umowa przyrzeczona, odbiór mieszkania

Umowa przyrzeczona i odbiór techniczny mieszkania

przez with One Comment Zostań mistrzem wynajmu

Odbiór techniczny, umowa przyrzeczona – przygotowanie do odbioru technicznego, na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania?

Szósty wpis z cyklu „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupów do zysków z najmu” dotyczy odbioru technicznego mieszkania oraz umowy przyrzeczonej  (kończącej transakcję) z deweloperem. W tym artykule dowiesz się co jest niezbędne, aby móc odebrać swoje mieszkanie razem z technicznymi wskazówkami. Znajdziesz też informacje, na co zwrócić uwagę a także jak przygotować się do spotkania z deweloperem. Poprzedni wpis traktował o umowie deweloperskiej, znajdziesz go tutaj

O czym dowiesz się czytając ten artykuł:
– Na czym polega odbiór techniczny mieszkania
– Jak przygotować się do odbioru
– Co zabrać na spotkanie
– Co sprawdzić podczas odbioru technicznego
– Czym charakteryzuje się umowa przyrzeczona
– Czym jest termowizja i dlaczego jest ważna przy odbiorze technicznym

Na czym polega odbiór techniczny mieszkania?

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera to przede wszystkim sprawdzenie, czy mieszkanie zostało wykonane według określonych wcześniej w umowie standardów oraz czy wykonanie poszczególnych elementów jest zgodne z normami i warunkami technicznymi. Jest to m.in. weryfikacja równości wykonania tynków (na ścianach i suficie), sprawdzenie poziomu posadzki, kontrola szczelności okien i wiele innych kwestii, które koniecznie należy sprawdzić. Przy odbiorze technicznym bardzo istotnym aspektem są detale. Nawet parę centymetrów nierówności może sprawić, że będziesz musiał wykonać dodatkowe prace budowlane, ponosząc wysokie koszty. Jeśli jednak dobrze przygotujesz się na spotkanie z deweloperem i będziesz wiedział co krok po kroku sprawdzić, wszelkie niedociągnięcia poprawi na swój koszt deweloper.

Jak przygotować się do odbioru technicznego?

Na samym początku powinieneś pamiętać o najważniejszym aspekcie odbioru technicznego – odbiór techniczny nie jest równoznaczny z przeniesieniem własności lokalu na nabywcę. Jest to zapisane w Art. 27. 1. ustawy deweloperskiej z 2012 roku

„Przeniesienie na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jedno-rodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.”

Zwróć uwagę, że odbiór w polskim prawie jest definiowany jako odbiór techniczny, a nie jako wydanie mieszkania nabywcy tj. wręczenia kluczy do mieszkania i przeniesienia własności. Warto dowiedzieć się czy deweloper z którym współpracujesz ma zamiar przekazać Ci klucze wraz z odbiorem technicznym, czy może jednak będzie z tym zwlekał.

Jeżeli nie przeanalizujesz dokładnie umowy i nie ustalisz odpowiednich warunków współpracy, może się okazać, że czas przeniesienia na Ciebie własności się wydłuży. Lepiej upewnij się, że na spotkaniu z deweloperem podpiszesz umowę przyrzeczoną, która zapewni Ci formalne prawo do danego mieszkania.

Co należy zabrać na spotkanie?

– umowę deweloperską (sprawdzisz w niej m.in. czy deweloper użył do budowy obiektu i wykończenia mieszkania tych samych materiałów, które były w niej zapisane)

– dowód osobisty
– plan mieszkania, najlepiej rzut z punktami elektryki
– taśmę mierniczą (jak najdłuższą) lub dalmierz laserowy (przyrząd do pomiaru odległości bez potrzeby jej przebywania)
– poziomicę, najlepiej o długości 2m(zgodne z normą)
– kątownik, najlepiej o ramieniu długości 1m(zgodne z normą)
– latarkę
– zapalniczkę
– próbnik (posłuży do zmierzenia napięciu w gniazdku elektrycznym, o ile inwestycja w której kupiłeś lokal będzie mieć podłączone liczniki do mieszkań)

-Opcjonalnie miernik wilgoci oraz anemometr do pomiaru wentylacji ( można zapytać znajomych w branży budowlanej)

Kiedy powyższe masz już ustalone i dopięte na ostatni guzik pamiętaj o trzech kwestiach, które znacznie ułatwią Ci odbiór techniczny.

  • Daj sobie na spotkanie tyle czasu i potrzebujesz

Elementarnym błędem popełnianym przy odbiorze jest popadanie w zachwyt nad mieszkaniem i poświęcenie na jego sprawdzenie jedynie kilku minut. Nie daj się popędzać przez dewelopera i przeznacz tyle czasu, ile potrzebujesz, nawet 2-3 godziny, jeżeli będzie to konieczne. Odbiór techniczny to nie jest tylko formalność. Jeśli nie chcesz mieć w przyszłości problemów z remontem mieszkania oraz wysokimi kosztami, dokładnie sprawdź wszystkie elementy który przedstawię Ci w dalszej części artykułu.

  • Przygotuj pytania, które zadasz na spotkaniu

Opracowując sobie pytania i starając się przewidzieć zachowanie/odpowiedzi dewelopera, możesz na tym sporo zyskać, a to podstawa w jakichkolwiek negocjacjach. Przećwicz sobie (nawet przed lustrem) rozmowę z deweloperem, żebyś osiągnął na spotkaniu dokładnie to, czego chcesz. Zwłaszcza w przypadkach, gdy odkryjesz jakieś niedociągnięcie, należy wyegzekwować od dewelopera, żeby to naprawił i/lub obniżył cenę, jaką płacisz za mieszkanie (ze względu na niewywiązanie się z umowy)

  • Ustal termin spotkania tak, aby mieszkanie oświetlało światło dzienne

Odpowiednia pora dnia to kluczowy element spotkania z deweloperem. Najlepiej, gdy światło dzienne jest najbardziej jasne. Masz wtedy pewność, że będzie widać w mieszkaniu wszelkie niedogodności, co byłoby dużo trudniejsze przy sztucznym świetle.
Warto zwrócić uwagę na to, że w odbieranym mieszkaniu zwykle nie ma podłączonej elektryczności! Dopiero na spotkaniu z deweloperem otrzymujesz dokumenty uprawniające Cię do zwarcia umowy z dostawcą prądu. O ile latem dzień jest długi, o tyle w miesiącach zimowych udany odbiór techniczny powinien się rozpocząć najpóźniej o 13.00.

Co konkretnie sprawdzić podczas odbioru technicznego

  • Plan mieszkania i schemat instalacji  

Na projekcie budowlanym masz zaznaczony schemat wszystkich instalacji, m.in. (włączniki światła, gniazdka elektryczne, dopływy i odpływy wody). W pierwszej kolejności sprawdź, czy wszystko jest na swoim miejscu. Podobnie jest z wypróbowaniem domofonu, alarmu czy dzwonka do drzwi. Zrób tak samo z rozmieszczeniem poszczególnych pomieszczeń, okien i drzwi. Najlepiej zmierz miarką lub dalmierzem wymiary wszystkich pomieszczeń i porównaj z tymi przedstawionymi na projekcie. Mogą się one nieznacznie różnić, gdyż rzut dołączany do umowy często ma jedynie charakter komercyjny. Dopiero pomiar rzeczywisty „od tynku do tynku” daje właściwy obraz i pogląd na wymiary mieszkania.

  • Podłogi, ściany i tynki

Poziomicą sprawdź równość ścian, sufitu i posadzek, natomiast Do pomiaru posadzki nie używaj gumowej lub stalowej piłeczki, gdyż jest to częsty „mit Internetu” niepraktykowany w budownictwie ani w normach budowlanych. Żaden szanujący się deweloper nie zaliczy takiego pomiaru, gdyż posadzka ma pewne dopuszczalne odchyłki, zatem piłeczka i tak się potoczy. Następnie kątownikiem skontroluj kąty proste ścian, zwłaszcza w łazience oraz miejscach zabudowy mebli.  Wszelkie rysy czy nierówności tynków możesz sprawdzić używając latarki o silnym świetle. Pamiętaj, że tynk ma swoją dopuszczalną szorstkość i nie będzie nigdy gładki idealnie jak gładź szpachlowa.

  • Drzwi i okna

Tutaj pojawia się kolejny „mit Internetu” , który mówi , że szczelność okna sprawdzamy za pomocą paska papieru włożonego pomiędzy ościeżnicę a skrzydło. Wg powyższej opinii, jeśli drzwi i okna są szczelne, to przy zamknięciu nie wyjmiesz z nich paska papieru. Żadna norma ani praktyka budowlana o tym nie mówi. Jedynym i właściwym sposobem do sprawdzenia szczelności okien oraz jakości ich osadzenia ( ilości pianki montażowej głównie w dolnej partii ) jest badanie termowizyjne,  o którym piszę poniżej.

Pamiętaj również o tym, że wszystkie okna i drzwi powinny się łatwo otwierać i zamykać bez nadmiernego tarcia.

Ważny aspektem jest kontrola wszelkich zarysowań  na profilach i szybach oraz wad szkła ( ciała obce w pomiędzy szybami lub pęcherze powietrza). Co prawda istnieją pewne wytyczne określające dopuszczalną wielkość rys lub wtrąceń w szkle, niemniej jednak zalecam wpisać do protokołu wszystkie zauważone usterki na szybach, deweloper zawsze ma prawo do 14 dni od odbioru się do nich ustosunkować i je zakwalifikować, podpierając się wytycznymi np., Instytutu szkła.

  • Instalacja kanalizacyjna

Sprawdzamy dopływ zimnej i ciepłej wody dla umywalki, zlewu, bidetu, prysznica lub wanny( szukamy dwóch przyłączy) , oraz jednego odpływu ( plastikowe wieczko o wielkości do 5 cm). W przypadku  muszli klozetowej oraz pralki należy zlokalizować dopływ zimnej wody oraz jeden opływ (wc  ok. 10cm,  pralka 3-4 cm). Kolory nakładek zazwyczaj odpowiadają ciepłej lub zimniej wodzie, ale nie należy też się obawiać jeśli spotkamy się ze wszystkimi w  jednym kolorze . Instalacja wod – kan jest to jeden z elementów którego w pełni nie jesteśmy sprawdzić na obiorze . Zatem wszelkie problemy przy docelowym montażu można spokojnie zgłosić z tytuły rękojmi i deweloperzy nie robią z tym żadnych problemów.

  • Instalacja grzewcza i wentylacja

Sprawdź, czy działa wentylacja za pomocą anemometru, jeśli jesteś w jego posiadaniu. Pomiar za pomocą zapalniczki jest kolejnym „mitem Internetu”, bo wentylacja np., mechaniczna często bywa w czasie odbiorów i pierwszych wykończeń wyłączona. Natomiast wentylacja grawitacyjna jest uzależniona m.in.od warunków pogodowych, co wpływa czasem na brak ruchu powietrza lub wytwarzanie się tzw. cofki czyli wstecznego ciągu. Jeśli wentylacja  nie będzie działać już w trakcie użytkowania lokalu, jest bardzo prawdopodobne, że w Twoim mieszkaniu w niedługim czasie pojawi się grzyb. Zatem wszelkie nieprawidłowości należy zgłaszać do administracji którą ten część przejmuje od dewelopera po oddaniu budynku do użytkowania i dba o jej konserwację.

  • Instalacja elektryczna

Najlepiej, jeśli zaopatrzysz się w żarówki z oprawkami i zamontujesz je we wszystkich miejscach, gdzie zostało zaplanowane źródło światła. Jeżeli każda żarówka będzie świeciła jasno przez dłuższą chwilę (nic nie będzie migać), prawdopodobnie wszystko jest sprawne i nie musisz obawiać się przeciążenia. Sprawdź próbnikiem gniazdka elektryczne.

Powyższe ma sens tylko wtedy, gdy deweloper podłączył prąd do Twojego mieszkania. Jest to bardzo dobra praktyka, która jest już wdrożona przez kilku deweloperów
Ważne: Prawdziwy test dla instalacji elektrycznej wyjdzie dopiero wtedy, gdy podłączysz wszystkie urządzenia RTV i AGD, jednak warto chociaż w minimalnym stopniu sprawdzić, czy instalacja elektryczna działa przy mniejszym obciążeniu.

  • Balkon, garaż, piwnica

Sprawdź garaż/piwnicę pod kątem zapisów w umowie, które je określają (w szczególności ich wymiary, a w przypadku miejsca parkingowego łatwość wjazdu oraz wyjazdu. Przy sprawdzaniu balkonu najważniejsza kwestia to odpowiedni spadek gwarantujący odpływ wody oraz jakość wykonania fug i silikonów jeśli Twój balkon jest pokryty płytkami ceramicznymi.

Poniżej lista przykładowych usterek do poprawy dotyczących samego balkonu z odbioru technicznego lokalu,  przy którym niedawno uczestniczyłem:

  1. Lewe skrzydło- zabrudzenia budowlane (pyły, odłamki gipsu)
  2. Zadrapanie, ubicie lewego skrzydła okna balkonowego od zewnątrz
  3. Nachlapania budowlane, trudno usuwalne na obróbce blachy + porysowania
  4. Pęknięcie/odspojenie silikonu i nieestetyczne wykończenie na łączeniu obróbki blacharskiej
  5. Uszkodzenie/ubicie elewacji po prawej stronie
  6. Uszczerbki w narożniku na łączeniu elewacji i masy szarej uszczelniającej
  7. Brak kątów prostych na łączeniu ścian

 

Wszelkie usterki, które zgłosisz deweloperowi, należy zapisać w protokole zdawczo – odbiorczym (pamiętaj, aby miał tę samą datę, kiedy go podpisujesz). Zgodnie z nowelizacją kodeksu cywilnego, czyli wejściem w życie ustawy o prawach konsumenta z dnia 25 grudnia 2014 roku okres rękojmi deweloperskiej trwa 5 lat. Wszelkie uregulowania dotyczące rękojmi deweloperskiej, czyli odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne nieruchomości znajdują się w Kodeksie Cywilnym.

Dwie najważniejsze kwestie, o jakich musisz wiedzieć, jeśli mowa o  rękojmi:

– Deweloper ma czas do 14 dni na uznanie lub odrzucenie zgłoszonych przez Ciebie wad lokalu
– Do 30 dni powinien naprawić wszystkie zaakceptowane przez siebie usterki. Jeśli tego nie zrobi, powinien podać powód opóźnienia

Istotny aspekt dotyczący protokołu – jeśli lokal ma poważne usterki, takie jak pęknięte ściany (konstrukcyjne), krzywe podłogi czy niedziałające instalacje, nie podpisuj go do czasu naprawienia wszystkich usterek. Ponadto, deweloper ma obowiązek oddać Ci mieszkanie całkowicie czyste. Jeśli zatem widzisz plamy silikonu na płytkach, poplamione farbą okna czy wyraźnie zabrudzoną ceramikę – masz prawo to zgłosić i żądać usunięcia.

Pomoc zewnętrznego fachowca

Odbiór techniczny zawiera wiele punktów, które należy sprawdzić. Część jest zauważalna i możesz sam/a skontrolować jakość wykonania, niektóre kwestie są jednak niewidoczne gołym okiem (jak np. łączenie obróbki blacharskiej), a mogą przysporzyć Ci w przyszłości problemy.
Jak da się zauważyć, podczas odbioru technicznego należy zadbać o kilkadziesiąt różnych detali i bardzo trudno jest dostrzec wszystko. Jednakże, niekoniecznie musisz robić wszystko sam, możesz wynająć fachowca.

Ekspert, który jest w stanie Ci pomóc to inspektor nadzoru budowlanego. Koszt wynajęcia do pomocy przy odbiorze technicznym to kilkaset złotych, a może zaoszczędzić Ci to wielu kłopotów i kosztów które w praktyce będziesz zmuszony ponieść.

Istotnym aspektem odbioru technicznego jest również termowizja. To inaczej metoda oparta na zdalnym i bezdotykowym pomiarze temperatury specjalną kamerą. Na jej ekranie widzimy , to czego nie widać „gołym okiem”. Można za jej pomocą zbadać m.in. szczelność okien, wentylację, poziom zawilgocenia ścian czy występowanie przedmuchów w gniazdkach elektrycznych. Można to zrobić kamerą termowizyjną lub wynająć fachowca, który zrobi badanie termiczne zakupionego przez nabywcę lokalu.

 

Termowizja jest istotnym elementem odbioru technicznego, ponieważ dzięki niej zauważysz to, czego nie da się zauważyć gołym okiem.

 

Po odbiorze technicznym – podpisanie umowy

Jeżeli wszystko się zgadza lub ewentualne usterki zostały przez dewelopera naprawione, przychodzi czas na podpisanie ostatniej umowy, czyli umowy przyrzeczonej.

Charakteryzują ją 3 cechy:

– Dzięki niej następuje ustanowienie odrębnej własności lokalu, czyli założenie dla tego mieszkania osobnej księgi wieczystej. Mieszkanie staje się niezależne od całego budynku czy gruntu
– Przypisanie mieszkaniu udziału w nieruchomości wspólnej(gruncie i budynku), dzięki czemu będziesz mógł mieć wpływ na jego losy(remonty, modernizacje)
– Przeniesienie własności lokalu na Ciebie

Co powinna zawierać umowa przyrzeczona?

  • postanowienia świadczące o dopełnieniu uzgodnień zawartych w umowie deweloperskiej
  • opis stanu prawnego przedmiotu umowy,
  • opis dokumentów koniecznych do ustanowienia odrębnej własności lokalu
  • rozliczenie wszystkich kwot wnoszonych przez Ciebie na każdym etapie budowy
  • ustalenia dotyczące rękojmi deweloperskiej
  • zasady określające korzystanie z nieruchomości wspólnej(czyli np. plac zabaw obok budynku)

Podsumowanie

Podsumowanie odbioru technicznego można zapisać w następujących kwestiach:

Przygotuj się do spotkania z deweloperem

– daj sobie tyle czasu, ile potrzebujesz
– umów się na odbiór przy świetle dziennym
– zabierz wszystkie niezbędne materiały/skorzystaj z pomocy eksperta
– zapoznaj się z umową przyrzeczoną
– gdy pojawią się wątpliwości, skorzystaj z pomocy prawnej

Podczas spotkania

– Dokładnie posprawdzaj wszystkie pomieszczenia
– Zwracaj uwagę na detale
– Jeśli widzisz duże ubytki, nie podpisuj protokołu do czasu poprawienia wad technicznych
– Zapisz nawet najmniejsze szczegóły do protokołu zdawczo – odbiorczego

Deweloper ma 14 dni na zaakceptowanie wszelkich zmian oraz 30 dni na naprawę usterek. Jeśli nie wpiszesz czegoś do protokołu zdawczo – odbiorczego, w praktyce będzie bardzo ciężko, by deweloper naprawił dla Ciebie pominięte w protokole usterki.

Powyższe wskazówki pomogą Ci podjąć najlepsze decyzje. Jeśli masz jakiekolwiek pytania, pisz na:
biuro@ mistrzwynajmu.pl

 

Jeśli ten artykuł jest dla Ciebie wartościowy, proszę, udostępnij go na swoim fejsbuku

Jak zabezpieczyć się przed trudnym najemcą

Licytacje komornicze w Krakowie

przez with No Comment Aktualności

Dzień Dobry!

Zaczynamy 4 cykl szkoleń Mistrza Wynajmu! Obecnie mamy zaplanowane 5 szkoleń:

  • Licytacje komornicze
  • Odbiory mieszkania od dewelopera
  • Negocjacje przy zakupie
  • Trudni najemcy – prawa i obowiązki Właściciela i Najemcy
  • Zakup i remont kamienicy.
  • Handel mieszkaniami – podatki
  • Najem długoterminowy, podnajem – podatki

W minionym roku w naszych szkoleniach wzięło udział 280 osób. Jesteśmy przekonani, że tegoroczna tematyka również spotka się z Waszym zainteresowaniem, a nabyta wiedza pozwoli zarobić lub nie stracić tysięcy złotych!

Zapraszamy na najbliższe szkolenie dotyczące licytacji komorniczych – szczegóły TUTAJ.

O pozostałych terminach powiadomimy wkrótce!

 

 

 

 

umowa deweloperska

Umowa deweloperska.

przez with 2 komentarze Zostań mistrzem wynajmu

Czym charakteryzuje się umowa deweloperska i jak wygląda proces jej zawarcia?

Piąty wpis z cyklu „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupów do zysków z najmu” dotyczy umowy deweloperskiej. Jeśli masz już upatrzone mieszkanie, poznałeś prospekt informacyjny dewelopera i wiesz, że to właśnie z nim chcesz podjąć współpracę, nadchodzi czas na podpisanie umowy. W tym artykule prawdopodobnie dowiesz się wszystkiego, co niezbędne, aby móc zawrzeć umowę deweloperską na korzystnych dla Ciebie warunkach. Zanim to się jednak stanie, musisz pamiętać o wielu istotnych czynnikach, o których za chwilę przeczytasz. Poprzedni wpis traktował o umowie rezerwacyjnej, znajdziesz go tutaj

Konkretyzując:
– czym jest i na czym polega umowa deweloperska
– jakie są jej szczególne cechy, czym się wyróżnia, o jakie zapisy musisz w niej zadbać
– co powinna zawierać umowa deweloperska
– najważniejsze kwestie, o których należy pamiętać, aby uniknąć konfliktów z deweloperem

Czym jest i na czym polega umowa deweloperska?

Gdy poznajesz dewelopera, z którym chcesz współpracować i znalazłeś w jego ofercie mieszkanie, które Ci się podoba, najczęściej podpisujesz na ten lokal umowę rezerwacyjną, aby nikt Cię nie ubiegł.

Następnie nadchodzi czas na podpisanie umowy deweloperskiej, tj. głównej umowy, na mocy której zobowiązujesz się do zakupu mieszkania. Deweloper, z którym podpisujesz umowę, zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę, czyli Ciebie, własności lokalu. W skrócie Ty decydujesz się za mieszkanie zapłacić, a deweloper decyduje się je sprzedać właśnie Tobie.(Faktyczne przeniesienie własności jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego, wynika to z Art. 27. 1. Ustawy deweloperskiej).

Najważniejszą kwestią w kontekście umowy deweloperskiej jest to, iż (w przeciwieństwie do umowy rezerwacyjnej), ma ona moc prawną. Oznacza to, że podpisanie takiego dokumentu bez zaznajomienia się z treścią lub nawet pobieżnym przeczytaniem jej, może nieść ze sobą duże konsekwencje. Każdy niezrozumiały zapis, który spotkasz w umowie deweloperskiej zalecam skonsultować z prawnikiem, zamiast ignorować go i kierować się zasadą „jakoś to będzie”.

Cechy umowy deweloperskiej:

  • Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Oznacza to, że nabywca i deweloper muszą ustalić termin spotkania na podpisanie takiej umowy w kancelarii notarialnej, za którą ponosisz połowę kosztów. Jeśli zrezygnujesz z umowy, nie będzie Ci to zwrócone. Dla nabywcy to raczej zaleta, niż wada, ponieważ możesz spytać notariusza o niejasne kwestie dotyczące umowy.

  • Umowa deweloperska jest bardziej złożoną umową niż umowa rezerwacyjna czy umowa przyrzeczona.

    To właśnie w umowie deweloperskiej znajdują się wszystkie szczegóły odnośnie współpracy dewelopera i nabywcy, a także dokładny opis tego, za co płacisz. Zadbaj oto, aby jej zapisy były maksymalnie precyzyjne.

Przykładowo:

Deweloper może określić standard wykończenia mieszkania jako „standard deweloperski”. Warto poprosić dewelopera o doprecyzowanie tego, co konkretnie rozumie poprzez użycie tego terminu, ponieważ na rynku nieruchomości jest on używany bardzo często. Jeśli chcesz uniknąć rozczarowania i konfliktów w przyszłości, lepiej postaraj się o skonkretyzowane, klarowne zapisy w umowie na podstawie których będziesz mógł się oprzeć.

  • Umowa deweloperska nie daje nabywcy prawa własności do lokalu

Umowa deweloperska nie przenosi na Ciebie własności nieruchomości, a jedynie zobowiązuje dewelopera (o ile jest w niej taki zapis) do tego, że w przyszłości podpiszecie umowę przyrzeczoną, która zagwarantuje Ci prawo własności.

  • Podpisujesz ją zazwyczaj w czasie trwania budowy

Precyzyjne zapisy w umowie są tak istotne, ponieważ nie są one jedynie formalnością – wyznaczają to, w jaki sposób deweloper przygotuje dla Ciebie lokal. Jeśli zadbasz o korzystne dla siebie warunki, będziesz mieć mniej kłopotu przy odbiorze technicznym mieszkania

  • Umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, jest to umowa o charakterze samodzielnym

Jest do dla Ciebie dobra informacja – w przypadku niedopełnienia zobowiązań ze strony dewelopera, nabywca może je łatwiej wyegzekwować. Kolejny aspekt to sama nazwa umowy – jeżeli jej nazwa będzie zmieniona na np. umowę przedwstępną, powinna zapalić Ci się czerwona lampka.

  • Pieniądze wpłacane przez Ciebie powinny znajdować się na rachunku powierniczym

Jeśli inwestycja została wprowadzona przez dewelopera do sprzedaży później niż 29 kwietnia 2012 roku, obowiązuje go ustawa deweloperska, która precyzuje, że rachunek bankowy, na który nabywca wpłaca środki pieniężne jest rachunkiem powierniczym. Upewnij się, że taki zapis występuje w umowie, ponieważ zabezpiecza to Twoje pieniądze w przypadku problemów finansowych dewelopera

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Umowa deweloperska jest uregulowana prawnie w ustawie deweloperskiej z 2012 roku.

Na jej podstawie umowa ta powinna zawierać w szczególności:
1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2) cenę nabycia prawa do nieruchomości;
3) informację o nieruchomości (powierzchni działki, stan prawny nieruchomości, obciążenia, numer księgi wieczystej);
4) określenie położenia mieszkania względem całego budynku;
5) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
6) termin przeniesienia na nabywcę prawa do lokalu (czyli termin podpisania umowy przyrzeczonej);
7) wysokość wpłat nabywcy na rachunek powierniczy oraz poszczególne terminy dla każdej z nich;
8) informacje dotyczące:
a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;

9) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał;
10) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych nad inwestycją razem z harmonogramem (który zawiera co najmniej 4 etapy realizacji całego przedsięwzięcia, co wynika bezpośrednio z Art. 24. 2. ustawy deweloperskiej)
11) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz w konsekwencji warunek zwrotu środków pieniężnych
12) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
13) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego;
14) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią;
15) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu;
16) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę (jeżeli takie obciążenie istnieje) albo informację o braku takiej zgody;
17) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Oprócz standardowych zapisów umowy deweloperskiej, warto zwrócić szczególną uwagę na trzy kwestie:

a)   Odstąpienie od umowy.
Jak wcześniej wspominałem, umowa deweloperska to umowa o mocy prawnej. Zobowiązujesz się do zapłaty za mieszkanie, a jeśli nie wywiążesz się z umowy, deweloper może przygotować zapisy, które będą określały wysokie kary za odstąpienie od tej umowy. Jeżeli nie jesteś w 100% przekonany do danego mieszkania, ale generalnie wszystko wydaje się być w porządku, zadbaj oto, aby w razie czego warunki odstąpienia od umowy były jak najbardziej korzystne dla Ciebie. Kary za niewywiązanie się ze zobowiązań wynikających z umowy pomiędzy stronami są również do ustalenia indywidualnie – przygotuj się zatem na fakt, że wersja umowy, którą poda Ci deweloper nie musi być wersją ostateczną, możesz ją negocjować.

b)   Niebezpieczne klauzule.
Podobnie jak przy umowie rezerwacyjnej, umowa deweloperska może zawierać niekorzystne dla Ciebie, a czasem wręcz niedozwolone klauzule. O prawach i obowiązkach dewelopera możesz przeczytać w innym wpisie na blogu Mistrza Wynajmu tutaj, natomiast klauzule, które są zabronione, możesz sprawdzić w rejestrze klauzul niedozwolonych bezpośrednio na stronie internetowej UOKiKu.

c)   Umowa przyrzeczona.
W umowie deweloperskiej powinno znaleźć się wszystko to, co znajdzie się w przyszłości w umowie przyrzeczonej, czyli inaczej umowie końcowej, zamykającej całą transakcję zakupu mieszkania. Umowa końcowa jest podpisywana zazwyczaj po odbiorze technicznym lokalu. Warto określić datę jej zawarcia lub konkretny moment, po którym nastąpi jej zawarcie.

 

Podsumowanie

Naczelnym przesłaniem tego wpisu jest przede wszystkim analiza i chłodna kalkulacja. Nawet, jeśli wybrałeś już dewelopera, przeczytałeś prospekt informacyjny, a lokal, jaki jest Ci oferowany trafia w Twoje gusta, nie oznacza to, że musisz do końca współpracować z tym deweloperem. Im bardziej przygotujesz się do spotkania, przeanalizujesz zapisy ustawy deweloperskiej i rozpiszesz sobie etapy Waszej współpracy i realizację całej inwestycji, tym większa szansa, że unikniesz konfliktów.

Kluczowe dwa punkty:

1)   Czytaj to, co podpisujesz oraz starannie analizuj konkretne zapisy umowy. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości – nie wahaj się skonsultować ich z prawnikiem, w końcu chodzi o duże pieniądze.

2)   Staraj się kalkulować zarówno działania Twoje, jak i te podjęte przez dewelopera. Zadawaj mu pytania i obserwuj czy odpowiada na nie bez skrępowania.

     Rozmawiaj i słuchaj tego, co mówi – dzięki tym pozornie błahym czynnościom jeszcze lepiej ocenisz, czy współpracujesz z właściwym człowiekiem oraz czy Twoja inwestycja jest bezpieczna.

Ustawę deweloperską możesz pobrać tutaj.

Kolejny artykuł będzie zawierał wszystkie najważniejsze informacje, jakie musisz wiedzieć o odbiorze technicznym

 

Jeśli masz jakieś pytania, pisz na:
biuro @ mistrzwynajmu.pl

 

Jeśli ten artykuł był dla Ciebie wartościowy, proszę, udostępnij go na swoim fejsbuku

20% wkładu własnego w kredytach hipotecznych

10 sposobów na zwiększenie rentowności wynajmu

przez with 2 komentarze Porady Mistrza

10 sposobów na zwiększenie rentowności najmu

Najniższy od lat poziom stóp procentowych skłania Polaków do szukania takich form lokowania kapitału, które pozwolą zarabiać lepiej niż na lokacie bankowej. Jedną z takich opcji jest zakup mieszkania na wynajem, co powoduje, że na rynku pojawia się rzesza inwestorów, którzy skuszeni wysokimi zyskami kupują nieruchomości przeznaczone na wynajem.

Swoje mieszkanie możemy wynajmować długo, średnio lub krótkoterminowo. W przypadku wynajmu długoterminowego nastawiamy się na to, że nasz najemca będzie mieszkał co najmniej 12 miesięcy. W przypadku kolejnych form najmu udostępniamy nasze mieszkanie na okres od 3-6 miesięcy lub na doby analogicznie do tego, jak to robią hotele. Warto tutaj nadmienić, że wynajem krótkoterminowy to nie wynajem a usługa zakwaterowania, co wiąże się z działalnością gospodarczą i rozliczaniem podatku VAT w wysokości 8%. W sprawie szczegółów należy się skontaktować z biurem rachunkowym, ponieważ poniższy wpis nie jest poświęcony tematyce rozliczania podatku, a jedynie wskazuje pomysły na to, jak zwiększyć zyski z posiadanego mieszkania.

Rentowność z najmu można liczyć na wiele sposobów. Osoby zawodowo inwestujące w wynajem liczą ROE (rentowność kapitału własnego), wykorzystując dźwignię w postaci zewnętrznego finansowania. Inni uczestnicy rynku liczą ROI (rentowność inwestycji), ponieważ najłatwiej odnieść to do oprocentowania lokat bankowych. Obecnie przeciętny zwrot z inwestycji w wynajmowanym długoterminowo mieszkaniu wynosi od 4% do 5% brutto. Można tyle uzyskać kupując mieszkanie z ogłoszenia lub od dewelopera i wyremontować je tak, jak uważamy za stosowne. Brutto w powyższym wyliczeniu oznacza, że od przychodu lub dochodu musimy zapłacić podatek – w zależności od wybranej opcji – 8.5% od przychodu ryczałtem lub 18/32% od dochodu.

Zatem jak podwyższyć rentowność najmu posiadanego mieszkania?

  1. Zmiana formy opodatkowania.
    Jeżeli obecnie Twój zysk netto nie jest zadowalający, być może wystarczy zmienić formę rozliczania najmu. Organy Skarbowe oczekują od nas rozliczania najmu, co nie zawsze oznacza płacenie podatku.

Ryczałt – płacony od przychodu, nie możemy w tej formie rozliczać kosztów takich jak remont czy doposażenie mieszkania. Kosztem uzyskania przychodu może być zakup AGD, koszt ogłoszeń, usług serwisowych lub pośredników.

Zasady ogólne – rozliczanie wg skali podatkowej w zależności od uzyskiwanych dochodów. Rozliczając się w ten sposób możemy również rozliczać amortyzację posiadanej nieruchomości (nawet jeżeli nie prowadzimy działalności gospodarczej)

 

  1. Zrobienie lepszych zdjęć, home-staging lub zmiana treści ogłoszenia, posprzątanie mieszkania.
    Kupujemy oczami. Szukając mieszkania na wynajem (coraz częściej na urządzeniach mobilnych) najemcy filtrują ogłoszenia nap odstawie lokalizacji oraz ceny. Niezależnie od tego, jakie mieszkanie posiadasz, prawdopodobnie w okolicy jest 100 bardzo podobnych. Jak się wyróżnić?

– lepsze zdjęcia. Profesjonalna sesja fotograficzna kosztuje ok. 250-300 zł. Jeżeli za wynajem mieszkania oczekujesz 2500 zł, to tylko 1/10 miesięcznego czynszu, więc jeżeli dzięki lepszym zdjęciom Twoje mieszkanie wynajmie się o 3 dni szybciej – wygrałeś.

– Home-Staging. Usługa polegająca na ukazaniu wnętrz w najlepszy sposób, uwypuklając najlepsze cechy i funkcjonalność każdego z pomieszczeń. Dzięki temu Twój najemca łatwiej wyobrazi sobie siebie w nowym miejscu.

– zmiana treści ogłoszenia. Rozbuduj je i pokaż korzyści płynące z zamieszkania właśnie u Ciebie. Wskaż jak można dojechać, jaka infrastruktura jest obok. Dopasuj ogłoszenie do Twojego modelowego najemcy i zawrzyj w treści to, co może być ważne dla Twojego Klienta. Czy chcesz czy nie – wynajem to sprzedaż na bardzo konkurencyjnym rynku.

– posprzątanie mieszkania. Tak, brzmi śmiesznie. Uwierz, że niewiele osób chce wynająć mieszkanie, które jest brudne i sprawia wrażenie mocno zużytego. Pamiętaj, że nie ma drugiej szansy na pierwsze wrażenie.

  1. Weryfikacja najemcy
    Podobno mężczyzna cieszy się ze swojego samochodu dwa razy – gdy kupi i gdy sprzeda. Bardzo podobnie jest z właścicielami mieszkań, którzy trafili na trudnych najemców, ponieważ niedostatecznie zweryfikowali swoich Klientów. Pamiętaj, że najbardziej na wzrost zysków wpływa regularność płatności oraz brak pustostanów. Jeżeli Twój najemca nie płaci albo dewastuje mieszkanie, drastycznie wpływa to na rentowność Twojej inwestycji w mieszkanie na wynajem. Weryfikuj najemcę i stosuj umowy najmu okazjonalnego.
  2. Zainteresowanie się swoim mieszkaniem
    Czasami właściciele zapominają o swoim mieszkaniu i przypominają sobie wtedy, gdy pojawia się jakiś problem albo najemca się wyprowadza. Bądź zainteresowany swoim mieszkaniem i monitoruj cyklicznie co się dzieje w Twojej nieruchomości. Szybka reakcja na awarie zmniejsza straty i zniszczenia, najemcy czują się bardziej komfortowo, a jeżeli tak, to mieszkają dłużej, płaca terminowo, a przy wyprowadzce polecają kolejnych sprawdzonych najemców na swoje miejsce.
  3. Współpraca z najemcą

Wynajem mieszkania to biznes jak każdy inny – Ty dostarczasz towar w postaci mieszkania, Twój najemca płaci za jego używanie. Jeżeli każdy w tym układzie czuje się komfortowo i partnersko, to będzie to trwało dłużej i przebiegało sprawniej, a to bezpośrednio przełoży się na stabilność i wzrost Twoich przychodów z najmu. Bądź uczciwy, pozwól przepisać media na najemcę (daje to wiele korzyści), starannie rozliczaj wodę i ogrzewanie. Jeżeli układ jest fair – będzie trwał dłużej.

  1. Dopasowanie mieszkania do modelowego najemcy.
    Każda nieruchomość ma swojego modelowego najemcę, a odkrycie tego i dopasowanie mieszkania pod docelowego Klienta może się okazać kamieniem milowym w Twojej przygodzie z wynajmem.

– pokój. Idealne miejsce dla pojedynczej osoby dowolnej płci. Sam musisz określić, czy mieszkanie wynajmowane na pokoje będzie przeznaczone dla jednej płci, czy obu. Wynajem dla Par jest kłopotliwy nie tylko dla Ciebie, ale przede wszystkim dla współlokatorów. Ważne jest pełne wyposażenie pokoju oraz części wspólnych.

– kawalerka. Idealne rozwiązanie dla jednej lub dwóch osób, najczęściej w wieku 23-30 lat. Dopasuj mieszkanie w taki sposób, aby czuli się jak u siebie. Pełne wyposażenie kuchni i pokoju, szczególnie w wygodne łóżko. Naczynia, deska do prasowania, suszarka, czajnik elektryczny mogą być miłym dodatkiem.

– mieszkanie dwupokojowe. Przeznaczone dla par, które myślą już poważnie o swojej wspólnej przyszłości, zwykle są w wieku ok. 27-33 lat. Ich możliwości finansowe są większe niż wtedy, gdy musieli wynajmować kawalerkę, bardzo często w trakcie mieszkania rodzina się powiększa, a najemcy z czasem szukają czegoś większego lub kupują swoje mieszkanie. Koniecznie kuchnia wyposażona w AGD, sypialnia z wygodnym łóżkiem do spania, w salonie sofa z opcją rozłożenia dla gości.

– mieszkanie trzypokojowe i większe.  Dla rodziny lub grupy znajomych, chcących zmieścić się określonym, niższym budżecie. Zdecyduj, czy Twoje mieszkanie powinno być dla rodziny czy dla młodych pracujących mieszkających ze znajomymi. Od tego zależy umeblowanie mieszkania i dodatki. Jeżeli mieszkanie jest dla rodziny – może być bez mebli. Jeżeli dla grupy znajomych – każdy pokój musi spełniać funkcję niezależnego pomieszczenia, w którym jest łóżko, szafa, biurko, komoda. W każdym przypadku kuchnia wraz z AGD.

– dom. Rodzina szukająca czegoś na dłużej – 3-5 lat. Meble tylko w kuchni, ewentualnie pralka lub suszarka. Spora część rodzin posiada własne meble a nawet sprzęt AGD. Łatwiej w razie potrzeby dokupić łóżko czy szafę niż pozbyć się nowych mebli, gdy okaże się, że najemcy nie mogą wyobrazić sobie życia bez własnego materaca.

  1. Zmiana funkcjonalności pomieszczeń, dobudowanie pokoju
    Czasami z danego metrażu można wyciągnąć znacznie więcej niż może się wydawać na pierwszy rzut oka. Być może zamiast kuchni można zrobić pokój, a kuchnię przenieść do salonu i stworzyć salon z aneksem. Dzięki temu z mieszkania jednopokojowego, na tym samym metrażu uzyskujemy nowe funkcjonalności pomieszczeń. Często spotyka się też dobudowanie ścianki, przez co można uzyskać o jeden pokój więcej. Pamiętaj, że kupujemy metry, ale wynajmujemy pokoje. Za mieszkanie 36 metrowe, jeżeli ma jeden pokój, otrzymasz taki sam czynsz jak za mieszkanie 25 metrowe. W mieszkaniu 37 metrowym z powodzeniem można wydzielić 2 pokoje, na 50 metrach 3, przez co zyskasz na czynszu najmu ok. 200-300 zł/miesięcznie
  2. Wynajem na pokoje
    Jeżeli posiadasz 3 lub 4 pokojowe mieszkanie być może lepszą opcja jest wynajem na pokoje. Każdy z pokoi wynajmujesz, w zależności od lokalizacji, za 500=800 zł plus media, co powoduje, że zwiększasz swój przychód z najmu od 30 do 100%.
  3. Zmiana częstotliwości zmiany najemców
    W zależności od lokalizacji mieszkanie może być wynajęte na krótki termin, średni lub długi. Jeżeli masz mieszkanie w ścisłym centrum (Planty), wynajem krótkoterminowy wydaje się sensowną opcją przez cały rok. Jeżeli Twoja nieruchomość leży dalej od Rynku, być może należy zastosować najem średnioterminowy lub hybrydę (w sezonie krótkie terminy, poza długi najem).
  4. Zlecenie obsługi najmu profesjonalnej firmie
    Teoretycznie ten pomysł wydaje się absurdalny, ponieważ takie usługi kosztują ok. 15% przychodu rocznie. Niemniej, jeżeli zlecisz zarządzanie najmem profesjonalnej firmie możesz zmniejszyć nakłady finansowe i czasowe potrzebne do sprawnego zarządzania. Czasami takie firmy, mając szerokie portfolio mieszkań, „przenoszą” swoich sprawdzonych najemców pomiędzy różnymi mieszkaniami (najemcy zmieniają pracę, potrzebują większych mieszkań), co znacząco wpływa na brak pustostanów.Być może niektóre sposoby wydają się banalne, inne mogą wymagać sporych nakładów.
    Jeżeli zastosujesz kombinację kilku spośród nich, z pewnością odczujesz to pozytywnie z swoim portfelu, czego z całego serca życzę.

 

 

Odbiór techniczny mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym

Lokalizacja mieszkania na wynajem – jak ją wybrać?

przez with 2 komentarze Zostań mistrzem wynajmu

„Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupu do zysków z najmu”.

W tym artykule zajmiemy się wyborem lokalizacji przyszłego mieszkania. Jak ją wybrać? Czym się kierować przy jej wyborze? Większość Twoich wątpliwości powinna zostać rozwiana po uważnym przeczytaniu tego wpisu.

Pierwszym kryterium przy wyborze lokalizacji jest to, na jakim rynku chcesz kupić dany lokal: pierwotnym czy wtórnym. O tym powstał osobny, obszerny wpis, jest to bardzo dobry wstęp do wyboru lokalizacji Twojego przyszłego mieszkania na wynajem. Znajdziesz go tutaj.

Cała seria artykułów skupia się na rynku pierwotnym, czyli zakupie mieszkania od dewelopera

Lokalizacja – co musisz o niej wiedzieć?

Podejmując decyzję o zakupie mieszkania, stoimy przed wyborem jego lokalizacji. Dla wielu osób taki wybór wiąże się z długim okresem poszukiwań oraz frustracją, bo spektrum możliwości jest naprawdę szerokie. Odpowiedzi na poniższe pytania pozwolą Ci skonkretyzować to, czego dokładnie szukasz i tym samym oszczędzić czas.

a) Ile jesteś w stanie zainwestować w mieszkanie?

Nie ulega wątpliwości, że jednym z najważniejszych czynników kupowanego mieszkania jest jego cena – a ta zależy bezpośrednio od lokalizacji wybranego lokalu. Pierwsze pytanie, jakie należy sobie zadać podczas zakupu mieszkania to cena, jaką możesz przeznaczyć na swoją inwestycję.

Cena danego mieszkania zależy przede wszystkim od dzielnicy miasta, w jakiej ono się znajduje.

Przykładowo:

Ceny ofertowe mieszkań na Śródmieściu w Warszawie najczęściej przekraczają 10 tys. zł/mkw. (Dla mieszkań położonych 1-2 km od centrum Warszawy), a ceny ofertowe mieszkań na niedaleko położonym Mokotowie(4-6km od centrum) kosztują około 8 tys. Dokonując bardzo prostej kalkulacji, przy mieszkaniu 40mkw. wychodzi 80 tys. różnicy, a przecież odległość obu lokali od siebie nie jest duża.

Gdy porównamy sobie ceny mieszkań z obrzeża Warszawy(Np. w takich dzielnicach jak Białołęka) zobaczymy, że ta różnica jest jeszcze większa. Dlatego przejrzenie cen co najmniej kilku dzielnic w danym mieście pozwoli podjąć Ci dobrą decyzję i zawęża skalę poszukiwań – automatycznie odrzucisz dzielnice, które wykraczają poza Twój budżet.

(Dane na podstawie portali warszawa.naszemiasto.pl i rynekpierwotny.pl)

W Krakowie, drugim największym rynku najmu w Polsce sytuacja wygląda podobnie – różnice pomiędzy dzielnicami bezpośrednio przekładają się na liczby.

Na Krowodrzy, dzielnicy idealnej dla studentów (bliskość 4 popularnych uczelni w Krakowie) cena ofertowa za mkw. waha się w okolicach 7-8 tysięcy/mkw. (dla ul. Wrocławskiej, dane ze strony rynekpierwotny.pl)

Apartamenty ze Starego Miasta są średnio w cenach 9-10 tysięcy/mkw. Niektóre osiągają cenę nawet 12 tysięcy/mkw., odległość wszystkich mieszkań od centrum to około 0,5-1 km. Takie mieszkania, choć droższe, mogą sprawdzić się dla turystów, którzy nierzadko są w stanie zapłacić o wiele więcej od studentów (mamy do czynienia z innym klientem plus innym rodzajem najmu). To kolejny przykład na to, aby od samego początku zdefiniować kwotę przeznaczoną na inwestowanie oraz zdecydować, komu chcemy wynajmować nasze mieszkanie.

b) Jak dużo chcesz zarobić i w jakim czasie?

Kolejną kwestią jest określenie tego, jaki zysk z wynajmu Cię interesuje. Istotnym faktem jest to, że nie zawsze da się szybko przekalkulować, ile dokładnie będziesz zarabiał, ale wstępna analiza Twoich potrzeb na pewno pomoże w podjęciu dobrej decyzji odnośnie lokalizacji, w jakiej masz zakupić mieszkanie.

Ma to duży związek z tym, jaki jest profil Twojego idealnego najemcy, jednakże lokalizacja również odgrywa ważną rolę – mieszkania oddalone od centrum, nawet przy wysokim standardzie wykończenia, będą miały podobną wartość rynkową do tych położonych w samym centrum miasta, nawet jeśli te drugie będą w znacznie gorszym standardzie.

c) Jaką dzielnicę wybrać?

Podstawowe informacje, które warto znać to czas dojazdu z mieszkania do centrum w różnych porach dnia, infrastrukturę znajdującą się w okolicy mieszkania(sklepy, parki, usługi – wszystko, co może być potrzebne potencjalnemu najemcy), a być może też to, co będzie budowane w tej okolicy w przyszłości. Dobrze jest również przejrzeć sobie jak najwięcej ofert mieszkań dostępnych na tej dzielnicy, pozwoli to zorientować się w średnich cenach za mkw.

Im więcej będziesz wiedział o dzielnicy, w której planujesz kupić mieszkanie tym lepiej.

Przy wyborze dzielnicy pojawia się kwestia wynajmu lokalu pod konkretną osobę. Cena to bardzo ważny element w całym procesie, jeśli jednak wybierzesz obrzeża miasta, nie oczekuj, że mieszkanie będzie chciała wynająć para studentów, których uczelnia jest w centrum lub turysta, który przyjechał odwiedzić Kraków na 3 dni.

Nad tym etapem wyboru lokalizacji warto zastanowić się trochę dłużej, zgodnie z zasadą, że lepiej zapobiegać niż leczyć. Rozwiązując problem określenia idealnego najemcy już teraz, nie będziesz miał go w przyszłości- gdy już kupisz mieszkanie.

Proces można  opisać w 3 etapach:

  1. Poznaj dzielnicę, w której chce mieszkać Twój najemca
  2. Poznaj najemcę, jego potrzeby  i oczekiwania
  3. Dopasuj mieszkanie do najemcy, aby chciał wynająć u Ciebie (o czym przeczytasz niżej)

Realizacja powyższych etapów może początkowo wydawać się trudna, ale nawet krótka analiza każdego z nich pomoże podjąć Ci lepszą decyzję w sprawie wyboru lokalizacji Twojego przyszłego mieszkania.

Dopasowanie mieszkania do najemcy i rodzaj wynajmu

Jeśli chcesz wynajmować mieszkanie z zyskiem, musisz wiedzieć, że co innego interesuje turystę, który przyjechał na tydzień zobaczyć atrakcje Krakowa, a inne studenta, który przyjechał do tego miasta by skończyć kierunek studiów. Warto zatem tak dopasować mieszkanie do najemcy, aby było jak największe prawdopodobieństwo, że wynajmie właśnie od nas. Drugą kluczową kwestią jest rodzaj wynajmu, bo to właśnie od tego zależy profil Twojego idealnego klienta.

Przykładowo:

Chcesz zająć się najmem krótkoterminowym i wynajmować mieszkanie turystom. W roku 2016 do Krakowa przyjechało 8,5 mln turystów(Dane z badań o ruchu turystycznym w Krakowie), co daje Ci już na wstępie informację odnośnie Twojego przyszłego klienta.

Turyści mogą być z innych miast Polski lub z zagranicy – to, co jest najważniejsze dla Ciebie to fakt, że jedni mają inne potrzeby niż drudzy. Turyści przyjeżdżający z Polski zazwyczaj mają mniej zasobny portfel i nie oczekują tak wysokich standardów, jak ci z zagranicy. Obie grupy przyjeżdżają po to, by zwiedzać miasto. Zatem kupienie mieszkania daleko od centrum jest w takiej sytuacji przeważnie złym wyborem. Jeśli chcesz wynajmować dla obcokrajowców, powinieneś zadbać o wysoki standard, ale możesz ustalić wyższą cenę za wynajem.

Jeśli myślisz o najmie długoterminowym, gdzie Twoje mieszkanie wynajmuje jeden najemca na okres roku lub dłużej, sytuacja będzie wyglądała całkowicie inaczej, dlatego tak ważnym jest ustalenie, kto będzie mieszkał w zakupionym przez Ciebie mieszkaniu.

Jeśli zastanawiasz się nad powierzchnią Twojego przyszłego mieszkania – zastanów się, komu chcesz je wynająć, a problem prawdopodobnie zniknie. Małżeństwo z dwójką dzieci będzie potrzebowało zdecydowanie większego mieszkania niż para studentów.

W sierpniowym numerze KRNu ukazał się mój artykuł nt tego, jak dobrać mieszkanie i najemcę.

  1. Lokalizacja

Dla najmu długoterminowego najlepsze lokalizacje to:

  • dla mieszkań jednopokojowych — okolice centrów biznesowych, uczelni.
  • dla mieszkań 2–3-pokojowych — dodatkowo osiedla oddalone od tramwaju, gdyż nasi modelowi najemcy poruszają się nie tylko komunikacją miejską, ale przede wszystkim samochodem.
  • dla mieszkań 3-pokojowych i większych oraz domów — w zasadzie dowolna lokalizacja, najlepiej z dobrym dojazdem samochodem do szkoły, przedszkola.

Powyższe zasady dotyczą mieszkań wynajmowanych w całości, bez podziału na wynajem pojedynczych pokoi. Dla najmu krótkoterminowego kluczowe jest położenie w ścisłym centrum miasta. W Krakowie: Rynek Główny, Planty, ewentualnie do ul. Dietla i alei Trzech Wieszczów. Posiadając mieszkanie w tym rejonie, możemy liczyć na to, że przez cały rok będziemy mieć obłożenie na satysfakcjonującym poziomie. Wbrew pozorom Kazimierz dla najmu krótkoterminowego nie jest już tak atrakcyjny jak jeszcze przed dwoma laty.

  1. Czas, który musimy poświęcić

W przypadku najmu długoterminowego, jeżeli mamy samodzielnych i odpowiedzialnych najemców, czas poświęcony na obsługę najmu w całym okresie trwania przedsięwzięcia jest stosunkowo niewielki. Inaczej, gdy nasze mieszkanie wynajmujemy na doby. Codziennie, czasami co 2–3 dni, musimy kogoś zameldować lub wymeldować, zmienić pościel, posprzątać itp. To powoduje, że obsługa tego typu najmu jest niemalże pracą na etat, zakładającą dostępność przez 24 godz. na dobę, bo czasami klienci się spóźniają (zamiast o 16 chcą wejść do mieszkania o 23) albo opuszczają mieszkanie wcześniej (o 4 nad ranem jadą na lotnisko). Oczywiście mogą się sami wprowadzić na podstawie kodu otwierającego zamek, po pobycie zostawić klucze w skrzynce na listy albo zatrzasnąć za sobą drzwi. Jednak w takim przypadku ryzykujemy tym, że może coś zniknąć z mieszkania i nie będzie już możliwości odzyskania tych przedmiotów, gdyż zwykle w najmie krótkoterminowym nie robi się protokołów zdawczo-odbiorczych.

  1. Standard wykończenia mieszkania i wyposażenie

Dla najmu długoterminowego nie ma ustalonego poziomu wykończenia i wyposażenia. Można wynajmować lokal, który nie był malowany przez ostatnie kilka lat, posiadający zniszczone meble i stary, gazowy piecyk, który czasami odmawia współpracy. Możemy też wynająć komuś mieszkanie, które posiada najnowsze meble oraz kuchnię zaprojektowaną na wymiar, zmywarkę i pralkę z suszarką. Każdy lokal, niezależnie od tego, jak urządzony i wyposażony, w danej lokalizacji z pewnością znajdzie najemcę — to kwestia tylko i wyłącznie ceny w stosunku do innych mieszkań w okolicy. Co ciekawe, najlepiej wykończony obiekt na danym osiedlu będzie miał cenę najmu wyższą o ok. 100–150 zł od pozostałych mieszkań, czasami znacznie słabiej wykonanych i doposażonych. Przy najmie krótkoterminowym, aby uzyskać optymalny poziom obłożenia, musimy zadbać o odpowiedni standard mieszkania, które dodatkowo powinno posiadać wszystkie niezbędne do codziennego funkcjonowania meble, sprzęty AGD i RTV oraz dostęp do internetu. Nasz gość musi mieć zapewnione wszystko, co pozwoli mu podróżować z niewielkim bagażem. 

  1. Liczba pokoi, łóżek

W przypadku najmu długoterminowego cena mieszkania zależy nie tylko od lokalizacji, ale i liczby pomieszczeń. Mieszkanie jednopokojowe, jeżeli ma 40 mkw., wynajmie się w niższej cenie niż mieszkanie o powierzchni 36 mkw., posiadające dwa pokoje. W przypadku krótkiego najmu istotna jest nie tylko liczba pomieszczeń, ale też to, ile znajduje się w nim łóżek.

  1. Wyposażenie w AGD, sztućce, pościel

Zależnie od wielkości lokalu i typu klienta docelowego, mieszkania na najem długoterminowy możemy wynajmować wyposażone tylko w meble kuchenne oraz AGD w postaci lodówki, piekarnika, płyty grzewczej, okapu i zmywarki.

Pozostałe elementy wyposażenia, szczególnie w większych mieszkaniach, bardzo często najemcy przywożą ze sobą. W przypadku najmu krótkoterminowego mieszkanie musi posiadać wszystkie meble, a także czajnik, kuchenkę mikrofalową, deskę do prasowania, żelazko, odkurzacz, suszarkę do włosów, kosze na śmieci, talerze, kubki i sztućce.

  1. Piętro, winda

Jeżeli mamy lokalizację zgodną z preferencjami naszego idealnego najemcy, możemy z powodzeniem wynajmować mieszkanie na trzecim lub czwartym piętrze, nawet gdy w bloku nie ma windy. W przypadku najmu  krótkoterminowego brak windy dla mieszkań położonych na wyższych kondygnacjach znacząco obniża zainteresowanie naszą ofertą. Turyści nie chcą wnosić rzeczy tak wysoko, a osoby starsze czasami po prostu nie mogą wejść do tak położonych mieszkań. To samo dotyczy antresoli w mieszkaniu — jej posiadanie znacząco obniża zainteresowanie wśród osób starszych.

Jak szukać mieszkania?

Wiesz już w przybliżeniu jak wybrać dzielnicę swojego mieszkania, ile chcesz za nie zapłacić, jakiego zysku się spodziewasz oraz jaki jest profil Twojego idealnego najemcy. Zakup dotyczy mieszkania od dewelopera, więc warto przeanalizować kolejne trzy elementy:

a) Oferty internetowe

Najczęstszym błędem popełnianym przez kupujących jest brak analizy rynkowej. Bardzo rzadko zdarza się sytuacja, że zobaczysz dwie lub trzy oferty mieszkaniowe i na podstawie tego potrafisz podjąć dobrą decyzję.

Możesz zatrudnić eksperta, który powie Ci wszystko na temat cen nieruchomości w danym mieście i dzielnicy, a jeżeli chcesz zrobić to samemu, będzie to wymagało czasu.

Zakup mieszkania to jedna ważniejszych decyzji podejmowanych w życiu i pośpiech jest tutaj złym doradcą.

Zanim zdecydujesz się kupić – przejrzyj oferty internetowe na różnych portalach. Nie wahaj się odwiedzić lokali, które Ci się podobają nawet wtedy, gdy nie planujesz ich kupić. Im więcej, tym lepiej. Zmniejszasz tym samym ryzyko podjęcia kiepskiej decyzji.

Na rynku pierwotnym sytuacja jest dość prosta – gdy kupujesz mieszkanie w nowym bloku od dewelopera, wszystkie mieszkania wyglądają zazwyczaj tak samo, ponieważ zostały wykonane w określonym standardzie.

Na rynku wtórnym jest inaczej. Panuje popularna zasada 100-10-1, czyli statystycznie na każde 100 obejrzanych mieszkań, 10 z nich spodoba Ci się na tyle, aby złożyć ofertę, a jedno osoba sprzeda lokal na Twoich warunkach. Rynek wtórny charakteryzuje się różnorodnością. Przykładowo, mieszkania w starej kamienicy będą się znacznie od siebie różniły układem poszczególnych pomieszczeń, co już daje informację na temat tego, czy będziesz musiał zmienić ten układ (i ile włożysz w to pracy) czy zostawisz go w pierwotnej formie.

b) Targi nieruchomości

Jeśli chcesz jeszcze lepiej rozeznać się w kwestii inwestycji w mieszkanie, udaj się na targi nieruchomości w Twojej miejscowości. Zobaczysz tam konkretne oferty poszczególnych deweloperów, a spędzenie w tamtym miejscu  kilka godzin czasu da Ci więcej, niż same przeglądanie ofert mieszkań w internecie. Ponadto możesz na bieżąco rozwiać swoje wątpliwości, zadając pytania poszczególnym inwestorom.

W Krakowie główne targi to Mieszkaniowi i Krakowska Giełda Domów i Mieszkań

c) Deweloper

Skoro kupujesz mieszkanie od dewelopera, warto wiedzieć o nim jak najwięcej. Jakie są jego referencje, ile lat działa na rynku nieruchomości, jakie projekty ukończył oraz jaką firmę reprezentuje. Kolejnym krokiem jest sprawdzenie opinii o nim na forach dyskusyjnych – nie są one źródłem, w które należy bezkrytycznie wierzyć, jednakże dają pewien pogląd na sytuację.  

Co zrobić, gdy masz upatrzone mieszkanie?

Podczas podejmowania ostatecznej decyzji o zakupie, zawsze pojawia się kwestia pieniężna. Jak sfinansować mieszkanie? Jeśli chcesz kupić lokal z kredytu na mieszkanie oraz popracować nad swoją obecną zdolnością kredytową, warto zapoznać się z książką doświadczonego doradcy finansowego Ronalda Szczepankiewicza, a także dokładnie ją przeanalizować. Pomoże Ci ona zaoszczędzić zarówno pieniądze jak i energię, które inwestujesz przechodząc przez cały proces zakupu mieszkania. Znajdziesz ją tutaj

Mieszkania deweloperskie można rezerwować. Liczba dni zależy od poszczególnych deweloperów. Da Ci to niezbędny czas do namysłu, pozwoli spotkać się z doradcą i obejrzeć mieszkanie(jeśli jest taka możliwość). Taka rezerwacja może być płatna lub bezpłatna, w zależności od firmy deweloperskiej, od której kupujemy mieszkanie.

Kolejna kwestia to negocjacje z deweloperem. W obecnym czasie najlepsze mieszkania sprzedają się bardzo szybko, a lista rezerwacji na dane lokale bardzo szybko staje się pełna. Jeśli jednak znajdziemy duże mieszkanie na poddaszu ze skosem, dodatkowo w miejscu, które nie jest oblegane, istnieje duża szansa na rabat ze strony dewelopera – wszystko zależy od tego, gdzie i jakiego mieszkania szukamy.

O tym, że negocjacje z deweloperem są możliwe, idealnie pokazuje przykład, który opisał Michał Szafrański na swoim blogu. Jego znajomy wynegocjował około 30 tysięcy złotych mniej za kupno mieszkania, a wszystko sprowadziło się do kilku maili i rozmów. Nie jest to reguła, raczej pojedynczy przypadek, niemniej jednak warto się zainspirować.

Każde negocjacje wymagają jednak przygotowania. Im lepiej jesteś przygotowany, tym większe masz pole manewru. Link do artykułu Michała znajdziesz tutaj

Praktyczna wskazówka odnośnie kupna mieszkania:

Zastanów się nad zakupem nieruchomości w ostatnim kwartale roku. Takie rozwiązanie niesie ze sobą dwie zalety:

  • Deweloperom zależy na jak najlepszych wynikach sprzedażowych i chętnie nagradzają za nie pracowników świątecznymi premiami. Ranking sprzedanych mieszkań w roku X bardzo wpływa na wizerunek i powodzenie w kolejnych latach, więc korzystają z ostatnich chwil na sprzedaż swoich lokali
  • Banki również chcą pochwalić się wysokim wynikiem sprzedaży kredytów hipotecznych, zatem chętniej będą zgadzać się na negocjacje i upusty

Niech to ostatnie nie uśpi jednak Twojej czujności – sprawdź wszystkie warunki umowy, którą podpisujesz. Lepiej zastanowić się dwa razy, niż później żałować(przez kilkanaście następnych lat)

Podsumowanie

Wybór lokalizacji mieszkania, podobnie jak wybór rynku, wiąże się z odpowiedziami na masę pytań. Najlepiej, jeśli podzielisz sobie zakup mieszkania na kroki do wykonania. Im mniejsze, tym lepiej, będziesz mógł wtedy przechodzić płynnie od jednego do drugiego.

Cały proces można zawęzić do trzech dużych kroków, każdy z nich zawiera co najmniej kilka mniejszych.

  1. Wybór lokalizacji

Gdzie musisz określić to, jaką kwotą dysponujesz, jakiego metrażu szukasz, komu będziesz wynajmować mieszkanie oraz jakiego zwrotu się spodziewasz(i jakie koszty będziesz musiał ponieść)

2. Profil idealnego klienta

im jest, co robi, jakie ma potrzeby i wymagania – to tylko kilka z podstawowych pytań, na które trzeba sobie odpowiedzieć, jeśli chcesz czerpać regularne zyski z wynajmu.

3. Określenie rodzaju najmu

Zastanów się, ile chcesz włożyć pracy w wynajmowanie Twojego mieszkania – zarówno najem długoterminowy jak i najem w krótkim terminie ma swoje wady i zalety. Odnieś to do swojego trybu życia i stopnia, w jaki możesz zaangażować się w cały proces

4. Analiza ofert rynkowych

Co dotyczy zarówno ofert w internecie, jak i oglądania mieszkań na żywo(Oczywiście, jeśli mieszkanie jest ukończone, co nie zdarza się za każdym razem na rynku pierwotnym). Warto również często przeglądać oferty/katalogi firm deweloperskich

5. Współpraca z deweloperem

Która obejmuje gruntowne zbadanie jego referencji, doświadczenia, opinii na jego temat z różnych źródeł, liczbę ukończonych projektów a także firmy, dla której pracuje.

Przygotowanie, analiza, zbieranie faktów w jedną całość i wyciąganie wniosków – to wszystko sprawi, że masz szansę na podjęcie optymalnej decyzji w kwestii zakupu mieszkania. Rozsądnym wyjściem jest podzielenie sobie każdego etapu na mniejsze fragmenty. 

Jedna z najbardziej popularnych rad dotyczących inwestowania w nieruchomości brzmi: “Najważniejsze są trzy czynniki, czyli Lokalizacja, Lokalizacja, Lokalizacja”. Jednak każda lokalizacja ma swoje prawa, które warto poznać, zanim się z nią zwiąże aktem notarialnym.

 

Jeśli masz pytania, zadaj je na:

biuro @ mistrzwynajmu.pl

 

Źródła:

KRN  22.09 – 05.10.2017 artykuł Joanny Kus „Lokalizacja kluczem do analizy rynku nieruchomości”

Ruch turystyczny w Krakowie w 2016 roku – https://www.bip.krakow.pl/zalaczniki/dokumenty/n/185106/karta

https://pewnylokal.pl/porady/w-jakiej-lokalizacji-najlepiej-kupic-mieszkanie

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Kupno-mieszkania-od-dewelopera-krok-po-kroku-2780776.html

http://warszawa.naszemiasto.pl/artykul/zdjecia/najdrozsze-srodmiescie-i-zoliborz,3946026,galop,23099656,t,id,tm,zid.html

https://www.morizon.pl/blog/krotkoterminowy-wynajem-mieszkan-poradnik/

http://jakoszczedzacpieniadze.pl/jak-negocjowac-z-deweloperem-zakup-mieszkania

 

 

Proszę udostępnij ten artykuł na swoim fejsbuku, podziel się wartością z innymi 🙂

rynek pierwotny, rynek wtórny

Rynek pierwotny czy wtórny. Który wybrać? Wady i zalety.

przez with 3 komentarze Zostań mistrzem wynajmu

Rozpoczynamy cykl „Zostań mistrzem wynajmu – od zakupu do zysków z wynajmu”. W pierwszym wpisie tej serii rozpatrzymy wybór rynku, na którym chcemy zakupić mieszkanie, a także wady i zalety każdego z nich.

Rynek pierwotny i rynek wtórny – charakterystyka

Pierwsze pytania przy zakupie mieszkania brzmią:

  1. Nowe czy używane?
  2. Jakie są zalety i wady obu rynków?

Bieżący wpis rozwieje znaczną część Twoich wątpliwości.

Rynek pierwotny – Oferuje nowe i nieużywane mieszkanie od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej – jesteśmy jego pierwszym właścicielem. Mieszkanie kupione od dewelopera jest w tzw. „stanie deweloperskim”, czyli należy je wykończyć, aby móc w nim zamieszkać. Czasami możemy kupić od dewelopera mieszkanie wraz z wykończeniem, wiąże się to jednak z dodatkową opłatą i jest to opcją dodatkową, dlatego nie będziemy się skupiać na tej kwestii.

Cały cykl wpisów będzie dotyczył zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, czyli od dewelopera.

Rynek wtórny – składa się z mieszkań już używanych przez obecnych właścicieli. Lokale z rynku wtórnego są wykończone i umeblowane, jednakże ze względu na stan techniczny nieruchomości lub zmianę funkcjonalności pomieszczeń może wystąpić konieczność przeprowadzenia remontu. Możemy też znaleźć na rynku wtórnym mieszkanie, które posiada wadę prawną (nie ujawnieni w Księdze Wieczystej (współ)właściciele, służebności, dożywocia.)

Mieszkania, które oferuje rynek wtórny są różnorodne zarówno pod względem standardu wykonania oraz roku budowy. Możemy znaleźć mieszkania w blokach wykonanych z np. cegły czy wielkiej płyty, a także z innych materiałów. W zależności od tego, gdzie szukamy, cały blok mieszkań może być wybudowany kilkadziesiąt lat temu lub zostać stworzony zaledwie przed rokiem.

Rynek pierwotny składa się z bloków wybudowanych zgodnie z najnowszymi technologiami i standardami, więc mieszkania, które się na nim znajdują będą mniej lub bardziej jednolite.

Zazwyczaj jest tak, że zalety jednego rynku to wady drugiego. Zatem, co należy wziąć pod uwagę, porównując ze sobą oba rynki?

Istotnym kryterium jest wiek bloku, w którym kupujemy mieszkanie.

Zalety starych budynków

  • Tereny zielone wokół bloku- drzewa oraz parki, przestrzeń pomiędzy budynkami
  • Infrastruktura w okolicy miejsca zamieszkania pozwalająca swobodnie funkcjonować, m.in. sklepy, kościoły, place zabaw, przedszkola, szkoły, przystanki autobusowe
  • Szybki dostęp do komunikacji miejskiej
  • Piwnice (komórki lokatorskie) w cenie mieszkania
  • Otoczenie budynku na rynku wtórnym jest raczej zagospodarowane, zatem istnieje mniejsza szansa, że któregoś dnia powstanie nowy blok, zasłaniający dotychczasowy widok z okna(w porównaniu do częstotliwości powstawania nowych bloków na rynku pierwotnym)

Powyższe trudno będzie znaleźć w nowych budynkach, będących raczej domeną rynku pierwotnego. Często w okolicy nowych bloków powstają inne bloki, co pozbawia możliwości, do których mamy dostęp mieszkając na starych osiedlach.

Zalety nowych budynków

  • Przede wszystkim jest to najnowsza technologia w budownictwie, która pozwala nam komfortowo i wygodnie mieszkać, co przekłada się na komfort i wygodę naszego najemcy.
  • Wyposażenie nowego bloku jest również zmodernizowane, znajdziemy w nim windy, podjazdy dla niepełnosprawnych, podziemne garaże czy parkingi dla mieszkańców – jeżeli blok jest ogrodzony.
  • Szerokie klatki schodowe, rowerownie, przestrzenie wspólne do zagospodarowania przez mieszkańców.
  • Większy nacisk na bezpieczeństwo mieszkańców w postaci ochrony czy monitoringu, które rzadko pojawiają się przy starych budynkach
  • Niższe koszty ogrzewania mieszkania ze względu na wykorzystanie lepszych materiałów izolacyjnych

Warto wziąć pod uwagę ostateczną cenę, jaką płacimy za mieszkanie.

Mieszkania na rynku wtórnym są uważane przez dużą grupę nabywców za tańsze w stosunku do rynku pierwotnego. Jest to częsta opinia, która jest opierana na tym, ile musimy zapłacić za samo mieszkanie. Warto jednak zauważyć, że koszty można podzielić na dwa rodzaje – ofertowe i transakcyjne (cena rzeczywista widniejąca w akcie notarialnym podczas transakcji sprzedaży/kupna).

Przykładowo:

Średnia cena ofertowa mieszkania na rynku pierwotnym w Krakowie wynosi 6746 zł, a cena transakcyjna 6583 (ze statystyk NBP, II kwartał 2017 roku),

Średnia cena ofertowa mieszkania na rynku wtórnym w Krakowie wynosi 6992 zł, a cena transakcyjna 6038 zł (ze statystyk NBP, II kwartał 2017 roku)

Z powyższych danych wynika, że ostateczna cena mieszkania na rynku wtórnym wynosi mniej. Należy jednak uwzględnić podatek PCC(od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2%. Kupując mieszkanie na rynku wtórnym za 200 000 zł, koszty transakcyjne będą o 4000 zł wyższe w porównaniu do zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, gdzie PCC zastępuje podatek VAT i jest wliczony w cenę mieszkania.

Warto wspomnieć również o kosztach remontu lokalu – na rynku pierwotnym kupujemy mieszkanie w stanie deweloperskim, co najczęściej oznacza surowy stan mieszkania umożliwiający przystąpienie do prac wykończeniowych. Żeby doprowadzić mieszkanie na rynku wtórnym do stanu surowego, należy zrobić remont generalny, co oznacza wywózkę wszystkich rzeczy, skucie tynków, zamianę starych przewodów na nowe oraz wymianę instalacji elektrycznej i wodno – kanalizacyjnej.

To wszystko wiąże się z kosztami, które razem z ceną samego zakupu mieszkania na rynku wtórnym mogą okazać się wyższe od ceny mieszkania na rynku pierwotnym.

Podsumowując – cena zakupu lokalu na rynku pierwotnym jest wyższa, jednakże samo utrzymanie i koszty „okołotransakcyjne” są niższe niż na rynku wtórnym, co tylko pokazuje, że należy dokładnie przekalkulować za co płacimy.

Uwzględniając zakup mieszkania, należy skupić się na tym, jaki będzie nasz idealny najemca i jakie będą jego potrzeby. W tym może pomóc raport sporządzony przez TNS Polska.

W ramach Badania dotyczącego preferencji i satysfakcji z zakupu mieszkania przeprowadzonego przez TNS Polska dla serwisu Otodom w kwietniu 2015 na grupie 510 osób, zapytano respondentów dlaczego są bardziej skłonni kupić mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym, podając zalety oraz wady obu rynków.

Zalety rynku wtórnego

a) Możliwość negocjacji ceny (41% z 510 respondentów)

Cenę można teoretycznie negocjować na obu rynkach, jednak zdecydowanie większe możliwości są na rynku wtórnym. Kupując mieszkanie od dewelopera, który ma do zaoferowania szereg identycznych mieszkań w takiej samej cenie, negocjacja ceny jest zdecydowanie trudniejsza. Łatwiej jest wynegocjować dobrą cenę na rynku wtórnym, ponieważ poza brakiem podobnych mieszkań (w związku z tym braku punktu odniesienia), sprzedający bardzo często nie mają doświadczenia przy takich transakcjach. To z kolei powoduje, że łatwiej z nimi negocjować i uzyskać zniżkę ceny.

Często mieszkania są sprzedawane przez osoby w trudnej sytuacji finansowej, co powoduje, że muszą szybko spieniężyć posiadane aktywa.

b) Szybkość realizacji transakcji (36%)

Na rynku wtórnym mieszkanie jest zwykle gotowe do odbioru „od zaraz” (ewentualnie do 2-3 miesięcy jeżeli obecny właściciel np. przeprowadza się do nowego mieszkania), co jest odwrotnością sytuacji, która ma miejsce na rynku pierwotnym, gdzie nierzadko zdarza się tak, że kupujemy mieszkanie, które jeszcze nie powstało.

c)  Możliwość znalezienia mieszkania/domu w korzystnej cenie (30%)

Rynek wtórny składa się z okazji, które trzeba szybko dostrzec jeśli chcemy kupić mieszkanie po okazyjnej cenie i wynająć je z zyskiem.

Warto pamiętać, iż jeśli nie mieszkamy w mieście, gdzie dane mieszkanie jest wystawione na sprzedaż, to musimy mieć świadomość, że należy je odwiedzić w ciągu jednego dnia od wystawienia oferty.

Najlepsze okazje znikają z rynku wtórnego bardzo szybko.

Zalety rynku pierwotnego

a) W mieszkaniu/domu wszystko jest nowe (38% z 510 respondentów)

Dla tych, którzy cenią sobie nowoczesne rozwiązania, nie ma lepszej opcji jak zakupienie mieszkania bezpośrednio od dewelopera. Jak widać na podstawie badania, blisko 40% respondentów ceni sobie nowość i komfort posiadania najnowszych technologii w swoim mieszkaniu.

b) Budynek nie wymaga remontów (35%)

Jakość materiałów, z których powstają nowe budynki jest znacznie wyższa niż tych, które stoją od 20 czy 30 lat. To powoduje, że nowe budynki (poza tym, że obejmuje je gwarancja dewelopera) nie wymagają takich nakładów jak stare zabudowania. Stawka funduszu remontowego w nowych blokach wynosi od 0,20 zł/m2, podczas gdy w starym budownictwie od 1 zł/m2.

c) Sam decydujesz o wystroju wnętrza (33%)

Mieszkania kupione na rynku pierwotnym zazwyczaj wymagają dekoracji wnętrz, zatem jeśli zawsze lubisz robić wszystko po swojemu, tak, żeby było Ci wygodnie, prawdopodobnie będzie to najlepsza opcja dla Ciebie.

Który rynek wybrać?

Jeśli podsumujemy wszystkie wady i zalety, można dostrzec, że nie ma jednego złotego środka dla wszystkich kupujących mieszkanie i chcących wynająć je z zyskiem. Zastanów się, co liczy się najbardziej dla Ciebie i Twojego przyszłego najemcy.

Jeśli liczy się dla Ciebie nowoczesność i wygoda, a niska cena i szybkość realizacji transakcji nie są dla Ciebie priorytetem, prawdopodobnie najlepszą opcją będzie wybór mieszkania na rynku pierwotnym

Jeśli chcesz kupić tanio, by jak najszybciej wprowadzić tam swojego najemcę i czerpać zyski z wynajmu, a jednocześnie standard wykonania mieszkania stawiasz na drugim miejscu, rozejrzyj się za ofertami na rynku wtórnym. Jeśli kupujesz mieszkanie “do odświeżenia” – weź pod uwagę koszty związane z remontem generalnym.

Wybór pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym to niewątpliwie decyzja, nad którą warto pomyśleć trochę dłużej, zatem istnieje jeszcze opcja pośrednia – kupienie mieszkania na rynku wtórnym w nowym bloku lub takim, który został niedawno odrestaurowany. Dzięki temu można połączyć zalety używanego mieszkania z nowoczesnością typową dla nowych lokali.

Najważniejsze, aby dobrze czuć się ze swoim mieszkaniem i wyborem, jakiego dokonaliśmy. Nie zawsze excel i stopa zwrotu jest najlepszym doradcą, dlatego zarówno mieszkanie od dewelopera jak i z rynku wtórnego może być dobrym wyborem.

Pełny raport, w którym zostało omówione badanie można pobrać tutaj.

Statystyki NBP, który podaje ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań znajdziesz tutaj

Jeśli masz pytania, zadaj je na:

biuro @ mistrzwynajmu.pl

 

Proszę udostępnij ten artykuł na swoim fejsbuku, podziel się wartością z innymi 🙂

 

Zostań mistrzem wynajmu

Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupu do zysków z najmu

przez with No Comment AktualnościPorady Mistrza

Cykl: Zostań Mistrzem Wynajmu- Od zakupu do zysków z wynajmu.

Mistrz Wynajmu rozpoczyna cykl artykułów „Od zakupy do zysków z wynajmu”, czyli jak kupić, odebrać, wyposażyć i wynająć mieszkanie, aby uniknąć nieprzyjemności i sprawnie przeprowadzić cały proces. W naszych wpisach podzielimy się naszym doświadczeniem i damy niezbędne wskazówki jak sprawnie przeprowadzić proces zakupu mieszkania.

Cykl to 8 artykułów:

  1. Rynek pierwotny czy wtórny. Który wybrać? Wady i zalety jednego i drugiego?
  2. W jakiej lokalizacji kupić mieszkanie? Czym kierować się przy jej wyborze?
  3. Prawa i obowiązki dewelopera w oparciu o ustawę deweloperską
  4. Umowa rezerwacyjna, umowa deweloperska – czym charakteryzują się obie umowy i jak wygląda proces ich zawarcia?
  5. Odbiór techniczny, umowa końcowa – Przygotowanie do odbioru, na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania?
  6. Procedury w Tauronie – jak wygląda proces podpisywania umowy?
  7. Remont/wyposażenie mieszkania – w jaki sposób remontować mieszkanie? Czym kierować się przy jego meblowaniu?
  8. Wynajem mieszkania – komu i jak je wynająć?

Cała seria skupia się na najważniejszych etapach, jakie musi przejść każdy, kto chce zakupić, a następnie wynająć mieszkanie. Dostaniesz odpowiedzi na wszystkie swoje pytania oraz dowiesz się, na co zwrócić szczególną uwagę, byś bez przeszkód mógł zostać Mistrzem Wynajmu.

Poszczególne wpisy ukażą się co dwa tygodnie, zawsze w czwartek. Najbliższy wpis 2.11.

Jeśli masz jakieś pytania, pisz na:

biuro@mistrzwynajmu.pl