Odbiór techniczny i umowa przyrzeczona.

0

Odbiór techniczny, umowa przyrzeczona – przygotowanie do odbioru technicznego, na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania?

Szósty wpis z cyklu „Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupów do zysków z najmu” dotyczy odbioru technicznego mieszkania oraz umowy przyrzeczonej  (kończącej transakcję) z deweloperem. W tym artykule prawdopodobnie dowiesz się wszystkiego, co niezbędne, aby móc odebrać swoje mieszkanie razem z technicznymi wskazówkami, na co zwrócić uwagę a także jak przygotować się do spotkania z deweloperem. Poprzedni wpis traktował o umowie deweloperskiej, znajdziesz go tutaj

O czym dowiesz się czytając ten artykuł:
– Na czym polega odbiór techniczny mieszkania
– Jak przygotować się do odbioru
– Co zabrać na spotkanie
– Co sprawdzić podczas odbioru technicznego
– Czym charakteryzuje się umowa przyrzeczona
– Czym jest termowizja i dlaczego jest ważna przy odbiorze technicznym

Na czym polega odbiór techniczny mieszkania?

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera to przede wszystkim sprawdzenie, czy mieszkanie zostało wykonane według określonych wcześniej w umowie standardów. Jest to m.in. weryfikacja równości ścian, zmierzenie ich długości, równość podłogi, szczelność okien i wiele innych kwestii, które koniecznie należy sprawdzić. Przy odbiorze technicznym bardzo istotnym aspektem są detale. Nawet parę centymetrów nierówności może sprawić, że będziesz musiał wykonać dodatkowy remont, ponosząc wysokie koszty. Jeśli jednak dobrze przygotujesz się na spotkanie z deweloperem i będziesz wiedział co krok po kroku sprawdzić, wszelkie niedociągnięcia poprawi deweloper.

Jak przygotować się do odbioru technicznego?

Na samym początku powinieneś pamiętać o najważniejszym aspekcie odbioru technicznego – odbiór techniczny nie jest równoznaczny z przeniesieniem własności lokalu na nabywcę. Jest to zapisane w Art. 27. 1. ustawy deweloperskiej z 2012 roku

„Przeniesienie na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jedno-rodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.”

Zwróć uwagę, że odbiór w polskim prawie jest definiowany jako odbiór techniczny, a nie jako wydanie mieszkania nabywcy tj. wręczenia kluczy do mieszkania i przeniesienia własności. Warto dowiedzieć się czy deweloper z którym współpracujesz ma zamiar dać Ci klucze wraz z odbiorem technicznym, czy może jednak będzie z tym zwlekał.

Jeżeli nie przeanalizujesz dokładnie umowy i nie ustalisz odpowiednich warunków współpracy, może się okazać, że czas przeniesienia na Ciebie własności się wydłuży. Lepiej upewnij się, że na spotkaniu z deweloperem podpiszesz umowę przyrzeczoną, która zapewni Ci formalne prawo do danego mieszkania.

Co należy zabrać na spotkanie?

– umowę deweloperską (sprawdzisz w niej m.in. czy deweloper użył do budowy mieszkania tych samych materiałów, które były w niej zapisane)

– dowód osobisty
– plan mieszkania
– taśmę mierniczą (jak najdłuższą) lub dalmierz (przyrząd do pomiaru odległości bez potrzeby jej przebywania)
– poziomicę
– kątownik
– latarkę
– zapalniczkę
– próbnik (posłuży do zmierzenia napięciu w gniazdku elektrycznym)

Kiedy powyższe masz już ustalone i dopięte na ostatni guzik pamiętaj o trzech kwestiach, które znacznie ułatwią Ci odbiór techniczny.

  • Daj sobie na spotkanie tyle czasu i potrzebujesz

Elementarnym błędem popełnianym przy odbiorze jest popadanie w zachwyt nad mieszkaniem i poświęcenie na jego sprawdzenie jedynie kilku minut. Nie daj się popędzać przez dewelopera i przeznacz tyle czasu, ile potrzebujesz, nawet 2-3 godziny, jeżeli będzie to konieczne. Odbiór techniczny to nie jest tylko formalność. Jeśli nie chcesz mieć w przyszłości problemów z remontem mieszkania oraz wysokimi kosztami, dokładnie sprawdź wszystkie elementy który przedstawię Ci w dalszej części artykułu.

  • Przygotuj pytania, które zadasz na spotkaniu

Opracowując sobie pytania i starając się przewidzieć zachowanie/odpowiedzi dewelopera, możesz na tym sporo zyskać, a to podstawa w jakichkolwiek negocjacjach. Przećwicz sobie (nawet przed lustrem) rozmowę z deweloperem, żebyś osiągnął na spotkaniu dokładnie to, czego chcesz. Zwłaszcza w przypadkach, gdy odkryjesz jakieś niedociągnięcie, należy wyegzekwować od dewelopera, żeby to naprawił i/lub obniżył cenę, jaką płacisz za mieszkanie (ze względu na niewywiązanie się z umowy)

  • Ustal termin spotkania tak, aby mieszkanie oświetlało światło dzienne

Odpowiednia pora dnia to kluczowy element spotkania z deweloperem. Najlepiej, gdy światło dzienne jest najbardziej jasne. Masz wtedy pewność, że będzie widać w mieszkaniu wszelkie niedogodności, co byłoby dużo trudniejsze przy sztucznym świetle.
Warto zwrócić uwagę na to, że w odbieranym mieszkaniu zwykle nie ma podłączonej elektryczności! Dopiero na spotkaniu z deweloperem otrzymujesz dokumenty uprawniające Cię do zwarcia umowy z dostawcą prądu. O ile latem dzień jest długi, o tyle w miesiącach zimowych udany odbiór techniczny powinien się rozpocząć najpóźniej o 13.00.

 

Co konkretnie sprawdzić podczas odbioru technicznego

  • Plan mieszkania i schemat instalacji  

Na projekcie budowlanym masz zaznaczony schemat wszystkich instalacji, m.in. (włączniki światła, gniazdka elektryczne, dopływy i odpływy wody). W pierwszej kolejności sprawdź, czy wszystko jest na swoim miejscu. Podobnie jest z wypróbowaniem domofonu, alarmu czy dzwonka do drzwi. Zrób tak samo z rozmieszczeniem poszczególnych pomieszczeń, okien i drzwi. Najlepiej zmierz miarką lub dalmierzem wymiary wszystkich pomieszczeń i porównaj z tymi przedstawionymi na projekcie

  • Podłogi, ściany i tynki

Poziomicą sprawdź równość ścian i podłóg (do tych drugich możesz użyć również gumowej piłeczki). Wszelkie rysy czy nierówności tynków możesz sprawdzić używając latarki o silnym świetle

  • Drzwi i okna

Sprawdź szczelność za pomocą paska papieru – włóż go pomiędzy ościeżnicę (potocznie zwaną futryną) a skrzydło – jeśli drzwi i okna są szczelne, to przy zamknięciu nie wyjmiesz z nich paska papieru. Szczelność sprawdzisz również za pomocą zapalniczki – jeśli do zamkniętych drzwi/okna przyłożysz zapaloną zapalniczkę i będzie się on poruszał, oznacza to przepływ powietrza, czyli brak szczelności. Pamiętaj również o tym, że wszystkie okna i drzwi powinny się łatwo otwierać i zamykać bez nadmiernego tarcia.

  • Instalacja kanalizacyjna

Wszelkie odpływy wody, tj. wc, pralka, umywalka, wanna, zlew w kuchni. Warto przyłożyć do rur kanalizacyjnych zapaloną zapałkę/zapalniczkę. Wbrew pozorom, często przez rury jest wdmuchiwane powietrze, co nie powinno mieć miejsca.

  • Instalacja grzewcza

Sprawdź, czy grzejniki są ciepłe (w sezonie grzewczym), następnie posprawdzaj wszystkie zawory -łatwość otwierania i zamykania. Instalację gazową możesz zweryfikować za pomocą pianki do golenia – jeśli nałożysz ją w miejsca, w których ulatnia się gaz, zaczną się na niej robić pęcherzyki powietrza. Sprawdź, czy działa wentylacja za pomocą zapalniczki – jeśli płomień odchyla się w kierunku kratki to dobry znak. Jeśli wentylacja nie działa, bardzo prawdopodobne, że w Twoim mieszkaniu w niedługim czasie pojawi się grzyb.

  • Instalacja elektryczna

Najlepiej, jeśli zaopatrzysz się w żarówki z oprawkami i zamontujesz je we wszystkich miejscach, gdzie zostało zaplanowane źródło światła. Jeżeli każda żarówka będzie świeciła jasno przez dłuższą chwilę (nic nie będzie migać), prawdopodobnie wszystko jest sprawne i nie musisz obawiać się przeciążenia. Sprawdź próbnikiem gniazdka elektryczne.

Powyższe ma sens tylko wtedy, gdy deweloper podłączył prąd do Twojego mieszkania. Jest to bardzo dobra praktyka, która jest już wdrożona przez co najmniej jednego z deweloperów.
Ważne: Prawdziwy test dla instalacji elektrycznej wyjdzie dopiero wtedy, gdy podłączysz wszystkie urządzenia RTV i AGD, jednak warto chociaż w minimalnym stopniu sprawdzić, czy instalacja elektryczna działa przy mniejszym obciążeniu.

  • Balkon, garaż, piwnica

Sprawdź garaż/piwnicę pod kątem zapisów w umowie, które je określają (w szczególności ich wymiary, a w przypadku miejsca parkingowego łatwość wjazdu oraz wyjazdu. Przy sprawdzaniu balkonu najważniejsza kwestia to odpowiedni spadek gwarantujący odpływ wody

Poniżej lista przykładowych usterek do poprawy dotyczących samego balkonu z odbioru technicznego lokalu,  przy którym niedawno uczestniczyłem:

  1. Lewe skrzydło, zabrudzenia budowlane (pyły, odłamki gipsu)
  2. Zadrapanie, ubicie lewego skrzydła okna balkonowego od zewnątrz
  3. Nachlapania budowlane, trudno usuwalne na obróbce blachy + porysowania
  4. Pęknięcie/odspojenie silikonu i nieestetyczne wykończenie na łączeniu obróbki blacharskiej
  5. Uszkodzenie/ubicie elewacji po prawej stronie
  6. Uszczerbki w narożniku na łączeniu elewacji i masy szarej uszczelniającej

 

Wszelkie usterki, które zgłosisz deweloperowi, należy zapisać w protokole zdawczo – odbiorczym (pamiętaj, aby miał tę samą datę, kiedy go podpisujesz). Zgodnie z nowelizacją kodeksu cywilnego, czyli wejściem w życie ustawy o prawach konsumenta z dnia 25 grudnia 2014 roku okres rękojmi deweloperskiej trwa 5 lat. Wszelkie uregulowania dotyczące rękojmi deweloperskiej, czyli odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne nieruchomości znajdują się w Kodeksie Cywilnym.

Dwie najważniejsze kwestie, o jakich musisz wiedzieć, jeśli mowa o  rękojmi:

– Deweloper ma czas do 14 dni na uznanie lub odrzucenie zgłoszonych przez Ciebie wad lokalu
– Do 30 dni powinien naprawić wszystkie zaakceptowane przez siebie usterki. Jeśli tego nie zrobi, powinien podać powód opóźnienia

Istotny aspekt dotyczący protokołu – jeśli lokal ma poważne usterki, takie jak pęknięte ściany, krzywe podłogi czy niedziałające instalacje, nie podpisuj go do czasu naprawienia wszystkich usterek. Ponadto, deweloper ma obowiązek oddać Ci mieszkanie całkowicie czyste. Jeśli zatem widzisz plamy silikonu na płytkach, poplamione farbą okna czy wyraźnie zabrudzoną ceramikę – masz prawo to zgłosić i żądać usunięcia.

 

Pomoc zewnętrznego fachowca

Odbiór techniczny zawiera wiele punktów, które należy sprawdzić. Część jest zauważalna i możesz sam/a skontrolować jakość wykonania, niektóre kwestie są jednak niewidoczne gołym okiem (jak np. łączenie obróbki blacharskiej), a mogą przysporzyć Ci w przyszłości problemy.
Jak da się zauważyć, podczas odbioru technicznego należy zadbać o kilkadziesiąt różnych detali i bardzo trudno jest dostrzec wszystko. Jednakże, niekoniecznie musisz robić wszystko sam, możesz wynająć fachowca.

Ekspert, który jest w stanie Ci pomóc to inspektor nadzoru budowlanego. Koszt wynajęcia do pomocy przy odbiorze technicznym to kilkaset złotych, a może zaoszczędzić Ci to wielu kłopotów i kosztów które w praktyce będziesz zmuszony ponieść.

Istotnym aspektem odbioru technicznego jest również termowizja. To inaczej metoda oparta na zdalnym i bezdotykowym pomiarze temperatury na danej powierzchni. Można za jej pomocą zbadać m.in. szczelność okien, wentylację, poziom zawilgocenia ścian czy występowanie przedmuchów w gniazdkach elektrycznych. Można to zrobić kamerą termowizyjną lub wynająć fachowca, który zrobi badanie zakupionego przez nabywcę lokalu.

 

Termowizja jest istotnym elementem odbioru technicznego, ponieważ dzięki niej zauważysz to, czego nie da się zauważyć gołym okiem.

 

 

 

 

 

 

 

 

Po odbiorze technicznym – podpisanie umowy

Jeżeli wszystko się zgadza lub ewentualne usterki zostały przez dewelopera naprawione, przychodzi czas na podpisanie ostatniej umowy, czyli umowy przyrzeczonej.

Charakteryzują ją 3 cechy:

– Dzięki niej następuje ustanowienie odrębnej własności lokalu, czyli założenie dla tego mieszkania osobnej księgi wieczystej. Mieszkanie staje się niezależne od całego budynku czy gruntu
– Przypisanie mieszkaniu udziału w nieruchomości wspólnej(gruncie i budynku), dzięki czemu będziesz mógł mieć wpływ na jego losy(remonty, modernizacje)
– Przeniesienie własności lokalu na Ciebie

Co powinna zawierać umowa przyrzeczona?

  • postanowienia świadczące o dopełnieniu uzgodnień zawartych w umowie deweloperskiej
  • opis stanu prawnego przedmiotu umowy,
  • opis dokumentów koniecznych do ustanowienia odrębnej własności lokalu
  • rozliczenie wszystkich kwot wnoszonych przez Ciebie na każdym etapie budowy
  • ustalenia dotyczące rękojmi deweloperskiej
  • zasady określające korzystanie z nieruchomości wspólnej(czyli np. plac zabaw obok budynku)

Podsumowanie

Podsumowanie odbioru technicznego można zapisać w następujących kwestiach:

Przygotuj się do spotkania z deweloperem

– daj sobie tyle czasu, ile potrzebujesz
– umów się na odbiór przy świetle dziennym
– zabierz wszystkie niezbędne materiały/skorzystaj z pomocy eksperta
– zapoznaj się z umową przyrzeczoną
– gdy pojawią się wątpliwości, skorzystaj z pomocy prawnej

Podczas spotkania

– Dokładnie posprawdzaj wszystkie pomieszczenia
– Zwracaj uwagę na detale
– Jeśli widzisz duże ubytki, nie podpisuj protokołu do czasu poprawienia wad technicznych
– Zapisz nawet najmniejsze szczegóły do protokołu zdawczo – odbiorczego

Deweloper ma 14 dni na zaakceptowanie wszelkich zmian oraz 30 dni na naprawę usterek. Jeśli nie wpiszesz czegoś do protokołu zdawczo – odbiorczego, w praktyce będzie bardzo ciężko, by deweloper naprawił dla Ciebie pominięte w protokole usterki.

 

Powyższe wskazówki pomogą Ci podjąć najlepsze decyzje. Jeśli masz jakiekolwiek pytania, pisz na:
biuro@ mistrzwynajmu.pl

 

Brak Komentarzy