyczaj po odbiorze technicznym lokalu. Warto określić datę jej zawarcia lub konkretny moment, po którym nastąpi jej zawarcie.

 

Podsumowanie

Naczelnym przesłaniem tego wpisu jest przede wszystkim analiza i chłodna kalkulacja. Nawet, jeśli wybrałeś już dewelopera, przeczytałeś prospekt informacyjny, a lokal, jaki jest Ci oferowany trafia w Twoje gusta, nie oznacza to, że musisz do końca współpracować z tym deweloperem. Im bardziej przygotujesz się do spotkania, przeanalizujesz zapisy ustawy deweloperskiej i rozpiszesz sobie etapy Waszej współpracy i realizację całej inwestycji, tym większa szansa, że unikniesz konfliktów.

Kluczowe dwa punkty:

1)   Czytaj to, co podpisujesz oraz starannie analizuj konkretne zapisy umowy. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości – nie wahaj się skonsultować ich z prawnikiem, w końcu chodzi o duże pieniądze.

2)   Staraj się kalkulować zarówno działania Twoje, jak i te podjęte przez dewelopera. Zadawaj mu pytania i obserwuj czy odpowiada na nie bez skrępowania.

     Rozmawiaj i słuchaj tego, co mówi – dzięki tym pozornie błahym czynnościom jeszcze lepiej ocenisz, czy współpracujesz z właściwym człowiekiem oraz czy Twoja inwestycja jest bezpieczna.

Ustawę deweloperską możesz pobrać tutaj.

Kolejny artykuł będzie zawierał wszystkie najważniejsze informacje, jakie musisz wiedzieć o odbiorze technicznym

 

Jeśli masz jakieś pytania, pisz na:
biuro @ mistrzwynajmu.pl

 

Jeśli ten artykuł był dla Ciebie wartościowy, proszę, udostępnij go na swoim fejsbuku

9 Udostępnień

Brak Komentarzy