10 sposobów na zwiększenie rentowności wynajmu

2
20% wkładu własnego w kredytach hipotecznych

10 sposobów na zwiększenie rentowności najmu

Najniższy od lat poziom stóp procentowych skłania Polaków do szukania takich form lokowania kapitału, które pozwolą zarabiać lepiej niż na lokacie bankowej. Jedną z takich opcji jest zakup mieszkania na wynajem, co powoduje, że na rynku pojawia się rzesza inwestorów, którzy skuszeni wysokimi zyskami kupują nieruchomości przeznaczone na wynajem.

Swoje mieszkanie możemy wynajmować długo, średnio lub krótkoterminowo. W przypadku wynajmu długoterminowego nastawiamy się na to, że nasz najemca będzie mieszkał co najmniej 12 miesięcy. W przypadku kolejnych form najmu udostępniamy nasze mieszkanie na okres od 3-6 miesięcy lub na doby analogicznie do tego, jak to robią hotele. Warto tutaj nadmienić, że wynajem krótkoterminowy to nie wynajem a usługa zakwaterowania, co wiąże się z działalnością gospodarczą i rozliczaniem podatku VAT w wysokości 8%. W sprawie szczegółów należy się skontaktować z biurem rachunkowym, ponieważ poniższy wpis nie jest poświęcony tematyce rozliczania podatku, a jedynie wskazuje pomysły na to, jak zwiększyć zyski z posiadanego mieszkania.

Rentowność z najmu można liczyć na wiele sposobów. Osoby zawodowo inwestujące w wynajem liczą ROE (rentowność kapitału własnego), wykorzystując dźwignię w postaci zewnętrznego finansowania. Inni uczestnicy rynku liczą ROI (rentowność inwestycji), ponieważ najłatwiej odnieść to do oprocentowania lokat bankowych. Obecnie przeciętny zwrot z inwestycji w wynajmowanym długoterminowo mieszkaniu wynosi od 4% do 5% brutto. Można tyle uzyskać kupując mieszkanie z ogłoszenia lub od dewelopera i wyremontować je tak, jak uważamy za stosowne. Brutto w powyższym wyliczeniu oznacza, że od przychodu lub dochodu musimy zapłacić podatek – w zależności od wybranej opcji – 8.5% od przychodu ryczałtem lub 18/32% od dochodu.

Zatem jak podwyższyć rentowność najmu posiadanego mieszkania?

  1. Zmiana formy opodatkowania.
    Jeżeli obecnie Twój zysk netto nie jest zadowalający, być może wystarczy zmienić formę rozliczania najmu. Organy Skarbowe oczekują od nas rozliczania najmu, co nie zawsze oznacza płacenie podatku.

Ryczałt – płacony od przychodu, nie możemy w tej formie rozliczać kosztów takich jak remont czy doposażenie mieszkania. Kosztem uzyskania przychodu może być zakup AGD, koszt ogłoszeń, usług serwisowych lub pośredników.

Zasady ogólne – rozliczanie wg skali podatkowej w zależności od uzyskiwanych dochodów. Rozliczając się w ten sposób możemy również rozliczać amortyzację posiadanej nieruchomości (nawet jeżeli nie prowadzimy działalności gospodarczej)

 

  1. Zrobienie lepszych zdjęć, home-staging lub zmiana treści ogłoszenia, posprzątanie mieszkania.
    Kupujemy oczami. Szukając mieszkania na wynajem (coraz częściej na urządzeniach mobilnych) najemcy filtrują ogłoszenia nap odstawie lokalizacji oraz ceny. Niezależnie od tego, jakie mieszkanie posiadasz, prawdopodobnie w okolicy jest 100 bardzo podobnych. Jak się wyróżnić?

– lepsze zdjęcia. Profesjonalna sesja fotograficzna kosztuje ok. 250-300 zł. Jeżeli za wynajem mieszkania oczekujesz 2500 zł, to tylko 1/10 miesięcznego czynszu, więc jeżeli dzięki lepszym zdjęciom Twoje mieszkanie wynajmie się o 3 dni szybciej – wygrałeś.

– Home-Staging. Usługa polegająca na ukazaniu wnętrz w najlepszy sposób, uwypuklając najlepsze cechy i funkcjonalność każdego z pomieszczeń. Dzięki temu Twój najemca łatwiej wyobrazi sobie siebie w nowym miejscu.

– zmiana treści ogłoszenia. Rozbuduj je i pokaż korzyści płynące z zamieszkania właśnie u Ciebie. Wskaż jak można dojechać, jaka infrastruktura jest obok. Dopasuj ogłoszenie do Twojego modelowego najemcy i zawrzyj w treści to, co może być ważne dla Twojego Klienta. Czy chcesz czy nie – wynajem to sprzedaż na bardzo konkurencyjnym rynku.

– posprzątanie mieszkania. Tak, brzmi śmiesznie. Uwierz, że niewiele osób chce wynająć mieszkanie, które jest brudne i sprawia wrażenie mocno zużytego. Pamiętaj, że nie ma drugiej szansy na pierwsze wrażenie.

  1. Weryfikacja najemcy
    Podobno mężczyzna cieszy się ze swojego samochodu dwa razy – gdy kupi i gdy sprzeda. Bardzo podobnie jest z właścicielami mieszkań, którzy trafili na trudnych najemców, ponieważ niedostatecznie zweryfikowali swoich Klientów. Pamiętaj, że najbardziej na wzrost zysków wpływa regularność płatności oraz brak pustostanów. Jeżeli Twój najemca nie płaci albo dewastuje mieszkanie, drastycznie wpływa to na rentowność Twojej inwestycji w mieszkanie na wynajem. Weryfikuj najemcę i stosuj umowy najmu okazjonalnego.
  2. Zainteresowanie się swoim mieszkaniem
    Czasami właściciele zapominają o swoim mieszkaniu i przypominają sobie wtedy, gdy pojawia się jakiś problem albo najemca się wyprowadza. Bądź zainteresowany swoim mieszkaniem i monitoruj cyklicznie co się dzieje w Twojej nieruchomości. Szybka reakcja na awarie zmniejsza straty i zniszczenia, najemcy czują się bardziej komfortowo, a jeżeli tak, to mieszkają dłużej, płaca terminowo, a przy wyprowadzce polecają kolejnych sprawdzonych najemców na swoje miejsce.
  3. Współpraca z najemcą

Wynajem mieszkania to biznes jak każdy inny – Ty dostarczasz towar w postaci mieszkania, Twój najemca płaci za jego używanie. Jeżeli każdy w tym układzie czuje się komfortowo i partnersko, to będzie to trwało dłużej i przebiegało sprawniej, a to bezpośrednio przełoży się na stabilność i wzrost Twoich przychodów z najmu. Bądź uczciwy, pozwól przepisać media na najemcę (daje to wiele korzyści), starannie rozliczaj wodę i ogrzewanie. Jeżeli układ jest fair – będzie trwał dłużej.

  1. Dopasowanie mieszkania do modelowego najemcy.
    Każda nieruchomość ma swojego modelowego najemcę, a odkrycie tego i dopasowanie mieszkania pod docelowego Klienta może się okazać kamieniem milowym w Twojej przygodzie z wynajmem.

– pokój. Idealne miejsce dla pojedynczej osoby dowolnej płci. Sam musisz określić, czy mieszkanie wynajmowane na pokoje będzie przeznaczone dla jednej płci, czy obu. Wynajem dla Par jest kłopotliwy nie tylko dla Ciebie, ale przede wszystkim dla współlokatorów. Ważne jest pełne wyposażenie pokoju oraz części wspólnych.

– kawalerka. Idealne rozwiązanie dla jednej lub dwóch osób, najczęściej w wieku 23-30 lat. Dopasuj mieszkanie w taki sposób, aby czuli się jak u siebie. Pełne wyposażenie kuchni i pokoju, szczególnie w wygodne łóżko. Naczynia, deska do prasowania, suszarka, czajnik elektryczny mogą być miłym dodatkiem.

– mieszkanie dwupokojowe. Przeznaczone dla par, które myślą już poważnie o swojej wspólnej przyszłości, zwykle są w wieku ok. 27-33 lat. Ich możliwości finansowe są większe niż wtedy, gdy musieli wynajmować kawalerkę, bardzo często w trakcie mieszkania rodzina się powiększa, a najemcy z czasem szukają czegoś większego lub kupują swoje mieszkanie. Koniecznie kuchnia wyposażona w AGD, sypialnia z wygodnym łóżkiem do spania, w salonie sofa z opcją rozłożenia dla gości.

– mieszkanie trzypokojowe i większe.  Dla rodziny lub grupy znajomych, chcących zmieścić się określonym, niższym budżecie. Zdecyduj, czy Twoje mieszkanie powinno być dla rodziny czy dla młodych pracujących mieszkających ze znajomymi. Od tego zależy umeblowanie mieszkania i dodatki. Jeżeli mieszkanie jest dla rodziny – może być bez mebli. Jeżeli dla grupy znajomych – każdy pokój musi spełniać funkcję niezależnego pomieszczenia, w którym jest łóżko, szafa, biurko, komoda. W każdym przypadku kuchnia wraz z AGD.

– dom. Rodzina szukająca czegoś na dłużej – 3-5 lat. Meble tylko w kuchni, ewentualnie pralka lub suszarka. Spora część rodzin posiada własne meble a nawet sprzęt AGD. Łatwiej w razie potrzeby dokupić łóżko czy szafę niż pozbyć się nowych mebli, gdy okaże się, że najemcy nie mogą wyobrazić sobie życia bez własnego materaca.

  1. Zmiana funkcjonalności pomieszczeń, dobudowanie pokoju
    Czasami z danego metrażu można wyciągnąć znacznie więcej niż może się wydawać na pierwszy rzut oka. Być może zamiast kuchni można zrobić pokój, a kuchnię przenieść do salonu i stworzyć salon z aneksem. Dzięki temu z mieszkania jednopokojowego, na tym samym metrażu uzyskujemy nowe funkcjonalności pomieszczeń. Często spotyka się też dobudowanie ścianki, przez co można uzyskać o jeden pokój więcej. Pamiętaj, że kupujemy metry, ale wynajmujemy pokoje. Za mieszkanie 36 metrowe, jeżeli ma jeden pokój, otrzymasz taki sam czynsz jak za mieszkanie 25 metrowe. W mieszkaniu 37 metrowym z powodzeniem można wydzielić 2 pokoje, na 50 metrach 3, przez co zyskasz na czynszu najmu ok. 200-300 zł/miesięcznie
  2. Wynajem na pokoje
    Jeżeli posiadasz 3 lub 4 pokojowe mieszkanie być może lepszą opcja jest wynajem na pokoje. Każdy z pokoi wynajmujesz, w zależności od lokalizacji, za 500=800 zł plus media, co powoduje, że zwiększasz swój przychód z najmu od 30 do 100%.
  3. Zmiana częstotliwości zmiany najemców
    W zależności od lokalizacji mieszkanie może być wynajęte na krótki termin, średni lub długi. Jeżeli masz mieszkanie w ścisłym centrum (Planty), wynajem krótkoterminowy wydaje się sensowną opcją przez cały rok. Jeżeli Twoja nieruchomość leży dalej od Rynku, być może należy zastosować najem średnioterminowy lub hybrydę (w sezonie krótkie terminy, poza długi najem).
  4. Zlecenie obsługi najmu profesjonalnej firmie
    Teoretycznie ten pomysł wydaje się absurdalny, ponieważ takie usługi kosztują ok. 15% przychodu rocznie. Niemniej, jeżeli zlecisz zarządzanie najmem profesjonalnej firmie możesz zmniejszyć nakłady finansowe i czasowe potrzebne do sprawnego zarządzania. Czasami takie firmy, mając szerokie portfolio mieszkań, „przenoszą” swoich sprawdzonych najemców pomiędzy różnymi mieszkaniami (najemcy zmieniają pracę, potrzebują większych mieszkań), co znacząco wpływa na brak pustostanów.Być może niektóre sposoby wydają się banalne, inne mogą wymagać sporych nakładów.
    Jeżeli zastosujesz kombinację kilku spośród nich, z pewnością odczujesz to pozytywnie z swoim portfelu, czego z całego serca życzę.

 

 

24 Udostępnień

2 comments

  1. Zbigniew 5 grudnia, 2017 at 12:54 Odpowiedz

    Zlecenie zarządzania najmem ma jeszcze tą zaletę, że zdejmuje z głowy mnóstwo spraw i oszczędza mnóstwo czas. Zwłaszcza jak ktoś ma kilka mieszkań i do tego prowadzi działalność zawodową.

  2. Basia 23 grudnia, 2017 at 18:48 Odpowiedz

    To racja. Najem nieruchomości to biznes jak każdy inny. Aktualnie chyba najpewniejszy. Zlecanie zarządzania też wydaje się być coraz bardziej popularne. Myślę tylko, że najlepiej robić to w sytuacji gdy developer buduje z założenia na wynajem. Wtedy cały budynek jest administracyjnie w jednych rękach.

Napisz nowy komentarz