Od czego zależy cena najmu, co wpływa na jej wysokość?

0
20% wkładu własnego w kredytach hipotecznych

Wynajem mieszkań jest obecnie bardzo popularną formą lokowania pieniędzy. Właściciele nieruchomości przeznaczonych do wynajmu dzielą się na tych, którzy kupują w celach inwestycyjnych oraz tych, którzy znajdują się na tym rynku niejako przypadkowo – wyprowadzka do innego miasta, zmiana mieszkania na większe, spadek.

W zależności od tego, do której grupy należą, Właściciele mają różne oczekiwania dotyczące wysokości otrzymanego czynszu najmu. Niezaprzeczalne jest jednak to, że jedna grupa mocno oddziałuje na drugą, co generalnie w wielu przypadkach prowadzi do spadku cen najmu.

Co wpływa na cenę najmu? To pytanie pojawią się głownie wtedy, gdy mieszkanie stoi puste i nie może się wynająć. Dla jednych kłopotliwy jest tydzień pustostanu, dla innych miesiąc lub dwa. Każdy z właścicieli ma tutaj swój „próg bólu” na znikające przychody i konieczność ponoszenia w pełni wszystkich opłat związanych z mieszkaniem.

Wynajem mieszkań rządzi się swoimi prawami, a rynek staje się coraz bardziej wymagający. W mojej subiektywnej opinii na cenę najmu wpływa:

  • lokalizacja mieszkania
    Niby trywialne, ale gdy jest na rynku dużo mieszkań do wynajęcia, mieszkania ze słabszą komunikacją szybciej tracą zainteresowanie najemców, tym samym szybciej spadają ceny najmu.
  • standard wykończenia
    Dziś standard narzucają nowe mieszkania, które właśnie są remontowane po odbiorze od dewelopera. Przy inwestycji 200 bądź 300000 zł dokupienie zmywarki za 1000 zł wydaje się oczywiste. To sprawia, że starsze mieszkania, które są na rynku najmu od 3-5 lat, w oczach najemców wypadają słabiej.
  • udogodnienia
    Miejsce parkingowe, zamykany parking z bramą tylko dla mieszkańców, sklep spożywczy czy miejsce pracy. To wszystko wpływa na proces podejmowania decyzji przez najemców.
    Wśród udogodnień zależnych od Właściciela kluczowe wydają się meble. O ile oczywistym jest, że kuchnia jest w pełni wyposażona w szafki i AGD, o tyle wystrój pokoi i przedpokoju w szafę/ wieszak jest już w gestii właściciela. Zasadniczo – czym większy budżet najemców tym mniej mebli w mieszkaniu.
    Pokoje i kawalerki są wynajmowane głównie przez osoby nieposiadające swoich mebli, pralki czy materaca. Często talerze czy sztućce są kłopotem, gdyż zajmują niepotrzebne miejsce przy przeprowadzce.
    Wprowadzając się do pokoju lub kawalerki najczęściej najemcy oczekują, że mieszkanie jest w pełni umeblowane – szafa, komoda, stół, krzesła, sofa, stolik i półka na telewizor.
    Wybierając mieszkanie dwu pokojowe (najbardziej popularne – od 35 do 55 metrów), najemcy to zwykle singiel, para lub rodzina z dzieckiem. Oczekiwania, to osobna sypialnia i salon. Z moich obserwacji, 90% takich najemców nie ma mebli nie nie chce w nie inwestować. Zatem mieszkania bez umeblowania naturalnie im nie odpowiadają.
    Trzy, cztery pokoje w mieszkaniu lub dom to już miejsce, które najczęściej wybierają rodziny z dziećmi i bagażem swoich przyzwyczajeń, osobistych pamiątek lub mebli. Najemcy, którzy cenią sobie, że mogą spać na swoim materacu i usiąść w swoim ulubionym fotelu. Zmieniają miejsce zamieszkania głównie ze względów zawodowych, dlatego przeprowadzają się na dłużej i oczekują spokoju, stabilności i komfortu. Bardzo często posiadają własne meble, dlatego korzystnym wydaje się posiadanie mieszkanie bez umeblowania.
    Niezależnie od segmentu w który chcemy trafić, zawsze możemy dokupić meble. Można to zrobić w jeden dzień. Pozbyć się mebli – szczególnie nowych, jest znacznie trudniej.
  • pora roku w której promujemy mieszkanie
    Chociaż brzmi to dziwnie, najem, również długoterminowy, jest biznesem sezonowym.  Wprawdzie mieszkania są zajęte przez cały rok, ale o wysokości czynszu decyduje kwota ustalona podczas podpisania umowy. Generalnie najlepsze ceny za wynajem można uzyskać w czerwcu, lipcu i wrześniu. Dobre – w kwietniu, maju, sierpniu, październiku. Najniższe czynsze są zwykle w umowach zawieranych w listopadzie, grudniu, styczniu, lutym, marcu. 
  • ilość nowych mieszkań w okolicy
    Kupując w nowym bloku należy się liczyć z tym, że w jednym czasie na rynek trafi od 50 do 150 mieszkań z jednej okolicy. To powoduje, że możemy konkurować ceną albo standardem wykończenia. Czym? To zależy od „granicy bólu”. Ostatnio wynajęliśmy za 1500 plus czynsz adm plus media (w sumie ok 1900) kawalerkę (30 m2) w nowym bloku. W tym samym bloku są kawalerki wynajęte za 1300 plus prąd. Nowa inwestycja, dobra lokalizacja, ale natłok ofert spowodował, że Ci , którzy sfinansowali mieszkanie kredytem i nie mogą czekać wynajmują swoje mieszkania poniżej cen możliwych do osiągnięcia.
  • cena sąsiednich mieszkań i ich standard
    Ten czynnik nieco nawiązuje do poprzedniego. Jeżeli mamy perełkę i daliśmy za wystrój wnętrza 100000, ale mieszkanie jest w bloku z lat 80 bez windy, to prawdopodobnie nie otrzymamy tak dużego czynszu jak byśmy sobie życzyli. Sąsiednie mieszkania w dużej mierze decydują o wysokości uzyskiwanego przychodu z najmu. Z tego punktu widzenia lepiej mieć słabiej wykończone mieszkanie w drogim sąsiedztwie, niż świetny standard w szarym blokowisku okraszonym graffiti jednego z lokalnych klubów piłkarskich. W ten sposób zatoczyliśmy koło i nawiązujemy do Lokalizacji.

Mam nadzieję, że tym wpisem nieco przybliżyłem specyfikę rynku najmu i czynników wpływających na cenę.

Wysokich czynszów! 🙂

Józef Kajta
biuro@mistrzwynajmu.pl

 

Brak Komentarzy