Lokalizacja mieszkania na wynajem – jak ją wybrać?

0

„Zostań Mistrzem Wynajmu – od zakupu do zysków z najmu”.

W tym artykule zajmiemy się wyborem lokalizacji przyszłego mieszkania. Jak ją wybrać? Czym się kierować przy jej wyborze? Większość Twoich wątpliwości powinna zostać rozwiana po uważnym przeczytaniu tego wpisu.

Pierwszym kryterium przy wyborze lokalizacji jest to, na jakim rynku chcesz kupić dany lokal: pierwotnym czy wtórnym. O tym powstał osobny, obszerny wpis, jest to bardzo dobry wstęp do wyboru lokalizacji Twojego przyszłego mieszkania na wynajem. Znajdziesz go tutaj.

Cała seria artykułów skupia się na rynku pierwotnym, czyli zakupie mieszkania od dewelopera

Lokalizacja – co musisz o niej wiedzieć?

Podejmując decyzję o zakupie mieszkania, stoimy przed wyborem jego lokalizacji. Dla wielu osób taki wybór wiąże się z długim okresem poszukiwań oraz frustracją, bo spektrum możliwości jest naprawdę szerokie. Odpowiedzi na poniższe pytania pozwolą Ci skonkretyzować to, czego dokładnie szukasz i tym samym oszczędzić czas.

a) Ile jesteś w stanie zainwestować w mieszkanie?

Nie ulega wątpliwości, że jednym z najważniejszych czynników kupowanego mieszkania jest jego cena – a ta zależy bezpośrednio od lokalizacji wybranego lokalu. Pierwsze pytanie, jakie należy sobie zadać podczas zakupu mieszkania to cena, jaką możesz przeznaczyć na swoją inwestycję.

Cena danego mieszkania zależy przede wszystkim od dzielnicy miasta, w jakiej ono się znajduje.

Przykładowo:

Ceny ofertowe mieszkań na Śródmieściu w Warszawie najczęściej przekraczają 10 tys. zł/mkw. (Dla mieszkań położonych 1-2 km od centrum Warszawy), a ceny ofertowe mieszkań na niedaleko położonym Mokotowie(4-6km od centrum) kosztują około 8 tys. Dokonując bardzo prostej kalkulacji, przy mieszkaniu 40mkw. wychodzi 80 tys. różnicy, a przecież odległość obu lokali od siebie nie jest duża.

Gdy porównamy sobie ceny mieszkań z obrzeża Warszawy(Np. w takich dzielnicach jak Białołęka) zobaczymy, że ta różnica jest jeszcze większa. Dlatego przejrzenie cen co najmniej kilku dzielnic w danym mieście pozwoli podjąć Ci dobrą decyzję i zawęża skalę poszukiwań – automatycznie odrzucisz dzielnice, które wykraczają poza Twój budżet.

(Dane na podstawie portali warszawa.naszemiasto.pl i rynekpierwotny.pl)

W Krakowie, drugim największym rynku najmu w Polsce sytuacja wygląda podobnie – różnice pomiędzy dzielnicami bezpośrednio przekładają się na liczby.

Na Krowodrzy, dzielnicy idealnej dla studentów (bliskość 4 popularnych uczelni w Krakowie) cena ofertowa za mkw. waha się w okolicach 7-8 tysięcy/mkw. (dla ul. Wrocławskiej, dane ze strony rynekpierwotny.pl)

Apartamenty ze Starego Miasta są średnio w cenach 9-10 tysięcy/mkw. Niektóre osiągają cenę nawet 12 tysięcy/mkw., odległość wszystkich mieszkań od centrum to około 0,5-1 km. Takie mieszkania, choć droższe, mogą sprawdzić się dla turystów, którzy nierzadko są w stanie zapłacić o wiele więcej od studentów (mamy do czynienia z innym klientem plus innym rodzajem najmu). To kolejny przykład na to, aby od samego początku zdefiniować kwotę przeznaczoną na inwestowanie oraz zdecydować, komu chcemy wynajmować nasze mieszkanie.

b) Jak dużo chcesz zarobić i w jakim czasie?

Kolejną kwestią jest określenie tego, jaki zysk z wynajmu Cię interesuje. Istotnym faktem jest to, że nie zawsze da się szybko przekalkulować, ile dokładnie będziesz zarabiał, ale wstępna analiza Twoich potrzeb na pewno pomoże w podjęciu dobrej decyzji odnośnie lokalizacji, w jakiej masz zakupić mieszkanie.

Ma to duży związek z tym, jaki jest profil Twojego idealnego najemcy, jednakże lokalizacja również odgrywa ważną rolę – mieszkania oddalone od centrum, nawet przy wysokim standardzie wykończenia, będą miały podobną wartość rynkową do tych położonych w samym centrum miasta, nawet jeśli te drugie będą w znacznie gorszym standardzie.

c) Jaką dzielnicę wybrać?

Podstawowe informacje, które warto znać to czas dojazdu z mieszkania do centrum w różnych porach dnia, infrastrukturę znajdującą się w okolicy mieszkania(sklepy, parki, usługi – wszystko, co może być potrzebne potencjalnemu najemcy), a być może też to, co będzie budowane w tej okolicy w przyszłości. Dobrze jest również przejrzeć sobie jak najwięcej ofert mieszkań dostępnych na tej dzielnicy, pozwoli to zorientować się w średnich cenach za mkw.

Im więcej będziesz wiedział o dzielnicy, w której planujesz kupić mieszkanie tym lepiej.

Przy wyborze dzielnicy pojawia się kwestia wynajmu lokalu pod konkretną osobę. Cena to bardzo ważny element w całym procesie, jeśli jednak wybierzesz obrzeża miasta, nie oczekuj, że mieszkanie będzie chciała wynająć para studentów, których uczelnia jest w centrum lub turysta, który przyjechał odwiedzić Kraków na 3 dni.

Nad tym etapem wyboru lokalizacji warto zastanowić się trochę dłużej, zgodnie z zasadą, że lepiej zapobiegać niż leczyć. Rozwiązując problem określenia idealnego najemcy już teraz, nie będziesz miał go w przyszłości- gdy już kupisz mieszkanie.

Proces można  opisać w 3 etapach:

  1. Poznaj dzielnicę, w której chce mieszkać Twój najemca
  2. Poznaj najemcę, jego potrzeby  i oczekiwania
  3. Dopasuj mieszkanie do najemcy, aby chciał wynająć u Ciebie (o czym przeczytasz niżej)

Realizacja powyższych etapów może początkowo wydawać się trudna, ale nawet krótka analiza każdego z nich pomoże podjąć Ci lepszą decyzję w sprawie wyboru lokalizacji Twojego przyszłego mieszkania.

Dopasowanie mieszkania do najemcy i rodzaj wynajmu

Jeśli chcesz wynajmować mieszkanie z zyskiem, musisz wiedzieć, że co innego interesuje turystę, który przyjechał na tydzień zobaczyć atrakcje Krakowa, a inne studenta, który przyjechał do tego miasta by skończyć kierunek studiów. Warto zatem tak dopasować mieszkanie do najemcy, aby było jak największe prawdopodobieństwo, że wynajmie właśnie od nas. Drugą kluczową kwestią jest rodzaj wynajmu, bo to właśnie od tego zależy profil Twojego idealnego klienta.

Przykładowo:

Chcesz zająć się najmem krótkoterminowym i wynajmować mieszkanie turystom. W roku 2016 do Krakowa przyjechało 8,5 mln turystów(Dane z badań o ruchu turystycznym w Krakowie), co daje Ci już na wstępie informację odnośnie Twojego przyszłego klienta.

Turyści mogą być z innych miast Polski lub z zagranicy – to, co jest najważniejsze dla Ciebie to fakt, że jedni mają inne potrzeby niż drudzy. Turyści przyjeżdżający z Polski zazwyczaj mają mniej zasobny portfel i nie oczekują tak wysokich standardów, jak ci z zagranicy. Obie grupy przyjeżdżają po to, by zwiedzać miasto. Zatem kupienie mieszkania daleko od centrum jest w takiej sytuacji przeważnie złym wyborem. Jeśli chcesz wynajmować dla obcokrajowców, powinieneś zadbać o wysoki standard, ale możesz ustalić wyższą cenę za wynajem.

Jeśli myślisz o najmie długoterminowym, gdzie Twoje mieszkanie wynajmuje jeden najemca na okres roku lub dłużej, sytuacja będzie wyglądała całkowicie inaczej, dlatego tak ważnym jest ustalenie, kto będzie mieszkał w zakupionym przez Ciebie mieszkaniu.

Jeśli zastanawiasz się nad powierzchnią Twojego przyszłego mieszkania – zastanów się, komu chcesz je wynająć, a problem prawdopodobnie zniknie. Małżeństwo z dwójką dzieci będzie potrzebowało zdecydowanie większego mieszkania niż para studentów.

W sierpniowym numerze KRNu ukazał się mój artykuł nt tego, jak dobrać mieszkanie i najemcę.

  1. Lokalizacja

Dla najmu długoterminowego najlepsze lokalizacje to:

  • dla mieszkań jednopokojowych — okolice centrów biznesowych, uczelni.
  • dla mieszkań 2–3-pokojowych — dodatkowo osiedla oddalone od tramwaju, gdyż nasi modelowi najemcy poruszają się nie tylko komunikacją miejską, ale przede wszystkim samochodem.
  • dla mieszkań 3-pokojowych i większych oraz domów — w zasadzie dowolna lokalizacja, najlepiej z dobrym dojazdem samochodem do szkoły, przedszkola.

Powyższe zasady dotyczą mieszkań wynajmowanych w całości, bez podziału na wynajem pojedynczych pokoi. Dla najmu krótkoterminowego kluczowe jest położenie w ścisłym centrum miasta. W Krakowie: Rynek Główny, Planty, ewentualnie do ul. Dietla i alei Trzech Wieszczów. Posiadając mieszkanie w tym rejonie, możemy liczyć na to, że przez cały rok będziemy mieć obłożenie na satysfakcjonującym poziomie. Wbrew pozorom Kazimierz dla najmu krótkoterminowego nie jest już tak atrakcyjny jak jeszcze przed dwoma laty.

  1. Czas, który musimy poświęcić

W przypadku najmu długoterminowego, jeżeli mamy samodzielnych i odpowiedzialnych najemców, czas poświęcony na obsługę najmu w całym okresie trwania przedsięwzięcia jest stosunkowo niewielki. Inaczej, gdy nasze mieszkanie wynajmujemy na doby. Codziennie, czasami co 2–3 dni, musimy kogoś zameldować lub wymeldować, zmienić pościel, posprzątać itp. To powoduje, że obsługa tego typu najmu jest niemalże pracą na etat, zakładającą dostępność przez 24 godz. na dobę, bo czasami klienci się spóźniają (zamiast o 16 chcą wejść do mieszkania o 23) albo opuszczają mieszkanie wcześniej (o 4 nad ranem jadą na lotnisko). Oczywiście mogą się sami wprowadzić na podstawie kodu otwierającego zamek, po pobycie zostawić klucze w skrzynce na listy albo zatrzasnąć za sobą drzwi. Jednak w takim przypadku ryzykujemy tym, że może coś zniknąć z mieszkania i nie będzie już możliwości odzyskania tych przedmiotów, gdyż zwykle w najmie krótkoterminowym nie robi się protokołów zdawczo-odbiorczych.

  1. Standard wykończenia mieszkania i wyposażenie

Dla najmu długoterminowego nie ma ustalonego poziomu wykończenia i wyposażenia. Można wynajmować lokal, który nie był malowany przez ostatnie kilka lat, posiadający zniszczone meble i stary, gazowy piecyk, który czasami odmawia współpracy. Możemy też wynająć komuś mieszkanie, które posiada najnowsze meble oraz kuchnię zaprojektowaną na wymiar, zmywarkę i pralkę z suszarką. Każdy lokal, niezależnie od tego, jak urządzony i wyposażony, w danej lokalizacji z pewnością znajdzie najemcę — to kwestia tylko i wyłącznie ceny w stosunku do innych mieszkań w okolicy. Co ciekawe, najlepiej wykończony obiekt na danym osiedlu będzie miał cenę najmu wyższą o ok. 100–150 zł od pozostałych mieszkań, czasami znacznie słabiej wykonanych i doposażonych. Przy najmie krótkoterminowym, aby uzyskać optymalny poziom obłożenia, musimy zadbać o odpowiedni standard mieszkania, które dodatkowo powinno posiadać wszystkie niezbędne do codziennego funkcjonowania meble, sprzęty AGD i RTV oraz dostęp do internetu. Nasz gość musi mieć zapewnione wszystko, co pozwoli mu podróżować z niewielkim bagażem. 

  1. Liczba pokoi, łóżek

W przypadku najmu długoterminowego cena mieszkania zależy nie tylko od lokalizacji, ale i liczby pomieszczeń. Mieszkanie jednopokojowe, jeżeli ma 40 mkw., wynajmie się w niższej cenie niż mieszkanie o powierzchni 36 mkw., posiadające dwa pokoje. W przypadku krótkiego najmu istotna jest nie tylko liczba pomieszczeń, ale też to, ile znajduje się w nim łóżek.

  1. Wyposażenie w AGD, sztućce, pościel

Zależnie od wielkości lokalu i typu klienta docelowego, mieszkania na najem długoterminowy możemy wynajmować wyposażone tylko w meble kuchenne oraz AGD w postaci lodówki, piekarnika, płyty grzewczej, okapu i zmywarki.

Pozostałe elementy wyposażenia, szczególnie w większych mieszkaniach, bardzo często najemcy przywożą ze sobą. W przypadku najmu krótkoterminowego mieszkanie musi posiadać wszystkie meble, a także czajnik, kuchenkę mikrofalową, deskę do prasowania, żelazko, odkurzacz, suszarkę do włosów, kosze na śmieci, talerze, kubki i sztućce.

  1. Piętro, winda

Jeżeli mamy lokalizację zgodną z preferencjami naszego idealnego najemcy, możemy z powodzeniem wynajmować mieszkanie na trzecim lub czwartym piętrze, nawet gdy w bloku nie ma windy. W przypadku najmu  krótkoterminowego brak windy dla mieszkań położonych na wyższych kondygnacjach znacząco obniża zainteresowanie naszą ofertą. Turyści nie chcą wnosić rzeczy tak wysoko, a osoby starsze czasami po prostu nie mogą wejść do tak położonych mieszkań. To samo dotyczy antresoli w mieszkaniu — jej posiadanie znacząco obniża zainteresowanie wśród osób starszych.

Jak szukać mieszkania?

Wiesz już w przybliżeniu jak wybrać dzielnicę swojego mieszkania, ile chcesz za nie zapłacić, jakiego zysku się spodziewasz oraz jaki jest profil Twojego idealnego najemcy. Zakup dotyczy mieszkania od dewelopera, więc warto przeanalizować kolejne trzy elementy:

a) Oferty internetowe

Najczęstszym błędem popełnianym przez kupujących jest brak analizy rynkowej. Bardzo rzadko zdarza się sytuacja, że zobaczysz dwie lub trzy oferty mieszkaniowe i na podstawie tego potrafisz podjąć dobrą decyzję.

Możesz zatrudnić eksperta, który powie Ci wszystko na temat cen nieruchomości w danym mieście i dzielnicy, a jeżeli chcesz zrobić to samemu, będzie to wymagało czasu.

Zakup mieszkania to jedna ważniejszych decyzji podejmowanych w życiu i pośpiech jest tutaj złym doradcą.

Zanim zdecydujesz się kupić – przejrzyj oferty internetowe na różnych portalach. Nie wahaj się odwiedzić lokali, które Ci się podobają nawet wtedy, gdy nie planujesz ich kupić. Im więcej, tym lepiej. Zmniejszasz tym samym ryzyko podjęcia kiepskiej decyzji.

Na rynku pierwotnym sytuacja jest dość prosta – gdy kupujesz mieszkanie w nowym bloku od dewelopera, wszystkie mieszkania wyglądają zazwyczaj tak samo, ponieważ zostały wykonane w określonym standardzie.

Na rynku wtórnym jest inaczej. Panuje popularna zasada 100-10-1, czyli statystycznie na każde 100 obejrzanych mieszkań, 10 z nich spodoba Ci się na tyle, aby złożyć ofertę, a jedno osoba sprzeda lokal na Twoich warunkach. Rynek wtórny charakteryzuje się różnorodnością. Przykładowo, mieszkania w starej kamienicy będą się znacznie od siebie różniły układem poszczególnych pomieszczeń, co już daje informację na temat tego, czy będziesz musiał zmienić ten układ (i ile włożysz w to pracy) czy zostawisz go w pierwotnej formie.

b) Targi nieruchomości

Jeśli chcesz jeszcze lepiej rozeznać się w kwestii inwestycji w mieszkanie, udaj się na targi nieruchomości w Twojej miejscowości. Zobaczysz tam konkretne oferty poszczególnych deweloperów, a spędzenie w tamtym miejscu  kilka godzin czasu da Ci więcej, niż same przeglądanie ofert mieszkań w internecie. Ponadto możesz na bieżąco rozwiać swoje wątpliwości, zadając pytania poszczególnym inwestorom.

W Krakowie główne targi to Mieszkaniowi i Krakowska Giełda Domów i Mieszkań

c) Deweloper

Skoro kupujesz mieszkanie od dewelopera, warto wiedzieć o nim jak najwięcej. Jakie są jego referencje, ile lat działa na rynku nieruchomości, jakie projekty ukończył oraz jaką firmę reprezentuje. Kolejnym krokiem jest sprawdzenie opinii o nim na forach dyskusyjnych – nie są one źródłem, w które należy bezkrytycznie wierzyć, jednakże dają pewien pogląd na sytuację.  

Co zrobić, gdy masz upatrzone mieszkanie?

Podczas podejmowania ostatecznej decyzji o zakupie, zawsze pojawia się kwestia pieniężna. Jak sfinansować mieszkanie? Jeśli chcesz kupić lokal z kredytu na mieszkanie oraz popracować nad swoją obecną zdolnością kredytową, warto zapoznać się z książką doświadczonego doradcy finansowego Ronalda Szczepankiewicza, a także dokładnie ją przeanalizować. Pomoże Ci ona zaoszczędzić zarówno pieniądze jak i energię, które inwestujesz przechodząc przez cały proces zakupu mieszkania. Znajdziesz ją tutaj

Mieszkania deweloperskie można rezerwować. Liczba dni zależy od poszczególnych deweloperów. Da Ci to niezbędny czas do namysłu, pozwoli spotkać się z doradcą i obejrzeć mieszkanie(jeśli jest taka możliwość). Taka rezerwacja może być płatna lub bezpłatna, w zależności od firmy deweloperskiej, od której kupujemy mieszkanie.

Kolejna kwestia to negocjacje z deweloperem. W obecnym czasie najlepsze mieszkania sprzedają się bardzo szybko, a lista rezerwacji na dane lokale bardzo szybko staje się pełna. Jeśli jednak znajdziemy duże mieszkanie na poddaszu ze skosem, dodatkowo w miejscu, które nie jest oblegane, istnieje duża szansa na rabat ze strony dewelopera – wszystko zależy od tego, gdzie i jakiego mieszkania szukamy.

O tym, że negocjacje z deweloperem są możliwe, idealnie pokazuje przykład, który opisał Michał Szafrański na swoim blogu. Jego znajomy wynegocjował około 30 tysięcy złotych mniej za kupno mieszkania, a wszystko sprowadziło się do kilku maili i rozmów. Nie jest to reguła, raczej pojedynczy przypadek, niemniej jednak warto się zainspirować.

Każde negocjacje wymagają jednak przygotowania. Im lepiej jesteś przygotowany, tym większe masz pole manewru. Link do artykułu Michała znajdziesz tutaj

Praktyczna wskazówka odnośnie kupna mieszkania:

Zastanów się nad zakupem nieruchomości w ostatnim kwartale roku. Takie rozwiązanie niesie ze sobą dwie zalety:

  • Deweloperom zależy na jak najlepszych wynikach sprzedażowych i chętnie nagradzają za nie pracowników świątecznymi premiami. Ranking sprzedanych mieszkań w roku X bardzo wpływa na wizerunek i powodzenie w kolejnych latach, więc korzystają z ostatnich chwil na sprzedaż swoich lokali
  • Banki również chcą pochwalić się wysokim wynikiem sprzedaży kredytów hipotecznych, zatem chętniej będą zgadzać się na negocjacje i upusty

Niech to ostatnie nie uśpi jednak Twojej czujności – sprawdź wszystkie warunki umowy, którą podpisujesz. Lepiej zastanowić się dwa razy, niż później żałować(przez kilkanaście następnych lat)

Podsumowanie

Wybór lokalizacji mieszkania, podobnie jak wybór rynku, wiąże się z odpowiedziami na masę pytań. Najlepiej, jeśli podzielisz sobie zakup mieszkania na kroki do wykonania. Im mniejsze, tym lepiej, będziesz mógł wtedy przechodzić płynnie od jednego do drugiego.

Cały proces można zawęzić do trzech dużych kroków, każdy z nich zawiera co najmniej kilka mniejszych.

  1. Wybór lokalizacji

Gdzie musisz określić to, jaką kwotą dysponujesz, jakiego metrażu szukasz, komu będziesz wynajmować mieszkanie oraz jakiego zwrotu się spodziewasz(i jakie koszty będziesz musiał ponieść)

2. Profil idealnego klienta

im jest, co robi, jakie ma potrzeby i wymagania – to tylko kilka z podstawowych pytań, na które trzeba sobie odpowiedzieć, jeśli chcesz czerpać regularne zyski z wynajmu.

3. Określenie rodzaju najmu

Zastanów się, ile chcesz włożyć pracy w wynajmowanie Twojego mieszkania – zarówno najem długoterminowy jak i najem w krótkim terminie ma swoje wady i zalety. Odnieś to do swojego trybu życia i stopnia, w jaki możesz zaangażować się w cały proces

4. Analiza ofert rynkowych

Co dotyczy zarówno ofert w internecie, jak i oglądania mieszkań na żywo(Oczywiście, jeśli mieszkanie jest ukończone, co nie zdarza się za każdym razem na rynku pierwotnym). Warto również często przeglądać oferty/katalogi firm deweloperskich

5. Współpraca z deweloperem

Która obejmuje gruntowne zbadanie jego referencji, doświadczenia, opinii na jego temat z różnych źródeł, liczbę ukończonych projektów a także firmy, dla której pracuje.

Przygotowanie, analiza, zbieranie faktów w jedną całość i wyciąganie wniosków – to wszystko sprawi, że masz szansę na podjęcie optymalnej decyzji w kwestii zakupu mieszkania. Rozsądnym wyjściem jest podzielenie sobie każdego etapu na mniejsze fragmenty. 

Jedna z najbardziej popularnych rad dotyczących inwestowania w nieruchomości brzmi: „Najważniejsze są trzy czynniki, czyli Lokalizacja, Lokalizacja, Lokalizacja”. Jednak każda lokalizacja ma swoje prawa, które warto poznać, zanim się z nią zwiąże aktem notarialnym.

 

Jeśli masz pytania, zadaj je na:

biuro @ mistrzwynajmu.pl

 

Źródła:

KRN  22.09 – 05.10.2017 artykuł Joanny Kus „Lokalizacja kluczem do analizy rynku nieruchomości”

Ruch turystyczny w Krakowie w 2016 roku – https://www.bip.krakow.pl/zalaczniki/dokumenty/n/185106/karta

https://pewnylokal.pl/porady/w-jakiej-lokalizacji-najlepiej-kupic-mieszkanie

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Kupno-mieszkania-od-dewelopera-krok-po-kroku-2780776.html

http://warszawa.naszemiasto.pl/artykul/zdjecia/najdrozsze-srodmiescie-i-zoliborz,3946026,galop,23099656,t,id,tm,zid.html

https://www.morizon.pl/blog/krotkoterminowy-wynajem-mieszkan-poradnik/

http://jakoszczedzacpieniadze.pl/jak-negocjowac-z-deweloperem-zakup-mieszkania

 

Brak Komentarzy