Rynek pierwotny czy wtórny. Który wybrać? Wady i zalety.

1

Rozpoczynamy cykl „Zostań mistrzem wynajmu – od zakupu do zysków z wynajmu”. W pierwszym wpisie tej serii rozpatrzymy wybór rynku, na którym chcemy zakupić mieszkanie, a także wady i zalety każdego z nich.

Rynek pierwotny i rynek wtórny – charakterystyka

Pierwsze pytania przy zakupie mieszkania brzmią:

  1. Nowe czy używane?
  2. Jakie są zalety i wady obu rynków?

Bieżący wpis rozwieje znaczną część Twoich wątpliwości.

Rynek pierwotny – Oferuje nowe i nieużywane mieszkanie od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej – jesteśmy jego pierwszym właścicielem. Mieszkanie kupione od dewelopera jest w tzw. „stanie deweloperskim”, czyli należy je wykończyć, aby móc w nim zamieszkać. Czasami możemy kupić od dewelopera mieszkanie wraz z wykończeniem, wiąże się to jednak z dodatkową opłatą i jest to opcją dodatkową, dlatego nie będziemy się skupiać na tej kwestii.

Cały cykl wpisów będzie dotyczył zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, czyli od dewelopera.

Rynek wtórny – składa się z mieszkań już używanych przez obecnych właścicieli. Lokale z rynku wtórnego są wykończone i umeblowane, jednakże ze względu na stan techniczny nieruchomości lub zmianę funkcjonalności pomieszczeń może wystąpić konieczność przeprowadzenia remontu. Możemy też znaleźć na rynku wtórnym mieszkanie, które posiada wadę prawną (nie ujawnieni w Księdze Wieczystej (współ)właściciele, służebności, dożywocia.)

Mieszkania, które oferuje rynek wtórny są różnorodne zarówno pod względem standardu wykonania oraz roku budowy. Możemy znaleźć mieszkania w blokach wykonanych z np. cegły czy wielkiej płyty, a także z innych materiałów. W zależności od tego, gdzie szukamy, cały blok mieszkań może być wybudowany kilkadziesiąt lat temu lub zostać stworzony zaledwie przed rokiem.

Rynek pierwotny składa się z bloków wybudowanych zgodnie z najnowszymi technologiami i standardami, więc mieszkania, które się na nim znajdują będą mniej lub bardziej jednolite.

Zazwyczaj jest tak, że zalety jednego rynku to wady drugiego. Zatem, co należy wziąć pod uwagę, porównując ze sobą oba rynki?

Istotnym kryterium jest wiek bloku, w którym kupujemy mieszkanie.

Zalety starych budynków

  • Tereny zielone wokół bloku- drzewa oraz parki, przestrzeń pomiędzy budynkami
  • Infrastruktura w okolicy miejsca zamieszkania pozwalająca swobodnie funkcjonować, m.in. sklepy, kościoły, place zabaw, przedszkola, szkoły, przystanki autobusowe
  • Szybki dostęp do komunikacji miejskiej
  • Piwnice (komórki lokatorskie) w cenie mieszkania
  • Otoczenie budynku na rynku wtórnym jest raczej zagospodarowane, zatem istnieje mniejsza szansa, że któregoś dnia powstanie nowy blok, zasłaniający dotychczasowy widok z okna(w porównaniu do częstotliwości powstawania nowych bloków na rynku pierwotnym)

Powyższe trudno będzie znaleźć w nowych budynkach, będących raczej domeną rynku pierwotnego. Często w okolicy nowych bloków powstają inne bloki, co pozbawia możliwości, do których mamy dostęp mieszkając na starych osiedlach.

Zalety nowych budynków

  • Przede wszystkim jest to najnowsza technologia w budownictwie, która pozwala nam komfortowo i wygodnie mieszkać, co przekłada się na komfort i wygodę naszego najemcy.
  • Wyposażenie nowego bloku jest również zmodernizowane, znajdziemy w nim windy, podjazdy dla niepełnosprawnych, podziemne garaże czy parkingi dla mieszkańców – jeżeli blok jest ogrodzony.
  • Szerokie klatki schodowe, rowerownie, przestrzenie wspólne do zagospodarowania przez mieszkańców.
  • Większy nacisk na bezpieczeństwo mieszkańców w postaci ochrony czy monitoringu, które rzadko pojawiają się przy starych budynkach
  • Niższe koszty ogrzewania mieszkania ze względu na wykorzystanie lepszych materiałów izolacyjnych

Warto wziąć pod uwagę ostateczną cenę, jaką płacimy za mieszkanie.

Mieszkania na rynku wtórnym są uważane przez dużą grupę nabywców za tańsze w stosunku do rynku pierwotnego. Jest to częsta opinia, która jest opierana na tym, ile musimy zapłacić za samo mieszkanie. Warto jednak zauważyć, że koszty można podzielić na dwa rodzaje – ofertowe i transakcyjne (cena rzeczywista widniejąca w akcie notarialnym podczas transakcji sprzedaży/kupna).

Przykładowo:

Średnia cena ofertowa mieszkania na rynku pierwotnym w Krakowie wynosi 6746 zł, a cena transakcyjna 6583 (ze statystyk NBP, II kwartał 2017 roku),

Średnia cena ofertowa mieszkania na rynku wtórnym w Krakowie wynosi 6992 zł, a cena transakcyjna 6038 zł (ze statystyk NBP, II kwartał 2017 roku)

Z powyższych danych wynika, że ostateczna cena mieszkania na rynku wtórnym wynosi mniej. Należy jednak uwzględnić podatek PCC(od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2%. Kupując mieszkanie na rynku wtórnym za 200 000 zł, koszty transakcyjne będą o 4000 zł wyższe w porównaniu do zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, gdzie PCC zastępuje podatek VAT i jest wliczony w cenę mieszkania.

Warto wspomnieć również o kosztach remontu lokalu – na rynku pierwotnym kupujemy mieszkanie w stanie deweloperskim, co najczęściej oznacza surowy stan mieszkania umożliwiający przystąpienie do prac wykończeniowych. Żeby doprowadzić mieszkanie na rynku wtórnym do stanu surowego, należy zrobić remont generalny, co oznacza wywózkę wszystkich rzeczy, skucie tynków, zamianę starych przewodów na nowe oraz wymianę instalacji elektrycznej i wodno – kanalizacyjnej.

To wszystko wiąże się z kosztami, które razem z ceną samego zakupu mieszkania na rynku wtórnym mogą okazać się wyższe od ceny mieszkania na rynku pierwotnym.

Podsumowując – cena zakupu lokalu na rynku pierwotnym jest wyższa, jednakże samo utrzymanie i koszty „okołotransakcyjne” są niższe niż na rynku wtórnym, co tylko pokazuje, że należy dokładnie przekalkulować za co płacimy.

Uwzględniając zakup mieszkania, należy skupić się na tym, jaki będzie nasz idealny najemca i jakie będą jego potrzeby. W tym może pomóc raport sporządzony przez TNS Polska.

W ramach Badania dotyczącego preferencji i satysfakcji z zakupu mieszkania przeprowadzonego przez TNS Polska dla serwisu Otodom w kwietniu 2015 na grupie 510 osób, zapytano respondentów dlaczego są bardziej skłonni kupić mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym, podając zalety oraz wady obu rynków.

Zalety rynku wtórnego

a) Możliwość negocjacji ceny (41% z 510 respondentów)

Cenę można teoretycznie negocjować na obu rynkach, jednak zdecydowanie większe możliwości są na rynku wtórnym. Kupując mieszkanie od dewelopera, który ma do zaoferowania szereg identycznych mieszkań w takiej samej cenie, negocjacja ceny jest zdecydowanie trudniejsza. Łatwiej jest wynegocjować dobrą cenę na rynku wtórnym, ponieważ poza brakiem podobnych mieszkań (w związku z tym braku punktu odniesienia), sprzedający bardzo często nie mają doświadczenia przy takich transakcjach. To z kolei powoduje, że łatwiej z nimi negocjować i uzyskać zniżkę ceny.

Często mieszkania są sprzedawane przez osoby w trudnej sytuacji finansowej, co powoduje, że muszą szybko spieniężyć posiadane aktywa.

b) Szybkość realizacji transakcji (36%)

Na rynku wtórnym mieszkanie jest zwykle gotowe do odbioru „od zaraz” (ewentualnie do 2-3 miesięcy jeżeli obecny właściciel np. przeprowadza się do nowego mieszkania), co jest odwrotnością sytuacji, która ma miejsce na rynku pierwotnym, gdzie nierzadko zdarza się tak, że kupujemy mieszkanie, które jeszcze nie powstało.

c)  Możliwość znalezienia mieszkania/domu w korzystnej cenie (30%)

Rynek wtórny składa się z okazji, które trzeba szybko dostrzec jeśli chcemy kupić mieszkanie po okazyjnej cenie i wynająć je z zyskiem.

Warto pamiętać, iż jeśli nie mieszkamy w mieście, gdzie dane mieszkanie jest wystawione na sprzedaż, to musimy mieć świadomość, że należy je odwiedzić w ciągu jednego dnia od wystawienia oferty.

Najlepsze okazje znikają z rynku wtórnego bardzo szybko.

Zalety rynku pierwotnego

a) W mieszkaniu/domu wszystko jest nowe (38% z 510 respondentów)

Dla tych, którzy cenią sobie nowoczesne rozwiązania, nie ma lepszej opcji jak zakupienie mieszkania bezpośrednio od dewelopera. Jak widać na podstawie badania, blisko 40% respondentów ceni sobie nowość i komfort posiadania najnowszych technologii w swoim mieszkaniu.

b) Budynek nie wymaga remontów (35%)

Jakość materiałów, z których powstają nowe budynki jest znacznie wyższa niż tych, które stoją od 20 czy 30 lat. To powoduje, że nowe budynki (poza tym, że obejmuje je gwarancja dewelopera) nie wymagają takich nakładów jak stare zabudowania. Stawka funduszu remontowego w nowych blokach wynosi od 0,20 zł/m2, podczas gdy w starym budownictwie od 1 zł/m2.

c) Sam decydujesz o wystroju wnętrza (33%)

Mieszkania kupione na rynku pierwotnym zazwyczaj wymagają dekoracji wnętrz, zatem jeśli zawsze lubisz robić wszystko po swojemu, tak, żeby było Ci wygodnie, prawdopodobnie będzie to najlepsza opcja dla Ciebie.

Który rynek wybrać?

Jeśli podsumujemy wszystkie wady i zalety, można dostrzec, że nie ma jednego złotego środka dla wszystkich kupujących mieszkanie i chcących wynająć je z zyskiem. Zastanów się, co liczy się najbardziej dla Ciebie i Twojego przyszłego najemcy.

Jeśli liczy się dla Ciebie nowoczesność i wygoda, a niska cena i szybkość realizacji transakcji nie są dla Ciebie priorytetem, prawdopodobnie najlepszą opcją będzie wybór mieszkania na rynku pierwotnym

Jeśli chcesz kupić tanio, by jak najszybciej wprowadzić tam swojego najemcę i czerpać zyski z wynajmu, a jednocześnie standard wykonania mieszkania stawiasz na drugim miejscu, rozejrzyj się za ofertami na rynku wtórnym. Jeśli kupujesz mieszkanie “do odświeżenia” – weź pod uwagę koszty związane z remontem generalnym.

Wybór pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym to niewątpliwie decyzja, nad którą warto pomyśleć trochę dłużej, zatem istnieje jeszcze opcja pośrednia – kupienie mieszkania na rynku wtórnym w nowym bloku lub takim, który został niedawno odrestaurowany. Dzięki temu można połączyć zalety używanego mieszkania z nowoczesnością typową dla nowych lokali.

Najważniejsze, aby dobrze czuć się ze swoim mieszkaniem i wyborem, jakiego dokonaliśmy. Nie zawsze excel i stopa zwrotu jest najlepszym doradcą, dlatego zarówno mieszkanie od dewelopera jak i z rynku wtórnego może być dobrym wyborem.

Pełny raport, w którym zostało omówione badanie można pobrać tutaj.

Statystyki NBP, który podaje ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań znajdziesz tutaj

Jeśli masz pytania, zadaj je na:

biuro @ mistrzwynajmu.pl

1 comment

  1. Ada 6 listopada, 2017 at 22:07 Odpowiedz

    Trudny temat przedstawiony w łatwy sposób. Wszystko profesjonalnie zebrane w jedną całość. Widać myśl i pióro mistrza. Dziękuję.

Napisz nowy komentarz