Remont mieszkania – jak to zrobić?

1
remont, jak wyremontować mieszkanie, jak zrobić remont, co remontować

Ósmy, przedostatni wpis z cyklu „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupów do zysków z najmu” dotyczy remontu mieszkania na wynajem. W tym artykule prawdopodobnie dowiesz się wszystkiego, co niezbędne, aby móc wyremontować mieszkanie w korzystnej cenie oraz uniknąć wielu błędów, przy okazji zaoszczędzając kilkaset lub nawet kilka tysięcy złotych.

O czym dowiesz się czytając ten artykuł:
– Jakie pytania zadać sobie przed remontem mieszkania

– Jak oszacować koszty remontu

– Czym się kierować przy wyborze ekipy remontowej

– Co umieścić w umowie z ekipą

– W jakich sytuacjach meblować mieszkanie, a w jakich nie

– Kiedy przeprowadzić remont

 

Jak remontować mieszkanie?

 

Przed remontem dobrze jest się do niego odpowiednio przygotować. Zrobisz to zadając sobie serię kluczowych pytań, szacując koszty remontu oraz planując jacy fachowcy będą Ci potrzebni do wykonania remontu. Ponadto, powinieneś przeprowadzić remont zgodnie z prawem budowlanym. Dzięki tym kwestiom unikniesz niepotrzebnych kłopotów i zaoszczędzisz pieniądze.

Kluczowe pytania, na które każdy musi sobie odpowiedzieć:

 

  1. W jakim celu remontuję mieszkanie? Dla siebie czy na wynajem?

Jeżeli czytasz regularnie tego bloga i serię „Zostań Mistrzem Wynajmu”, prawdopodobnie chcesz kupić mieszkanie i wynająć je z zyskiem. Mimo tego, wiele osób, które chce wynajmować z zyskiem mieszkanie wpada w następującą pułapkę:
Wyposażają lokal w ten sposób, jakby to oni mieli w nim mieszkać.

Pamiętaj, że remont robisz po to, by to Twojemu przyszłemu najemcy żyło się dobrze w wyremontowanym mieszkaniu, nie Tobie. Dlatego nie zawsze to co się podoba Tobie, będzie się podobało także jemu.

 

  1. Co zrobię z meblami? Odświeżę czy kupię nowe? Chcę przeprowadzić remont generalny czy tylko odświeżyć mieszkanie?

 

W tej kwestii bardzo dużo zależy od tego, komu chcesz wynająć mieszkanie. Z tym zagadnieniem jest bezpośrednio związany standard wykończenia. Przykładowo, jeśli remontujesz mieszkanie pod wynajem dla kilkuosobowej rodziny, być może warto postawić na minimalizm w kwestii mebli , gdyż często takie rodziny zazwyczaj mają własne meble. Ponadto zadbać o standard wykończenia. Inaczej jednak będzie wyglądało mieszkanie dla studentów, którzy zazwyczaj potrzebują mieć wszystkie niezbędne meble i nie planują nic dokupować, ale samo wykończenie mieszkania nie jest dla nich aż tak bardzo istotne.

 

  1. Chcę wynajmować całe mieszkanie czy poszczególne pokoje?

Przy wynajmie na pokoje cały projekt musi być bardziej precyzyjny, ponieważ zazwyczaj łączy się to z postawieniem ścian działowych. Być może zajmie to więcej czasu, jednak przełoży się to bezpośrednio na rentowność Twojego najmu.

 

  1. Jeśli chce wynająć mieszkanie, to komu chcę je wynająć? Jaki jest mój modelowy najemca?

Podstawowym błędem popełnianym przy remontowaniu mieszkań jest brak określenia modelowego najemcy. Kiedy wiesz już teraz, komu chcesz wynająć mieszkanie w przyszłości, dużo łatwiej będzie Ci zaplanować co konkretnie należy wyremontować w każdym pomieszczeniu.

 

Główna zasada podczas remontu jest następująca – nie zawsze będziesz w stanie wszystko dokładnie przekalkulować, ale im bardziej zaplanujesz sobie poszczególne jego etapy, tym mniej niespodzianek Cię czeka.

  1. Co konkretnie chcę remontować?

Zazwyczaj chcemy rozpocząć remont jak najszybciej, by też szybko się zakończył, w końcu puste mieszkanie na siebie nie zarabia. Warto jednak rozpisać każde pomieszczenie i zakres prac, które należy tam wykonać. Dzięki temu szybciej osiągniesz porozumienie z ekipą remontową i będziesz miał nad wszystkim lepszą kontrolę.

Koszty remontu

 

Ile chcę/mogę przeznaczyć na remont?

To jest pytanie, na które powinieneś poświęcić znaczną część swojego czasu przy planowaniu remontu. Im więcej kosztów(także tych nieoczywistych) przewidzisz i zaplanujesz od razu, tym lepiej.

Jeśli chodzi o malowanie mieszkania, uniwersalną zasadą jest pomnożenie całego metrażu razy 4. Wtedy będziesz wiedział, ile dokładnie farby potrzebujesz, wystarczy jedynie sprawdzić jej koszt.

Jeśli zastanawiasz się nad kosztami remontu, ułatwi Ci to kalkulator budowlany online i Excel. Kalkulator znajdziesz tutaj

Szacunkowe koszty remontu to 800-1000zł/m^2

Najlepiej będzie, jeśli podzielisz sobie tabelkę w excelu w ten sposób, abyś dokładnie wiedział jakie koszty poniesiesz za np. elektrykę czy wymianę płytek w łazience.

Dodatkowo, dolicz do całkowitego kosztu remontu budżet na nieprzewidziane wydatki, które bardzo często się zdarzają.

Przy szacowaniu kosztów remontu dolicz do tego koszty utrzymania nieruchomości

 

Ekipa remontowa

Część prac remontowych możesz wykonać samemu, o ile się na tym znasz. Jeśli tylko odświeżasz lokal, czyli np. malujesz ściany lub płytki i wymieniasz meble, możesz zrobić wszystko samodzielnie. Jeśli jednak planujesz remont generalny, warto podjąć współpracę z ekipą remontową.

 

Ważne: Zanim zaczniesz szukać ekip remontowych w internecie, spytaj znajomych czy mają kogoś do polecenia. Nie każda ekipa remontowa jest godna polecenia, a w branży budowlanej nie jest łatwo znaleźć kogoś, kto wykona wszystko terminowo i zrobi dokładnie to, czego chcesz.

 

W internecie możesz znaleźć ekipę m.in. na tych stronach:

Oferia.pl

Szukajfachowca.pl

Remontuj.pl

Fachosfera.pl

 

 

Najlepszym sposobem na wybranie właściwej ekipy jest umówienie kilku z nich na spotkanie. Możesz bardzo łatwo sprawdzić rzetelność i solidność danej ekipy – jeszcze zanim podpiszesz umowę, zaproś ich do remontowanego mieszkania, przedstaw swój plan i spytaj, jakie będą tego koszta(Nie musisz za to płacić, powinni to zrobić za darmo). Co zyskujesz?

  1. Doświadczenie fachowców w branży budowlanej, którzy prawdopodobnie lepiej znają się na tym od Ciebie, dlatego od razu będziesz miał gotowe koszta remontu.
  2. Porównując kilka ekip ze sobą, nawet na pierwszy rzut oka da się określić, która jest solidna, a która pracuje nie dbając o pozytywne efekty

Gdy będziesz podpisywał umowę z wybraną ekipą remontową, pamiętaj o określenie zakresu remontu, czasu remontu oraz kary za niedotrzymanie terminów

Nawet gdy uważasz, że trafiłeś na dobrą ekipę, lepiej się zabezpieczyć na przyszłość, niż później rozczarować. Trzymaj rękę na pulsie i co jakiś czas kontroluj postęp prac.

Dobrą opcją jest również poproszenie o portfolio firmy. Jeśli zadbasz o wszystkie wymienione kwestie, istnieje duże prawdopodobieństwo, że firma wykona remont na czas w taki sposób, w jaki tego oczekiwałeś. Jeśli z jakichś powodów firma nie zgodzi się na zapisanie powyższych kwestii w umowie, dostajesz pierwszy sygnał, który podważa wiarygodność firmy.

Prawo budowlane

To, w jaki sposób masz wyremontować swoje mieszkanie, aby nie łamać prawa jest zbyt obszernym tematem, aby zawrzeć wszystko w jednym artykule. Pamiętaj jednak, za każdym razem gdy masz jakieś wątpliwości, warto sprawdzić to w prawie budowlanym, które znajdziesz tutaj

Najważniejszą kwestią przy remontowaniu jest uzyskanie wszelkich pozwoleń, powinieneś również omówić temat z zarządem wspólnoty mieszkaniowej i poinformować o nim sąsiadów. To wszystko pozwoli Ci uniknąć konfliktów i maksymalnie zoptymalizować czas i koszty Twojego remontu

 

Kiedy remontować mieszkanie?

Oto cztery powody, dlaczego warto zrobić remont w wakacje:

  1. Dłuższy dzień – do przeprowadzenia remontu, dobrze jest wykorzystać wcześnie rozpoczynający się dzień i długie wieczory. Dodatkowych kilka godzin w ciągu dnia, może zdecydowanie przyspieszyć remont.
  2. Wyższe temperatury – w okresie wakacyjnym dużo szybciej wyschnął czyszczone lub malowane ściany. Jeśli chcemy wykonać remont, np. w czasie tygodniowego urlopu najemców, każda godzina jest cenna :).
  3. Część najemców wyjeżdża na urlop – można wykorzystać ten okres na wyremontowanie mieszkania, które ma lokatorów.
  4. Studenci szukają mieszkań we wrześniu/ od października – chcą w ten sposób zaoszczędzić na czynszu w miesiącach wakacyjnych, a właściciel mieszkania może podnieść w ten sposób jego standard, przez co może oczekiwać wyższego odstępnego.

Oczywiście, jeśli już teraz planujesz remont, prawdopodobnie nie będziesz czekał z nim do wakacji. Warto jednak zastanowić się nad remontem w wakacje, jeśli wykonujesz remonty regularnie i chcesz znaleźć lepszy sposób na remontowanie.

Meblować mieszkanie czy nie meblować?

Najpierw należy sobie zadać dwa pytania:

  1. Jakie mieszkanie chcemy wynająć?
  2. Komu chcemy wynająć mieszkanie? Jaka jest nasza grupa docelowa

    Kawalerki i inne mieszkania

Jeśli mamy do wynajęcia kawalerkę to warto kompleksowo ją wyposażyć. Zainteresowani wynajęciem kawalerki rzadko dysponują własnymi meblami i sprzętami.

Dobrze, jeśli kawalerka dysponuje nie tylko w pełni wyposażoną kuchnią i łazienką (sprzęty agd), ale również łóżkiem lub sofą i pojemną szafą. Pojemna szafa z całą pewnością podniesie atrakcyjność oferty. Jeśli kawalerka miałaby przeznaczenie na wynajem krótkoterminowy, np. na doby dla turystów, warto także wyposażyć ją w pościel, ręczniki, garnki, naczynia, sztućce i czajnik elektryczny.

Jeśli mamy mieszkanie w stanie deweloperskim warto poczekać na pierwszego najemcę. W tym przypadku trzeba być przygotowanym na szybkie doposażenie mieszkania. Można już wcześniej orientacyjnie wybrać kilka wariantów mebli
Zakupy mebli w markecie meblowym to czasem tylko kilka godzin, a dodatkowym atutem dla wynajmujących będzie to, że mogą mieć wpływ na to, jak zostanie umeblowane mieszkanie.

Jeżeli mieszkanie, które chcemy wynająć już jest w części wyposażone, zostawmy meble. Nawet starsze meble można odmalować, odnowić i przyjemnie zaaranżować.

Jak wybrać grupę docelową?

Jeśli chcemy wynająć umeblowane mieszkanie, należy zastanowić się, jakich mebli będą potrzebowali nasi najemcy.

Inne potrzeby czy też wymagania będą mieli studenci, inne średniozamożne osoby, a jeszcze inne osoby poszukujące luksusowego apartamentu.

Mając określoną konkretną grupę, której chcemy wynająć nasze mieszkanie zdecydowanie łatwiej jest wstawić tam takie sprzęty, by nie musieć przy podpisywaniu umowy wywozić zbędnych mebli.
Przy wyposażeniu każdego z mieszkań, polecamy zwrócić uwagę na to by wystrój i wyposażenie współgrało z całością i posłużyło nam dłużej nić na czas wynajmu przez jednego lokatora.

Czy zatem warto meblować mieszkanie? Jak widać, nie ma na to jednoznacznej odpowiedzi, dlatego trzeba dobrze przemyśleć do kogo będziemy kierować naszą ofertę.

 

Podsumowanie

Jako podsumowanie tego wpisu pamiętaj o 5 najważniejszych rzeczach przy robieniu remontu

  1. Im lepiej przygotujesz się do remontu, tym bardziej oszczędzisz sobie stresów czy nieprzewidzianych wypadków z nim związanych.
  2. Dokładnie oszacuj koszty i na bieżąco je aktualizuj. Zaplanuj też budżet na nieprzewidziane wydatki
  3. Upewnij się, że wszystkie prace robisz zgodnie z prawem, załatw potrzebne pozwolenia w urzędach a także porozmawiaj z zarządem wspólnoty mieszkaniowej
  4. Koniecznie spisz umowę z ekipą remontową i sprawdź jej wiarygodność
  5. Remontowanie mieszkania i jego meblowanie zależy przede wszystkim od Twojej grupy docelowej – dokładnie ją określ, aby wiedzieć, co będzie dla niej istotne w Twoim mieszkaniu

1 comment

Napisz nowy komentarz